Vonovia: Vermietungsgeschäft in Q2 2023 stark - Refinanzierung bis Ende 2024 bereits gedeckt

• Kerngeschäft aus der Vermietung mit Plus von rund 10 % im 2. Quartal 2023; faktische Vollvermietung; hohe Kundenzufriedenheit; Prognose für Gesamtjahr 2023 bestätigt.
• Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen hoch – mit mehr als 400 neu gebauten Wohnungen über dem Niveau des Vorjahresquartals.
• Wertrückgang von 2,7 Mrd. € im 2. Quartal – Trend schwächt sich im Quartalsvergleich ab.
• Vorsichtige Anzeichen für Markstabilisierung in bestimmten Preissegmenten. 
• Neues Portfolio für Joint-Venture-Minderheitsbeteiligung identifiziert.
• Rolf Buch: „Geplante Förderungskürzung für Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern benachteiligt Mieter gegenüber Eigenheimbesitzern.“

Die Vonovia SE verzeichnet im 2. Quartal 2023 ein sehr gutes Ergebnis im Vermietungsgeschäft und bestätigt die Prognose für das Gesamtjahr 2023. Die Entwicklung von wesentlichen Unternehmenskennzahlen liegt über den Einschätzungen von Analysten. Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Vonovia SE: „Es ist eine starke Leistung, dass wir uns in diesem herausfordernden Marktumfeld so gut entwickelt haben. Wir sind auch für die weitere Jahresentwicklung positiv gestimmt.“

Das Unternehmen hat seine Position als Marktführer in Deutschland weiter gefestigt. Die hohe Kundenzufriedenheit und die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum in Metropolregionen stützen die positive Entwicklung. Bei einem Leerstand von unverändert 2,2 % herrscht faktisch Vollvermietung. Zudem hat Vonovia im Umfeld hoher Baukosten im 2. Quartal 2023 insgesamt mehr als 400 neue Wohnungen fertiggestellt.

Refinanzierung bis inklusive 2024 bereits gedeckt

Im Juli 2023 hat Vonovia 17 Anleihen mit Fälligkeit ab dem Jahr 2024 im Nominalwert von 1,0 Mrd. € mit einem Abschlag von 11 % teilweise zurückgekauft. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt, um die Verschuldung im Umfeld hoher Zinsen positiv zu beeinflussen und damit die Finanzierungskosten zu senken. Zuvor hatte der Vonovia-Konzern im Mai rund 560 Mio. € mit dem Verkauf von 1.350 Wohnungen erzielt sowie im April rund 1,0 Mrd. € Eigenkapital für eine Minderheitsbeteiligung an der Südewo erhalten.

Jetzt hat Vonovia ein weiteres Portfolio in ähnlicher Größenordnung identifiziert, das für einen Joint-Venture-Partner geeignet ist. Diese Form der Beteiligung bietet beiden Seiten Vorteile. Vonovia kann kapitalschonend investieren und bei der Bewirtschaftung weiterhin Skaleneffekte realisieren. Investoren profitieren von der digitalen Bewirtschaftungsplattform sowie der langjährigen Erfahrung von Vonovia auf dem Wohnungsmarkt.

Insgesamt stehen für dieses Jahr nur noch Verbindlichkeiten in Höhe von 1,7 Mrd. € aus, für 2024 2,9 Mrd. €. Diese sind für 2023 bereits vollständig, für 2024 bis auf rund 100 Mio. € durch Barmittel sowie durch besicherte und unbesicherte Darlehen gedeckt.

Philip Grosse, CFO der Vonovia SE: „Das Vertrauen des Kapitalmarktes in unser Geschäftsmodell ist weiterhin hoch. Die erfolgreichen Finanzierungsmaßnahmen in den vergangenen Monaten bestätigen das erneut.“

Die Verschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert (LTV) liegt pro forma bei 46,8 % (Q1 2023: 46,6 %). Ziel bleibt unverändert ein LTV von 40 – 45 %. Die Finanzierungskosten liegen im Durchschnitt bei 1,6 % bei einer Laufzeit von 7,0 Jahren.

Vermietungsgeschäft mit Plus von 10 %

Die Segmenterlöse – die Größe für den Umsatz – liegen im 2. Quartal 2023 bei 1.495,0 Mio. € – ein Plus von 1,5 % gegenüber dem Vorjahreswert (Q2 2022: 1.473,0 Mio. €). Auch das EBITDA liegt mit 681,2 Mio. € leicht über dem Vorjahresquartal (Q2 2022: 677,1 Mio. €).

Das Kerngeschäft aus der Vermietung von Wohnungen hat sich sehr positiv entwickelt. Das EBITDA aus der Vermietung – mit rund 91 %
EBITDA-Beitrag das größte Segment – beträgt 618,5 Mio. € (Q2 2022: 560,5 Mio. €). Zu der Steigerung von 10,3 % haben im Wesentlichen organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung, die Marktmietentwicklung sowie Synergien aus der Integration der Deutsche Wohnen beigetragen.

Nach aktuellen Daten von Immobilienportalen war die Nachfrage nach Mietwohnungen auch im 2. Quartal 2023 deutschlandweit ungebrochen hoch. Die Nachfrage für Bestandswohnungen war 30 % höher als Ende 2019, nach Neubau-Mietwohnungen sogar 90 %. Rolf Buch: „Dies zeigt deutlich, welche Auswirkungen die Wohnungsknappheit hat und wie wichtig der Neubau von Mietwohnungen ist.“

Die hohen Zinsen sowie die stark gestiegenen Energie- und Baukosten wirkten sich jedoch weiterhin auf die Investitionen, Modernisierungen, Verkäufe und Vermögenswerte aus. So lagen die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales erwartungsgemäß unter den jeweiligen Vorjahreswerten.

Vonovia fokussiert sich im Zuge der Ausgabendisziplin auf wesentliche Investitionsvorhaben: So ging das Investitionsvolumen um 46,0 % auf 329,4 Mio. € zurück (Q2 2022: 609,7 Mio. €). Das damit verbundene geringere Auftragsvolumen wirkte sich auch auf das Segment Value-add aus. Die Diskussion über den geplanten Umstieg von Gasheizungen auf Wärmepumpen hat ebenfalls zu einem geringeren Modernisierungsvolumen geführt.

Rolf Buch, CEO: "Wir begrüßen die Überarbeitung der Richtlinien zur Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG), um die Transformation in der Wärmeversorgung voranzubringen. Aber im aktuell diskutierten Vorschlag werden Mieter benachteiligt und der Einbau von Wärmepumpen wird ausgebremst. Belastet werden sollen vor allem mittlere und untere Einkommensgruppen. Das kann nicht im Sinn einer SPD-geführten Regierung sein. Wir als Vermieter geben die Förderung eins zu eins an die Mieter weiter, deshalb sollten Vermieter gleichgestellt und Mieter und Eigenheimbesitzer gleichberechtigt gefördert werden.“ Geplant ist derzeit, die Förderung für den Austausch der Heizungstechnik und den Einbau von Wärmepumpen für größere Mehrfamilienhäuser zu kürzen. Dabei können gerade große Wohnungsunternehmen durch Pilotprojekte und das spätere Ausrollen im Bestand viel für die Dekarbonisierung erreichen.

Im Segment Development stellte Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden insgesamt mehr als 400 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 67 m2 fertig, das ist ein Plus von 27,0 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Der Rückgang von knapp 50 % im EBITDA im Segment Development ist vor allem auf gestiegene Baukosten zurückzuführen.

Im Segment Recurring Sales erzielten die verkauften Wohnungen in Relation zum Buchwert weiterhin gute Preise, allerdings war die Anzahl der verkauften Wohnungen niedriger als im Vorjahresquartal.

Die Entwicklung des EBITDA beeinflusst auch den Group FFO. Insgesamt lag der Group FFO, die für die operative Ertragskraft maßgebliche Kennzahl, mit 502,2 Mio. € auf dem Niveau des Vorjahresquartals (Q2 2022: 503,5 Mio. €). Pro Aktie weist Vonovia unter Berücksichtigung der durch die Aktiendividende höheren Aktienanzahl einen Group FFO von 0,62 € aus.

Trendabschwächung bei Wertentwicklung im 2. Quartal

Die Entwicklung der Immobilienwerte von Vonovia war auch im 2. Quartal 2023 rückläufig, allerdings schwächte sich der Trend gegenüber dem Vorquartal ab. Vonovia hatte bereits im ersten Quartal 2023 eine außerplanmäßige Neubewertung des Portfolios vorgenommen. Nach einem Rückgang in Höhe von 3,4 Mrd. € in Q1, betrug die Wertminderung im 2. Quartal 2,7 Mrd. €. Der aktuelle Verkehrswert des Immobilienbestands beträgt rund 88,2 Mrd. €, das sind 3,3 % weniger als im 1. Quartal 2023 (91,2 Mrd. €).

Der EPRA NTA (Net Tangible Assets) als Steuerungsgröße für den
Nettovermögenswert lag im Wesentlichen aufgrund der Entwicklung der Immobilienwerte mit 40.460,1 Mio. € um 5,4 % unter dem Wert vom März 2023 (42.779,3 Mio. €). Pro Aktie lag er unter Berücksichtigung der durch die Aktiendividende höheren Aktienanzahl bei 49,67 €.

Das Bestandsportfolio war zum Stichtag mit einer Leerstandsquote von 2,2 % faktisch vollvermietet. Die organische Mietsteigerung betrug 3,5 %. Die marktbedingte Mietsteigerung auf Grundlage der Mietspiegelentwicklung lag im 2. Quartal 2023 bei 1,5 %, (2. Quartal 2022 1,0%). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete lag konzernweit bei 7,58 € pro Quadratmeter (Deutschland: 7,51 €/m²).

Vonovia führt regelmäßige Kundenbefragungen durch. Entscheidend für die hohe Kundenzufriedenheit sind die Raumaufteilung der Wohnungen, die Infrastruktur und die Anbindung an den Nahverkehr. Positiv auf die Kundenzufriedenheit wirkten sich im 2. Quartal 2023 zudem die Freundlichkeit der Mitarbeitenden, das Auftreten der Handwerkerinnen und Handwerker und die bessere Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung aus.

Vorsichtige Anzeichen für Marktstabilisierung in bestimmten Preissegmenten

Die Angebotspreise für Wohnungen gingen im 2. Quartal 2023 weiter zurück, allerdings flacht der Rückgang ab, wie eine aktuelle Analyse unabhängiger Marktexperten (Value Marktdaten) ergibt. BNP Paribas Real Estate erwartet, dass eine sich abzeichnende erste Zinspause im Herbst für eine spürbar höhere Marktdynamik am Wohn-Investmentmarkt zum Jahresende und insbesondere im kommenden Jahr sorgen dürfte. Interhyp bestätigt, dass der Markt weiter eine neue Balance findet und die Finanzierungsstrukturen solide sind.

Eine aktuelle Umfrage des Münchner ifo-Instituts ergibt, dass Ökonomen in den kommenden zehn Jahren weltweit einen Anstieg der Immobilienpreise erwarten. Für Deutschland wird nominell ohne Berücksichtigung der Inflation ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 7,2 % erwartet.

Pilotprojekt für kommunale Wärmeplanung in Bochum gestartet

Auch was die Nachhaltigkeit betrifft, befindet sich der Wohnungsmarkt im Wandel. Vonovia bleibt seinem Ziel, bis 2045 Klimaneutralität zu erreichen, treu. Mit innovativen Forschungsprojekten in der Energieversorgung setzt das Unternehmen neue Standards in der Branche. Konventionelle Heizungen sollen Schritt für Schritt z.B. durch Wärmepumpen ersetzt und die Energieversorgung dezentral auf Ökostrom umgestellt werden. Alternativ sollen mehr Quartiere an die Fernwärme angeschlossen werden. Mit diesen Maßnahmen folgt das Unternehmen seinem Klimapfad, der dem Klimaschutzabkommen und 1,5°-Ziel von Paris entspricht. Die Ausgaben für Modernisierung betrugen im 2. Quartal 2023 118,8 Mio. € (Q2 2022: 213,5 Mio. €), für Forschung und Entwicklung rund 1,6 Mio. € (Q2 2022: 1,0 Mio. €).

Gemeinsam mit der Stadt und den Stadtwerken Bochum hat Vonovia eine Absichtserklärung zur zügigen Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung unterzeichnet. Für Vonovia ist es entscheidend, wo und wann ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder an neu zu errichtende Nahwärmenetze auf Basis von erneuerbaren Energien möglich ist. Darauf basierend wird der Einbau von Wärmepumpen im Bestand geplant. Bis spätestens 2026 soll jede Stadt und Gemeinde mit über 100.000 Einwohnern eine Wärmeplanung vorlegen.

Prognose für Gesamtjahr 2023 bestätigt

Vonovia bestätigt die Prognose für Umsatz, EBITDA und Group FFO für das Geschäftsjahr 2023.

Die Prognose für die Segmenterlöse liegt zwischen 6,4 und 7,2 Mrd. €. Für das EBITDA rechnet Vonovia mit einer Bandbreite von 2,6 bis 2,85 Mrd. €. Der Group FFO wird in einer Bandbreite von rund 1,75 bis 1,95 Mrd. € erwartet. Mit Blick auf den Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) – die Messgröße für die Fortschritte in der Nachhaltigkeit – erwartet Vonovia, die für 2023 gesteckten Ziele hinsichtlich der CO2-Einsparung, der Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie hinsichtlich barrierearmer (Teil-)Modernisierungen zu erreichen.