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Junges Paar lehnt an eine Couch und freut sich über ihre frisch gestrichene Wand.
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Wohnen zu fairen Preisen

Bedarfsgerechten Wohnraum für alle zur Verfügung zu stellen ist das Kerngeschäft von Vonovia. Dabei besteht die allgemeine Herausforderung für uns darin, ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten Preisen bei einer gleichzeitigen Realisierung eines klimaneutralen Gebäudebestands bereitstellen zu können. Entdecken Sie, wie wir durch das strikte Einhalten aller regulatorischer Vorgaben sowie die Umsetzung transparenter und sozialverträglicher Maßnahmen uns unserem Ziel nähern, Wohnraum für alle Menschen bereitstellen zu können.

Arnd Fittkau, in einem grauen Anzug und weißem Hemd, steht in einem modern gestalteten, lichtdurchfluteten Büro. Er hat kurzes, graues Haar und einen gepflegten Bart.
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Fairness im Wohnen bedeutet, dass jeder unabhängig von seinem Einkommen Zugang zu sicherem und bezahlbarem Wohnraum hat.

Arnd Fittkau
Chief Rental Officer

Unsere Projekte

Besuch von Quartiersmanager Tilmann Essner bei der Mieterin Anna Wittemann in Viersen im Rahmen der Bewilligung ihres Härtefall Antrags.
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Sozialmanagement

Hier erfahren Sie mehr zu unserem Sozialmanagement.

Vonovia baut acht Photovoltaikanlagen in Bremen auf die Dächer in der Bromberger Straße in Bremen
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Energiesparen

Hier erhalten Sie konkrete Tipps rund um das Thema Energiesparen.

Pressetermin Bilanz Ombudsstelle Dresden.
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Schlichtungsstelle Dresden

Hier erfahren Sie mehr zur Schlichtungsstelle Dresden.

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Parternschaft mit der Stadt Dresden

Hier erfahren Sie mehr zu unserer Parternschaft mit der Stadt Dresden.

Downtown Frankfurt with the skyscrapers of the financial district and Paulskirche (St. Paul's Church) to the right - Frankfurt on the Main, Hessen, Germany
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Partnerschaft mit der Stadt Frankfurt

Hier erfahren Sie mehr zu unserer Partnerschaft mit der Stadt Frankfurt.

Photo Taken In Germany, Leipzig
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Sozialwohnungen in Leipzig

Hier erfahren Sie mehr zu unserer Hilfe für mehr Sozialwohnungen in Leipzig.

Unsere Ziele und Steuerungsgrößen

Zentrale Steuerungsgrößen und Zielerreichung: Als zentrale Steuerungsgrößen dienen die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter, die Anzahl der preisgebundenen Wohnungen sowie – in Deutschland – die durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten. Diese Kennzahlen helfen uns, die Fortschritte in Richtung unserer Ziele zu messen und zu steuern.

Zielbeschreibung 2024: Wir möchten weiterhin die durchschnittliche Mietbelastung finanzierbar halten. Dazu gehört auch, dass wir unsere energetischen Modernisierungsmaßnahmen so gestalten, dass sowohl unser Klimaziel als auch die Nettobelastung für unsere Mieterinnen und Mieter optimal aufeinander abgestimmt sind.

Mittel- bis langfristiges Ziel (2030-2045): Mittelfristig strebt Vonovia an, den Anteil an bezahlbarem Wohnraum in Ballungszentren zu erhöhen und durch Neubau und Sanierung einen nahezu klimaneutralen Wohnbestand bis 2045 zu erreichen.

Herausforderung, Chancen & Risiken

Chancen

 Durch die Schaffung von neuem, bezahlbarem Wohnraum und die Sanierung bestehender Einheiten kann Vonovia der Wohnraumknappheit in städtischen Gebieten entgegenwirken und gleichzeitig zur sozialen Stabilität beitragen. Innovative Wohnkonzepte und Partnerschaften mit Städten bieten zusätzliche Möglichkeiten zur Schaffung von Mehrwert.

Risiken

Steigende Bau- und Grundstückskosten sowie regulatorische Änderungen – insbesondere bzgl. der Mieten und der Umlagefähigkeit von Investitionsausgaben – könnten die Kosten für Wohnraum erhöhen und den Handlungsspielraum des Unternehmens einschränken.

Chancen

 Durch die Schaffung von neuem, bezahlbarem Wohnraum und die Sanierung bestehender Einheiten kann Vonovia der Wohnraumknappheit in städtischen Gebieten entgegenwirken und gleichzeitig zur sozialen Stabilität beitragen. Innovative Wohnkonzepte und Partnerschaften mit Städten bieten zusätzliche Möglichkeiten zur Schaffung von Mehrwert.

Risiken

Steigende Bau- und Grundstückskosten sowie regulatorische Änderungen – insbesondere bzgl. der Mieten und der Umlagefähigkeit von Investitionsausgaben – könnten die Kosten für Wohnraum erhöhen und den Handlungsspielraum des Unternehmens einschränken.

Managementansatz

Als verantwortungsvolles Unternehmen verpflichtet sich Vonovia, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, um das Grundbedürfnis nach Wohnen zu erfüllen. Unser Ziel ist es, möglichst vielen Menschen eine langfristige Wohnperspektive zu bieten. Dabei stehen wir vor der Herausforderung, auch unter erschwerten Rahmenbedingungen ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten Preisen anzubieten, während wir gleichzeitig unseren Klimapfad verfolgen, der einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 vorsieht.

Die Sozialverträglichkeit und Transparenz unserer Mieten sind in diesem Kontext entscheidende Faktoren. Durch die Expansion unseres Kerngeschäfts – Vermietung und Neubau – tragen wir wesentlich zur Entspannung der aktuellen Wohnungsmarktsituation bei. 

Das strikte Einhalten regulatorischer Vorgaben in einem stark regulierten Markt, wie Mietspiegel und Preisbindungen, sichert Verlässlichkeit und Stabilität in der Vermieter-Mieter-Beziehung. Zusätzliche Maßnahmen, wie spezielle Regelungen für Senioren, Härtefallmanagement und der Einsatz von Sozialmanagern ermöglichen es uns, auch einkommensschwache und schutzbedürftige Kundengruppen zu unterstützen, damit auch diese möglichst langfristig in ihren Wohnungen bleiben können bzw. weiterhin Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.

Der Einsatz öffentlicher Fördermittel unterstützt uns dabei, bestehenden und neuen Wohnraum für unsere Mieter bezahlbar zu gestalten und gleichzeitig Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen. Dies trägt zu einer ausgewogenen Mieterstruktur in unseren Quartieren bei. 

Unser Engagement in sozialen Programmen und die Bereitstellung von Sozialwohnungen sind weitere tragende Säulen unseres Ansatzes. Die enge Zusammenarbeit mit lokalen Behörden und die Einbindung von Stakeholdern sind essenziell, um bedarfsgerechte und nachhaltige Lösungen für den Wohnungsmarkt zu entwickeln.

Unsere Maßnahmen

Eine Frau hält ein Schlüsselbund in der Hand und zeigt es in die Kamera. Sie lächelt und der Hintergrund ist unscharf, sodass der Fokus auf den Schlüsseln liegt.
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Soziale Mietpreisgestaltung

In Zeiten großer Wohnungsknappheit und schwieriger Rahmenbedingungen, setzen wir weiterhin darauf, Wohnraum zu transparenten und fairen Preisen für jeden individuellen finanziellen Rahmen anzubieten.

Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln. Die durchschnittliche Miete betrug im Geschäftsjahr 2023 konzernweit 7,74 €/m² (in Deutschland 7,63 €/m²), was einer organischen Mietsteigerung von 3,8 % entspricht. Sie liegt damit deutlich unter der Inflationsrate, die in Deutschland im Jahresdurchschnitt bei fast 6 % lag. Indexmieten, also Mieten, die an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind, machen nur rund 1 % unserer Mietverträge aus. Die durchschnittliche Warmmiete in unserem Portfolio liegt auch weiterhin bei unter 30 % im Vergleich zum durchschnittlich verfügbaren Haushaltseinkommen in Deutschland. 

Wir befürworten regulierende Eingriffe auf den Wohnungsmärkten, da sie aus unserer Sicht das soziale Gleichgewicht stützen und so für ein stabiles Geschäftsumfeld sorgen. Bei der Vermietung richten wir uns immer nach den geltenden länderspezifischen Gesetzgebungen.

In Schweden werden die Mieten in der Regel verbindlich und einvernehmlich durch Verhandlungen zwischen Mietervereinigungen und Vermietern festgelegt. Sie sind somit preislich fixiert. Erhöhungen erfolgen üblicherweise jährlich und nach Modernisierungen auf einen höheren Standard.

In Deutschland können die Kosten einer energetischen Sanierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Der Staat hat die Umlagefähigkeit auf drei Euro pro Quadratmeter (zwei Euro bei Mieten unter 7 €/m²) begrenzt. Die daraus resultierenden höheren Mieten werden für die Mieter durch eine Senkung der Heizkosten abgefedert. Im Geschäftsjahr 2023 betrug die durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten 1,32 €/m².

Arnd Fittkau, Vorstand der Vonovia SE (CRO), und Oberbürgermeister Dirk Hilbert unterzeichnen am 6. April 2022 im Dresdner Rathaus die Vereinbarung zur langfristigen Zusammenarbeit „Wohnraumentwicklung Dresden 2030+“ von Vonovia und der Landeshauptstadt Dresden.
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Partnerschaften mit Städten und Gemeinden

Mit unserem Geschäftsmodell sind wir immer in die jeweilige Stadtgesellschaft eingebunden, in der wir Wohnraum anbieten. Städte und Gemeinden sind daher unsere wichtigsten Partner, wenn es um die konkrete lokale Ausgestaltung unserer Wohnangebote geht. 

In zahlreichen Städten und Gemeinden bieten wir geförderten – in Deutschland sind derzeit rund 38.000 unserer Wohnungen preisgebunden – sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen. Unsere ergänzenden freiwilligen Vereinbarungen, die wir mit Kommunen treffen, regeln beispielsweise faire Mietbedingungen, den Bau neuer Wohnungen oder die Stärkung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und die gemeinsame Entwicklung von Quartieren.

Preisgebundenen Wohnraum bieten wir insbesondere auch in Österreich und Schweden an. In Österreich unterliegen fast 20.000 (>90%) und in Schweden alle unserer rund 40.000 Wohnungen einer Preisbindung. Insgesamt sind somit rund 18% unseres gesamten Wohnungsbestandes mietrechtlich gedeckelt.

Grundgedanke aller Vereinbarungen ist es, dass Vonovia partnerschaftlich mit Politik und Gesellschaft an den kommunalen Herausforderungen arbeiten möchte und wir in unseren Planungen die spezifischen lokalen und sozialen Herausforderungen in den Städten berücksichtigen.

Vonovia Quartiersmanagerin Sandra Foreiter im Gespräch mit einem Mieter während der Mietersprechstunde im Baucontainer
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Umfangreiches Härtefall- und Sozialmanagement

Bei Vonovia setzen wir auf ein umfassendes Sozialmanagement, um Wohnen zu fairen Preisen zu gewährleisten und unseren Mietern ein sicheres Netz zu bieten. Unser Ziel ist es dabei immer, die Menschen in ihrer Zahlungsfähigkeit zu unterstützen, damit sie in ihren Wohnungen bleiben können und ihr Wohnraum weiterhin bezahlbar bleibt. Dazu bieten wir individuelle Unterstützungsmaßnahmen an, die von Mietstundungen und Ratenzahlungen über die Begleitung bei Wohngeldanträgen bis hin zu Umzugshilfen reichen. Hierfür steht ein Team aus entsprechend geschulten Sozialmanagern bereit.

Im Rahmen unserer Härtefallregelungen bei Modernisierungen wenden wir einheitliche Standards an, die auf wohlfahrtsverbandlichen Orientierungswerten basieren. Diese Standards wurden 2021 gemeinsam mit dem Mieterbund und weiteren Wohnungsunternehmen entwickelt und tragen zu mehr Verlässlichkeit und Transparenz in Härtefallsituationen bei. In den vergangenen Jahren haben wir bei der überwiegenden Mehrheit der Härtefalleinwände ein positives Ergebnis erzielen und den betroffenen Mieterinnen und Mietern direkt helfen können.

Ebenfalls weiterhin Gültigkeit haben unser besonderer Bestandsschutz für Menschen über 70 Jahre oder auch die aktive Begleitung von Menschen, die durch die Corona-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.

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Hilfe bei hohen Energiekosten

Eine besondere Belastung für viele Haushalte ist in den vergangenen Jahren durch den Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine entstanden – in Form von teilweise stark gestiegenen Energiekosten (v.a. für Wärme). Auch wenn wir in der Regel nicht selbst der Energieversorger sind, sondern die Kosten der entsprechenden Energieanbieter nur durchleiten, sehen wir uns in der Verantwortung, unsere Kundinnen und Kunden zu unterstützen. 

Wir haben daher – im Rahmen unserer Möglichkeiten – ein umfangreiches Maßnahmenpaket entwickelt, um den gestiegenen Kosten durch Energiekrise und Inflation entgegenzuwirken. Dazu gehören u. a. die Absenkung der Nachttemperatur in unseren Beständen um ein Grad Celsius, um Energie zu sparen, Energiespartipps, Hilfestellungen bei der Beanspruchung staatlicher Leistungen oder auch individuelle Lösungen, wenn Energiekosten nicht aufgewendet werden können. Unsere Mieterinnen und Mieter informieren wir u.a. auf unserer Webseite in verschiedenen Sprachen über die Möglichkeiten zum Energiesparen.

Auch in Schweden sind die Energiepreise seit dem Beginn des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine stark gestiegen. Aufgrund des schwedischen Warmmietenmodells müssen hier die Mieterinnen und Mieter jedoch nur den Preiseffekt des Stroms selbst tragen, während für Vermieter die Betriebskosten aufgrund der höheren Kosten für die Wärmeversorgung steigen. Dies bietet aber gleichzeitig auch Anreize für die energetische Sanierung von Gebäuden. Kritische Veränderungen bei der Vermietung oder für Mieterinnen und Mieter aufgrund der Energiepreise haben wir bislang nicht erkennen können.

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Diskriminierungsfreies Vermieten

Bei Vonovia ist es uns ein zentrales Anliegen, dass Wohnraum diskriminierungsfrei allen Menschen zur Verfügung steht, entsprechend dem deutschen Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und den grundlegenden Menschenrechten.

In einer pluralistisch-demokratischen Gesellschaft ist ein gerechter und transparenter Zugang zu Wohnraum von essenzieller Bedeutung. Daher sind unsere Wohnungsangebote und -dienstleistungen niedrigschwellig und allgemein zugänglich; Wohnungsanzeigen und Mietverträge formulieren wir neutral, um Diskriminierung vorzubeugen. 

Bei Nachfragen nach Wohnraum achten wir besonders darauf, dass unsere Vergabeprozesse transparent und gerecht sind. Eine sozial sensible Wohnungsvergabe trägt zur Stabilisierung des sozialen Friedens und zum Wohlbefinden in den Quartieren bei. 

Darüber hinaus treten wir für eine offene Antidiskriminierungskultur ein, die von der Unternehmensspitze aktiv unterstützt und gefördert wird. Über unsere mehrsprachigen Hinweisgeberkanäle, die auch allen Mieterinnen und Mietern zugänglich sind, können Diskriminierungsverdachtsfälle offen oder anonym gemeldet werden. Dies soll sicherstellen, dass unsere Werte in allen Aspekten des Wohnens – von der Bewerbung über die gesamte Mietdauer bis zum Auszug – gelebt werden. 

Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass niemand aufgrund seiner sozialen Herkunft oder anderer persönlicher Merkmale benachteiligt wird. Wohnen ist ein Menschenrecht, und wir setzen uns dafür ein, dieses Recht für alle zu wahren.

Übergabe der
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Partnerschaften für Wohnraum

Nicht nur die besonders Schutzbedürftigen spielen für uns eine Rolle, wenn es um die Bereitstellung von Wohnraum für bestimmte Zielgruppen geht. Um einen Beitrag zur Unterstützung der Verkehrswende und zur Stabilität einer wesentlichen Infrastrukturkomponente des Landes zu leisten, kooperiert Vonovia mit der Deutschen Bahn.

Bahnbedienstete können bevorzugt Wohnungen von uns mieten. Wir wollen damit z. B. Zugbegleitern, Lokführern und Technikern des Unternehmens die Möglichkeit geben, bezahlbaren und ansprechenden Wohnraum in der Nähe ihrer Einsatzstellen zu finden. Im Rahmen der Kooperation konnten wir bereits über 630 Mietverträge in unterschiedlichen, meist großen Städten vereinbaren – mehr als 100 davon in Berlin.

Zukünftig wollen wir unser Partnerschaftsnetz weiter ausweiten und auch andere Berufsgruppen in den Blick nehmen.

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ORGANISATORISCHE VERANKERUNG

Zuständigkeiten

Die Gestaltung der Mieten und der kommunalen Vereinbarungen wird dezentral über die Regionen verantwortet. Im Bereich Portfoliomanagement werden die einzelnen Maßnahmen geplant und koordiniert. Auch das Härtefallmanagement ist dort angesiedelt. Es wird von Quartiersmanagern in den einzelnen Regionen vor Ort unterstützt, um betroffene Mieter noch besser betreuen zu können. Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich.

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