Gelebter Klimaschutz: Immobilienbestand

Unsere Ziele und Steuerungsgrößen

Im Bereich Klimaschutz verfolgen wir klare und messbare Ziele. Dabei unterscheiden wir zwischen einem mittelfristigen Ziel bis 2030 und einem langfristigen Ziel bis 2045.
Bis zum Jahr 2030 streben wir für unseren Gebäudebestand in Deutschland eine CO₂-Intensität von unter 25 kg CO₂e pro m² an.

Langfristig hat sich Vonovia das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Dies entspricht einer CO₂-Intensität von unter 5 kg CO₂e pro m² Mietfläche und Jahr. Die verbleibenden Restemissionen sollen durch geeignete Maßnahmen zur CO₂-Entnahme ausgeglichen werden, sodass insgesamt Netto-Null erreicht wird.

Beide Ziele berücksichtigen die gesamte Wertschöpfungskette und berücksichtigen neben dem Gebäudebetrieb auch vorgelagerte und nachgelagerte Emissionen.

Infografik von Vonovia zur Treibhausgas-Bilanz. Sie zeigt die Verteilung der Emissionen (Scope 1 bis 3) entlang der Wertschöpfungskette mit einem Gesamtwert von 1,71 Mio. t CO2e für 2025. Als Klimaziele werden eine Reduktion der Emissionen um ca. 25–42 % bis 2030 sowie das Erreichen von Netto-Null bis 2045 definiert.

Wissenschaftsbasierte Ziele / Science-based targets

Die Science-based Target Initiative (SBTi) hat im März 2024 bestätigt, dass die von der Vonovia SE gesetzten und eingereichten Klimaziele (Near-term targets) als im Einklang mit dem 1,5 Grad-Ziel des Paris-Abkommens sind:

„Vonovia SE verpflichtet sich, die absoluten Scope 1 und 2 Treibhausgasemissionen bis 2030 um 42 % gegenüber dem Basisjahr 2021 zu reduzieren. Ebenso verpflichtet sich Vonovia SE, die absoluten Scope 3-Treibhausgasemissionen aus den Kategorien „Brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten“, „Nutzung verkaufter Produkte“ und „Nachgelagerte vermietete Vermögensgegenstände“ bis 2030 um 25 % zu reduzieren.“

Damit sind wir eines von sechs Unternehmen im Immobiliensektor in Deutschland, welches eine solche Bestätigung durch die SBTi erhalten hat.

Managementansatz

Der Transformationsplan für unseren Gebäudebestand – unser Klimapfad – basiert auf drei zentralen Hebeln: der Effizienzsteigerung durch energetische Modernisierung der Gebäudehülle, der Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier (Fuel Switch) sowie der langfristigen Transformation der Energieversorgung (Dekarbonisierung der Fernwärme). Zur Operationalisierung nutzen wir unser Dekarbonisierungstool (DKT), das den gesamten Gebäudebestand anhand ökologischer und wirtschaftlicher Parameter analysiert und Sanierungsmaßnahmen zeitlich priorisiert. So entsteht ein integrierter Gesamtplan, der Wirtschaftlichkeit und Emissionsreduktion miteinander verbindet.

Ein Wasserfalldiagramm visualisiert den Pfad zur CO2-Neutralität bis 2045. Ausgehend von 38,4 kg CO2e/m² (2021) wird die Intensität durch Energieeffizienz, Brennstoffwechsel (Fuel Switch) und Fernwärme-Dekarbonisierung auf unter 25 kg (2030) und schließlich unter 5 kg (2045) gesenkt. Der verbleibende Rest wird durch CO2-Entnahme ausgeglichen, um das Ziel Net-Zero (0) zu erreichen.

Die Umsetzung erfolgt ganzheitlich auf Quartiersebene. Maßnahmen an der Gebäudehülle – etwa Dämmung oder Fenstertausch – werden mit der Umstellung auf klimafreundliche Energieversorgungssysteme kombiniert. Gebäude werden abhängig von ihrem energetischen Ausgangszustand schrittweise in Richtung Klimaneutralität weiterentwickelt. Dabei setzen wir auf wirtschaftlich tragfähige, skalierbare Konzepte und die intelligente Kopplung von Wärme, Strom und Mobilität.

Zur Beschleunigung der Dekarbonisierung setzen wir zudem gezielt auf innovative Lösungen. Ein zentraler Baustein ist der verstärkte Einsatz moderner Wärmepumpentechnologien, mit denen wir fossile Brennstoffe im Bestand schrittweise ersetzen. Durch unsere Partnerschaft zur Entwicklung von Wärmepumpen-Cubes – kompakten, extern installierbaren Wärmepumpenzentralen, die alle notwendigen Komponenten bündeln und mehrere Gebäude gleichzeitig versorgen können – skalieren wir darüber hinaus effiziente und platzsparende Lösungen speziell für Mehrfamilienhäuser. Unser Engagement für Energieeffizienz und Klimaschutz wurde unter anderem mit dem RealGreen Award der DENEFF ausgezeichnet.

Mit diesem strategischen Ansatz erschließen wir Chancen wie sinkende Energie- und CO₂-Kosten, eine höhere Attraktivität unserer Bestände sowie positive Effekte auf Wertentwicklung und Kundenzufriedenheit. Gleichzeitig begegnen wir Risiken – etwa regulatorischen Veränderungen, steigenden CO₂-Preisen oder technologischen Entwicklungen – durch vorausschauende Planung und eine enge Verzahnung mit unserer Investitions- und Portfoliostrategie. Die Klimastrategie des Konzerns wird zentral durch den Fachbereich Nachhaltigkeit im Ressort des Chief Executive Officer (CEO) koordiniert. Die Umsetzung der energetischen Modernisierung erfolgt im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) über das Portfoliomanagement in enger Zusammenarbeit mit den Regionen. Dabei werden gezielt Gebäude ausgewählt und individuelle Modernisierungsfahrpläne festgelegt.

Der Photovoltaik-Ausbau wird vom Bereich Quartierwerk im Ressort des CRO gesteuert und ist eng mit der Portfoliosteuerung verzahnt. Die Freigabe aller Investitionen für Modernisierung und Photovoltaik-Ausbau erfolgt durch den Gesamtvorstand.

Unsere Hebel für Klimaschutz im Immobilienbestand

Energetische Modernisierung

Die energetische Modernisierung ist ein Grundpfeiler des Vonovia-Klimapfads. Mithilfe des Dekarbonisierungstools (DKT) erhält jedes Gebäude individuelle Pläne zur Effizienzsteigerung, etwa durch Dämmung oder Fenstertausch. Zur Kostenminimierung für Mieter nutzen wir Förderprogramme wie die Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG).

Seit 2022 forcieren wir die Elektrifizierung der Wärmeerzeugung in unseren Beständen. Im Fokus steht der Wärmepumpen-Cube; aktuell sind 29 Anlagen in Betrieb. Eine Partnerschaft mit EnerCube und der DFA Aachen ermöglicht die Skalierung: Bis 2029 sollen 1.000 Cubes produziert werden, um deutschlandweit 20.000 Wohneinheiten zu versorgen.

Fuel Switch: Erhöhung erneuerbarer Energien im Quartier

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen. Dazu zählt insbesondere die Elektrifizierung der Wärmegewinnung durch den Einsatz hocheffizienter Luft-Wasser Wärmepumpen.
Ende 2025 verfügte Vonovia über 5.300 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 188 MWp. In den kommenden Jahren wird der Ausbau der Photovoltaik weiter konsequent vorangetrieben: Bis 2028 sollen rund 400 MWp installiert werden, langfristig ist ein Ausbau auf bis zu 700 MWp vorgesehen.

Über unsere eigene Energieversorgungsgesellschaft, die Vonovia Energie Service GmbH (VESG), bieten wir unseren Kundinnen und Kunden Strom aus erneuerbaren Energien an. Im Rahmen der Wachstumsstrategie wird der Vertrieb kontinuierlich ausgebaut und die entsprechenden Kapazitäten im Kundenservice erweitert. Ziel ist es, den Anteil selbst erzeugter Energie weiter zu erhöhen und diese auch für wohnungsnahe Anwendungen wie beispielsweise E-Mobilität nutzbar zu machen.

Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugtem Solarstrom sowie zertifiziertem Grünstrom versorgen wir inzwischen über 52.000 Haushalte mit preisgünstigem Strom und unterstützen sie aktiv bei der Reduzierung von Treibhausgasemissionen. Ergänzend dazu wurden zwei Stromlieferverträge (Power Purchase Agreements) abgeschlossen, über die rund 27,4 Mio. kWh Strom aus Windkraft bezogen werden konnten. Dadurch wurden etwa 20.700 Tonnen CO₂-Äquivalente eingespart.

Mann in Warnweste und Helm steht vor einer Fabrik.

Dekarbonisierung der Fernwärmeversorgung

Ein zentraler Hebel unseres Klimapfads ist die Versorgung mit CO2-freier Fernwärme und grünem Strom. Wir setzen hierbei auf eine starke Partnerschaft mit der Energiewirtschaft und unterstützen die politischen Ziele zum Kohleausstieg sowie zum Ausbau erneuerbarer Energien.

Die kommunale Wärmeplanung dient uns dabei als verlässlicher Kompass für eine langfristige Dekarbonisierung der Wärmenetze. Wo Fernwärme eine ökologisch und ökonomisch nachhaltige Lösung bietet, treiben wir den Anschluss unserer Bestände gezielt voran. Hierzu arbeitet Vonovia eng mit den führenden Fernwärmeanbietern zusammen und verzahnt deren Transformationsstrategien direkt mit unserer eigenen Quartiersplanung. So gestalten wir gemeinsam die Wärmewende vor Ort.

Ein gutes Praxisbeispiel ist das Projekt Wärmewende Bochum, an dem Vonovia sich beteiligt. Hierbei erfolgt als wichtiges Instrument eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure der Kommune.

Klimaschutz in Österreich und Schweden

In Österreich ist die BUWOG seit 2011 Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie (BMK). Im Rahmen des Pakts hat die BUWOG das Ziel definiert, bis 2030 eine Treibhausgasreduktion von 55 % gegenüber dem Basisjahr 2005 zu erreichen. Der Großteil der CO₂-Reduktion wird auf das Konto von Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand gehen, insbesondere energetische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung und Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger. Zudem sollen bis 2030 alle Ölheizungen ersetzt werden und damit fünf Jahre früher als gesetzlich vorgeschrieben.

In Schweden werden die Bestandsgebäude von Victoriahem überwiegend über Fernwärme sowie über Wärmepumpen mit Wärme versorgt. Wärmepumpen werden mit Strom betrieben, der in Schweden nur einen geringen Anteil fossiler Energieträger aufweist und daher vergleichsweise niedrige CO₂e-Emissionen verursacht.

Der Weg zur weiteren Reduktion von Emissionen wird daher vor allem durch eine kontinuierliche Verbesserung der Energieeffizienz unserer Gebäude bestimmt. Ziel ist es, den Energieverbrauch pro m² bis 2030 im Vergleich zu 2015 um 30 % zu senken.

Victoriahem ist zudem der Initiative „Allmännyttans klimatinitiativ“ des schwedischen Wohnungsverbandes beigetreten. Diese verfolgt das Ziel einer fossilfreien Energieversorgung bis 2030 und strebt eine Reduktion der CO₂e-Emissionen um 50 % bis 2035 gegenüber 2025 an. Ergänzend dazu verfolgt Victoriahem eigene Klimaziele und arbeitet daran, den CO₂-Fußabdruck des Unternehmens zwischen 2020 und 2030 um 50 % zu reduzieren.