# Zusammengefasster Lagebericht

## Nach Jahren der Konsolidierung von Kapitalstruktur und -allokation strategische Initiativen für neues Wachstum aufgelegt

## Jahr 2024 erfolgreich am oberen Ende der Erwartungen abgeschlossen

## Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd

Grundlagen des Konzerns

Nachhaltigkeitserklärung

Chancen und Risiken

Unternehmenssteuerung

Portfoliostruktur

Wirtschaftsbericht

Prognosebericht

Weitere gesetzliche Angaben

## Grundlagen des Konzerns

### Makroökonomische Rahmenbedingungen

Geopolitische Gegebenheiten waren auch im Jahr 2024 wieder bestimmend für die makroökomischen Rahmenbedingungen .

Der russische Angriffskrieg in der Ukraine hält unverändert an und bekam durch den Einsatz nordkoreanischer Einheiten eine neue Dimension der Eskalation. Die Spannungen in Ostasien um die Eigenständigkeit Taiwans sind ein weiterer Faktor der Beunruhigung für die globalen Lieferketten, weit über die Befürchtung einer kriegerischen Eskalation hinaus. Dies gilt genauso für die Spannungen in und um Korea. Bereits zuvor hat die Corona-Pandemie ein kritisches Hinterfragen der Globalisierung ausgelöst.

Diese Faktoren haben zu erheblichen Verwerfungen in den globalen Volkswirtschaften geführt und damit auch zu Verwerfungen auf den Kapitalmärkten, insbesondere getrieben durch Zinserhöhungen in der Folge stark gestiegener Inflationsraten . Das Jahr 2024 startete mit einem Zehnjahres-Euro-Zinssatz von 2,52 %; Ende des Jahres betrug dieser Zinssatz 2,37 %. Insgesamt sind die Kapitalmärkte seit der Corona-Pandemie und dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine von hohen Volatilitäten geprägt.

Zu diesem Szenario addierten sich im Jahr 2024 politische Unwägbarkeiten durch die deutsche Regierungskrise und die Präsidentenwahl in den USA. Ungeachtet dieser politischen Gegebenheiten zeichnet sich insgesamt tendenziell eine Wählerbewegung hin zu einer verstärkt rechtsgerichteten autoritären Politik mit zunehmendem Nationalismus und weg von den liberalen Gesellschaftsmodellen der vergangenen 50 Jahre ab, wie die meisten Wahlen auch und gerade in der westlichen Hemisphäre zeigen. Auch die damit einhergehenden Befürchtungen und Erwartungen eines bevorstehenden Protektionismus und Nationalismus befeuerten die Volatilitäten an den Kapitalmärkten und treffen auf aktuelle Wachstumsschwächen in Asien, Europa und Amerika.

Der globale Klimawandel hat sich durch extreme Unwetter in Spanien, Österreich, der Schweiz sowie Italien im Jahr 2024 sowie die Brände in Los Angeles im Januar 2025 wieder nachdrücklich in das Bewusstsein gebracht. Kriege, Klimawandel und globale Wohlstandsungleichgewichte führen zu den aktuellen Migrationsströmen .

Für die Immobilienwirtschaft haben insbesondere die volatilen Zinsen einen erheblichen Einfluss auf die Geschäftsmodelle und die Bemessung der Unternehmenswerte. Politische Klarheit hinsichtlich der Bauvorschriften, der Mietergesetzgebung, der Umweltstandards, der Energiepolitik und der wohnungspolitischen Förderung ist bedeutend für die Beurteilung der Lage und die Prognosen der Immobilienunternehmen sowie deren strategische und operative Antworten auf die Zukunftsfragen.

Die Megatrends Klimawandel und Nachhaltigkeit, demografischer Wandel und die Wohnungsknappheit sind gemeinsam mit der fortschreitenden Digitalisierung dagegen die konstanten Koordinaten wirtschaftlichen Handelns. Dazu addierte sich die Lücke zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot .

Vonovia konnte durch ihre robuste Aufstellung den vergangenen Krisenjahren trotzen und sieht sich für neues Wachstum entlang der Megatrends gut gerüstet. Die bilanziellen Kennzahlen und die Ratings sind stabil, die Verkaufsprogramme zur Stärkung der Innenfinanzierung können zurückgefahren werden, der Abwertungszyklus scheint beendet und das Unternehmen ist für die zukünftigen Jahre strategisch und operativ gut aufgestellt.

### Das Unternehmen

Das Geschäftsmodell von Vonovia besteht aus der Bereitstellung und Vermietung von gutem, zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum sowie dessen Bewirtschaftung . Eine etablierte eigene Handwerker-, Wohnumfeld- und Hausmeisterorganisation sowie umfassende Backofficefunktionen unterstützen bei der Bewirtschaftung und der Fortentwicklung der Bestände.

Vonovia entwickelt ihren Immobilienbestand durch aktives Portfoliomanagement fort. Dazu zählt neben Ankauf, Verkauf und Modernisierung auch der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und den Verkauf an Dritte. Komplettiert wird das Geschäftsmodell durch das Angebot wohnungsnaher Dienstleistungen. Das Angebot von Energieversorgungsleistungen mit Strom und Wärme sowie automatisierter Zählerablesung steht dabei im Vordergrund.

Das beschriebene Geschäftsmodell stützt sich dabei auf eine in hohem Maße digitalisierte Bewirtschaftungsplattform sowie eine ebenfalls hoch digitalisierte Developmentplattform zum Management der kompletten Wertschöpfungskette. Diese beiden Plattformen stellen zwei der bedeutendsten immateriellen Vermögensgegenstände des Geschäftsmodells dar.

Etwa 77 % des strategischen Wohnungsbestands von Vonovia befinden sich in zusammenhängenden Quartieren mit in der Regel mehr als 150 Wohnungen. Dabei geht die Gestaltung von lebenswertem und nachhaltigem Wohnraum immer auch mit dem Erkennen von Bedürfnissen in den betreffenden sozialen Strukturen einher, wobei der Geschichte dieser Quartiere Rechnung getragen wird. Auch das Developmentgeschäft folgt dem nachhaltigen Quartiersgedanken.

Das Geschäftsmodell von Vonovia zahlt damit positiv auf die drängenden gesellschaftspolitischen Herausforderungen der Wohnungsknappheit und des Klimaschutzes ein.

Vonovia bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 480.000 eigenen Wohnungen in fast allen attraktiven Städten und Regionen Deutschlands. Dazu kommt ein Bestand von rund 40.000 Wohneinheiten in Schweden und rund 20.000 Wohneinheiten in Österreich. Der Gesamtverkehrswert beträgt 82,0 Mrd. € und das Nettovermögen nach EPRA-Definition 37,2 Mrd. € (European Public Real Estate Association; EPRA).

Neben den eigenen Wohnungen verwaltet Vonovia rund 73.400 Wohnungen für Dritte.

Damit stellt Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden jeweils eines der führenden Wohnungsunternehmen dar, allerdings mit einem insbesondere für Deutschland geringen Marktanteil von rund 1,9 % aufgrund des fragmentierten Markts.

Die Wurzeln von Vonovia bzw. ihrer Vorläuferunternehmen liegen im gemeinnützigen Wohnungsbau sowie im Werkswohnungsbau und reichen bis ins 19. Jahrhundert zurück. Das gilt sowohl für Deutschland wie auch für Österreich und Schweden. Damit steht die heutige strategische Disposition unverändert zu den Wurzeln des Unternehmens.

Ziel war es bereits damals, guten, zeitgerechten und bezahlbaren Wohnraum, teilweise in innovativen Konzepten, bereitzustellen. Darunter befinden sich viele Siedlungen, die damals modellhaft waren und heute unter Denkmalschutz stehen. Der Quartiersgedanke ist also bereits in den Wurzeln von Vonovia angelegt.

Das Wohnen in Quartieren, sogenannten „Arbeitersiedlungen“, bedeutete nicht nur erschwinglichen Wohnraum, sondern gleichzeitig Wohnen in einem Sozialgefüge mit den Arbeitskollegen und deren Familien. Die heutigen rund 770 Quartiere (inklusive Deutsche Wohnen) im strategischen Portfolio stellen für Vonovia ein Alleinstellungsmerkmal dar und sind Dreh- und Angelpunkt für die Antworten von Vonovia auf die aktuellen Megatrends.

Über die 1924 gegründete gemeinnützige GEHAG verfügt die Gruppe über herausragende Bestände der Architekturgeschichte mit Werken des Bauhauses und des Expressionismus, die den Quartiersgedanken mitprägten, neue Wohnkonzepte umfassten und sogar Eingang in das UNESCO-Weltkulturerbe gefunden haben. Exemplarisch sind hier die Siedlungen „Hufeisensiedlung“, „Wohnstadt Carl Legien“, die „Weiße Stadt“ sowie die „Ringsiedlung Siemensstadt“ zu nennen.

Das Immobilienentwicklungsgeschäft sowie das Bewirtschaftungsgeschäft in Österreich firmieren unter dem eingeführten Namen BUWOG . In Schweden firmiert Vonovia unter Victoriahem .

### Die Unternehmensstruktur

Die Vonovia SE als Mutterunternehmen des Vonovia Konzerns ist in der Rechtsform einer dualistischen SE organisiert. Diese wird von einem Vorstand geleitet, der die Geschäfte eigenverantwortlich führt und die strategische Ausrichtung des Konzerns bestimmt. Die Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, der vom Vorstand regelmäßig über den Geschäftsverlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und Risiken informiert wird. Der Aufsichtsrat überwacht die Tätigkeiten des Vorstands.

Der Unternehmenssitz der Vonovia SE ist in Deutschland. Der eingetragene Firmensitz ist seit 2017 Bochum. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in der Universitätsstraße 133, 44803 Bochum.

Zum 31. Dezember 2024 gehörten 612 rechtliche Einheiten bzw. Gesellschaften (davon 446 im Inland) zur Unternehmensgruppe von Vonovia. Eine detaillierte Anteilsbesitzliste der Vonovia SE ist im Anschluss an den Konzernanhang aufgeführt.

Die Vonovia SE nimmt im Konzern die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Rolle ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und die Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe übergeordnete Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement der Gruppe. Ferner ist die Verantwortung für Nachhaltigkeitsfragen in der Vonovia SE zentral angesiedelt; sie koordiniert diese für die gesamte Gruppe.

Zur Wahrnehmung der Managementfunktionen hat die Vonovia SE eine Reihe von Servicegesellschaften gegründet, insbesondere für die kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen, die zentral in Shared-Service-Centern zusammengefasst sind. Durch die Bündelung von Unternehmensfunktionen auf einer einheitlichen Bewirtschaftungs- und Developmentplattform erzielt Vonovia Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte und erspart somit den Konzerngesellschaften das Unterhalten eigener Funktionen.

Mit einem leistungsfähigen Organisationsmodell , optimierten Prozessen, der eindeutigen Fokussierung auf den Servicegedanken und damit auf unsere Kunden sowie einer klaren klimaschutzorientierten Investitionsstrategie legen wir die Grundsteine für ein nachhaltiges Wirtschaften vor dem Hintergrund berechtigter Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens.

Ein ausgewogener Mix von Leistungen sorgt durch zentrale Servicecenter, regionale Objektbetreuer vor Ort sowie eine eigene Technik- und Wohnumfeldorganisation ergänzt um wohnungsnahe Dienstleistungen (Value-add) dafür, dass die Anliegen unserer Mieter zeitnah, unkompliziert und zuverlässig erledigt werden können. Dies ist ein wichtiger Baustein dafür, dass unsere Kunden sich in ihrem Umfeld gut betreut fühlen.

Darüber hinaus wird Vonovia im Rahmen von Neubau- und Developmentmaßnahmen , Nachverdichtung und Aufstockung neue Wohnungen bauen, um insbesondere der steigenden Nachfrage in den Metropolregionen gerecht zu werden. Durch das unter BUWOG firmierende Developmentgeschäft kann Vonovia ein umfassendes Produkt- und Prozess-Know-how in der Entwicklung und im Bau von Wohnbauprojekten vorweisen. Das Developmentgeschäft wird im Wesentlichen über Projektgesellschaften gesteuert.

Die Steuerung des operativen Geschäfts orientiert sich an den strategischen Ansätzen des Unternehmens und erfolgt über die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development.

### Die Strategie

Die bewährte Strategie von Vonovia gliederte sich von Beginn an in die Teilbereiche Portfoliomanagement-Strategie, die Property-Management-Strategie, die Value-add-Strategie sowie die Finanzierungsstrategie, flankiert durch die opportunistischen Elemente Akquisitions- und Internationalisierungsstrategie. Diese Strategie wurde in den vergangenen Krisenjahren im Sinne einer Stakeholder-Value-Strategie verfeinert und fokussiert sowie ganzheitlicher formuliert, wodurch die Bedeutung aller wesentlichen Interessengruppen Berücksichtigung fand.

Durch die Überarbeitung der Wesentlichkeitsanalyse gemäß der ESRS (European Sustainability Reporting Standards der EU) und die Ableitung der Chancen und Risiken für Vonovia sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wurde weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine noch stärker integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt. Die Wesentlichkeitsanalyse bildet die Grundlage für die Nachhaltigkeitsberichterstattung.

In diesem Kontext hat der Vorstand die Strategie in seine bedeutsamsten Werttreiber aufgeschlüsselt:

1. Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform

2. Die optimierte Kapitalstruktur mit vorteilhaften Kapitalkosten

3. Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends

4. Das wertschaffende Value-add-Geschäft

5. Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts

6. Die effiziente Kapitalallokation

(1) Über die skalierbare Bewirtschaftungsplattform mit ihren hochdigitalisierten Prozessen werden derzeit rund 500.000 Wohneinheiten organisiert und in fünf Geschäftsbereichen mit 24 Regionalbereichen und 90 Regionen optimiert bewirtschaftet. Damit verbunden ist unmittelbar eine ausgeprägte Fixkostendegression und gleichzeitig die Sicherstellung einer gleichbleibenden Leistungsqualität zur Sicherung der Kundenzufriedenheit.

Die weiteren Entwicklungen in der Digitalisierung eröffnen auch zukünftig weitere Effizienzpotenziale sowohl in den Prozessen wie auch in der Verwertung von Gebäudestamm- und Gebäudebewegungsdaten. Der sogenannte digitale Zwilling steht für die Auflösung und Abbildung von Gebäuden in digitalem Datenformat zur unternehmensweiten Weiterverwertung.

Das Spektrum der Weiterverarbeitung der digitalen Gebäudedaten reicht von einem weiter verbesserten Servicelevel für die Kunden über die passgenaue Formulierung der nachhaltigen Investitionsmaßnahmen bis hin zu einer sogenannten „predictive maintenance“, insbesondere von Heizungen und Aufzügen.

(2) Eine optimierte Kapitalstruktur und damit vorteilhafte Kapitalkosten sichern die Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapital langfristig ab und damit auch nachhaltig das kapitalintensive Geschäft eines Wohnimmobilienunternehmens zur Gewährleistung einer dem Risiko angemessenen Rendite.

Die vornehmliche Stärkung der Innenfinanzierung stellt die Basis für Investitionen dar zur Adressierung der Herausforderungen aus den Megatrends. Die Beibehaltung eines guten Investment-Grade-Ratings stellt unverändert ein wesentliches Ziel dar. Die Auswahl an Fremd- oder Eigenmittelfinanzierung orientiert sich opportunistisch an den aktuellen Eigenkapital- oder Fremdkapitalmarktbedingungen, wobei das Vorgehen durch Diversifikation bei den Mittelaufnahmen fortentwickelt wird.

(3) Bei den Investitionen entlang der Megatrends ist zu unterscheiden in

- Investitionen in Neubau zur Linderung der Wohnungsknappheit,
- Investitionen in die Optimierung bestehender Wohnbestände durch Modernisierung und altersgerechten Umbau,
- Investitionen in Klimaschutz zur CO2-Reduzierung und in Quartierszusammenhänge zur Förderung der Mieterzufriedenheit.

Dabei müssen alle Investitionen den geänderten Renditekriterien Rechnung tragen.

(4) Über das Value-add-Geschäft verfügt Vonovia über die Kompetenz zur Ausführung technischer Bauleistungen, Modernisierungen sowie Wohnumfeldleistungen. Damit stellt Vonovia über standardisierte Prozesse die Verfügbarkeit bei gleichbleibend hohem Qualitätsniveau in der gesamten Gruppe sicher.

Das Value-add-Geschäft erzeugt unter dem Titel Quartierwerk im Rahmen der Bündelung von sogenannten „Multi-Utility-Dienstleistungen“ Mehrwert für das Unternehmen. Angestrebt wird im Rahmen des Quartierwerks ein integriertes System wohnungsnaher Infrastrukturdienstleistungen. Das Spektrum umfasst die weitere Etablierung zusätzlicher Leistungen entlang des klassischen Mietangebots, den weiteren Auf- und Ausbau der bestehenden Hauptproduktlinien Multimedia, Energieversorgung und Messtechnikdienste sowie die weitere Implementierung von IoT-Systemen wie Aufzugs- und Heizungsmonitoring. Weitere Innovationen werden entwickelt und bei geprüfter Marktgängigkeit angeboten.

(5) Das Developmentgeschäft dient unmittelbar der Verringerung der Wohnungsknappheit durch die gezielte Erweiterung der Eigenbestände wie auch der unmittelbaren Ertragsrealisierung im Drittgeschäft.

Die Produktpalette umfasst den Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen und den Verkauf von Projekten an Investoren (to sell) einerseits und den Bau von Mietwohnungen für den Eigenbestand und den Neubau auf bestehenden Grundstücksreserven im Bestand (to hold) andererseits. Auch das Developmentgeschäft orientiert sich am Quartiersgedanken und an den Aspekten der Nachhaltigkeit.

##### Stringenter Innovationsprozess

Garant für den Wertbeitrag des Developmentgeschäfts ist die effiziente Umsetzung der Projekte auf Basis der Developmentplattform entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Die Wertschöpfungskette reicht von der Akquisition von Baugrundstücken über die Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung der Projekte.

Dabei hat das Developmentgeschäft die gestiegenen Renditehürden sowie die Herausforderungen an eine effiziente Kapitalbindung zu berücksichtigen.

Das Developmentgeschäft wird aus fünf Standorten in Deutschland, aus Wien in Österreich sowie aus Malmö in Schweden geführt.

(6) Weiterer entscheidender Werttreiber ist die effiziente Kapitalallokation . Aufgrund der aktuellen Renditeanforderungen basierend auf den erhöhten Kapitalkosten sind die Stärkung des Eigenkapitalanteils und die Fokussierung auf die Innenfinanzierung als ein bedeutender Werttreiber identifiziert worden, der die Möglichkeiten an renditeorientierten nachhaltigen Investitionen optimiert. Die Rendite sowie die Innenfinanzierungskraft determinieren die tatsächliche Kapitalallokation.

In der Phase nach dem IPO war die Kapitalallokation aufgrund vorteilhafter Kapitalmarktbedingungen auf externes Wachstum durch Akquisition und Skalenerträge ausgerichtet.

Aufgrund der durch Inflation und Zinsanstieg geprägten Kapitalmarktbedingungen der vergangenen Krisenjahre und der damit in Zusammenhang stehenden höheren Kapitalkosten hat Vonovia eine Portfoliobereinigung durch Verkäufe sowie die Etablierung von Joint-Venture- und Fonds-Strukturen vorgenommen, um eine verbesserte Kapitalstruktur zusammen mit einer nachhaltigen Innenfinanzierung zu erreichen. In diesem Kontext wurden auch die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen einer strategischen Analyse unterworfen mit dem Ergebnis, diese zu veräußern.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Vonovia auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur gut für neues Wachstum aufgestellt. Die notwendigen konkreten Initiativen wurden in die bestehende Strategie eingearbeitet.

#### Neue Stärke und Performance im Kerngeschäft

Der erneute Ausbau des Developmentgeschäfts stellt eine wesentliche Initiative der Strategie dar. Im Fokus der Neubauinitiativen steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktportfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie (Development to hold/Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. auf das „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus im Fokus.

Die Optimierung der Handwerkerorganisation VTS wird weiter fortgeführt. Die VTS und ihre Fachkräfte stellen sicher, dass Sanierungen und Instandhaltungen zuverlässig und in hoher Qualität erfolgen können. Die kontinuierliche Entwicklung eines einheitlichen Produktkatalogs wird weiter ausgebaut.

Vor dem Hintergrund der einsetzenden positiven Marktentwicklung setzen wir unser Verkaufsprogramm fokussiert im Segment Recurring Sales und durch Verkäufe im Non Core Portfolio fort.

#### Investitionen mit innovativen Konzepten

Investitionen zur energetischen Ertüchtigung und Dekarbonisierung unseres Bestands werden, in Orientierung am Vonovia Klimapfad, unter Einsatz neuer intelligenter Technologien in den nächsten Jahren mithilfe innovativer Konzepte ausgebaut. Die Umsetzung der energetischen Modernisierungen müssen vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit effizient, schnell und kostensparend sein. Diese Konzepte verfolgt Vonovia mit der seriellen Sanierung, einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung der Investitionen in Wärmpumpentechnologie ist ebenfalls Teil der Investitionsinitiative. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung „EnerCube“, eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird.

#### Neue Geschäftsmodelle entlang der Wertschöpfungskette unter Nutzung der Bewirtschaftungsplattform

Weiteres Wachstum im Value-add-Bereich entlang unserer Wertschöpfungskette sichert zusätzliche Ertragspotenziale. Das bestehende Energiegeschäft und der Photovoltaik-Einsatz werden großflächig ausgebaut. Im Fokus stehen dabei die Etablierung und der Ausbau eines vollumgänglichen Produktportfolios entlang der Wertschöpfungskette – von der Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Anlagen über den Verkauf als Mieterstrom, die Nutzung von Wärmpumpen bis zur Speicherung und dem Management von Energie. Das Ziel ist eine erhöhte Marktdurchdringung in allen Produktgruppen.

Der Ankauf von nicht-modernisierten Gebäuden , deren anschließende Modernisierung und der Wiederverkauf sollen als Initiative in das Geschäftsmodell von Vonovia integriert werden. Dies gilt auch für die Initiative, die Bewirtschaftungsplattform von Vonovia Drittkunden im Sinne einer Drittbewirtschaftung zugänglich zu machen.

Katalysatoren im Sinne einer erfolgreichen Umsetzung der Strategie bleiben dabei weiterhin das aktive dynamische Management der Kapitalallokation, die Verfügbarkeit von Mitarbeitern mit den notwendigen Fähigkeiten, die Effizienz in der Wertschöpfungskette und des Einkaufs, die sozial- und gesellschaftspolitische Akzeptanz des Geschäftsmodells von Vonovia und der gezielte Einsatz neuer Technologien einschließlich künstlicher Intelligenz.

## Nachhaltigkeitserklärung

### Erläuterungen zu den Berichtsinhalten und der Rahmensetzung

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) trat am 5. Januar 2023 auf EU-Ebene in Kraft. Alle Staaten der Europäischen Union (EU) und somit auch Deutschland waren verpflichtet, die Richtlinie innerhalb von 18 Monaten, d. h. bis zum 5. Juli 2024, in nationales Recht umzusetzen. In Deutschland ist die Umsetzung bis zum 31. Dezember 2024 nicht erfolgt.

Dies hat zur Folge, dass der bisherige Rechtsstand zur Umsetzung der Non-Financial Reporting Directive (NFRD) für die Berichterstattung 2024 unverändert fortbesteht und weiterhin eine Nichtfinanzielle Konzernerklärung nach den §§ 315b, 315c i. V. m. den §§ 289c bis 289e HGB aufzustellen ist.

Trotz nicht vorhandener Verpflichtung zur Berichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) hat sich die Vonovia SE (im Weiteren Vonovia) entschlossen, ihre Nachhaltigkeitserklärung, die gleichzeitig die Anforderungen an die nach §§ 315b bis 315c HGB aufgestellte nichtfinanzielle Konzernerklärung erfüllt (im Folgenden „Nachhaltigkeitserklärung“), unter vollständiger Beachtung der ESRS als anerkanntes Rahmenwerk gemäß §§ 315c Abs. 3 i. V. m. 289d HGB aufzustellen. Die vorliegende Konzern-Nachhaltigkeitserklärung erfüllt somit sowohl die Anforderungen der CSRD als auch die Anforderungen der §§ 315b bis 315c für eine nichtfinanzielle Konzernerklärung und des Art. 8 der Verordnung (EU) 2020/852 (sogenannte EU-Taxonomie).

Die Beachtung der Mindestangabepflichten nach §§ 315c i. V. m. 289c HGB und DRS 20.257 ff. ist somit sichergestellt.

Aufgrund der erstmaligen Aufstellung der Nachhaltigkeitserklärung unter vollständiger Beachtung der ESRS wird das Stetigkeitsprinzip des Deutschen Rechnungslegungs Standards (DRS) 20.26 durchbrochen. Mit der Abkehr von der bisherigen Berichterstattung unter Berücksichtigung des Rahmenwerks der Global Reporting Initiative (GRI) wird der Bedeutung der ESRS als durch die Europäische Kommission angenommene Berichterstattungsstandards für die Nachhaltigkeitsberichterstattung Rechnung getragen. Bei den enthaltenen Kennzahlen wurden – sofern notwendig – Vorjahresangaben rückwirkend an die neuen Berechnungsmethoden angepasst.

Der Ausweis wesentlicher nichtfinanzieller Leistungsindikatoren erfolgt – zusammen mit der Darstellung der zugrunde liegenden Konzepte, Ziele und Maßnahmen – in den jeweiligen inhaltlichen Kapiteln. Diese decken die gesetzlich vorgegebenen Aspekte – Umweltbelange, Sozialbelange, Arbeitnehmerbelange, Bekämpfung von Korruption und Bestechung sowie Achtung der Menschenrechte – ab.

In dieser Nachhaltigkeitserklärung wird der Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index; SPI) aufgeführt. Diese Kennzahl stellt für den Vonovia Konzern die führende nichtfinanzielle Steuerungskennzahl im Sinne des DRS 20 Tz. 101 i. V. m. Tz. 106. dar. Der SPI besteht aus sechs Teil-Indikatoren, die sich aus den wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen ableiten, und stellt ein entscheidendes Instrument zur Steuerung und Vergütung unseres nachhaltigen Handelns dar (zu weiteren Details siehe ESRS 2 GOV-3 ). Der SPI als bedeutsamster nichtfinanzieller Leistungsindikator ist zusätzlich im Kapitel Unternehmenssteuerung sowie im Prognosebericht dargestellt.

Die Nachhaltigkeitserklärung ist nicht Gegenstand der gesetzlichen Abschlussprüfung, sie unterliegt einer freiwilligen Prüfung nach ISAE 3000 (Revised) mit begrenzter Sicherheit durch die PwC GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Dabei stellen jegliche Verweise auf Inhalte außerhalb der Nachhaltigkeitserklärung weiterführende Informationen dar und sind weder Bestandteil der Nachhaltigkeitserklärung noch der betriebswirtschaftlichen Prüfung. Verweise und weiterführende Informationen sind kein integraler Bestandteil dieser Nachhaltigkeitserklärung.

Dem Ausweis in der Finanzberichterstattung folgend fließen Umsätze, Investitionsausgaben und Betriebsausgaben im Sinne der EU Taxonomie nicht in die Nenner der drei Größen ein.

### Risikobewertung unter Nachhaltigkeitsaspekten

Im Rahmen der Nachhaltigkeitserklärung müssen die wesentlichen Risiken berichtet werden, die mit der eigenen Geschäftstätigkeit, den Geschäftsbeziehungen oder Produkten und Dienstleistungen des Konzerns verknüpft sind, deren Eintritt sehr wahrscheinlich ist und die schwerwiegende negative Auswirkungen auf die nichtfinanziellen Aspekte haben oder haben werden. Auf Basis der durchgeführten Risikoanalysen und nach Einschätzung des Managements von Vonovia liegen keine berichtspflichtigen nichtfinanziellen Risiken vor, die nach Anwendung der Nettomethode unter Berücksichtigung von Risikobegrenzungsmaßnahmen die Wesentlichkeitskriterien gemäß § 289c Abs. 3 Nr. 3 und 4 HGB erfüllen.

Die Wesentlichkeitsdefinition berichtspflichtiger Risiken nach § 289c Abs. 3 Nr. 3 und 4 HGB weicht von der nach den ESRS ab. Aufgrund dessen werden im Rahmen dieser Nachhaltigkeitserklärung Risiken berichtet, die gemäß den ESRS wesentlich und somit berichtspflichtig sind. Da diese jedoch nicht als schwerwiegend für Vonovia einzustufen sind, besteht keine Berichtspflicht nach § 289c Abs. 3 Nr. 3 und 4 HGB.

### ESRS 2 – Allgemeine Angaben

#### BP-1 – Allgemeine Grundlagen für die Erstellung der Nachhaltigkeitserklärung

Die Nachhaltigkeitserklärung der Vonovia SE wird auf konsolidierter Basis erstellt.

Der Konsolidierungskreis stimmt mit dem des Konzernabschlusses von Vonovia überein und reflektiert die Aktivitäten von Vonovia sowie deren Tochtergesellschaften in Deutschland, Österreich und Schweden. Die Gesellschaften sind in der Anteilsbesitzliste des Konzernanhangs aufgeführt. Nicht berücksichtigt werden Entitäten mit Minderheitsanteilen sowie Wohnungen, die sich im Eigentum Dritter befinden.

Die Deutsche Wohnen SE (im Weiteren Deutsche Wohnen) wird vollumfänglich in den Konzernabschluss sowie in die Nachhaltigkeitserklärung von Vonovia einbezogen. Eine eigenständige Nachhaltigkeitserklärung gibt Deutsche Wohnen für das Geschäftsjahr 2024 nicht ab, da sie von der Erleichterungsvorschrift zur CSR-Berichterstattung nach §§ 289b Abs. 2, 315b Abs. 2 HGB Gebrauch macht.

Eine Besonderheit stellt das durch den Teilkonzern Deutsche Wohnen in den Gesamtkonzern eingebrachte, eigenständige Segment Pflege dar. Dieses wurde zum Jahresende 2023 als aufgegebener Geschäftsbereich gemäß IFRS 5 qualifiziert. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen und in den Folgejahren die Vergleichbarkeit sicherzustellen sowie Konsistenz mit der Finanzberichterstattung zu erreichen, werden Kennzahlen im Rahmen dieser Nachhaltigkeitserklärung dreigeteilt in „fortgeführte Geschäftsbereiche“, „aufgegebene Geschäftsbereiche“ und „gesamt“ dargestellt.

Die Nachhaltigkeitserklärung umfasst neben dem eigenen Geschäftsbereich auch die vor- und die nachgelagerte Wertschöpfungskette, insbesondere Lieferanten, Geschäftspartner und Kunden. Diese wurden bei der Ermittlung der Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse berücksichtigt.

Von der Möglichkeit, eine bestimmte Information auszulassen, die sich auf geistiges Eigentum, Know-how oder die Ergebnisse von Innovationen bezieht, hat Vonovia keinen Gebrauch gemacht.

#### BP-2 – Angaben im Zusammenhang mit konkreten Umständen

Der Berichtszeitraum für den Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht einschließlich Nachhaltigkeitserklärung ist das Kalenderjahr.

In der Darstellung der THG-Emissionsreduktionsziele und der Treibhausgasbilanz (siehe E1-4 und E1-6 ) weisen wir für das Basisjahr die THG-Emissionen inklusive des Bestands der Deutsche Wohnen aus. Dabei wurden bereits Portfolioveränderungen berücksichtigt, die im Zusammenhang mit dem Zusammenschluss standen. Bei der Ermittlung der Scope 3-Emissionen für die vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette verwenden wir Durchschnittsdaten bzw. Näherungswerte:

a) In der Kategorie 3.1 werden THG-Emissionen aus den verwendeten Materialien und Leistungen durch Instandhaltung, energetische Modernisierung, Heizungstausch und Wohnungsmodernisierung im jeweiligen Geschäftsjahr ausgewiesen. In der Kategorie 3.2 werden Treibhausgas (THG)-Emissionen aus der Herstellung der Baustoffe und Materialien, die für die in dem jeweiligen Geschäftsjahr fertiggestellten Neubauten verwendet wurden, ausgewiesen.

b) Die THG-Emissionen für Scope 3.1 werden anhand von Emissionsfaktoren ermittelt, die aus repräsentativen Maßnahmen in der deutschen Wohnungswirtschaft durch das Institut für Immobilienökonomie (IIÖ) im Auftrag des VdW Rheinland Westfalen hergeleitet wurden. Für das Basisjahr 2021 wurde wegen der Datenverfügbarkeit dieses Verfahren nur auf den damaligen Bestand der Vonovia angewendet. Die THG-Emissionen für Scope 3.2 werden anhand von Emissionsfaktoren basierend auf der Konstruktionsart der Gebäude, welche im Rahmen einer umfassenden Lebenszyklusanalyse eines Musterhauses durch ein spezialisiertes Architektenbüro erstellt wurde, ermittelt.

c) Bei der Hochrechnung wird darauf geachtet, Maßnahmen und Gegebenheiten möglichst präzise zu berücksichtigen. Obwohl Hochrechnungen und durchschnittliche Emissionsfaktoren zu gewissen Abweichungen führen können, helfen diese Methoden, Unsicherheiten zu verringern, und bieten eine fundierte Grundlage für die Analyse, auch wenn vollständige Genauigkeit aufgrund begrenzter Daten und Modellannahmen nicht erreicht werden kann. Aufgrund der Verwendung von tatsächlichen Maßnahmen bzw. aufgrund eines hohen Detailgrads bei der Musterhauskalkulation ist der Genauigkeitsgrad bereits hoch.

Für die Ermittlung einzelner ausgewählter Kennzahlen wurden Schätzverfahren angewandt. Es wurden jedoch keine Kennzahlen oder Geldbeträge identifiziert, welche einem hohen Maß an Messunsicherheit unterliegen. Eine Validierung sämtlicher in dieser Nachhaltigkeitserklärung enthaltenen Kennzahlen durch eine externe Stelle über den Abschlussprüfer hinaus findet nicht statt.

Diese Nachhaltigkeitserklärung wird im Berichtsjahr erstmals nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) aufgestellt. Aufgrund dessen ergeben sich neue und veränderte Angabepflichten sowie Definitionen von Kennzahlen. Die Vergleichbarkeit zu Angaben in Vorjahresberichten ist daher teilweise eingeschränkt.

Vonovia berichtet im Rahmen der Nachhaltigkeitserklärung auch über die Erfüllung der Anforderungen der EU-Taxonomie-Verordnung.

#### GOV-1 – Die Rolle der Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane

Die Bezeichnung Vonovia umfasst die Vonovia SE und ihre Konzerngesellschaften. Vonovia ist eine europäische Gesellschaft (SE) gemäß deutschem Aktiengesetz, SE-Gesetz und SE-Verordnung mit dem Sitz in Bochum. Sie hat drei Organe: Hauptversammlung, Aufsichtsrat und Vorstand. Deren Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus der SE-Verordnung (SE-VO), dem Aktiengesetz (AktG) und der Satzung. Die Aktionäre als die Eigentümer des Unternehmens üben ihre Rechte in der Hauptversammlung aus.

Dem dualistischen Führungsprinzip gemäß dem deutschen AktG folgend hat Vonovia einen Aufsichtsrat und einen Vorstand. Während die Geschäftsleitung allein beim Vorstand liegt, übt demgegenüber klar getrennt der Aufsichtsrat die Geschäftskontrolle durch die Beratung zu und die Aufsicht über für die Gesellschaft wesentliche Geschäftsvorfälle aus. Eine gleichzeitige Mitgliedschaft in beiden Organen ist ausgeschlossen.

Der Vorstand von Vonovia besteht aus fünf Personen. Dem Aufsichtsrat von Vonovia als börsennotiertem, aber nicht mitbestimmungspflichtigem Unternehmen gehören zehn Mitglieder an.

In Übereinstimmung mit den maßgeblichen Gesetzen, insbesondere der SE-VO und dem SE-Beteiligungsgesetz, setzt sich der Aufsichtsrat nur aus Vertretern der Aktionäre zusammen. Das höchste Vertretungsgremium der Arbeitnehmer ist der Konzernbetriebsrat. Zudem wurde ein SE-Betriebsrat auf Ebene der Vonovia SE gebildet.

Gemäß dem Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) sind der Aufsichtsrat und der Vorstand so zu besetzen, dass die Organe bzw. ihre Mitglieder insgesamt über die zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Aufgaben erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügen. Die entsprechenden Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen – insbesondere in Bezug auf Nachhaltigkeit – können dem nachfolgenden Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats sowie der Beschreibung der Kompetenzen von Aufsichtsrat und Vorstand entnommen werden.

Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats
| Schlüsselkompetenzen und Erfahrungsfelder 1)
Name |  | Unab- hängig- keit |  | Geburts- jahr |  | Jahr der Bestellung |  | Geschlecht |  | Nationalität |  | Rechnungswesen, Finanzen, Controlling |  | Rechnungslegung, Audit, Risk, Compliance |  |  |  | Wohnungswirtschaft |  | Development, Bauindustrie |  | M&A, Immobilien- transaktionen |  | Recht, Regulierung, Governance |  | Finanzierung (Banken, Kapitalmarkt) |  | Investment, Kapitalanlage |  | Digitalisierung, Cyber-Security |  | Nachhaltigkeit, Energie |  | HR-Management, Vergütung, Leadership Development |  | Politik, öffentliche Verwaltung
Clara-Christina Streit (Vorsitzende) |  | ja |  | 1968 |  | 2013 |  | weiblich |  | Deutsch/U.S. |  | 4 |  | 3 |  |  |  | 3 |  | 1 |  | 4 |  | 3 |  | 4 |  | 3 |  | 2 |  | 2 |  | 3 |  | 1
Vitus Eckert |  | ja |  | 1969 |  | 2018 |  | männlich |  | Österreichisch |  | 2 |  | 3 |  |  |  | 4 |  | 4 |  | 4 |  | 3 |  | 3 |  | 4 |  | 2 |  | 1 |  | 2 |  | 1
Birgit M. Bohle |  | ja |  | 1973 |  | 2024 |  | weiblich |  | Deutsch |  | 2 |  | 3 |  |  |  | 1 |  | 1 |  | 1 |  | 3 |  | 1 |  | 2 |  | 3 |  | 2 |  | 4 |  | 3
Jürgen Fenk |  | ja |  | 1966 |  | 2022 |  | männlich |  | Deutsch |  | 2 |  | 2 |  |  |  | 4 |  | 3 |  | 4 |  | 2 |  | 4 |  | 4 |  | 2 |  | 1 |  | 3 |  | 2
Dr. Florian Funck |  | ja |  | 1971 |  | 2014 |  | männlich |  | Deutsch |  | 4 |  | 4 |  |  |  | 2 |  | 1 |  | 3 |  | 4 |  | 4 |  | 2 |  | 2 |  | 1 |  | 2 |  | 1
Dr. Ute Geipel-Faber |  | ja |  | 1950 |  | 2015 |  | weiblich |  | Deutsch |  | 4 |  | 4 |  |  |  | 4 |  | 1 |  | 4 |  | 4 |  | 2 |  | 2 |  | 1 |  | 4 |  | 4 |  | 1
Dr. Daniela Gerd tom Markotten |  | ja |  | 1974 |  | 2023 |  | weiblich |  | Deutsch |  | 2 |  | 2 |  |  |  | 1 |  | 1 |  | 1 |  | 2 |  | 1 |  | 1 |  | 4 |  | 3 |  | 3 |  | 3
Matthias Hünlein |  | ja |  | 1961 |  | 2022 |  | männlich |  | Deutsch |  | 1 |  | 1 |  |  |  | 3 |  | 3 |  | 3 |  | 4 |  | 1 |  | 4 |  | 1 |  | 2 |  | 2 |  | 1
Hildegard Müller |  | ja |  | 1967 |  | 2013 |  | weiblich |  | Deutsch |  | 3 |  | 2 |  |  |  | 3 |  | 2 |  | 3 |  | 4 |  | 3 |  | 2 |  | 3 |  | 4 |  | 2 |  | 4
Dr. Ariane Reinhart |  | ja |  | 1969 |  | 2016 |  | weiblich |  | Deutsch |  | 2 |  | 2 |  |  |  | 2 |  | 1 |  | 2 |  | 3 |  | 1 |  | 2 |  | 2 |  | 4 |  | 4 |  | 4
Christian Ulbrich 2) |  | ja |  | 1966 |  | 2014 |  | männlich |  | Deutsch |  | 3 |  | 2 |  |  |  | 2 |  | 3 |  | 4 |  | 3 |  | 4 |  | 3 |  | 2 |  | 2 |  | 3 |  | 1

1) 1: „Begrenzte Erfahrung/keine Schlüsselkompetenz“; 2: „Substanzielle Erfahrung/Kompetenz“; 3: „Ausgeprägte Erfahrung/Schlüsselkompetenz/Expertise“; 4: „Direkte Führungserfahrung“.

2) Aufsichtsratsmitglied bis 8. Mai 2024.

Zu den Mitgliedern des Aufsichtsrats mit ausgewiesener ESG-Expertise zählt Hildegard Müller, die über mehr als acht Jahre den Vorsitz der Hauptgeschäftsführung des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft innehatte, drei Jahre im Vorstand des Energieunternehmens Innogy arbeitete und nun als Präsidentin des Verbands der Automobilindustrie die ESG-konforme Weiterentwicklung dieses Sektors fördert. Ferner gilt Dr. Ute Geipel-Faber, die im Management der Invesco Real Estate über zwölf Jahre die Nachhaltigkeitsthemen verantwortete, als Expertin im Bereich ESG, wie Dr. Ariane Reinhart, die seit elf Jahren als Personalvorständin und Arbeitsdirektorin der Continental AG dem Bereich Nachhaltigkeit vorsteht. Darüber hinaus erlangte Dr. Daniela Gerd tom Markotten ESG-Expertise durch die Entwicklung nachhaltiger Geschäftsmodelle als CEO der Mobilitätsplatt-form moovel, einem Mobilitäts-Joint Venture der BMW Group und Daimler AG für nachhaltige urbane Mobilität, bei der Gründung ihres Tech-Start-ups IUHHOO GmbH vor fünf Jahren und erweitert diese Expertise seit 2021 in ihrer Funktion als Vorständin für Digitalisierung und Technik bei der Deutsche Bahn AG, in der sie u. a. für nachhaltige Innovationen und Technologien verantwortlich ist. Ebenso besitzt Frau Birgit M. Bohle ausgewiesene ESG-Expertise. Sie ist seit 2019 Mitglied des Vorstands der Deutschen Telekom AG und verantwortet in ihrer Rolle als Personalvorständin und Arbeitsdirektorin u. a. den Bereich soziale Nachhaltigkeit. Ihr Schwerpunkt liegt auf der Mitarbeiterzufriedenheit, der Aus- und Weiterbildung im digitalen Bereich sowie der Förderung von Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion.

Zur Sicherstellung geeigneter Fähigkeiten und Fachkenntnisse steht der Vorstand kontinuierlich im Austausch mit dem Leiter Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit und lässt sich je nach Thema durch die entsprechenden Fachbereiche unterstützen. Durch die (mindestens) monatliche Berichterstattung des Leiters Strategie, Unternehmensführung & Nachhaltigkeit an den Chief Executive Officer (CEO) ist der Informationsfluss zu aktuellen, relevanten Themen und Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit an den Vorstand sichergestellt. Weiterhin tauscht sich der Vorstand kontinuierlich mit Stakeholdern und externen Fachexperten zu Nachhaltigkeitsthemen – insbesondere im Umweltbereich – aus. Der Vorstand vereint unterschiedliche Qualifikationsprofile und Kompetenzen, u. a. in den Bereichen Immobilien, erneuerbare Energien, Unternehmensführung, Recht sowie Strategie, und stellt dadurch die für Vonovia zentrale Expertise in diesen Fachbereichen sicher. Der CEO Rolf Buch war mehrere Jahre als Moderator des Initiativkreises Ruhr tätig und verantwortete die Förderung des Strukturwandels des Ruhrgebiets zu einer nachhaltigen, lebenswerten und zugleich wirtschaftlich starken Metropolregion. Philip Grosse hat als langjähriger CFO von großen Wohnungsunternehmen besondere Expertise auch für Green und Social Bonds erworben. Die Personalvorständin Ruth Werhahn verfügt über umfangreiche berufliche Erfahrungen im Personalressort. Daniel Riedl verantwortet in der Vonovia Gruppe die Gebäudeprojektentwicklungen, die auf eine ambitionierte Nachhaltigkeitsagenda festgelegt sind, und berät als Aufsichtsrat weitere Bau- und Projektgesellschaften bei ihrer nachhaltigen Produktionsweise. Arnd Fittkau ist verantwortlich für das operative Geschäft und auch für den Bereich Portfoliomanagement, der maßgeblich die Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen zur Umsetzung des Klimapfads strukturiert. Ferner steht er als Mitglied im Beirat der Iqony Fernwärme GmbH regelmäßig im Austausch mit Fachkräften nachhaltiger Wärmeversorgung. Alle Mitglieder des Vorstands sind verpflichtet, sich über regulatorische Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit sowie ihre nachhaltigkeitsbezogenen Kenntnisse auf dem Laufenden zu halten.

Der Vorstand besteht aus einer Frau und vier Männern (Verhältnis von weiblichen zu männlichen Mitgliedern 1:4), dies entspricht einem Frauenanteil von 20 %. Der Aufsichtsrat von Vonovia besteht aus zehn Mitgliedern. Die Anzahl weiblicher Mitglieder im Aufsichtsrat beträgt sechs (Frauenanteil: 60 % bzw. Verhältnis von weiblichen zu männlichen Mitgliedern 6:4). Bei der Zielquote für die Besetzung des Aufsichtsrats wird das Gesetz für gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst berücksichtigt, wonach der Aufsichtsrat zu mindestens 30 % aus Frauen und zu mindestens 30 % aus Männern bestehen muss. Der Vorstand muss – sofern er aus mehr als drei Mitgliedern besteht, was bei Vonovia der Fall ist – mit mindestens einer Frau und mindestens einem Mann besetzt sein. Zudem müssen für den Frauenanteil in den beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands Zielgrößen festgelegt werden (§ 76 Abs. 4 Satz 1 AktG). Vonovia strebt bis zum 31. Dezember 2026 einen Frauenanteil von 30 % an. Bezüglich der Zielerreichung wird auf S1-9 verwiesen.

Sämtliche zehn Mitglieder (100 %) des Aufsichtsrats sind nach eigener Einschätzung unabhängig im Sinne der Ziffern C. 6 und C. 7 des DCGK. Kein Aufsichtsratsmitglied gehörte dem Vorstand der Gesellschaft an oder hat ein Näheverhältnis im Sinne der Ziffer C. 12 des DCGK zu einem wesentlichen Wettbewerber des Unternehmens.

Dem Vorstand von Vonovia gehörten zum 31. Dezember 2024 folgende fünf Mitglieder an:

- Rolf Buch
- Arnd Fittkau
- Philip Grosse
- Daniel Riedl
- Ruth Werhahn

Der aktuelle Aufsichtsrat setzt sich aus folgenden Mitgliedern zusammen:

- Clara-Christina Streit
- Vitus Eckert
- Birgit M. Bohle
- Jürgen Fenk
- Dr. Florian Funck
- Dr. Ute Geipel-Faber
- Dr. Daniela Gerd tom Markotten
- Matthias Hünlein
- Hildegard Müller
- Dr. Ariane Reinhart

Die Angabe sämtlicher Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ist Ausdruck ihrer kollegialen Gesamtverantwortung für die Überwachung der Auswirkungen, Risiken und Chancen. Die Gesamtverantwortung aller Vorstandsmitglieder entspricht der gesetzlichen Vorgabe, wonach die Geschäftsführung sämtlichen Vorstandsmitgliedern zusteht. Die interne Ressortverteilung dient dabei lediglich der Arbeitserleichterung im Tagesgeschäft, während Geschäfte von besonderer oder grundsätzlicher Bedeutung der Entscheidung des Gesamtvorstands zuzuführen sind. Die Verpflichtung der Gesellschaft zur Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie und des Klimapfads ist dabei eine ressortübergreifende Aufgabe, an der jedes Vorstandsmitglied mitwirken muss. Kraft seiner Geschäftsführungspflicht hat jeder Vorstand zugleich auf die Einhaltung und Erarbeitung der notwendigen Maßnahmen einer nachhaltigen Geschäftstätigkeit auch der übrigen Vorstandsmitglieder zu achten. Zur Zielerreichung wirkt hierbei unterstützend und fördernd das Nachhaltigkeitsgremium, das auch die IROs freigegeben hat. Als Kontroll- und Steuerungsinstrument sind ferner alle Vorstandsmitglieder verpflichtet, die ihren Ressorts immanenten Risiken in den Risikobericht einfließen zu lassen, der wiederum im Gesamtvorstand erörtert und festgestellt wird.

Die Zuständigkeiten von Aufsichtsrat (nebst Ausschüssen) und Vorstand in Bezug auf Auswirkungen, Risiken und Chancen sowie Strategien sind wie folgt verteilt:

##### Der Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat bestellt, überwacht und berät den Vorstand und ist in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen – auch in Bezug auf Nachhaltigkeitsthemen – unmittelbar eingebunden. Der Aufsichtsrat übt seine Tätigkeit nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen, der Satzung, seiner Geschäftsordnung und seiner Beschlüsse aus. Der Aufsichtsrat prüft den Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht, der auch die Nachhaltigkeitserklärung enthält, und stellt den Jahresabschluss fest. Über das Ergebnis der Prüfung berichtet der Aufsichtsrat schriftlich an die Hauptversammlung.

Der Aufsichtsrat hat vier Ausschüsse (Governance- und Nominierungsausschuss, Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss, Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss, Personal- und Vergütungsausschuss) gebildet, von denen zwei Ausschüsse, der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss sowie der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss, explizite Zuständigkeiten im Bereich Nachhaltigkeit haben sowie der Personal- und Vergütungsausschuss mittelbar durch die Bestimmung der variablen Vergütungselemente mit Ausrichtung auf nachhaltige Leistungselemente. Indem die Entscheidung über die Vorstandsvergütung dem Aufsichtsrat als solchem vorbehalten ist, ist zugleich auch dieses Organ mit Nachhaltigkeitsthemen direkt befasst.

Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss befasst sich insbesondere mit der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses, der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems und des Internen Revisionssystems, der Abschlussprüfung sowie der Compliance. Zur Rechnungslegung und Abschlussprüfung gehören auch die Nachhaltigkeitserklärung und deren Prüfung. Mitglieder dieses Ausschusses sind Herr Dr. Florian Funck (Vorsitzender), Herr Vitus Eckert, Frau Dr. Ute Geipel-Faber und Herr Matthias Hünlein.

Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss berät über Schwerpunktthemen im Zusammenhang mit der Unternehmensstrategie, mit Finanzangelegenheiten und mit Angelegenheiten der Nachhaltigkeit und bereitet Beschlüsse des Aufsichtsrats vor. Er berät und überwacht den Vorstand im Hinblick auf dessen Nachhaltigkeitsstrategie, insbesondere bei der Planung des strategischen Rahmens für alle konzernweiten Nachhaltigkeitsmaßnahmen einschließlich der Wechselwirkung von unternehmerischer Betätigung und mit dem Klimawandel verbundener Herausforderungen. Mitglieder dieses Ausschusses sind Herr Jürgen Fenk (Vorsitzender), Frau Birgit M. Bohle, Frau Dr. Daniela Gerd tom Markotten, Frau Hildegard Müller und Frau Clara-Christina Streit.

Der Personal- und Vergütungsausschuss befasst sich insbesondere mit der Vorbereitung der Beratungen und Beschlüsse zum Vergütungssystem und zu der Personalstrategie sowie zu weiteren Vorstandsangelegenheiten. In den Beratungen des Ausschusses zur Anpassung des Vorstandsvergütungssystems im Geschäftsjahr 2024 hat der Ausschuss die Nachhaltigkeitsziele des Unternehmens diskutiert und berücksichtigt. Mitglieder dieses Ausschusses sind Frau Dr. Ariane Reinhart (Vorsitzende), Herr Jürgen Fenk, Herr Dr. Florian Funck und Frau Clara-Christina Streit.

##### Der Vorstand

Der Vorstand legt die strategische Ausrichtung des Unternehmens fest, stimmt sie mit dem Aufsichtsrat ab und setzt sie um. Dabei sorgt er auch für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sowie der unternehmensinternen Richtlinien und trägt die Verantwortung für die Unternehmenspolitik. Der Vorstand sorgt ferner für die Einhaltung eines angemessenen Risikomanagement- und Risiko-Controlling-Systems. Für die dort einzubeziehenden Sozial- und Umweltfaktoren und damit verbundenen Risiken und Chancen sowie Auswirkungen trägt der Vorstandsvorsitzende die Ressortverantwortung. Er legt dem Aufsichtsrat außerdem die Konzernplanung für das kommende Geschäftsjahr sowie die mittelfristige und strategische Planung, die auch nachhaltigkeitsbezogene Ziele sowie zu adressierende Auswirkungen, Chancen und Risiken umfasst, vor. Über wichtige Ereignisse, die für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung oder für die Leitung des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung sind, sowie über etwaige auftretende Mängel in den Überwachungssystemen unterrichtet der Vorstandsvorsitzende die Aufsichtsratsvorsitzende unverzüglich.

Zusätzlich legt Vonovia spezifische nachhaltigkeitsbezogene Zuständigkeiten in Bezug auf die Umsetzung der Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) fest. Die Empfehlungen der TCFD stellen eine wichtige Orientierung bei der Festlegung und Umsetzung des Klimapfads als Teil der systematischen Auseinandersetzung mit dem Klimawandel – bezogen sowohl auf Vonovias Beitrag zur Begrenzung des Klimawandels als auch auf die Folgen des Klimawandels auf die Geschäftsentwicklung des Unternehmens – dar. Die Zuständigkeiten bei der Umsetzung der TCFD-Empfehlungen sind bei Vonovia wie folgt verteilt:

- Der Gesamtvorstand trägt die Verantwortung für Nachhaltigkeit und Klimaschutz sowie klimabezogene Risiken und Chancen.
- Der Aufsichtsrat berät in seinem Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss u. a. über Klimaschutz und relevante Risiken und Chancen.
- Das Nachhaltigkeitsgremium, bestehend aus Gesamtvorstand und Vertretern zentraler Fachbereiche, entscheidet über Strategie und Ziele und überwacht den Fortschritt.
- Der zentrale Bereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit im Ressort des CEO koordiniert und treibt die Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie und die Umsetzung relevanter Maßnahmen voran.
- Klimabezogene Risiken werden im Rahmen des unternehmensweiten Risikomanagementprozesses halbjährlich ermittelt und erhoben. Der Prozess wird koordiniert durch Controlling; der Vorstand entscheidet final über die Risikobewertung.
- Die energetische Modernisierung und der Ausbau der erneuerbaren Wärme- und Stromversorgung im Bestand werden für Deutschland durch den CRO (regionale Geschäftsbereiche und Portfoliomanagement), für Österreich durch den CDO und für Schweden durch den CEO von Victoriahem verantwortet.

Auch für die weiteren wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen sind Ressortverantwortungen innerhalb des Vorstands verteilt. So zeichnet der Chief Human Ressources Officer (CHRO) für die Arbeitnehmerbelange, der Chief Rental Officer (CRO) – in Verbindung mit den dezentral organisierten Regionalgeschäftsführern – für alle Fragen rund um die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums und die klimagerechte Entwicklung des Gesamtbestands sowie weitere soziale Nachhaltigkeitsthemen und der CDO für den nachhaltigen Neubau verantwortlich. Beim CEO liegen die nachhaltigkeitsbezogenen Governance-Themen, insbesondere Compliance, während der Chief Financial Officer (CFO) – neben nachhaltigen Finanzierungsaspekten – die strukturelle Infrastruktur des Nachhaltigkeitsdaten- und Risikomanagements bereitstellt sowie das Reporting verantwortet.

Somit ist das Thema Nachhaltigkeit bei Vonovia oberste Führungsaufgabe, für die sämtliche Vorstandsmitglieder verantwortlich sind und der Vorsitzende des Vorstands die Ausrichtung des Geschäftsmodells und der Ressorts zur Zielerreichung sicherstellt. Aufseiten des Aufsichtsrats übernehmen der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss sowie der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss (für die Berichterstattung) die entsprechende Kontrollfunktion. Für die Überwachung, Verwaltung und Beaufsichtigung von Auswirkungen, Risiken und Chancen, die Festlegung diesbezüglicher Ziele sowie die Überwachung der Fortschritte bei der Zielerreichung ist der Vorstand gesamthaft verantwortlich. Er bindet zu diesem Zweck das Nachhaltigkeitsgremium in die Entscheidungs- und Überwachungsprozesse mit ein. Über den Risikobericht wird der Vorstand über die Auswirkungen, Risiken und Chancen informiert. Für die Erstellung des Risikoberichts ist der Bereich Controlling verantwortlich. Die fachliche Führung in Bezug auf die Auswirkungen, Risiken und Chancen liegt im Bereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit, deren Bewertung erfolgt durch die jeweiligen Risikoverantwortlichen. Über das jährliche Nachhaltigkeitsreporting im Rahmen des Geschäftsberichts, des ESG-Factbooks und weiterer Nachhaltigkeitsberichterstattungsformate, die vom Vorstand freigegeben werden, überwacht dieser den Fortschritt bei der Zielerreichung.

Die zentrale Koordination der Nachhaltigkeitsaktivitäten liegt im Bereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit. Zu seinen Kernaufgaben gehören insbesondere die Weiterentwicklung einer an Nachhaltigkeitsaspekten ausgerichteten integrierten Strategie, die Ableitung und das Monitoring von Nachhaltigkeitszielen sowie das Setzen von Impulsen und die Implementierung von Nachhaltigkeitsprojekten. Außerdem ist der Bereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit – neben der gemeinsam mit dem Rechnungswesen erstellten Nachhaltigkeitserklärung im Geschäftsbericht – für die Erstellung des ESG-Factbooks sowie das Bedienen zahlreicher ESG-Ratings verantwortlich.

Das Nachhaltigkeitsgremium berät – je nach Bedarf – zwei- bis dreimal jährlich über die strategischen Weichenstellungen und bewertet die Nachhaltigkeitsperformance. Das Gremium umfasst den gesamten Vorstand, ergänzt um die Verantwortlichen für Nachhaltigkeit, Corporate Communication, Controlling, Rechnungswesen und Investor Relations. Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss tagt üblicherweise bis zu viermal jährlich und wird anlassbezogen über die Umsetzung der Nachhaltigkeitsberichterstattung durch den Fachbereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit informiert.

Die Verfügbarkeit geeigneter Fähigkeiten und Fachkenntnisse zur Überwachung von Nachhaltigkeitsaspekten wird durch den Nachweis entsprechender Kompetenzen (siehe Kompetenzprofil bzw. -beschreibung des Aufsichtsrats und Vorstands) sichergestellt. Der Aufsichtsrat und der Vorstand lassen sich regelmäßig zu Nachhaltigkeitsthemen unterrichten.

Die Fähigkeiten und Sachkenntnisse des Vonovia Vorstands und Aufsichtsrats sind eng mit den wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen des Unternehmens verknüpft. Der Vorstand bringt fundiertes Fachwissen u. a. in den Bereichen Immobilien, Energie und Nachhaltigkeit, Unternehmensführung, Recht sowie Strategie ein, um strategische Entscheidungen zu treffen und Risiken effektiv zu steuern. Der Aufsichtsrat ergänzt diese Expertise durch unabhängige Überwachung und Beratung, wobei er auf umfassende Erfahrungen in verschiedenen Branchen und Disziplinen zurückgreift. Gemeinsam stellen Vorstand und Aufsichtsrat sicher, dass Auswirkungen berücksichtigt, Chancen genutzt und Risiken minimiert werden, um nachhaltigen Unternehmenswert zu schaffen.

#### GOV-2 – Informationen und Nachhaltigkeitsaspekte, mit denen sich die Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane des Unternehmens befassen

Der Bereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit koordiniert die Arbeit an unseren Nachhaltigkeitsthemen im Rahmen von Strategie und Geschäftsmodell und berichtet in direkter Linie an den Vorstandsvorsitzenden. Der Leiter des Bereichs tauscht sich regelmäßig (mindestens monatlich) mit dem CEO und dem Nachhaltigkeitsgremium zu aktuellen Entwicklungen und Themen aus. Dazu gehören die Ableitung von wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen, die Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie, die Umsetzung zweckdienlicher Maßnahmen, die Ableitung und das Monitoring von Nachhaltigkeitszielen und Metriken sowie die Implementierung von Nachhaltigkeitsprojekten. Dies umfasst auch die Umsetzung der Sorgfaltspflicht im Bereich Nachhaltigkeit.

Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss des Aufsichtsrats beschäftigt sich mindestens zweimal jährlich mit nachhaltigkeitsrelevanten Themen, einmal im Rahmen der Feststellung des Jahresabschlusses (inklusive der Nachhaltigkeitserklärung) sowie einmal zur Einschätzung der Auswirkungen, Risiken und Chancen im Rahmen des Risikoberichts.

Bei der Überwachung der Strategie des Unternehmens, bei Entscheidungen über wichtige Transaktionen und im Rahmen des Risikomanagements werden Auswirkungen, Risiken und Chancen – einschließlich Kompromisse – wie folgt berücksichtigt:

Vonovia stellt sich auf die stetigen Veränderungen des Marktumfelds und der gesetzlichen bzw. regulatorischen Rahmenbedingungen ein, indem sie ihre Strategie und in Verbindung damit ihre Geschäftstätigkeit kontinuierlich weiterentwickelt. Auch auf ESG-Einflüsse der verschiedensten Anspruchsgruppen stellt sich Vonovia mit einer Justierung der entsprechenden ESG-Ziele ein, einschließlich der kontinuierlichen Überprüfung des Fortschritts der Zielerreichung mithilfe geeigneter KPIs. Dabei werden Zielkonflikte, wie z. B. die Tiefe der energetischen Sanierung zur Erreichung der Klimaziele gegenüber den damit verbundenen Kosten und Auswirkungen auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum, bei der strategischen Ausrichtung mitberücksichtigt. Mit diesen Veränderungen ergeben sich regelmäßig weitere Auswirkungen, Chancen und Risiken bzw. kann sich die Ausprägung bereits erkannter Auswirkungen und daraus resultierender Chancen und Risiken ändern.

Vonovia hat daher zum Erkennen, Bewerten und Steuern aller für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) relevanten Risiken ein umfassendes Risikomanagement implementiert. Dieses Risikomanagementsystem berücksichtigt explizit auch Auswirkungen, Chancen und Risiken mit Nachhaltigkeitsbezug. Diese werden sowohl in ihrer Wirkung auf Vonovia (Outside-In-Perspektive) als auch – im Sinne einer ESG-Due Diligence – in Bezug auf die Wirkung auf Umwelt und Gesellschaft (Inside-Out-Perspektive) begutachtet. Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert bzw. die Unternehmensentwicklung bzw. Umwelt und Gesellschaft beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Er trägt die Gesamtverantwortung und entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Der Vorstand verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risikomanagements, berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung und berichtet diese an den Aufsichtsrat. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagements und wird über Veränderungen in der Bewertung von Auswirkungen, Risiken und Chancen informiert.

Das Nachhaltigkeitsgremium – und damit der Vorstand – sowie der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss des Aufsichtsrats haben sich im Geschäftsjahr 2024 mit den in ESRS 2 SBM-3 angeführten wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen auseinandergesetzt und die Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse validiert. Der Konzernbetriebsrat wurde ebenfalls über diese Ergebnisse informiert.

#### GOV-3 – Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme

Als Ausdruck der hohen Bedeutung der Nachhaltigkeit für unsere Unternehmenstätigkeit haben wir über den Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index; SPI) Nachhaltigkeitsziele in das Steuerungs- und Vergütungssystem für den Vorstand und das Top-Management (erste Ebene unterhalb des Vorstands) von Vonovia integriert. Der Index besteht aus sechs Teil-Indikatoren, die aus den wesentlichen nachhaltigen Themen von Vonovia abgeleitet wurden. Sie fließen jeweils mit unterschiedlicher Gewichtung in den SPI, der in Prozent gemessen wird, ein. Die Teil-Indikatoren umfassen:

Zusammensetzung des Sustainability Performance Index (SPI)
Indikator |  | Scope |  | Gewichtung
CO2-Intensität Gebäudebestand |  | Deutschland |  | 35 %
Durchschnittlicher Primärenergie- bedarf der Neubauten |  | Gesamtkonzern |  | 10 %
Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen |  | Deutschland |  | 10 %
Kundenzufriedenheit (CSI) |  | Deutschland |  | 20 %
Mitarbeiterzufriedenheit |  | Gesamtkonzern |  | 15 %
Anteil weiblicher Führungskräfte im Top-Management |  | Gesamtkonzern |  | 10 %

Beim SPI handelt es sich um die interne Steuerungskennzahl von Vonovia, die sich explizit auf das Kerngeschäft der Immobilienbewirtschaftung und des Developments (d. h. exklusive des Pflegebereichs) bezieht. Seine sechs Teil-Indikatoren sind unternehmensspezifische Kennzahlen, die keine direkte Entsprechung in den von den ESRS vorgegebenen Kennzahlen aufweisen. Eine Ausnahme bildet hier der S1-9 , der die Geschlechterverteilung im Top-Management ausweist. Die Darstellung im S1-9 weicht dabei von dem unternehmensspezifisch definierten SPI-Teil-Indikator „Anteil weiblicher Führungskräfte im Top-Management“ ab. Bezüglich weiterer Erläuterungen siehe S1-5 und S1-9 .

Die Indikatoren „Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen“, „Kundenzufriedenheit“, und „CO2-Intensität im Gebäudebestand“ werden nur für Deutschland, d. h. ohne Österreich und Schweden, erhoben.

Klimabezogene Erwägungen fließen über die beiden Teil-Indikatoren des SPI „CO2-Intensität im Gebäudebestand (in Deutschland)“ sowie „Durchschnittlicher Primärenergiebedarf der Neubauten (Gesamtkonzern)“ in die Vorstands- und Top-Management-Vergütung ein. Die CO2-Intensität im Gebäudebestand (siehe E1-4 ) zielt auf die energetischen Veränderungen an Bestandsimmobilien ab, während die Energieeffizienz von Neubauten den durchschnittlichen Primärenergiebedarf der neu gebauten Wohnflächen adressiert. Insgesamt gehen damit klimabezogene Erwägungen mit 11,25 % in die langfristige variable Vergütung ein. Im Jahr 2024 flossen klimabezogene Erwägungen zu rund 2 % bis 4 % in die Gesamtvergütung der Vorstandsmitglieder (gemäß § 162 AktG) ein.

Für das Geschäftsjahr 2025 streben wir eine Zielerreichung von 100 % an. Für jeden der SPI-Indikatoren hat der Vorstand konkrete jährliche Ziele festgelegt. Die gewichteten Zielgrößen entsprechen zusammengefasst einem Zielwert von 100 %. Der unterjährige Fortschritt wird quartalsweise für die interne jährliche Steuerung durch das Controlling erfasst, an den Vorstand berichtet und überwacht. Extern werden die einzelnen Kennzahlen und die Zielerreichung des SPI in Prozent als Ganzes in der jährlichen Berichterstattung abgebildet. Der SPI hat im Geschäftsjahr 2024 eine Zielerreichung von 104,2 % erreicht (siehe auch Kapitel Unternehmenssteuerung ). Für die interne Steuerung hat der Vorstand ebenfalls Mittelfristziele für 2030 festgelegt.

Die aus dem SPI abgeleiteten Kennzahlen mit einem Zielzeithorizont von vier Jahren sind ebenfalls mit jährlichen Zielwerten verknüpft, welche wiederum in das langfristige Vergütungssystem (Long-Term-Incentive-Plan; LTIP) von Vorstand und Top-Management einfließen und die vom Aufsichtsrat bestätigt werden. Die Ziele des SPI sind eng mit der Fünfjahres-Investitionsplanung verknüpft.

Die Vergütung der Vorstandsmitglieder (und des Top-Managements) basiert auf unterschiedlichen Bestandteilen. U. a. wird ein Vergütungsbestandteil mit langfristiger Anreizwirkung und ausgewogenem Chancen-Risiko-Profil in Form von virtuellen Aktien („Performance Shares“) gemäß den Maßgaben des jeweils anwendbaren LTIP gewährt. Die Zielerreichung wird anhand von drei finanziellen Leistungskriterien und einem nichtfinanziellen Leistungskriterium, dem SPI, ermittelt:

- Relativer Total Shareholder Return (relativer TSR)
- EPRA NTA (Net Tangible Assets) pro Aktie
- Adjusted EBT
- Sustainability Performance Index (SPI).

Alle vier Leistungskriterien fließen zu je 25 % in die Ermittlung der Auszahlung aus dem LTIP ein. Im Berichtsjahr hingen 11 bis 13 % der variablen Vergütung der Vorstandsmitglieder von nachhaltigkeitsbezogenen Zielen ab. Das Vergütungssystem und der SPI sind detailliert im Vergütungsbericht und im Kapitel Unternehmenssteuerung dargelegt.

Den Vorgaben der §§ 87 (1), 87a Abs. 1 AktG entsprechend beschließt der Aufsichtsrat das Vergütungssystem für die Vorstandsmitglieder von Vonovia. Dabei wird der Aufsichtsrat durch den Personal- und Vergütungsausschuss unterstützt, der Empfehlungen zum Vorstandsvergütungssystem entwickelt. Über diese Empfehlungen berät und beschließt der Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat legt das Vergütungssystem der Hauptversammlung zur Billigung vor. Der Aufsichtsrat beschließt zudem jedes Jahr die konkreten Zielwerte des SPI für die Laufzeit des LTIP sowie die Parameter der Zielerreichung.

#### GOV-4 – Erklärung zur Sorgfaltspflicht

Unsere Verfahren zur Erfüllung der Sorgfaltspflicht zielen auf die Verhinderung und Bekämpfung von Menschenrechtsverletzungen, Umweltverschmutzungen und sonstigem rechtswidrigen Verhalten ab. Entsprechende Maßnahmen setzen wir im eigenen Geschäftsbereich um und verpflichten außerdem unsere Geschäftspartner über unseren Geschäftspartnerkodex zur Einhaltung derselben Standards. Die in dieser Nachhaltigkeitserklärung bereitgestellten Informationen über die Verfahren zur Erfüllung der Sorgfaltspflicht können nachfolgender Tabelle entnommen werden:

Erklärung zur Sorgfaltspflicht
Kernelemente der Sorgfaltspflicht |  | Absätze in der Nachhaltigkeitserklärung
a) Einbindung der Sorgfaltspflicht in Governance, Strategie und Geschäftsmodell |  | ESRS 2, GOV-2.26 a), b), GOV-3.29, SBM-3.48
| G1–1.9 und 10 a)
b) Einbindung betroffener Interessenträger in alle wichtigen Schritte der Sorgfaltspflicht |  | ESRS 2, GOV-2.26 b), SBM-2.45, IRO-1.53
| ESRS S1.12, S1–2.27
| ESRS S4.8, S4–2.20 und 21
| MDR-P: E1–2.22, 23 und 25, S1–1.19 und 24 a, d), S4–1.15, G1–1.9 und 10a, Unternehmensspezifische Standards: Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 1 (Anlage A, AR2)/ESRS 2 (MDR-P)
| Unternehmensspezifische Angaben „Quartiersentwicklung“ und „Wohnen zu fairen Preisen“, Abschnitt „ESRS 2 SBM-2 – Interessen und Standpunkte der Interessenträger“
c) Ermittlung und Bewertung negativer Auswirkungen |  | ESRS 2, IRO-1.53, SBM-3.48
d) Maßnahmen gegen diese negativen Auswirkungen |  | ESRS E1–3.28 und 29 a), b)
| S1–4.37 bis 43
| S4–4.30 bis 36
| MDR-A: E1–3.26, 28 und 29 a, b), S1–4.37 bis 43, S4–4.31 a, b) und 33, G1–1.9, 10a, G1–3.18 a) G1–4.24 a), 21 a), Unternehmensspezifische Angaben: Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 1 (Anlage A, AR2)/ESRS 2 (MDR-A/MDR-T/MDR-M)
e) Nachverfolgung der Wirksamkeit dieser Bemühungen und Kommunikation |  | ESRS E1–3.28 und 29 a), b), E1–4.33 und 34
| S1–4.42, S1–5.46 und 47
| S4–5.40 und 41
| MDR-M und MDR-T: E1–4.32, 33 und 34 a bis d), E1–5 bis E1–9, S1–5.46 und 47, S1–6 bis S1–17, S4–4.37, S4–5.40 und 41, G1–1.9, 10a G1–4.24 a) und 25 a), Unternehmensspezifische Angaben: Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 1 (Anlage A, AR2)/ESRS 2 (MDR-A/MDR-T/MDR-M)
f) |  |

#### GOV-5 – Risikomanagement und interne Kontrollen der Nachhaltigkeitsberichterstattung

Die Verantwortung für die Erstellung der Nachhaltigkeitserklärung ist organisatorisch im Bereich des CFO und hier im Bereich Rechnungswesen in Zusammenarbeit mit dem Bereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit angesiedelt. Als wesentliches Risiko in Bezug auf die Nachhaltigkeitserklärung sieht Vonovia die Nichterfüllung gesetzlicher Erwartungen an die Nachhaltigkeitsberichterstattung an. Dieses Risiko, das im Rahmen des konzernweiten Risikomanagementprozesses ermittelt wurde, wird durch entsprechende Maßnahmen adressiert: Neben dem kontinuierlichen Monitoring der Entwicklung der regulatorischen Anforderungen und dem dazugehörigen Austausch in Verbänden und Arbeitskreisen liegt der Fokus insbesondere auf der Implementierung und Etablierung robuster Datenerhebungsprozesse. Die Ermittlung und Aufbereitung wesentlicher Nachhaltigkeitskennzahlen obliegen dem Controlling. Dies umfasst insbesondere sowohl die Umwelt- als auch die Personalkennzahlen sowie die steuerungsrelevanten SPI-Kennzahlen. Durch die Bündelung der Verantwortung in der Zentralfunktion des Controllings kann eine gleichbleibende Datenqualität sichergestellt werden. Die Plausibilisierung sowie Sicherung der Datenqualität erfolgen durch die Bereiche Controlling und Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit. Bezüglich der Priorisierung der identifizierten Risiken wird auf unseren Risikobericht verwiesen.

Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems ist die Gewährleistung einer gesetzes- und ordnungsmäßigen Finanz- und Nachhaltigkeitsberichterstattung im Sinne der einschlägigen Vorschriften. Dabei ist das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem – welches das Nachhaltigkeitsreporting einschließt – in das konzernweite übergreifende Risikomanagementsystem eingebettet. Das IKS umfasst die Grundsätze, Verfahren und Regelungen, die darauf ausgerichtet sind, die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit zu unterstützen, die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit der internen und externen Rechnungslegung einschließlich der Nachhaltigkeitsberichterstattung zu gewährleisten sowie die Einhaltung der für das Unternehmen maßgeblichen rechtlichen Vorschriften zu sichern. Für die Nachhaltigkeitsberichterstattung existiert – den Vorgaben des internen Kontrollsystems entsprechend – ein eigener IKS-Prozess inklusive dazugehöriger Key Controls. Dieser wird jährlich und umfassend durch die Interne Revision überprüft und validiert. Bezüglich der implementierten Kontrollen zu den ermittelten Risiken wird auf unseren Risikobericht , speziell die dortigen Erläuterungen zum IKS verwiesen. Minderungsstrategien werden außerdem in den themenspezifischen Standards beschrieben.

Alle wesentlichen Prozesse und Kennzahlendefinitionen werden mithilfe eines Data-Governance-Tools an zentraler Stelle dokumentiert, ebenso entsprechende interne Kontrollen. Diese Dokumentation verdeutlicht die relevanten Prozessschritte und Datenflüsse und wird durch unser Risikomanagement-Tool ergänzt, das wesentliche Risiken und mitigierende Maßnahmen abbildet. Die Durchführung interner Kontrollen wird dokumentiert und stichprobenhaft durch die Interne Revision geprüft. Diese Systeme sind die verbindliche Basis für anschließende Bewertungen, Prüfungen und Berichterstattungen an die Organe von Vonovia über die Wirksamkeit des IKS im Sinne des § 107 Abs. 3 S. 2 AktG.

Die Nachhaltigkeitserklärung wird als Teil des Lageberichts dem Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss des Aufsichtsrats vorgelegt. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss gibt dem Aufsichtsrat dann die Empfehlung für die Feststellung bzw. Billigung des gesamten Jahres- und Konzernabschlusses. Der zusammengefasste Lagebericht inklusive der Nachhaltigkeitserklärung wird vom Aufsichtsrat geprüft. Diese Prüfung erfolgt u. a. nach Erörterung mit dem Wirtschaftsprüfer und unter Zugrundelegung des Bestätigungsvermerks. Der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss ist laufend in die Erstellung und Fortentwicklung des rechnungslegungsrelevanten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems eingebunden, das die Nachhaltigkeitsinformationen umfasst.

Die Interne Revisionsabteilung berichtet jährlich an den Vorstand über den erfolgten Revisionsprozess, der den nachhaltigkeitsbezogenen IKS-Prozess beinhaltet. Außerdem erstattet der Leiter des Bereichs Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit an den Vorstand, respektive den CEO, mindestens einmal monatlich Bericht über Themen im Bereich Nachhaltigkeit und damit zusammenhängender Verfahren und Berichterstattung.

#### SBM-1 – Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette

Das Geschäftsmodell von Vonovia besteht aus der Bereitstellung und Vermietung von zeitgerechtem und vor allem bezahlbarem Wohnraum sowie dessen Bewirtschaftung in Deutschland, Schweden und Österreich. Vonovia bewirtschaftet einen Wohnungsbestand von rund 480.000 eigenen Wohnungen in zahlreichen Städten und Regionen Deutschlands. Dazu kommt ein Bestand von rund 40.000 Wohneinheiten in Schweden und rund 20.000 Wohneinheiten in Österreich. Unsere bedeutendste Kundengruppe sind somit unsere (potenziellen) Mieter in diesen Ländern.

Das beschriebene Geschäftsmodell stützt sich auf eine in hohem Maße digitalisierte Bewirtschaftungsplattform sowie eine ebenfalls hoch digitalisierte Developmentplattform zum Management unserer vollständigen Wertschöpfungskette.

Eine etablierte eigene Handwerker-, Wohnumfeld- und Hausmeisterorganisation sowie umfassende Backofficefunktionen unterstützen bei der Bewirtschaftung und der Fortentwicklung der Bestände. Vonovia entwickelt ihren Immobilienbestand durch aktives Portfoliomanagement fort. Dazu zählt neben Ankauf, Verkauf und Modernisierung auch die Entwicklung und der Bau neuer Wohnungen für den Eigenbestand und den Verkauf an Dritte. Komplettiert wird das Geschäftsmodell durch das Angebot immobiliennaher Dienstleistungen. Das Angebot von Energieversorgungsleistungen mit Strom und Wärme sowie automatisierter Zählerablesung steht dabei im Vordergrund.

Vonovia orientiert sich an Megatrends wie Klimaschutz, Urbanisierung, demografischem Wandel und Wohnungsknappheit. Gemeinsam mit der fortschreitenden Digitalisierung bestimmen sie die Unternehmensstrategie. In ihrer Kombination stellen diese Megatrends die Eckpfeiler des zukünftigen unternehmerischen Handelns und der strategischen Ausrichtung von Vonovia dar.

Ziel ist es, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, um zur Lösung der aktuellen Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau und die CO2-Reduktion im Bestand beizutragen. Vonovia orientiert sich dabei an den ESG-Dimensionen der Nachhaltigkeit, nämlich am Klimaschutz und der Umwelt (E) durch den Beitrag zur CO2-Reduktion, an der Gesellschaft (S) durch verantwortliches Handeln gegenüber allen Interessengruppen und an der Governance (G) durch nachhaltige, verlässliche und verantwortungsvolle Unternehmensführung.

Die bewährte Strategie von Vonovia gliederte sich von Beginn an in die Teilbereiche Portfoliomanagement-Strategie, Property-Management-Strategie, Value-add-Strategie sowie Finanzierungsstrategie – flankiert durch die opportunistischen Elemente Akquisitions- und Internationalisierungsstrategie.

Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development.

Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Etwa 77 % des strategischen Immobilienbestands von Vonovia befinden sich in zusammenhängenden Urban Quarters, d. h. Quartieren mit in der Regel mehr als 150 Wohnungen.

Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die in einem engen Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Multimedia-Geschäft, die Messdienstleistungen, das Energie-Geschäft inklusive Mieterstrom sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu. Durch Insourcing dieser Dienstleistungen wollen wir die Verfügbarkeit und eine hohe Servicequalität sicherstellen. Eine hohe Servicequalität, die zu einer hohen Zufriedenheit unserer Kunden beiträgt, zeichnet sich bei Vonovia vor allem durch Erreichbarkeit, Schnelligkeit und Transparenz für unsere Kunden aus.

Das Segment Recurring Sales umfasst die wiederkehrenden und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf (to sell) bzw. der Integration in den eigenen Bestand (to hold). Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.

Der Vorstand hat die Strategie in wesentliche Werttreiber aufgeschlüsselt. Die wichtigsten Werttreiber des Geschäfts sind:

- Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform
- Die optimierte Kapitalstruktur und vorteilhafte Kapitalkosten
- Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends
- Das wertschaffende Value-add-Geschäft
- Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts
- Die effiziente Kapitalallokation

Weitere Ausführungen zu unseren Werttreibern finden sich im Kapitel Strategie .

Die Anzahl der Arbeitskräfte in Deutschland, Österreich und Schweden legen wir in Abschnitt S1-6 offen.

Aufgrund der durch Inflation und Zinsanstieg geprägten Kapitalmarktbedingungen der vergangenen Krisenjahre und der damit in Zusammenhang stehenden höheren Kapitalkosten hat Vonovia eine Portfoliobereinigung durch Verkäufe sowie die Etablierung von Joint-Venture- und Fonds-Strukturen vorgenommen, um eine verbesserte Kapitalstruktur zusammen mit einer nachhaltigen Innenfinanzierung zu erreichen. In diesem Kontext wurden auch die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen einer strategischen Analyse unterworfen. Deutsche Wohnen kam zu dem Ergebnis, diese zu veräußern.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Vonovia auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur gut für neues Wachstum aufgestellt. Die notwendigen konkreten Initiativen wurden in die bestehende Strategie eingearbeitet.

##### Neue Stärke und Performance im Kerngeschäft

Der Ausbau des Developmentgeschäfts ist ein wichtiger Teil dieser Strategie. Im Fokus der Neubaustrategie steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktportfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie (Development to hold/Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. auf das „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus im Fokus.

Die Optimierung der Handwerkerorganisation Vonovia Technischer Service (VTS) wird weiter fortgeführt. Die VTS und ihre Fachkräfte stellen sicher, dass Sanierungen und Instandhaltungen zuverlässig und in hoher Qualität erfolgen können. Die kontinuierliche Entwicklung eines einheitlichen Produktkatalogs wird weiter ausgebaut.

Vor dem Hintergrund der einsetzenden positiven Marktentwicklung setzen wir unser Verkaufsprogramm fokussiert im Segment Recurring Sales und durch Verkäufe im Non Core Portfolio fort.

##### Investitionen mit innovativen Konzepten

Investitionen zur energetischen Ertüchtigung und Dekarbonisierung unseres Bestands werden, in Orientierung am Vonovia Klimapfad, unter Einsatz neuer intelligenter Technologien in den nächsten Jahren mithilfe innovativer Konzepte ausgebaut. Die Umsetzung der energetischen Modernisierungen muss vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit vor allem effizient, schnell und kostensparend sein. Diese Strategie verfolgen wir mit dem Konzept der „seriellen Modernisierung“, einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung und die Investitionen in Wärmepumpentechnologie sind ebenfalls Teil der Investitionsstrategie. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung „EnerCube“, eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird.

##### Neue Geschäftsmodelle entlang der Wertschöpfungskette unter Nutzung der Bewirtschaftungsplattform

Weiteres Wachstum im Value-add-Bereich entlang unserer Wertschöpfungskette sichert zusätzliche Ertragspotenziale. Das bestehende Energiegeschäft und der Photovoltaik-Einsatz werden großflächig ausgebaut. Im Fokus stehen dabei die Etablierung und der Ausbau eines vollen Produktportfolios entlang der Wertschöpfungskette – von der Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Anlagen über den Verkauf als Mieterstrom, die Nutzung von Wärmpumpen bis zur Speicherung und dem Management von Energie. Das Ziel ist eine erhöhte Marktdurchdringung in allen Produktgruppen.

Der Ankauf von nicht-modernisierten Gebäuden , deren anschließende Modernisierung und der Wiederverkauf sollen als Initiative in das Geschäftsmodell von Vonovia integriert werden. Dies gilt auch für die Initiative, die Bewirtschaftungsplattform von Vonovia Drittkunden im Sinne einer Drittbewirtschaftung als Full-Service-Bewirtschaftungsdienstleister zugänglich zu machen.

Katalysatoren im Sinne einer erfolgreichen Umsetzung der Strategie bleiben dabei weiterhin das aktive dynamische Management der effizienten Kapitalallokation, die Verfügbarkeit von Mitarbeitern mit den notwendigen Fähigkeiten, die Effizienz in der Wertschöpfungskette und des Einkaufs, die sozial- und gesellschaftspolitische Akzeptanz des Geschäftsmodells von Vonovia sowie der gezielte Einsatz neuer Technologien einschließlich künstlicher Intelligenz.

##### Zukunftsorientierte Nachhaltigkeitsstrategie

Die Nachhaltigkeitsstrategie ist bei Vonovia in die Gesamtstrategie und das Geschäftsmodell integriert. Mit unserem Geschäftsmodell – der Entwicklung und Vermietung von zeitgerechtem und bezahlbarem Wohnraum – befinden wir uns in hoher Interdependenz zu gesellschaftlichen und ökologischen Veränderungsprozessen. Nachhaltigkeit ist daher Kernbestandteil unserer unternehmerischen Strategie. Vonovia verfolgt in den drei Bereichen Environmental (E), Social (S) und Governance (G) konkrete Ziele:

Im Bereich Environmental verfolgen wir das Ziel, das Geschäftsmodell langfristig zukunftsfähig auszurichten, um zur Erreichung der aktuellen Klimaschutzziele durch nachhaltigen Neu- und Umbau und die CO2-Reduktion im Bestand durch Innovationen beizutragen.

Hinsichtlich des Bereichs Social übernehmen wir Verantwortung gegenüber Mietern und Gesellschaft durch bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum und zukunftsfähige Quartiersentwicklung. Gleichzeitig sehen wir Vielfalt als große Chance zur Steigerung der Zufriedenheit unserer Mitarbeiter sowie zur Positionierung als attraktive Arbeitgeberin und wollen daher Diversität und Chancengerechtigkeit in unserer Organisation fördern. Für ihre Mitarbeiter möchte Vonovia eine attraktive Arbeitgeberin sein, die faire Arbeitsbedingungen bietet und die persönliche und berufliche Entwicklung unterstützt.

Im Bereich Governance verfolgen wir das Ziel, eine nachhaltige Unternehmensführung und ein verantwortungsvolles Wirtschaften mit einer verlässlichen Compliance zu erreichen. Diese Ziele wirken sich positiv auf die Arbeitsatmosphäre und somit direkt auf unsere Mitarbeiter aus und entsprechen den Zielsetzungen des Kapitalmarkts.

Das Geschäftsmodell von Vonovia adressiert die gesellschaftspolitischen Herausforderungen der Wohnungsknappheit, des bezahlbaren Wohnraums und des Klimaschutzes. Unter der Bezahlbarkeit von Wohnraum verstehen wir dabei, dass wir uns bei unseren Mietpreisen an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln orientieren. Dabei orientieren wir uns am Verhältnis der durchschnittlichen Warmmiete in unserem Portfolio zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von Mieterhaushalten, das bei Vonovia im Berichtszeitraum unter 30 % liegt. Unsere Nachhaltigkeitsziele adressieren genau diese gesellschaftspolitischen Herausforderungen, zu denen wir einen entscheidenden Beitrag leisten wollen.

Mit diesem leistungsfähigen Organisationsmodell, einer zufriedenen und leistungsstarken Belegschaft, optimierten Prozessen, der eindeutigen Fokussierung auf den Servicegedanken und damit auf unsere Kunden sowie einer klaren klimaschutzorientierten Investitionsstrategie legen wir die Grundsteine für ein nachhaltiges Wirtschaften vor dem Hintergrund berechtigter Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens. Die Bedeutung unserer Nachhaltigkeitsziele bzw. deren Zielerreichung zeigt sich darin, dass diese über unsere interne Steuerungskennzahl SPI direkten Einfluss auf die Vorstandsvergütung und die Vergütung des Topmanagements haben.

Unseren Fortschritt in der Zielerreichung beschreiben wir in ESRS 2 GOV-3 .

Nachhaltiges Handeln ist ein elementarer Bestandteil des unternehmerischen Selbstverständnisses von Vonovia. Wir entwickeln unsere nachhaltigkeitsorientierte Agenda fortwährend weiter, um so den gesellschaftlichen, politischen, ökologischen und wirtschaftlichen Änderungsprozessen Rechnung zu tragen. Durch die erstmalige Erstellung der Wesentlichkeitsanalyse nach den ESRS und die Ableitung der Chancen und Risiken sowie der Einflüsse aus der Unternehmenstätigkeit auf die Interessengruppen wurde weitere Transparenz geschaffen und die Basis für eine integrierte Unternehmenstätigkeit gelegt.

Die Eckpunkte der nachhaltigen Strategie sind:

- Beitrag zu Klimaschutz und CO2-Reduktion (E)
- Gesellschaftliche und soziale Verantwortung für unsere Mieter, Kunden und Mitarbeiter (S)
- Zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung, die sich an den Best Practices des Corporate Governance Kodex orientiert (G)

E: Wir stehen vor der Herausforderung, einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen. Zur Bewältigung dieser Herausforderung sowie für eine erfolgreiche Umsetzung unseres Ziels benötigen wir sowohl eine hohe Sanierungstiefe als auch den verstärkten dezentralen Einsatz von erneuerbaren Energien für die Wärme- und Stromversorgung in den Quartieren. Das Quartier ist die zentrale Umsetzungsebene für die Klimaschutzziele und CO2-Reduktion im Immobilienbestand. Im Bereich Neu- und Umbau spielt für uns der Einsatz erneuerbarer Energien und nachhaltiger Materialien eine wesentliche Rolle.

S: Wir stehen vor der Herausforderung, trotz eines dauerhaften Nachfrageüberhangs sowie hoher Neubaukosten, bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen in der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen. Zur Bewältigung dieser Herausforderung sowie zur Erreichung unserer Ziele setzen wir auf sozialverträgliche und transparente Mietenpolitik. Wir sehen den Ausbau einer bedarfsgerechten, sozialen Infrastruktur unter Einbindung von Innovationen und neuen Technologien als integralen Teil unserer Quartiersentwicklungen. So wollen wir ein urbanes, ökologisches und bezahlbares Wohnangebot sozial verantwortlich gestalten. In zahlreichen Städten und Gemeinden bieten wir geförderten sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen. Unsere ergänzenden freiwilligen Vereinbarungen, die wir mit Kommunen treffen, regeln beispielsweise faire Mietbedingungen, den Bau neuer Wohnungen und die gemeinsame Entwicklung von Quartieren.

Weiterhin stehen wir vor der Herausforderung des aufgrund des demografischen Wandels immer stärker werdenden Fachkräftemangels. Um eine hinreichende und fachlich qualifizierte Personaldecke sicherzustellen, bieten wir unseren Beschäftigten ein attraktives Arbeitsumfeld, das sich durch Vielfalt und persönlichen Gestaltungsraum auszeichnet.

G: Unserem Selbstverständnis entspricht es, dass wir stets eine den aktuellen (rechtlichen) Anforderungen entsprechende Compliance und Unternehmenskultur sicherstellen. Diesbezüglich setzen wir auf eine zuverlässige, transparente und vertrauensvolle Unternehmensführung. Diese orientiert sich an den Best Practices des Deutschen Corporate Governance Kodex. Das Einhalten der Gesetze sowie interner und externer Richtlinien ist für uns selbstverständlich und unbedingte Voraussetzung dafür, dass wir als verlässlicher und vertrauenswürdiger Partner wahrgenommen werden.

Vonovia orientiert sich in der Ausrichtung der Nachhaltigkeitsstrategie an nationalen und internationalen Standards und Rahmenwerken wie dem deutschen Klimaschutzgesetz, dem Pariser Klimaschutzabkommen, den Sustainable Development Goals, dem UN Global Compact und den Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte der Vereinten Nationen.

Als international agierendes Unternehmen wollen wir mit unserem Geschäft in Deutschland, Österreich und Schweden zum Erreichen dieser Ziele beitragen. Wir haben unsere Wesentlichkeitsanalyse (siehe hierzu ESRS 2 IRO-1 ) dazu genutzt, auch hier Prioritäten herauszuarbeiten. Dies stellt auch die Grundlage für unsere Nachhaltigkeitsberichterstattung nach ESRS dar.

Unsere Wertschöpfungskette lässt sich unterteilen in die vorgelagerte Lieferkette, unseren eigenen Geschäftsbereich und die nachgelagerten Stufen unserer Wertschöpfung. Unsere Geschäftsaktivitäten umfassen die folgenden Kernaktivitäten: den Bau-, die Vermietungs- und Bewirtschaftungsaktivitäten einschließlich der Quartiersentwicklung und des Kundenservices sowie das Angebot immobiliennaher Dienstleistungen.

Relevante Inputs sind entsprechend u. a. Bauprodukte und -materialien sowie (Human-)Kapital. Output unserer Wertschöpfung ist der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum für unsere Mieter, zu lebenswerten Quartieren und zu anderen immobiliennahen Dienstleistungen wie das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Multimedia-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung und das Solarstromangebot an unsere Mieter sowie unsere Versicherungsdienstleistungen. Im Rahmen unserer Insourcing-Strategie beschäftigen wir Fachkräfte in eigenen Geschäftsbereichen, beispielsweise in der Objektbetreuung, bei der Modernisierung oder bei der Grünflächenpflege. Hierdurch schöpfen wir Synergien, machen uns weitgehend unabhängig vom Angebot externer Dienstleister und können ein konstantes Qualitätsniveau anbieten. Unser zentraler, mehrsprachig aufgestellter Kundenservice fungiert als primärer Ansprechpartner für unsere Mieter, während sich unsere Objektbetreuer und Handwerker um die Anliegen unserer Mieter vor Ort kümmern. Auf diese Weise stellen wir einen schnellen und zuverlässigen Service sicher. Wir betreiben eigene Kundenservicecenter in Essen, Dresden und Berlin.

Vorgelagert zu unserer eigenen Wertschöpfung startet unsere Lieferkette mit der Herstellung von Rohstoffen. Vonovia arbeitet mit mehr als 9.000 unmittelbaren Lieferanten und Geschäftspartnern zusammen. Nahezu 100 % unserer unmittelbaren Lieferanten haben ihren Sitz in Deutschland, Österreich oder Schweden. Eine wichtige Gruppe unserer Lieferanten stellen die Materiallieferanten dar, die die Handwerkerorganisation von Vonovia (VTS und Wohnumfeldservice) u. a. mit Bauprodukten versorgen. Eine weitere relevante Gruppe umfasst die Kontraktpartner, die in unserem Auftrag beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Der Verkauf, der Abriss eines Gebäudes sowie die Entsorgung von Abfällen und Abwässern unserer Mieter sind Teil unserer nachgelagerten Wertschöpfungskette.

Im Rahmen unseres Stakeholderdialogs stehen wir im regelmäßigen Austausch in unterschiedlichen Formaten je Stakeholdergruppe mit den wichtigsten Akteuren unserer Wertschöpfungskette. Ihre Belange und Perspektiven sowie unsere Auswirkungen auf diese Akteure haben wir im Rahmen des IRO-Assessments berücksichtigt.

Entsprechend unserer Zielsetzung, dem Unternehmen einen guten Zugang zum Kapitalmarkt zu sichern, eine Fokussierung auf Nachhaltigkeit zu erreichen und für unsere Investoren im Verhältnis zum Risiko eine attraktive Rendite zu generieren, nutzt Vonovia einen breiten Mix an Finanzierungsinstrumenten, z. B. Anleihen, Schuldscheine, besicherte Immobilienkredite, Commercial Papers, Betriebsmittellinien sowie Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und der Europäischen Investitionsbank (EIB) (siehe auch Finanzierung ). Unsere acht nachhaltigen Anleihen, von denen wir im Jahr 2024 eine neu erfolgreich am Kapitalmarkt platzieren konnten, bedienen sowohl den Bedarf nach Green als auch nach Social Bonds – und nehmen einen besonderen Stellenwert in unserer Finanzierungsstrategie ein. Unsere Green Bonds sind zu 100 % an der EU-Taxonomie ausgerichtet.

Mit unserem Sustainable Finance Framework haben wir außerdem im schwedischen Markt den Grundstein für die Definition und Auswahl sozialer Vermögenswerte im Immobiliensektor gelegt. Die von uns hierfür gewählten Kriterien wurden bereits von mindestens drei weiteren Emittenten am Markt übernommen. Unser Sustainable Finance Framework, den jährlichen Impact-Bericht zur Wirksamkeitsprüfung unserer Maßnahmen sowie weitere Informationen zu unserer nachhaltigen Finanzierungsstrategie haben wir auf unserer Konzernwebseite veröffentlicht.

#### SBM-2 – Interessen und Standpunkte der Interessenträger

Unser Unternehmen steht in enger Beziehung zu zahlreichen und im Hinblick auf ihre Interessen mitunter sehr unterschiedlichen Interessengruppen (Stakeholdergruppen). Besonders wichtige Interessengruppen sind neben den Mietern/Kunden (und deren Vertretungen) die eigenen Mitarbeiter, Aktionäre und Analysten, Politik und Verwaltung, Lieferanten und Dienstleister – insbesondere aus der Bauindustrie – sowie die Gesellschaft und die natürliche Umwelt.

Unser Dialog mit Stakeholdern findet grundsätzlich über verschiedene Formate statt. Das jeweilige Format der Einbindung relevanter Stakeholder wird individuell per Stakeholdergruppe bestimmt und durch vergangene Konsultationen und bestehende Prozesse ergänzt. Zentrale Elemente sind dabei die quartärlichen Kunden- und jährlichen Mitarbeiterbefragungen, der Austausch mit Mietervertretungen, lokalen Verwaltungen und Politik sowie den Investoren. Mitgliedschaften in Verbänden unterstützen den Diskurs. Die Perspektive der externen Stakeholder fließt über einen regelmäßigen Austausch, auch über den wohnungswirtschaftlichen Verband, in die Wesentlichkeitsanalyse ein. Bezüglich Informationen zur Einbindung der Mitarbeiter und deren Vertreter wird auf S1-2 verwiesen.

Unsere zentrale Schnittstelle für den Austausch mit unseren Stakeholdern ist die Unternehmenskommunikation . Sie ist für unsere Stakeholder im Alltag direkt ansprechbar und stellt ein einheitliches Auftreten nach innen und außen sicher. Die Stabsstelle Public Affairs der Unternehmenskommunikation pflegt die Verbindung zu Politik und Stakeholdern. Sie verantwortet zudem die jährlich aktualisierte Analyse unserer wesentlichen Stakeholderbeziehungen. Dabei berücksichtigt sie die Interessenlagen der zentralen Stakeholder, deren Positionierung in der Strategie und dem Geschäftsmodell. Darüber hinaus greifen insbesondere die Fachbereiche bzw. die Kollegen vor Ort in den Quartieren die spezifischen und zielgruppenbezogenen Kommunikationsanlässe auf und gehen in den Dialog mit unseren Stakeholdern. Auf diese Weise tragen wir den spezifischen Bedürfnissen und Anforderungen unserer Stakeholder Rechnung. So übernimmt beispielsweise der Einkauf die Kommunikation mit Lieferanten und Dienstleistern und die Abteilung Investor Relations den Austausch mit Aktionären und Analysten.

In der Gestaltung unserer Development- und Quartiersentwicklungsprojekte erfolgt die Einbindung ergänzend über die frühzeitige Bereitstellung von Informationen und die Möglichkeit der aktiven Beteiligung am Entwicklungsprozess. Dabei halten wir uns zum einen an die gesetzlichen Vorgaben zur Beteiligung der Bevölkerung an Bebauungsplanverfahren und wenden zum anderen unterschiedliche freiwillige Partizipationsverfahren an, um die Interessen der Beteiligten zu berücksichtigen und für die nötige Transparenz zu sorgen. Wir setzen dabei an verschiedenen Punkten im Quartiersentwicklungsprozess – von der Planungsphase bis zur Verstetigung – an und binden die Sichtweise der Anwohner proaktiv mit ein. Die Formate reichen dabei von Quartiersspaziergängen, Mieterversammlungen und -werkstätten, Mieterumfragen bis zu Kiezschaufenstern.

Mit unseren quartärlichen Kundenbefragungen können wir die Anliegen unserer Mieter erfragen und unsere Maßnahmen gezielt auf die im Quartier oder der Region vorherrschenden Bedarfe ausrichten. Wir informieren darüber hinaus auf unserer Webseite zu kundenbezogenen Themen, z. B. zu den möglichen Kommunikationskanälen, die Mieter nutzen können.

Die Interessen und Standpunkte der wichtigsten Interessenträger wurden im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse auf einer allgemeinen Ebene analysiert und bewertet – z. B. die Interessen des Deutschen Mieterbundes. Die Interessen und Standpunkte auf lokaler Ebene – allein in Deutschland sind wir in über 450 Städten und Gemeinden aktiv – können hiervon abweichen. Die lokalen Beteiligungsverfahren sind dazu geeignet, diese unterschiedlichen Interessen aufzugreifen und – im Einklang mit der Strategie und dem Geschäftsmodell – in Maßnahmen zu überführen.

Änderungen der Strategie und/oder des Geschäftsmodells sind in diesem Kontext nicht vorgesehen, da die Beteiligungsverfahren geeignet sind, die Interessen der lokalen Interessenträger im Rahmen der bestehenden Strategie/des Geschäftsmodells aufzugreifen und zu berücksichtigen.

Der Strategie-, Finanz- und Nachhaltigkeitsausschuss des Aufsichtsrats berät den Vorstand im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstrategie. Über diesen Ausschuss, der 2024 siebenmal zusammentraf, werden der gesamte Aufsichtsrat und der Vorstand über die Interessen und Standpunkte der betroffenen Stakeholder informiert, die insbesondere im Rahmen der jährlichen Kunden- und Mitarbeiterbefragungen sowie weiterer individueller Formate je nach Stakeholdergruppe ermittelt wurden.

##### Unternehmensspezifische Angaben zu SBM-2

##### Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

Die Steuerung unserer Investitionsprogramme erfolgt zentral über das Portfoliomanagement. Die operative Ausgestaltung verantworten die regionalen Geschäftsbereiche. Bezüglich der Quartiersentwicklungen entscheiden die regionalen Geschäftsbereiche, welche Anforderungen vor Ort erfüllt sein müssen (beispielsweise Fokus auf Familien, ältere Menschen, Schwerpunkte Energieversorgung oder Verkehr). Deren Geschäftsführer sind für die jeweiligen Projekte verantwortlich und setzen diese mit ihren Regionalbereichsleitungen um. Sie verantworten damit auch die Partizipationsprozesse hinsichtlich der Interessenträger. Der CRO ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich. Er wird regelmäßig – mindestens monatlich – durch die Geschäftsführer der regionalen Geschäftsbereiche über alle relevanten Themen hinsichtlich des operativen Geschäfts informiert.

###### Wohnen zu fairen Preisen

Die Gestaltung der Mieten und der kommunalen Vereinbarungen wird dezentral über die Geschäftsbereiche verantwortet. Im Bereich Portfoliomanagement werden die einzelnen Maßnahmen geplant und koordiniert.

Außerdem ist der regelmäßige Austausch mit Mieter- und Verbraucherschutzvertretungen für uns von besonderer Bedeutung, um gebündelt und gezielt Mieterinteressen aufgreifen und verarbeiten zu können. Diese konzentrieren sich nicht nur auf den Austausch mit den zentralen Verbandsspitzen, dem Deutschen Mieterbund, der österreichischen Mietervereinigung und der schwedischen Mietergewerkschaft, sondern finden insbesondere auch auf regionaler oder lokaler Ebene mit den Mietervereinen statt.

##### Themenspezifische Angaben zu SBM-2

###### ESRS S1 – Arbeitskräfte des Unternehmens

Vonovia bekennt sich in allen Bereichen zu den Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (IAO), insbesondere zu den Vereinigungsfreiheiten und -rechten und zu den UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte. Es ist unser Anspruch, an all unseren Standorten sicherzustellen, dass geltende Gesetze z. B. zum individuellen und kollektiven Arbeitsrecht eingehalten werden. Dies bedeutet u. a., dass Mitbestimmung durch unsere Mitarbeiter ermöglicht wird. In allen Geschäftsbereichen von Vonovia sichern wir einen vertrauensvollen und konstruktiven Austausch zwischen Management und Arbeitskräften, beispielsweise über Betriebsräte, zu. Daneben sind die Arbeitskräfte frei darin, sich gewerkschaftlich zu organisieren und ihre Vereinigungsfreiheit entsprechend den gesetzlichen Gegebenheiten selbst zu gestalten. Über unsere qualitativen Befragungsformate (u. a. unsere konzernweit durchgeführte Befragung zur Mitarbeiterzufriedenheit) sowie unsere individuellen und teambasierten Feedbackformate haben unsere Mitarbeiter die Möglichkeit, individuelle Anregungen zu relevanten Arbeitsbereichen und -bedingungen an ihren Arbeitgeber zurückzumelden. Kernaspekte des Feedbacks werden dabei systematisch mit bei der Weiterentwicklung der Personalstrategie berücksichtigt.

###### ESRS S4 – Verbraucher und Endnutzer

Unsere Mieter sind eine zentrale Interessengruppe für uns. Ihre Anliegen, Interessen und Standpunkte sowie die Wahrung ihrer (Menschen-)Rechte sind zentraler Bestandteil unserer strategischen Ausrichtung. Diese Rechte sind auf den Märkten, auf denen wir aktiv sind (Deutschland, Österreich und Schweden), bereits maßgeblich durch den rechtlichen Rahmen abgedeckt und geschützt. Die Einhaltung aller gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben (u. a. des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes; AGG) ist für uns als Unternehmen selbstverständlich. In unserem Code of Conduct verpflichten wir alle Mitarbeiter zu ihrer strikten Einhaltung und ahnden jede Missachtung. Darüber hinaus haben alle Kunden – wie auch unsere Arbeitskräfte, Dienstleister oder Lieferanten – Zugang zu unserem Hinweisgebersystem, um auf Fehlverhalten hinzuweisen und ihre Rechte geltend zu machen.

Über regelmäßige Kundenbefragungen sowie den Austausch mit den Vertretungsorganen der Mieter, den Mietervereinen und Verbraucherschutzzentralen fließen ihre Interessen und Standpunkte in die Strategie und Ausrichtung des Geschäftsmodells mit ein. Wir leiten daraus entsprechende Angebote und Maßnahmen für unsere (potenziellen) Kunden ab.

#### SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

Wesentliche handlungsleitende Ebene sind für uns die Sub-Themen (nach ESRS 1.AR 16, ergänzt um unternehmensspezifische Themen), auf denen wir wesentliche IROs zusammengefasst bewerten.

Zuordnung von IROs zu Sub-Themen
Wesentliches Sub-Thema |  | IRO-Titel |  | Risiko/Chance/Auswirkung (tatsächlich/potenziell; positiv/negativ)
ESRS E1 – Klimawandel
Klimaschutz |  | Negativer Beitrag zum globalen Anstieg der Treibhausgasemissionen |  | Auswirkung (tatsächlich/negativ)
| Positiver Effekt auf Reduzierung der Treibhausgase durch Modernisierung als Teil des Kerngeschäfts |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
| Ertragspotenzial durch energetische Modernisierung Gebäudebestand/‌ Steigerung des Modernisierungsvolumens |  | Chance
Energie |  | Positiver Beitrag zur Energiewende |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
Klimawandelanpassung |  | Begünstigung negativer Folgen des Klimawandels durch Neubau und Nachverdichtung |  | Auswirkung (tatsächlich/negativ)
| Positiver Effekt durch Minderung von Klimawandelfolgen |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
ESRS S1 – Arbeitskräfte des Unternehmens
Arbeitsbedingungen (Fachkräftemangel) |  | Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
| Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch Mangel an Mitbestimmung |  | Auswirkung (tatsächlich/negativ)
| Mitarbeiterzufriedenheit durch Mitbestimmung |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
| Finanzielle Chance durch Arbeitgeberattraktivität |  | Chance
Gleichbehandlung |  | Förderung von Diversität in der Belegschaft |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
ESRS S4 – Verbraucher und Endnutzer
Soziale Inklusion von Verbrauchern und/oder Endnutzern (Zugang zu Produkten und Dienst- leistungen) |  | Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
| Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
| Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität |  | Auswirkung (tatsächlich/negativ)
| Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum |  | Chance
| Finanzielle Chance aus erhöhter Kundenzufriedenheit & Servicequalität |  | Chance
Unternehmensspezifische Angabe: Quartiersentwicklung
– |  | Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung und -infrastruktur |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
Unternehmensspezifische Angabe: Wohnen zu fairen Preisen
– |  | Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
– |  | Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
– |  | Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards) |  | Risiko
ESRS G1 – Unternehmensführung
Unternehmenskultur |  | Positive Auswirkungen auf Mitarbeiter durch den Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur |  | Auswirkung (tatsächlich/positiv)
Korruption und Bestechung |  | Finanzielles Risiko durch Bestechung und Korruption |  | Risiko

#### IRO-1 – Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen

Um wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen zu ermitteln und zu bewerten, hat Vonovia eine doppelte Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt. Die Wesentlichkeitsanalyse nach den ESRS baute auf der bisherigen Wesentlichkeitsanalyse von Vonovia auf. Auf Grundlage der identifizierten wesentlichen Themen wurde zunächst eine erste Themenliste erstellt. Diese basiert – neben den Themen aus der bisherigen Wesentlichkeitsanalyse – auf neu identifizierten Themen, die durch eine umfassende Analyse externer Quellen (u. a. von Peers, Standards, Regulatorik, Ratings, Trendthemen etc.), Input von Fachverantwortlichen und der ESRS-Auflistung von Themen bzw. Sub-Themen für den jeweiligen Standard gemäß ESRS 1.AR 16 identifiziert wurden. Aus den identifizierten Themen wurden anschließend die möglichen Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) abgeleitet. Die Bestimmung der IROs basiert neben den Informationen aus der bestehenden Wesentlichkeitsanalyse auch auf den bereits identifizierten Risiken aus dem bei Vonovia verwendeten Risikomanagementsystem. Vonovia bedient sich dabei des IT-gestützten Tools „Risk2Value“ sowie einer umfassenden Analyse weiterer externer Quellen (z. B. veröffentlichte Positionen von Stakeholdern).

Vonovia systematisiert die wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen für das Unternehmen nach dem Konzept der doppelten Materialität anhand von zwei Dimensionen:

- der Relevanz von gesellschaftlichen und ökologischen Risiken und Chancen für das Geschäft und die Wertschöpfung (Outside-In-Perspektive bzw. Finanzielle Wesentlichkeit ) sowie
- den tatsächlichen oder potenziellen, positiven oder negativen, kurz-, mittel- oder langfristigen Auswirkungen des Geschäftsmodells und den unternehmerischen Aktivitäten auf Umwelt und Gesellschaft (Inside-Out-Perspektive bzw. Impact-Wesentlichkeit ).

Im Rahmen der Identifikation und Bewertung der Auswirkungen wurden folgende Schritte durchgeführt:

1. Aufbau eines Verständnisses über den Unternehmenskontext in Bezug auf Nachhaltigkeitsaspekte einschließlich Geschäftsbeziehungen, Stakeholder und Aktivitäten.

2. Identifizierung tatsächlicher und potenzieller, positiver und negativer Auswirkungen durch das Einbeziehen relevanter Stakeholdergruppen und Experten.

3. Bewertung der Wesentlichkeit von tatsächlichen und potenziellen Auswirkungen sowie Bestimmung der wesentlichen Aspekte durch Festlegung von Schwellenwerten.

Eine Auswirkung kann entweder positiv oder negativ sowie potenziell oder tatsächlich sein. Eine Auswirkung gilt als tatsächlich, wenn sie im Geschäftsjahr oder in der Vergangenheit zweifellos eingetreten ist. Als potenziell gilt eine Auswirkung, deren Effekte in der Zukunft auftreten können. Die Wesentlichkeit wird von der Eintrittswahrscheinlichkeit beeinflusst.

Zur Bestimmung und Bewertung entsprechender Chancen und Risiken wurden folgende Schritte vorgenommen:

4. Identifikation von Abhängigkeiten „sozialer“ und „natürlicher“ Ressourcen: Diese werden als Quellen von finanziellen Risiken und Chancen beschrieben und können Auswirkungen haben auf:

a) die Nutzung und Beschaffung von erforderlichen Ressourcen für die Geschäftsprozesse von Vonovia, sowie Qualität und Preis dieser Ressourcen;

b) die Fähigkeit von Vonovia, sich auf erforderliche Geschäftsbeziehungen zu akzeptablen Konditionen zu verlassen

1. Klassifizierung dieser Abhängigkeiten in Chancen und Risiken

2. Bestimmung der Wesentlichkeit dieser Abhängigkeiten

3. Bestimmung der wesentlichen Themen für die Berichterstattung

Die Identifikation und Bewertung von IROs wurde konsolidiert für den gesamten Konzern und entlang seiner Wertschöpfungskette vorgenommen, unter Anwendung der im Rahmen der ESRS vorgegebenen Kriterien (gemäß ESRS 1 Abschnitte 3.4, 3.5). Bei der Ermittlung und Bewertung der IROs in der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette haben wir uns gemäß ESRS 1 Abschnitt 3.3 auf Bereiche konzentriert, in denen Auswirkungen, Risiken und Chancen aufgrund der Art der jeweiligen Tätigkeiten, (direkten und indirekten) Geschäftsbeziehungen, geografischen Verhältnisse oder anderer Faktoren als wahrscheinlich angesehen werden.

Die identifizierten IROs wurden anschließend im Rahmen von Workshops unter Einbezug relevanter Stakeholder (siehe diesbezüglich ESRS 2 SBM-2 ) validiert.

Um zu bestimmen, welche Auswirkungen in der Nachhaltigkeitserklärung von Vonovia zu berücksichtigen sind, wurden geeignete Schwellenwerte festgelegt. In Anlehnung an die Empfehlung der EFRAG hat Vonovia für die „Impact“-Wesentlichkeitsschwelle die Aussage „more likely than not” als Orientierung herangezogen. Über Wesentlichkeit wird auf Basis des Produkts aus Eintrittswahrscheinlichkeit und Schweregrad (Score), also des Impact Scores, entschieden. Daraus ergibt sich für Vonovia auf einer zuvor festgelegten Skala von 1-5 ein Schwellenwert von 2,5. Die sich daraus ergebenden wesentlichen Auswirkungen werden bei der Überwachung priorisiert.

Für die Ableitung des geeigneten Schwellenwerts für die finanzielle Wesentlichkeit orientiert sich Vonovia an dem bereits implementierten Risikomanagementsystem, um Konsistenz sicherzustellen. Dabei wurde die Risikomatrix als Grundlage herangezogen, die abbildet, welche Risiken, die sich aus den identifizierten Auswirkungen ergeben, wesentlich sind und entsprechend mit Priorität bei der Überwachung und in der Berichterstattung behandelt werden. Diese Matrix wurde mit numerischen Werten unterlegt, wobei Schweregrad der Ausprägung und Eintrittswahrscheinlichkeit die gleiche Gewichtung erhalten. Daraus wurde ein Schwellenwert für wesentliche finanzielle Risiken und Chancen mit eins oder größer abgeleitet.

Vonovia hat für jeden IRO einen Wert (sog. Score) ermittelt, der sich aus den oben beschriebenen Bewertungsformeln ergibt. Die Festlegung des Scores für den jeweiligen IRO orientiert sich u. a. am eigenen Risikomanagementsystem sowie anderen Projekten (LkSG) und gewährleistet dadurch eine Konsistenz in der strategischen Betrachtung, Priorisierung und Berichterstattung aller für Vonovia wesentlichen Risiken, einschließlich der Nachhaltigkeitsrisiken. Die identifizierten IROs wurden innerhalb des zugehörigen ESRS-Standards den jeweiligen Sub-Themen subsumiert. Um letztendlich entscheiden zu können, welche Themen für Vonovia oberhalb der Wesentlichkeitsschwellen liegen und damit für die Berichterstattung wesentlich sind, wurde pro Sub-Thema ein Mittelwert aus den untergeordneten IRO-Scores berechnet. Diese Mittelwertberechnung bildet die Grundlage für die Identifikation der für Vonovia wesentlichen Themen. Zusätzlich zu der Mittelwertberechnung wurde auch die Maximalwertbetrachtung überprüft. Um sicherzustellen, dass durch die Mittelwertberechnung einzelne potenziell hoch bewertete IROs in die Betrachtung und ggf. Berichterstattung miteinfließen, wurde neben der Wesentlichkeitsschwelle für Cluster eine Einzelschwelle für einzelne IROs bei 80 % festgelegt. Ein IRO ist somit nur wesentlich, wenn der Durchschnitt aller IROs des Sub-Themas auf einer der beiden Wesentlichkeitsdimensionen wesentlich ist und der IRO selbst über dieser Schwelle liegt. Alle identifizierten IROs wurden anschließend in unser Risikomanagement-Tool überführt, sodass für diese – analog zu allen anderen wesentlichen Risiken für Vonovia – eine kontinuierliche Überwachung und Priorisierung sichergestellt ist.

Die identifizierten IROs samt ihrer Bewertung werden im Rahmen der bestehenden Risikoabfrage im 2. Halbjahr eines jeden Berichtsjahres durch interne Experten aus den jeweiligen Fachabteilungen überprüft, ggf. ergänzt sowie aktuell für das Geschäftsjahr bewertet. Diese Abfrage ist in das bestehende Risikomanagement-Tool von Vonovia integriert. Der Fachbereich Strategie, Unternehmensentwicklung & Nachhaltigkeit prüft nach Abschluss der Bewertungsrunde, ob sich durch die neuen Bewertungen Änderungen in der Wesentlichkeit ergeben und kontrolliert und kalibriert die Ergebnisse. Das Nachhaltigkeitsgremium prüft die Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse und beschließt diese.

Die Wesentlichkeitsanalyse (IRO-Assessment) nach den ESRS wurde für das Geschäftsjahr 2024 erstmalig durchgeführt. Daher unterscheidet sich das Vorgehen bei der diesjährigen Wesentlichkeitsanalyse von den Vorjahren, in denen sich diese an den Vorgaben der Global Reporting Initiative (GRI) orientierte. Die Aktualität der Wesentlichkeitsanalyse wird jährlich geprüft und falls nötig werden Anpassungen vorgenommen.

##### Themenspezifische Angaben zu IRO-1

###### E1 – Klimawandel

Die vorab unter Abschnitt ESRS 2 IRO-1 angeführten generellen Erläuterungen zu unserer Wesentlichkeitsanalyse beziehen sich analog ebenfalls auf die (Unter-)Themen in dem Standard ESRS E1 .

Zur Bewertung der Auswirkungen durch Vonovia auf den Klimawandel hat Vonovia bereits vor mehreren Jahren ein umfassendes Energie- und THG-Controlling eingeführt, welches die Energieverbräuche und THG-Emissionen sowohl aller eigenen Verwaltungsstandorte als auch des gesamten Gebäudebestands umfasst. Zudem werden auch indirekte Auswirkungen entlang der Wertschöpfungskette erfasst, sofern sie wesentlich sind. Die Ergebnisse dieser Bilanzierung sind in E1-6 zu finden.

Um unsere positiven Auswirkungen durch Modernisierungen zu ermitteln, wird der Unterschied im Energieverbrauch vor und nach den Maßnahmen auf Maßnahmenebene ermittelt und die so erzielten Einsparungen und THG-Reduktionen gemessen.

Bei unseren Developmentprojekten haben wir eine Lebenszyklusberechnung im Planungsprozess verankert. Unsere Planungsabteilungen ermitteln somit heute schon in frühen Projektphasen den jeweiligen CO2-Fußabdruck der geplanten Development- und Neubauprojekte und beziehen diesen in ihre Konzeption ein.

Für die Identifikation und Analyse der mit dem Klimawandel verbundenen physischen Klimarisiken hat Vonovia seit 2022 ein IT-Tool gemäß den Vorgaben der EU-Taxonomie in Anwendung. Dieses Klimarisikotool deckt das Portfolio und die Developmentprojekte von Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden ab und dient dazu, wesentliche Beeinträchtigungen unserer Geschäftsaktivität durch die Folgen des Klimawandels auf Portfolio- und Objektebene zu analysieren. Es ermöglicht, physische Klimarisiken für den Standort jedes Gebäudes im konzernweiten Bestand auf Basis der vorgegebenen Klimaszenarien (RCP2.6, RCP4.5 und RCP8.5) fortlaufend zu ermitteln, zu bewerten und auf Portfolioebene zu aggregieren. Die vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette wird nicht abgedeckt. Die Auswirkungen werden für den mittelfristigen (bis 2030) und langfristigen Zeitraum (2045 und 2085) betrachtet, um sowohl die Lebenszeit der Bestandsgebäude als auch der Neubauten abzudecken, die mit 50 Jahren veranschlagt wird. Die betrachteten Szenarien reichen von Varianten mit niedrigen Emissionen (RCP2.6) und mittleren Emissionen (RCP4.5) bis hin zu hohen Emissionen (RCP8.5). Die erfassten Klimagefahren sind dabei Hitze, Dürre, Zunahme von Niederschlag, Wind bzw. Sturm, Schneelast und Überflutungen. Je nach Granularität der verfügbaren Datenquelle messen wir Klimarisiken auf Objekt- oder Quartiersebene und können für jedes Gebäude im Bestand eine Identifikation der Klimarisiken und seiner Vulnerabilität vornehmen. Maßgeblich für die Risikobewertung auf Unternehmensebene ist das Szenario RCP4.5, welches nach Einschätzung der Vereinten Nationen (UNEP Emissions Gap Report 2023) eine Zunahme der globalen Durchschnittstemperatur von rund 2 bis 3 Grad Celsius repräsentiert, die durch die gegenwärtig umgesetzten und festgelegten nationalen Klimaschutzbeiträge wahrscheinlich zu erwarten ist. In diesem Szenario ist für keine der Klimagefahren bis zum Zeitpunkt 2045 auf Portfolioebene ein wesentliches Risiko ermittelt worden.

Die Identifikation klimabedingter Übergangsrisiken und Chancen im eigenen Betrieb sowie in der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette erfolgt über den Prozess des zentralen Risikomanagements. Innerhalb des Risikomanagementprozesses identifizieren und bewerten die Risikoverantwortlichen die Übergangsrisiken und Chancen (bezogen u. a. auf Regulierung, rechtliche Haftung, Veränderungen von Technologien und Markt sowie hinsichtlich Auswirkungen auf die Reputation des Unternehmens) und ziehen dabei verschiedene Szenarien heran, sofern für das betrachtete Risiko bzw. seine Einflussgrößen vorhanden. Die Auswahl der Szenarien bzw. die Annahmen für die Entwicklung der relevanten Einflussgrößen trifft der Risikoverantwortliche selbst. Die Übergangsrisiken und Chancen werden verpflichtend für einen Zeitraum von fünf Jahren bewertet. Wirkt ein Risiko oder eine Chance auch langfristig, d. h. über den Zeitraum von fünf Jahren hinaus, dann ist auch der entsprechende Zeitraum anzugeben und eine qualitative Bewertung vorzunehmen. Die identifizierte Chance „Ertragspotenzial durch die energetische Modernisierung des Gebäudebestands / Steigerung des Modernisierungsvolumens“, die sich auf den Gebäudebestand insbesondere in Deutschland, aber auch in Schweden und Österreich bezieht, ist als langfristig wirkend bewertet. Es werden sowohl Brutto- als auch Nettorisiken (d. h. vor bzw. nach Einbeziehung von Risikominderungsmaßnahmen) betrachtet. Die bewerteten Risiken dienen auch als Grundlage für die Schätzungen und Annahmen im Konzernabschluss. Nach aktuellem Kenntnisstand ergeben sich sowohl aus Brutto- als auch aus Nettosicht aus den bewerteten Risiken keine bilanziellen Folgen. Es wurden keine Vermögenswerte oder Geschäftstätigkeiten identifiziert, die nicht mit dem Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft vereinbar sind.

Insgesamt haben wir im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse die wesentliche Chance „Ertragspotenzial durch energetische Modernisierung Gebäudebestand / Steigerung Modernisierungsvolumen“ und die wesentlichen Auswirkungen „Negativer Beitrag zum globalen Anstieg der Treibhausgasemissionen“, „Positiver Effekt durch starke Reduktion der Treibhausgasemissionen“, „Beitrag zur Energiewende“, „Begünstigung negativer Folgen des Klimawandels“ und „Positiver Effekt durch Minderung von Klimawandelfolgen“ identifiziert.

###### Vorgehen für die Standards E2 bis E5

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir unsere Geschäftstätigkeiten in unseren Geschäftsgebieten Deutschland, Österreich und Schweden sowie innerhalb unserer vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette überprüft, um (potenzielle) Auswirkungen, Risiken und Chancen zu ermitteln. Die vorab unter Abschnitt ESRS 2 IRO-1 angeführten generellen Erläuterungen zu unserer Wesentlichkeitsanalyse beziehen sich analog ebenfalls auf die (Unter-)Themen in den Standards E2 bis E5. Weiterhin wurden unsere Geschäftsaktivitäten für die Themen E2 bis E5 folgendermaßen analysiert:

###### E2 – Umweltverschmutzung

Im Rahmen unserer Geschäftsaktivitäten finden – jeweils lokal und temporär eng begrenzt – regelmäßig Bau-, Abriss- und Modernisierungsaktivitäten an diversen Immobilien in allen Geschäftsgebieten statt, die zu Umweltverschmutzung (z. B. Luftverschmutzung, Grundwasserkontaminierung, Beeinträchtigung von Flora und Fauna) führen können. Zudem können besorgniserregende Stoffe im Neubau bzw. das Vorhandensein solcher im Bestand zu Umweltkontaminierungen führen. In unserer Wertschöpfungskette haben wir keine entsprechenden Orte identifiziert.

Der Impact Score der Auswirkungen auf die Umwelt und die menschliche Gesundheit wurde in allen Geschäftsgebieten als niedrig eingestuft, da Regelprozesse zur Behandlung besonders besorgniserregender Stoffe und regulatorische Vorgaben zu deren (Nicht-)Einsatz (beispielsweise die Gefahrstoffverordnung) bestehen. Mögliche Umweltverschmutzungen im Baugewerbe stellen lediglich lokal begrenzte und kurzfristige, geringe Belastungen dar. Um Umweltverschmutzungen zu vermeiden und zu verhindern (EU-Umweltziel 5) sind zudem bestimmte EU-Richtlinien einzuhalten. Besonders besorgniserregende Stoffe (SVHC) kommen in den eingesetzten Baustoffen in der Regel nicht vor (siehe auch Kapitel EU-Taxonomie-Verordnung ). Wesentliche Abhängigkeiten wurden nicht identifiziert.

Es bestehen insbesondere Kostenrisiken durch mögliche Umweltverschmutzung aus Bau-, Abriss- und Modernisierungsaktivitäten, durch potenzielle regulatorische Änderungen bzw. die Nichteinhaltung solcher Vorgaben sowie durch die Verwendung besonders besorgniserregender Stoffe im Neubau. Diese Risiken wurden jedoch als nicht wesentlich eingestuft. (Wesentliche) Chancen wurden nicht identifiziert. Insgesamt wurde das Thema Umweltverschmutzung somit als nicht wesentlich klassifiziert.

###### E3 – Wasser- und Meeresressourcen

Im Rahmen unserer Geschäftsaktivitäten kann es aufgrund von Bautätigkeiten oder durch unsere Kunden zu erhöhtem Wasserverbrauch und somit zu einer zunehmenden Wasserknappheit von Gewässern und einer Senkung des Grundwasserspiegels kommen. Auch in der vorgelagerten Wertschöpfungskette können erhöhte Wasserverbräuche auftreten (beispielsweise Produktion von Baumaterialien). Im Zusammenhang mit Meeresressourcen und mit Flusseinzugsgebieten wurden keine Orte in unserem Geschäftsbetrieb oder in der Wertschöpfungskette identifiziert, da unsere Immobilien (insbesondere Quartiere) zum Großteil in urbanen Gebieten lokalisiert sind und auch Bauaktivitäten in ebendiesen Regionen stattfinden.

Der Impact Score der Auswirkungen auf Wasserressourcen wurde als sehr gering eingestuft, da der Einfluss auf das Grundwasser – sofern überhaupt vorhanden – nur temporär , beispielsweise während der Bauphase oder ggf. zukünftig aufgrund von Dürren, und lokal begrenzt auftritt. Erhöhte Wasserverbräuche von Kunden bewerten wir ebenfalls als temporär (beispielsweise aufgrund von extremer Hitze) und bisher nicht wesentlich. Ein allgemeiner Einfluss auf Wasserknappheit ist somit nicht zu erwarten. Für Meeresressourcen wurden aufgrund der Standorte unserer Immobilien in urbanen Gebieten keine Auswirkungen identifiziert. Aufgrund unserer diversifizierten Wertschöpfungskette bestehen auch keine Abhängigkeiten zu einzelnen Produzenten von Baumaterialien. Wesentliche Abhängigkeiten von Wasser- und Meeresressourcen bestehen somit nicht.

Es besteht insbesondere die Chance langfristiger Kosteneinsparungen durch Wassersparmaßnahmen. Diese Chance wurde jedoch als nicht wesentlich eingestuft. (Wesentliche) physische Risiken, Übergangsrisiken oder systemische Risiken wurden in diesem Kontext nicht identifiziert. Akute physische Klimarisiken im Zusammenhang mit Wasser werden im ESRS E1 behandelt. Insgesamt wurde das Thema Wasser- und Meeresressourcen als nicht wesentlich eingestuft.

###### E4 – Biologische Vielfalt und Ökosysteme

Im Rahmen unserer Geschäftsaktivitäten kann es zu einer Beeinträchtigung des Lebensraums regionaler Arten durch Versiegelung des Bodens im Zuge von Wohnungsbau und der Erschließung neuer Flächen kommen. Gleiches gilt in der nachgelagerten Wertschöpfungskette beim Abriss von Gebäuden. Die Ermittlung und Bewertung von (möglichen) Auswirkungen auf biologische Vielfalt und Ökosysteme ist fester Bestandteil der Planung von neuen Bauvorhaben. Die damit verbundenen Risikobewertungen beinhalten Bestandsanalysen des Baulands und Artenschutzgutachten für Flora und Fauna. Über Baumgutachten wird zudem die Gesundheit und der Schutzwert des jeweiligen Baumbestands ermittelt.

Der Impact Score der Auswirkungen auf die biologische Vielfalt und Ökosysteme wurde als niedrig eingestuft, da Neubau und Nachverdichtung in der Regel auf Flächen mit relativ geringer Biodiversität stattfinden (urbane Kulturlandschaft, brownfield (re-)development). Diese Auswirkung der Beeinflussung der Biodiversität ist außerdem lokal eng begrenzt, da die Einflusssphäre von Vonovia nicht über das jeweilige Quartier hinausgeht. Zusätzlich ist der Schutz bzw. Ausgleich von Biodiversität regulatorisch geregelt. Wesentliche Abhängigkeiten bestehen nicht.

Vonovia sieht keine physischen Risiken, Übergangsrisiken, systemischen Risiken oder Chancen im Bereich biologische Vielfalt und Ökosysteme. Entsprechend wurden auch keine wesentlichen Chancen und Risiken identifiziert. Nach dem ENCORE-Tool zur Identifizierung wesentlicher Abhängigkeiten und Auswirkungen mit Bezug auf biologische Vielfalt und Ökosysteme bestehen für den Real-Estate-Sektor in keinem Bereich wesentliche Auswirkungen, die einen entsprechenden Druck auf die Ökosysteme ausüben könnten. Aufgrund dessen wurde das Thema biologische Vielfalt und Ökosysteme als nicht wesentlich eingestuft.

Vonovia verfügt vereinzelt über Standorte in oder in der Nähe von Gebieten mit schutzbedürftiger Biodiversität. Hierbei handelt es sich überwiegend um Bestands-Wohngebäude und Stellplätze in der Vermietung, d. h. Tätigkeiten im Zusammenhang mit diesen Standorten beeinflussen die Lebensräume von Arten, für die die jeweiligen Schutzgebiete ausgewiesen wurden, nicht. Unsere Neubauten errichten wir EU-taxonomiekonform, d. h. nicht auf wertvollen Acker- und Kulturflächen sowie anerkannt wertvollen unbebauten Flächen und Wald. Abhilfemaßnahmen in Bezug auf die biologische Vielfalt sehen wir daher nicht als notwendig an.

###### E5 – Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft

Im Rahmen von Bau-, Abriss- und Modernisierungsaktivitäten an Immobilien in allen unseren Geschäftsgebieten kann es zu negativen Umweltauswirkungen (z. B. keine Reduktion von Abfällen, keine Minimierung gefährlicher Stoffe und keine Verringerung von Auswirkungen auf die Natur) kommen, wenn keine oder zu wenig nachhaltige, recycelte und wiederverwendbare Produkte oder Materialien verwendet werden (können). Grund hierfür können Lieferengpässe, steigende Kosten für die Beschaffung oder das Recycling und veränderte regulatorische Vorgaben sein.

Der Impact Score der Auswirkungen auf die Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft wurde als gering bzw. niedrig eingestuft, da der Ressourcenverbrauch von Vonovia durch Modernisierungs-, Abriss- und Neubauaktivitäten lediglich auf regionaler Ebene erfolgt. Eine Wiederverwertung bereits in Immobilien verbauter Ressourcen ist lediglich über einen langfristigen Zeitraum möglich und wahrscheinlich. Mit einer Verknappung von Ressourcen (Anbieter und Rohstoffe) sowie mit stark veränderten regulatorischen Vorgaben ist im zugrund liegenden kurz-, mittel- und langfristigen Betrachtungszeitraum nicht zu rechnen. Wesentliche Abhängigkeiten bestehen somit nicht. Die Bewertung erfolgte im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse durch interne Fachbereichsanalysen.

Es bestehen insbesondere die Risiken steigender Material- und Abfallentsorgungskosten, die beispielsweise aufgrund geänderter regulatorischer Vorgaben oder durch generell steigende Marktpreise entstehen können. Diese Risiken wurden jedoch als nicht wesentlich eingestuft. (Wesentliche) Chancen wurden nicht identifiziert. Insgesamt wurde das Thema Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft als nicht wesentlich eingestuft.

Unsere Mieter werden stets über notwendige Bau-, Abriss- und Modernisierungsaktivitäten informiert. Die Einbindung der jeweiligen Stadt- bzw. Kommunalverwaltungen und deren zuständigen Behörden ist ebenfalls obligatorisch. Bei Neubauten werden bereits im Vorfeld der Maßnahmen alle betroffenen Anwohner im Zuge vorgeschriebener und auch freiwilliger Beteiligungsverfahren in den Prozess eingebunden. Auch jenseits der Einbindung im Kontext konkreter Baumaßnahmen können unsere Kunden im Rahmen unserer regelmäßigen Kundenzufriedenheitsbefragungen, über unsere Kundenservicecenter und die jeweiligen Objektbetreuer sowie über andere Hinweisgeberkanäle Anliegen im Zusammenhang mit Umweltverschmutzungsthemen, Wasser- und Meeresressourcen, dem Wohnumfeld sowie Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft jederzeit einbringen.

###### G1 – Unternehmensführung

Die vorab unter Abschnitt ESRS 2 IRO-1 angeführten generellen Erläuterungen zu unserer Wesentlichkeitsanalyse beziehen sich analog ebenfalls auf die (Unter-)Themen in dem Standard ESRS G1 .

Mithilfe unseres IT-gestützten Risikomanagement-Tools „Risk2Value“ werden für den gesamten Vonovia Konzern Risiken von Korruption und Bestechung sowie im Bereich Unternehmenskultur systematisch und einheitlich erfasst und bewertet, sodass eine 100 %-ige Abdeckung über alle Konzerngesellschaften im In- und Ausland gewährleistet ist. Auf Basis der erfassten und bewerteten Risiken werden entsprechende Maßnahmen abgeleitet. Als wesentliche Auswirkung wurde „Positive Auswirkungen auf Mitarbeiter durch den Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur“, als wesentliches Risiko das „Finanzielle Risiko durch Bestechung und Korruption“ identifiziert. Unsere Geschäftspartner sind vor Vertragsabschluss zur Unterzeichnung unseres Geschäftspartnerkodex, in dem wir unsere Erwartungen und Anforderungen an unsere Vertragspartner formulieren, verpflichtet. Die möglichen Risiken durch Verstöße von Vertragspartnern in unserer Wertschöpfungskette sind in den im „Risk2Value“-Tool integrierten Risiken eingeschlossen.

#### IRO-2 – In ESRS enthaltene von der Nachhaltigkeitserklärung des Unternehmens abgedeckte Angabepflichten

Die nachfolgende Tabelle umfasst die Angabepflichten, die bei der Erstellung der Nachhaltigkeitserklärung auf der Grundlage der Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse befolgt wurden:

Angabepflichten
Angabepflicht |  | Beschreibung |  | Referenz/Verweis
ESRS E1 – Klimawandel
ESRS E1–1 |  | Übergangsplan für den Klimaschutz |  | E1–1
ESRS E1–2 |  | Konzepte im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel |  | E1–2
ESRS E1–3 |  | Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit den Klimakonzepten |  | E1–3
ESRS E1–4 |  | Ziele im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel |  | E1–4
ESRS E1–5 |  | Energieverbrauch und Energiemix |  | E1–5
ESRS E1–6 |  | THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3 sowie THG-Gesamtemissionen |  | E1–6
ESRS S1 – Arbeitskräfte des Unternehmens
ESRS S1–1 |  | Konzepte im Zusammenhang mit Arbeitskräften des Unternehmens |  | S1–1
ESRS S1–2 |  | Verfahren zur Einbeziehung der Arbeitskräfte des Unternehmens und von Arbeitnehmervertretern in Bezug auf Auswirkungen |  | S1–2
ESRS S1–3 |  | Verfahren zur Verbesserung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die die Arbeitskräfte des Unternehmens Bedenken äußern kann |  | S1–3
ESRS S1–4 |  | Ergreifung von Maßnahmen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen auf die Arbeitskräfte des Unternehmens und Ansätze zum Management wesentlicher Risiken und zur Nutzung wesentlicher Chancen im Zusammenhang mit den Arbeitskräften des Unternehmens sowie die Wirksamkeit dieser Maßnahmen |  | S1–4
ESRS S1–5 |  | Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen |  | S1–5
ESRS S1–6 |  | Merkmale der Arbeitsnehmer des Unternehmens |  | S1–6
ESRS S1–7 |  | Merkmale der Fremdarbeitskräfte des Unternehmens |  | S1–7
ESRS S1–8 |  | Tarifvertragliche Abdeckung und sozialer Dialog |  | S1–8
ESRS S1–9 |  | Diversitätskennzahlen |  | S1–9
ESRS S1–10 |  | Angemessene Entlohnung |  | S1–10
ESRS S1–11 |  | Soziale Absicherung |  | S1–11
ESRS S1–12 |  | Menschen mit Behinderungen |  | S1–12
ESRS S1–13 |  | Kennzahlen für Weiterbildung und Kompetenzentwicklung |  | S1–13
ESRS S1–15 |  | Kennzahlen für die Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben |  | S1–15
ESRS S1–16 |  | Vergütungskennzahlen (Verdienstunterschiede und Gesamtvergütung) |  | S1–16
ESRS S1–17 |  | Vorfälle, Beschwerden und schwerwiegende Auswirkungen im Zusammenhang mit Menschenrechten |  | S1–17
ESRS S4 – Verbraucher und Endnutzer
ESRS S4–1 |  | Konzepte im Zusammenhang mit Verbrauchern und Endnutzern |  | S4–1
ESRS S4–2 |  | Verfahren zur Einbeziehung von Verbrauchern und Endnutzern in Bezug auf Auswirkungen |  | S4–2
ESRS S4–3 |  | Verfahren zur Verbesserung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die Verbraucher und Endnutzer Bedenken äußern können |  | S4–3
ESRS S4–4 |  | Ergreifung von Maßnahmen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen auf Verbraucher und Endnutzer und Ansätze zum Management wesentlicher Risiken und zur Nutzung wesentlicher Chancen im Zusammenhang mit Verbrauchern und Endnutzern sowie die Wirksamkeit dieser Maßnahmen |  | S4–4
ESRS S4–5 |  | Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen |  | S4–5
Unternehmensspezifische Angabe: Quartiersentwicklung
Unternehmensspezifische Angabe: Wohnen zu fairen Preisen
ESRS G1 – Unternehmensführung
ESRS G1–1 |  | Unternehmenskultur und Konzepte für die Unternehmensführung |  | G1–1
ESRS G1–3 |  | Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung |  | G1–3
ESRS G1–4 |  | Fälle von Korruption oder Bestechung |  | G1–4

In der nachfolgenden Tabelle sind alle in dieser Nachhaltigkeitserklärung enthaltenen Datenpunkte, die sich aus anderen – in Anlage B dieses Standards aufgeführten – EU-Rechtsvorschriften ergeben, aufgelistet:

Angabepflichten und zugehörige Datenpunkte
Angabepflicht und zugehöriger Datenpunkt |  | Referenz/Verweis
ESRS 2 GOV-1 (ESRS 2.21 (d)) Geschlechtervielfalt in den Leitungs- und Kontrollorganen |  | GOV-1
ESRS 2 GOV-1 (ESRS 2.21 (e)) Prozentsatz der Leitungsorganmitglieder, die unabhängig sind |  | GOV-1
ESRS 2 GOV-4 (ESRS 2.30) Erklärung zur Sorgfaltspflicht |  | GOV-4
ESRS 2 SBM-1 (ESRS 2.40 (d) (i)) Beteiligung an Aktivitäten im Zusammenhang mit fossilen Brennstoffen |  | nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-1 (ESRS 2.40 (d) (ii)) Beteiligung an Aktivitäten im Zusammenhang mit der Herstellung von Chemikalien |  | nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-1 (ESRS 2.40 (d) (iii)) Beteiligung an Tätigkeiten im Zusammenhang mit umstrittenen Waffen |  | nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-1 (ESRS 2.40 (d) (iv)) Beteiligung an Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Anbau und der Produktion von Tabak |  | nicht wesentlich
ESRS E1–1 (ESRS E1.14) Übergangsplan zur Verwirklichung der Klimaneutralität bis 2050 |  | E1–1
ESRS E1–1 (ESRS E1.16 (g)) Unternehmen, die von den Paris-abgestimmten Referenzwerten ausgenommen sind |  | nicht wesentlich
ESRS E1–4 (ESRS E1.34) THG-Emissionsreduktionsziele |  | E1–4
ESRS E1–5 (ESRS E1.38) Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen aufgeschlüsselt nach Quellen (nur klimaintensive Sektoren) |  | E1–5
ESRS E1–5 (ESRS E1.37) Energieverbrauch und Energiemix |  | E1–5
ESRS E1–5 (ESRS E1.40 bis .43) Energieintensität im Zusammenhang mit Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren |  | E1–5
ESRS E1–6 (ESRS E1.44) THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3 sowie THG-Gesamtemissionen |  | E1–6
ESRS E1–6 (ESRS E1.53 bis .55) Intensität der THG-Bruttoemissionen |  | E1–6
ESRS E1–7 (ESRS E1.56) Entnahme von Treibhausgasen und CO2-Zertifikate |  | nicht wesentlich
ESRS E1–9 (ESRS E1.66) Risikoposition des Referenzwert-Portfolios gegenüber klimabezogenen physischen Risiken |  | Phase-In
ESRS E1–9 (ESRS E1.66 (a)) Aufschlüsselung der Geldbeträge nach akutem und chronischem physischen Risiko |  | Phase-In
ESRS E1–9 (ESRS E1.66 (c)) Ort, an dem sich erhebliche Vermögenswerte mit wesentlichem physischen Risiko befinden |  | Phase-In
ESRS E1–9 (ESRS E1.67 (c)) Aufschlüsselungen des Buchwerts seiner Immobilien nach Energieeffizienzklassen |  | Phase-In
ESRS E1–9 (ESRS E1.69) Grad der Exposition des Portfolios gegenüber klimabezogenen Chancen |  | Phase-In
ESRS E2–4 (ESRS E2.28) Menge jedes in Anhang II der E-PRTR-Verordnung (Europäisches Schadstofffreisetzungs- und -verbringungsregister) aufgeführten Schadstoffs, der in Luft, Wasser und Boden emittiert wird |  | nicht wesentlich
ESRS E3–1 (ESRS E3.9) Wasser- und Meeresressourcen |  | nicht wesentlich
ESRS E3–1 (ESRS E3.13) Spezielles Konzept |  | nicht wesentlich
ESRS E3–1 (ESRS E3.14) Nachhaltige Ozeane und Meere |  | nicht wesentlich
E3–4 (ESRS E3.28 (c)) Gesamtmenge des zurückgewonnenen und wiederverwendeten Wassers |  | nicht wesentlich
ESRS E3–4 (ESRS E3.29) Gesamtwasserverbrauch in m 3 je Nettoerlös aus eigenen Tätigkeiten |  | nicht wesentlich
ESRS 2 – SBM-3 – E4 (ESRS 4.16 (a) (i)) |  | nicht wesentlich
ESRS 2 – SBM-3 – E4 (ESRS 4.16 (b)) |  | nicht wesentlich
ESRS 2 – SBM-3 – E4 (ESRS 4.16 (c)) |  | nicht wesentlich
ESRS E4–2 (ESRS E4.24 (b)) Nachhaltige Verfahren oder Konzepte im Bereich Landnutzung und Landwirtschaft |  | nicht wesentlich
ESRS E4–2 (ESRS E4.24 (c)) Nachhaltige Verfahren oder Konzepte im Bereich Ozeane/Meere |  | nicht wesentlich
ESRS E4–2 (ESRS E4.24 (d)) Konzepte für die Bekämpfung der Entwaldung |  | nicht wesentlich
ESRS E5–5 (ESRS 5.37 (d)) Nicht recycelte Abfälle |  | nicht wesentlich
ESRS E5–5 (ESRS 5.39) Gefährliche und radioaktive Abfälle |  | nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-3 – S1 (ESRS S1.14 (f)) Risiko von Zwangsarbeit |  | SBM-3 – S1
ESRS 2 SBM-3 – S1 (ESRS S1.14 (f)) Risiko von Kinderarbeit |  | SBM-3 – S1
ESRS S1–1 (ESRS S1.20) Verpflichtungen im Bereich der Menschenrechtspolitik |  | S1–1
ESRS S1–1 (ESRS S1.21) Vorschriften zur Sorgfaltsprüfung in Bezug auf Fragen, die in den grundlegenden Konventionen 1 bis 8 der Internationalen Arbeitsorganisation behandelt werden |  | S1–1
ESRS S1–1 (ESRS S1.22) Verfahren und Maßnahmen zur Bekämpfung des Menschenhandels |  | S1–1
ESRS S1–1 (ESRS S1.23) Konzept oder ein Managementsystem in Bezug auf die Verhütung von Arbeitsunfällen |  | S1–1
ESRS S1–3 (ESRS S1.32 (c)) Bearbeitung von Beschwerden |  | S1–3
ESRS S1–14 (ESRS S1.88 (b) (c)) Zahl der Todesfälle und Zahl der Quote der Arbeitsunfälle |  | nicht wesentlich
ESRS S1–14 (ESRS S1.88 (e)) Anzahl der durch Verletzungen, Unfälle, Todesfälle oder Krankheiten bedingten Ausfalltage |  | nicht wesentlich
ESRS S1–16 (ESRS S1.97 (a)) Unbereinigtes geschlechtsspezifisches Verdienstgefälle |  | S1–16
ESRS S1–16 (ESRS S1.97 (b)) Überhöhte Vergütung von Mitgliedern der Leitungsorgane |  | S1–16
ESRS S1–17 (ESRS S1.103 (a)) Fälle von Diskriminierung |  | S1–17
ESRS S1–17 (ESRS S1.104 (a)) Nichteinhaltung der Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte und der OECD-Leitlinien |  | nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-3 – S2 (ESRS S2.11 (b)) Erhebliches Risiko von Kinderarbeit oder Zwangsarbeit in der Wertschöpfungskette |  | nicht wesentlich
ESRS S2–1 (ESRS 2.17) Verpflichtungen im Bereich der Menschenrechtspolitik |  | nicht wesentlich
ESRS S2.1 (ESRS S2.18) Konzepte im Zusammenhang mit Arbeitskräften in der Wertschöpfungskette |  | nicht wesentlich
ESRS S2–1 (ESRS S2.19) Nichteinhaltung der Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte und der OECD-Leitlinien |  | nicht wesentlich
ESRS S2–1 (ESRS S2.19) Vorschriften zur Sorgfaltsprüfung in Bezug auf Fragen, die in den grundlegenden Konventionen 1 bis 8 der Internationalen Arbeitsorganisation behandelt werden |  | nicht wesentlich
ESRS S2–4 (ESRS S2.36) Probleme und Vorfälle im Zusammenhang mit Menschenrechten innerhalb der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette |  | nicht wesentlich
ESRS S3–1 (ESRS S3.16) Verpflichtungen im Bereich Menschenrechte |  | nicht wesentlich
ESRS S3–1 (ESRS S3.17) Nichteinhaltung der Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte, der Prinzipien der IAO oder der OECD-Leitlinien |  | nicht wesentlich
ESRS S3–4 (ESRS S3.36) Probleme und Vorfälle im Zusammenhang mit Menschenrechten |  | nicht wesentlich
ESRS S4–1 (ESRS S4.16) Konzepte im Zusammenhang mit Verbrauchern und Endnutzern |  | S4–1
ESRS S4–1 (ESRS S4.17) Nichteinhaltung der Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte und der OECD-Leitlinien |  | S4–1
ESRS S4–4 (ESRS S4.35) Probleme und Vorfälle im Zusammenhang mit Menschenrechten |  | nicht wesentlich
ESRS G1–1 (ESRS G1.10 (b)) Übereinkommen der Vereinten Nationen gegen Korruption |  | G1–1
ESRS G1–1 (ESRS G1.10 (d)) Schutz von Hinweisgebern (Whistleblowers) |  | nicht wesentlich
ESRS G1–4 (ESRS G1.24 (a)) Geldstrafen für Verstöße gegen Korruptions- und Bestechungsvorschriften |  | G1–4
ESRS G1–4 (ESRS G1.24 (b)) Standards zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung |  | G1–4

Wesentliche Informationen im Zusammenhang mit den als wesentlich bewerteten Auswirkungen, Risiken und Chancen haben verantwortliche Fachbereiche ermittelt und fließen in die Nachhaltigkeitsberichterstattung ein. Weitere Informationen zum Vorgehen zur Identifizierung wesentlicher Auswirkungen, Risiken und Chancen finden sich im Abschnitt ESRS 2 IRO-1 . Bezüglich einiger Datenpunkte machen wir von dem Wesentlichkeitsvorbehalt des ESRS 1 Abschnitt 3.2 Gebrauch und verzichten auf deren Berichterstattung. Die Entscheidung zum Verzicht auf die Berichterstattung aus Wesentlichkeitsgründen erfolgt unter Berücksichtigung der Bedeutsamkeit der jeweiligen Information und Entscheidungsnützlichkeit für den Nutzer.

### EU-Taxonomie-Verordnung

#### Identifizierung und Zuordnung der taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten

Gemäß EU-Taxonomie-Verordnung berichten wir über den Anteil unserer taxonomiefähigen und taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben.

Vonovia hat in ihrem Geschäftsmodell taxonomiefähige Aktivitäten unter EU-Umweltziel 1 (Klimaschutz, abgekürzt mit CCM/Climate Change Mitigation) identifiziert. Teile dieser Aktivitäten wären auch taxonomiefähig nach EU-Umweltziel 4 (Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, abgekürzt mit CE/Circular Economy). Um Doppelzählungen zu vermeiden, ordnet Vonovia diese vollumfänglich dem EU-Umweltziel 1 zu. Für das EU-Umweltziel 2 (Anpassung an den Klimawandel, abgekürzt mit CCA/Climate Change Adaptation) berichten wir keine taxonomiefähigen Tätigkeiten, da wir keine Umsätze aus ermöglichenden Tätigkeiten generieren und diesem EU-Umweltziel keinen separaten CapEx (oder OpEx) zuordnen, um Doppelzählungen zu vermeiden.

In Verbindung mit den EU-Umweltzielen 3 (Nachhaltige Nutzung von Wasser- und Meeresressourcen, abgekürzt mit WTR/Sustainable Use and Protection of Water and Marine Resources), 5 (Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung, abgekürzt mit PPC/Pollution Prevention and Control) und 6 (Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme, abgekürzt mit BIO/Protection and Restoration of Biodiversity and Ecosystems) ergibt sich keine weitere Taxonomiefähigkeit. Entsprechend haben wir wie im Vorjahr folgende Aktivitäten als taxonomiefähig identifiziert:

EU-Taxonomie Kriterien-Set |  | Aktivitäten von Vonovia |  | Umsatz- erlöse |  | Investitionen |  | Betriebs- ausgaben
CCM 7.1/CE 3.1 | Neubau |  | Umsatzerlöse aus Development to sell |  | ja |  |  |  |
CCM 7.2/CE 3.2 | Renovierung bestehender Gebäude |  | Investitionen in energetische Sanierungen (CCM 7.2), Investitionen für Sanierungen ohne energetische Auswirkungen (z. B. Leer- wohnungssanierungen) (CE 3.2) |  |  |  | ja |  |
CCM 7.3 | Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten |  | Investitionen für Einzelmaßnahmen, die nicht unter CCM 7.2 fallen (z. B. Heizungsmodernisierungen, Dämmung, Fensteraustausch) |  |  |  | ja |  |
CCM 7.4 | Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in Gebäuden (und auf zu Gebäuden gehörenden Parkplätzen) |  | Investitionen für Ladesäulen und Wallboxen |  |  |  | ja |  |
CCM 7.5 | Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Regelung und Steuerung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden |  | Investitionen für Messtechnik und Smart Metering |  |  |  | ja |  |
CCM 7.6 | Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien |  | Investitionen für Photovoltaik-Anlagen |  |  |  | ja |  |
CCM 7.7 | Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen und Recurring Sales, Investitionen für Zukäufe, Development to hold und aktivierte Eigen- leistungen ohne energetische Auswirkungen (z. B. Großinstandhaltungsmaßnahmen und Leerwohnungssanierungen), Betriebsaus- gaben für nicht aktivierte Instandhaltungen (z. B. Kleininstandhaltung) |  | ja |  | ja |  | ja
CCM 4.1 | Stromerzeugung mittels Photovoltaik- Technologie |  | Umsatzerlöse aus dem Verkauf selbst- generierten Stroms an Mieter bzw. Einspeisung ins Netz |  | ja |  |  |  |
CCM 3.3 | Herstellung von CO2-armen Verkehrstechnologien |  | Investitionen für den Fuhrpark |  |  |  | ja |  |
CE 1.2 | Herstellung von Elektro- und Elektronikgeräten |  | Investitionen für EDV-Hardware-Ausstattung und andere elektronische Betriebs- und Geschäftsausstattung |  |  |  | ja |  |

Nicht taxonomiefähig sind die Umsatzerlöse aus dem Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, dem Energievertrieb aus dem Energiehandel und Multimedia. Das Pflegesegment wird für das Berichtsjahr 2024 nicht mehr im Umsatz, sondern separat als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen.

Vonovia ist von keiner Wirtschaftstätigkeit im Zusammenhang mit der Energieerzeugung aus fossilem Gas oder Kernenergie betroffen. Daher verzichtet Vonovia auf die Angabe der spezifischen Meldebögen für diese Tätigkeiten. Die am 29. November 2024 veröffentlichen FAQs wurden von Vonovia zur Kenntnis genommen. Aufgrund der Kurzfristigkeit der Veröffentlichung hat die Vonovia keine Änderung eines gewählten Ansatzes vorgenommen, um die Stetigkeit der Berichtserstattung aufrecht zu erhalten.

Vorgehen zur Ermittlung der Taxonomiekonformität

Auf Konzernebene ergeben sich die folgenden Kennzahlen für taxonomiekonforme Anteile der Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben für das Berichtsjahr 2024 unter EU-Umweltziel 1 (Klimaschutz).

Der größte Anteil der taxonomiekonformen Umsatzerlöse lässt sich auf Mieterlöse von taxonomiekonformen Gebäuden (Aktivität 7.7) zurückführen. An den taxonomiekonformen Investitionen haben insbesondere die Renovierung bestehender Gebäude (7.2) sowie die Investitionen in den Bestand und Development to hold (7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden) einen großen Anteil.

#### Taxonomiekonforme Anteile an den Geschäftsaktivitäten von Vonovia

##### Prüfung des wesentlichen Beitrags („Substantial Contribution“)

Umsatzerlöse, die mit Neubau (Aktivität 7.1) verbunden sind, gelten als taxonomiekonform, wenn die jeweiligen verkauften Gebäude einen Primärenergiebedarf aufweisen, der mindestens 10 % unter dem nationalen Standard für Niedrigstenergiegebäude liegt. Vonovia prüft die Einhaltung mittels Energieausweis pro Gebäude. Der Test zur thermischen Integrität und Luftdichtheit wird bei den relevanten Gebäuden durchgeführt. Die geforderte Ermittlung des Treibhauspotenzials für jede Phase im Gebäudelebenszyklus (für Gebäude >5.000 m² Fläche) führt Vonovia über eine modellhafte Berechnung der Lebenszyklusemissionen auf Grundlage von Emissionsfaktoren durch, die für unterschiedlich verwendete Konstruktionsarten ermittelt wurden.

Umsatzerlöse, die aus dem Erwerb und Eigentum an Gebäuden (Aktivität 7.7) stammen, gelten als taxonomiekonform, wenn die Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2020 gebaut wurden, entweder der Energieeffizienzklasse A (oder besser) oder alternativ zu den Top-15-Prozent des regionalen oder nationalen Gebäudebestands bezogen auf den Primärenergiebedarf im Betrieb gehören. Vonovia prüft die Einhaltung mittels Energieausweis pro Gebäude. Bei unserer Auswertung der Top-15-Prozent stützen wir uns auf entsprechende Schwellenwerte für den Primärenergiebedarf jeweils für Deutschland, Österreich und Schweden, die in einer Benchmark-Studie ermittelt wurden. Die Studie wurde für Deutschland im Geschäftsjahr 2023 aktualisiert und der neue Schwellenwert (im Vergleich zum Vorjahr niedriger und somit restriktiver) erstmalig für das Berichtsjahr 2024 angewandt. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2020 gebaut wurden, gelten dieselben Kriterien für den wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz wie für Neubau (Aktivität 7.1). Umsatzerlöse aus der Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Anlagen (Aktivität 4.1) gelten in der EU-Taxonomie-Verordnung direkt als Klimaschutzmaßnahme.

Die für die Ermittlung der taxonomiekonformen Investitionen relevanten Kriterien ergeben sich entsprechend dem Geschäftsmodell von Vonovia aus den Aktivitäten 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6 und 7.7:

Investitionen, die mit der Renovierung bestehender Gebäude (Aktivität 7.2) verbunden sind, sind bei Vonovia immer energetische Modernisierungen. Die geforderte Reduzierung des Primärenergiebedarfs von 10 % überprüft Vonovia mittels energiewirtschaftlicher Auswertungen oder Energieausweisen. Investitionen im Rahmen von energetischen Modernisierungsprojekten werden der Aktivität 7.2 zugeordnet. Investitionen in Heizungsmodernisierung, in Ladesäulen und Wallboxen, in Messtechnik und Smart Metering sowie in Photovoltaik-Anlagen gelten grundsätzlich direkt als Klimaschutzmaßnahmen und sind den Aktivitäten 7.3, 7.4, 7.5 und 7.6 zugeordnet.

Unter 7.7 Erwerb und Eigentum an Gebäuden werden Investitionen aus Zukäufen, Development to hold, Investitionen ohne energetische Maßnahmen (z. B. Leerwohnungssanierung oder Großinstandhaltungsmaßnahmen) oder andere aktivierbare Eigenleistungen erfasst. Diese gelten als taxonomiekonform, sofern die gebäudebezogenen technischen Bewertungskriterien erfüllt sind. Die für die Ermittlung der taxonomiekonformen Betriebsausgaben relevanten Kriterien ergeben sich aus der Aktivität 7.7. Es handelt sich hierbei um nicht aktivierte Instandhaltungen (in der Regel Kleininstandhaltungen). Zu diesen gehören neben den Instandhaltungsleistungen von Dritten auch die intern erbrachten Leistungen der eigenen Handwerkerorganisation.

Investitionsausgaben im Zusammenhang mit dem Einkauf von Elektro- und Elektronikartikeln (1.2) sowie für den Fuhrpark (3.3) wurde die Konformitätsprüfung nicht zu Ende geführt, da die Kriterien schwer zu erreichen und der Aufwand hierfür unverhältnismäßig wäre. Der Vonovia Fuhrpark wird sukzessive auf alternative Antriebe umgestellt, zum aktuellen Zeitpunkt erfüllen nur wenige Fahrzeuge den geforderten Schwellenwert für CO2-Emissionen, da es sich hier hauptsächlich um die Transporter der Monteure handelt. Die Elektro- und Elektronikartikel machen nur einen sehr kleinen Anteil vom CapEx aus.

##### Prüfung der signifikanten Beeinträchtigung eines oder mehrerer EU-Umweltziele („Do no significant harm“)

Um die Anpassung an die Folgen des Klimawandels (EU-Umweltziel 2) nicht erheblich zu beeinträchtigen, fordert die EU-Taxonomie die Durchführung einer robusten Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung für alle taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten. Vonovia nutzt ein IT-Tool, um physische Klimarisiken für den konzernweiten Bestand auf Basis der vorgegebenen Klimaszenarien (RCP2.6, RCP4.5 und RCP8.5) fortlaufend zu ermitteln und zu bewerten. Maßgeblich für die Risikobewertung ist das Szenario RCP4.5, welches nach Einschätzung der Vereinten Nationen (UNEP Emissions Gap Report 2024) eine Zunahme der globalen Durchschnittstemperatur repräsentiert, die durch die gegenwärtig umgesetzten und festgelegten nationalen Klimaschutzbeiträge wahrscheinlich zu erwarten ist. In diesem Szenario ist für keine der Klimagefahren bis zum Zeitpunkt 2045 ein wesentliches Risiko ermittelt worden. Daher ist nach der EU-Taxonomie-Verordnung kein Anpassungsplan erforderlich. Im Rahmen der Quartiersstrategie werden Anpassungslösungen auf Portfolioebene definiert und anschließend für jene Objekte oder Quartiere, bei denen auf entsprechender Ebene wesentliche Risiken bestehen, individuell umgesetzt.

Für die nachhaltige Nutzung und den Schutz der Wasser- und Meeresressourcen (EU-Umweltziel 3) sind für die taxonomiefähigen Wirtschaftsaktivitäten keine Kriterien für Wohngebäudeeinheiten zu prüfen.

Die Anforderungen an den Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft (EU-Umweltziel 4) sind im Kreislaufwirtschaftsgesetz bzw. nationaler Gesetzgebung verankert und werden von Vonovia durch den Geschäftspartnerkodex sowie die Allgemeinen Vertragsbedingungen für Bauleistungen an Geschäftspartner weitergegeben und in Rahmenverträgen mit Entsorgern aufgenommen. Entsprechend ist die Umsetzung der Anforderungen je Projekt sichergestellt. Die gewählte Gebäude- und Bautechnik stärkt Ressourceneffizienz, Anpassungsfähigkeit und Demontagefähigkeit unter Berücksichtigung der Anforderungen der Norm ISO 20887. Die von Vonovia installierten Photovoltaik-Anlagen erfüllen zudem durch ihren Aufbau und ihre Nutzungsdauer die Anforderungen zur Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen des EU-Umweltziels 4.

Um Umweltverschmutzungen zu vermeiden und zu verhindern (EU-Umweltziel 5), sind bestimmte EU-Richtlinien einzuhalten (Anlage C zu Annex 1 zur Ergänzung der EU-Verordnung 2020/852). Der zusätzliche Absatz zu Anforderungen unter Anlage C bezüglich der CLP-relevanten Stoffe wurde durch Vonovia geprüft. Die relevanten Stoffe in Bau- oder Renovierungsprozessen sind in Einzelfällen Kleber oder Schäume. Bei diesen Produkten wird die vorgeschriebene Massenkonzentration von 0,1 % gefährlicher Stoffe im Sinne von Mischungen nicht überschritten, da die Masse der verbundenen Produkte als Bezugspunkt für den Schwellenwert gilt. Des Weiteren sind die Stoffe in ihrer dann bestehenden Form, z. B. ausgehärteter Schaum oder getrockneter Kleber, nicht mehr gefährlich.

Die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben ist im Geschäftspartnerkodex von Vonovia definiert, den alle Nachunternehmer und Lieferanten unterzeichnen müssen. Für einen sicheren Umgang mit gefährlichen Stoffen hat Vonovia ein Gefahrstoffmanagement etabliert. Für betroffene Produkte werden u. a. Sicherheitsdatenblätter und Betriebsanweisungen vorgehalten und die eigenen Mitarbeiter für den korrekten Umgang unter Arbeitsschutzaspekten geschult. Besonders besorgniserregende Stoffe (SVHC) kommen in der Regel nicht in den eingesetzten Baustoffen vor. Wenn in Einzelfällen entsprechende Stoffe in Kleinstmengen identifiziert werden, prüft Vonovia laufend Substitutionsmöglichkeiten.

Die Wirtschaftsaktivitäten von Vonovia beeinträchtigen nicht in erheblichem Umfang die Erreichung des EU-Umweltziels 6 (Schutz und die Wiederherstellung der Biodiversität und Ökosysteme) , da Vonovia nur auf ausgewiesenen Flächen und mit Baugenehmigung baut.

##### Einhaltung der Mindestvorschriften auf Konzernebene („Minimum Social Safeguards“)

Wir bekennen uns zu unserer menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht und orientieren uns in unserem Handeln an international anerkannten Rahmenwerken wie den OECD-Leitlinien für multinationale Unternehmen, den IAO-Kernarbeitsnormen und den UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte.

Vonovia verfolgt einen konzernweiten Ansatz zur Erfüllung der Mindestschutzvorschriften, die neben der Einhaltung der Menschenrechte auch die Themenbereiche Korruption und Bestechung, fairer Wettbewerb sowie Besteuerung adressieren: Mithilfe umfassender Verfahren im Rahmen des Compliance-Management-Systems einschließlich konzernweiter Richtlinien und Beschwerdemechanismen sollen Verstöße verhindert und aufgedeckt werden.

Ein Due-Diligence-Prozess zur Vermeidung negativer Auswirkungen des unternehmerischen Handelns auf Menschen und Umwelt bildet den Kern der Einhaltung der Mindestschutzvorschriften. In Orientierung am Leitfaden der OECD hat Vonovia alle empfohlenen Schritte zur Due Diligence umgesetzt. Im Berichtsjahr haben wir eine menschenrechtliche und umweltbezogene Risikoanalyse für unseren eigenen Geschäftsbereich sowie die Lieferkette durchgeführt.

#### Leistungsindikatoren

##### Definition und Methode der Ermittlung

Für die Ermittlung der zu berichtenden Kennzahlen (KPIs) werden jeweils die taxonomiefähigen sowie -konformen Nettoumsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben ins Verhältnis zu den Gesamtnettoumsatzerlösen respektive den gemäß EU-Taxonomie-Vorgaben zu berücksichtigenden Investitionen bzw. Betriebsausgaben gesetzt. Doppelzählungen werden vermieden, indem eine eindeutige Zuordnung der taxonomiefähigen bzw. taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitionen und Betriebsausgaben auf jeweils eine taxonomiefähige bzw. taxonomiekonforme Wirtschaftstätigkeit vorgenommen wird.

##### Umsatzerlöse

Im Nenner (Gesamtnettoumsatzerlöse) werden die konsolidierten Umsätze des Konzerns betrachtet. Diese setzen sich aus Umsatzerlösen aus der Immobilienbewirtschaftung, Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien, Erlösen aus dem Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien und Umsatzerlösen aus der Veräußerung von Immobilienvorräten zusammen. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden [B9] Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung , [B10] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien und [B11] Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilienvorräten . Die taxonomiekonformen Nettoumsatzerlöse (Zähler) umfassen Beträge, die aus taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten generiert wurden.

Die Umsatzerlöse aus dem Segment Development to sell (804 Mio. €), die in der Aktivität 7.1 ausgewiesen werden, basieren auf den Verkaufserlösen der Neubauten und machen dieses Jahr den größten Teil der konformen Umsätze aus. Diese sind aufgrund der gesteigerten Verkaufsaktivitäten im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen von 250 Mio. € auf 804 Mio. €. Der taxonomiekonforme Anteil innerhalb der Aktivität 7.1 ist von 70,7 % auf 94,4 % gestiegen.

Die konformen Mieterlöse aus dem Segment Rental (770 Mio. €) sind leicht gestiegen von 705 Mio. € auf 770 Mio. €. Die Konformität wird hier auf Gebäudebasis unter Berücksichtigung der technischen Kriterien der Aktivität 7.7 beurteilt. Die Umsatzerlöse aus fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bedarf (Development to hold) werden entsprechend dem Fertigstellungsdatum in den Umsatzerlösen unter 7.7 ausgewiesen. Der Anstieg zum Vorjahr ist auf einen höheren Anteil konformer Gebäude zurückzuführen, obwohl der Schwellenwert für die Top 15 % in Deutschland angehoben wurde. Weitere ca. 84 Mio. € konformer Umsätze in der Aktivität 7.7 basieren auf dem Verkauf konformer Immobilien. Im letzten Jahr war hier hauptsächlich ein großes Projekt mit ca. 200 Mio. € ausschlaggebend für den hohen Wert im Vorjahr.

Die Umsatzerlöse für die Aktivität 4.1 (2,3 Mio. €) resultieren zum einen aus der Einspeisevergütung des Stroms ins Netz, zum anderen aus dem direkten Verkauf des Stroms an die Mieter.

Der Gesamtumsatz [C22] Segmentberichterstattung hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 984 Mio. € erhöht. Davon kommen ca. 498 Mio. € aus der Aktivität 7.1 (Verkäufe Neubau), ca. 448 Mio. € aus der Aktivität 7.7 (Mieten und Verkäufe), 56 Mio. € aus dem TV-Geschäft und -18 Mio. € aus sonstigen Umsätzen. Die konformen Umsätze sind insgesamt um 477 Mio. € gestiegen, insbesondere aufgrund der gestiegenen Verkäufe im Neubau. Der Anteil der konformen Umsätze steigt damit insgesamt von 19,4 % auf 23,6 % an.

Die fertiggestellten Immobilien für den eigenen Bestand (Development to hold) werden in der Konzernbetrachtung als Investitionen unter 7.7 ausgewiesen. Hieraus resultieren keine Umsatzerlöse. Die internen Erlöse der Value-add-Gesellschaften, z. B. die erbrachten Handwerkerleistungen, werden im Rahmen der Konzernkonsolidierung eliminiert und werden somit bei den taxonomiefähigen Umsatzerlösen nicht berücksichtigt. Handelt es sich bei den intern erbrachten Leistungen um größere Projekte, z. B. energetische Modernisierungen, werden diese aktiviert und als Investitionen (CapEx) gezeigt.

##### Investitionen

Der Nenner der Investitionen (CapEx) setzt sich gemäß EU-Taxonomie grundsätzlich aus den Zugängen zu Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten zusammen. Zu den Details der Bilanzierung verweisen wir auf die innerhalb des Anhangs des IFRS-Konzernabschlusses dargestellten Kapitel [D25] Immaterielle Vermögenswerte , [D26] Sachanlagen und [D27] Investment Properties . Zur Ermittlung des Nenners wurden die jeweiligen Zugänge und aktivierten Modernisierungskosten berücksichtigt.

Bei mehrjährigen Projekten im Bereich 7.2, 7.3 oder 7.7 wird der auf das jeweilige Berichtsjahr aktivierte Betrag als taxonomiefähige und bei entsprechender Kriterien-Erfüllung als taxonomiekonforme Investition ausgewiesen. Bei den Aktivitäten 7.4, 7.5 und 7.6 werden die Investitionen im Jahr der Anlagenaktivierung gezeigt. In Bezug auf Investitionsausgaben differenziert die EU-Taxonomie-Verordnung verschiedene Kategorien von Investitionsausgaben.

Aufgrund des Geschäftsmodells von Vonovia bestehen vorwiegend Investitionen (Aktivität 7.2 und 7.7), die sich auf Vermögenswerte oder Prozesse beziehen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind (Kategorie A). Daneben erfolgen auch Investitionen (Aktivität 7.3–7.6), die sich auf einzelne Maßnahmen beziehen, durch die die Zieltätigkeiten kohlenstoffarm ausgeführt werden oder der Ausstoß von Treibhausgasen gesenkt wird (Kategorie C). Bei den Investitionsausgaben für den Fuhrpark (3.3) sowie für den Einkauf von Elektro- und Elektronikartikeln (1.2) handelt es sich ebenfalls um taxonomiefähige Investitionen aus Kategorie C.

Bei bebauten Grundstücken wurden als Zugänge die Investitionsaufwendungen für die Gebäude und die Grundstücke berücksichtigt, da die Wirtschaftsaktivität 7.7 ohne das zugehörige Grundstück nicht ausgeübt werden kann.

Investitionen im Rahmen aktivierter Eigenleistungen von Vonovia werden je nach Art der Investition auf Taxonomiekonformität unter 7.2, 7.3 oder 7.7 geprüft und eingeordnet. Um eine Doppelzählung bei Investitionen zu vermeiden, werden die Sachverhalte jeweils einer Aktivität zugeordnet. Die Prüfung auf Taxonomiekonformität wird auf Gebäude- oder Projektbasis durchgeführt. Neben den aktivierten Eigenleistungen wird unter 7.7 der Zugang weiterer Immobilien gezeigt, z. B. Development-to-hold-Zugänge oder andere Ankäufe von Investment Properties.

Bei der Wirtschaftstätigkeit 7.1 stellen die entsprechenden Immobilien kein Anlagevermögen dar, sondern werden innerhalb des Umlaufvermögens in den Immobilienvorräten (siehe [D35] Immobilienvorräte ) oder den Forderungen ausgewiesen und sind somit nicht Teil des Nenners der Kennzahl der taxonomierelevanten Investitionsaufwendungen.

Die taxonomiekonformen Investitionen (Zähler) setzen sich zusammen aus Zugängen bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (457 Mio. €). Diese setzen sich zusammen aus konformen Zugängen Development to hold (292 Mio. €/7.7), aktivierten Modernisierungsmaßnahmen (125 Mio. €, davon 118 Mio. € in 7.2 und 7 Mio. € in 7.7), Zugängen von angekauften Immobilien (27 Mio. €/7.7) und konformen Einzelmaßnahmen nach Aktivität 7.3 (13 Mio. €). Zugänge bei Sachanlagen betrugen insgesamt 98 Mio. €. Hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen (91 Mio. €/7.6), Messtechnik (6 Mio. €/7.5) und Ladesäulen (1 Mio. €/7.4). Einen Zugang an Right of Use Assets (2,6 Mio. €) gab es für Messtechnik (2,2 Mio. €/7.5) und Heizungsanlagen (0,4 Mio. €/7.3). In diesem Berichtsjahr gab es keine Zugänge aus Unternehmenszusammenschlüssen.

Im Vergleich zum Vorjahr ist der CapEx insgesamt auf ähnlichem Niveau (aktuell 1.207 Mio. € zu 1.203 Mio. € im Vorjahr). Der konforme Anteil steigt dabei von 229 Mio. € (Vorjahr angepasst) auf 557 Mio. €. Grund sind die wieder angestiegenen Investitionsmaßnahmen. Einen deutlichen Anstieg von 30 Mio. € auf 91 Mio. € gab es bei der Aktivität 7.6 aufgrund eines starken Engagements im Ausbau von Photovoltaik-Anlagen. Die konformen Zugänge in den Investment Properties (7.7) stiegen von 44 Mio. € (Vorjahr angepasst) auf 292 Mio. €. Die Aktivierung der konformen Modernisierungsmaßnahmen (7.2) nahm zu von 97 Mio. € auf 118 Mio. €. Zusätzlich gab es einen leichten Anstieg im Bereich Heizungsmodernisierung (7.3) von 11 Mio. € auf 13 Mio. €. Die Aktivitäten 7.4 (Installation von Ladesäulen) und 7.5 (Messtechnik) sind auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr.

Wir haben am Kapitalmarkt Green Bonds und Loans auf Basis des Sustainable Finance Framework emittiert bzw. aufgenommen. Die erzielten Mittel fließen ausschließlich in die (Re-)Finanzierung nachweislich grüner Objekte. Dabei verfolgen wir einen Portfolioansatz, sodass keine objektbezogene Zuordnung der Finanzmittel möglich ist. Vor diesem Hintergrund konnte keine Bereinigung der mit diesen Anleihen oder Schuldverschreibungen finanzierten taxonomiekonformen Investitionsausgaben sowie entsprechender Umsatzerlöse aus ökologisch nachhaltigen Gebäuden für den Ausweis der taxonomiekonformen Leistungskennzahlen erfolgen.

##### Betriebsausgaben

Beim Nenner der Betriebsausgaben (OpEx) handelt es sich um eine Ergänzung zum Leistungsindikator der bilanzierten Werte der Investitionen und nicht um eine vollständige Abbildung der Betriebsausgaben von Vonovia, wie sie unter Abschnitt [B14] Materialaufwand im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt werden.

Entsprechend der Vorgabe beziehen wir für die Definition des Nenners Aufwendungen für Wartung und Reparatur (Instandhaltung) ein. Die Instandhaltungsmaßnahmen bei Vonovia werden vorwiegend durch die interne Handwerkerorganisation durchgeführt, deshalb beziehen wir auch diese Posten (Monteurs- sowie Verwaltungskosten) in die Betrachtung des Nenners mit ein. Eine Doppelzählung wird vermieden, da aktivierte Anteile als Investitionen die Instandhaltungskosten entsprechend reduzieren. Der Nenner bildet daher die nicht aktivierten Instandhaltungsaufwendungen ab. Diese Instandhaltungskosten und insbesondere die Personalkosten der eigenen Mitarbeiter können nicht gesondert den einzelnen Gebäuden bei der Buchung von Aufwendungen zugeordnet werden. Des Weiteren lassen sich die entstandenen Betriebsaufwendungen den einzelnen Aktivitäten 7.2 bis 7.7 nicht einzeln zurechnen. Das führt dazu, dass Vonovia alle Instandhaltungskosten unter Aktivität 7.7 ausweist. Zur Konformitätsermittlung verwenden wir einen Aufteilungsmaßstab der Instandhaltungsaufwendungen, der auf der Gebäudefläche (in m²) basiert. Dieser Anteil wird mit den taxonomiefähigen Betriebsausgaben multipliziert, um den Zähler zu errechnen. Die nicht taxonomiefähigen Anteile, z. B. Instandhaltungsaufwendungen für die Wohneigentumsverwaltung, werden dabei nicht berücksichtigt. Der Anteil der m² der grünen Gebäude an der Gesamtfläche beträgt 15,6 %. Der Anstieg zum Vorjahr (14,6 %) ist auf einen erhöhten Anteil taxonomiekonformer Gebäude zurückzuführen.

Betriebsausgaben setzen sich dabei zusammen aus 614 Mio. € Instandhaltung (siehe [B14] Materialaufwand ), abzüglich 459 Mio. € aktiviertem Anteil und 274 Mio. € aus der eigenen Handwerkerorganisation. Von den Instandhaltungsaufwendungen entfallen 17 Mio. € auf die Wohneigentumsverwaltung. Diese Aktivität ist nicht taxonomiefähig. Somit errechnet sich der Zähler aus 15,6 % von 409 Mio. €. Insgesamt gab es nur eine minimale Änderung in den OpEx von ca. 13 Mio. €. Der konforme Anteil steigt um 6 Mio. €.

Meldebögen nach EU-Taxonomie-Verordnung

Umsatz
|  |  | Kriterien für einen wesentlichen Beitrag |  |  | DNSH-Kriterien („Keine erhebliche Beeinträchtigung“) |  |  |  | Kategorie
|  | Code(s) |  | Umsatz |  | Umsatz- anteil, Jahr 2024 |  | Klima- schutz |  | Anpassung an den Klima- wandel |  | Wasser- und Meeresressourcen |  | Kreislauf- wirtschaft |  | Umwelt- verschmutzung |  | Biologische Vielfalt und Öko- system |  |  | Klimaschutz |  | Anpassung an den Klimawandel |  | Wasser- und Meeres- ressourcen |  | Kreislauf- wirtschaft |  | Umwelt- verschmutzung |  | Biologische Vielfalt und Öko- systeme |  | Mindestschutz |  | Anteil taxonomie- konformer (A.1) oder taxonomiefähiger (A.2) Umsatzanteil, Jahr 2023 |  | Kategorie ermöglichende Tätigkeit |  | Kategorie Übergangstätigkeit
Wirtschaftstätigkeiten |  |  |  | Mio. € |  | % |  | J; N; N/EL* |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | % |  | E |  | T
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten |  |  |  |
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) |  |  |  |
Neubau |  | CCM 7.1/CE 3.1 |  | 804 |  | 11,4 |  | J |  | N |  | N/EL |  | N |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 4,1 |  |  |  |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | CCM 7.7 |  | 854 |  | 12,1 |  | J |  | N |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 15,3 |  |  |  |
Stromerzeugung mittels Photovoltaik-Technologie |  | CCM 4.1 |  | 2 |  | 0,0 |  | J |  | N |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 0,0 |  |  |  |
Umsatz ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1) |  |  |  | 1.661 |  | 23,5 |  | 23,5 |  | 0,0 |  | 0,0 |  | 0,0 |  | 0,0 |  | 0,0 |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 19,4 |  |  |  |
davon ermöglichende Tätigkeiten |  |  |  | 0 |  | 0,0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 0,0 |  |  |  |
davon Übergangstätigkeiten |  |  |  | 0 |  | 0,0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 0,0 |  |  |  |
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  | EL; N/EL ** |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Neubau |  | CCM 7.1/CE 3.1 |  | 47 |  | 0,7 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | 1,7 |  |  |  |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | CCM 7.7 |  | 5.175 |  | 73,1 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | 76,3 |  |  |  |
Umsatz taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2) |  |  |  | 5.222 |  | 73,8 |  | 73,8 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | 78,0 |  |  |  |
A. Umsatz taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2) |  |  |  | 6.883 |  | 97,2 |  | 97,2 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | 97,4 |  |  |  |
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten |  |  |  |
Umsatz nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten |  |  |  | 198 |  | 2,8 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Gesamt |  |  |  | 7.080 |  | 100,0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |

* „J“: Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten EU-Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; „N“: Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten EU-Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; „N/EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

** „EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit; „N/EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

CapEx
|  |  | Kriterien für einen wesentlichen Beitrag |  |  | DNSH-Kriterien („Keine erhebliche Beeinträchtigung“) |  |  |  | Kategorie
|  | Code(s) |  | CapEx |  | CapEx- Anteil, Jahr 2024 |  | Klima- schutz |  | Anpassung an den Klima- wandel |  | Wasser- und Meeresressourcen |  | Kreislauf- wirtschaft |  | Umwelt- verschmutzung |  | Biologische Vielfalt und Öko- system |  |  | Klimaschutz |  | Anpassung an den Klimawandel |  | Wasser- und Meeres- ressourcen |  | Kreislauf- wirtschaft |  | Umwelt- verschmutzung |  | Biologische Vielfalt und Öko- systeme |  | Mindestschutz |  | Anteil taxonomie- konformer (A.1) oder taxonomiefähiger (A.2) CapEx-Anteil, Jahr 2023*** |  | Kategorie ermöglichende Tätigkeit |  | Kategorie Übergangstätigkeit
Wirtschaftstätigkeiten |  |  |  | Mio. € |  | % |  | J; N; N/EL* |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | % |  | E |  | T
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten |  |  |  |
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) |  |  |  |
Renovierung bestehender Gebäude |  | CCM 7.2/CE 3.2 |  | 118 |  | 9,8 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 7,9 |  |  |  | T
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten |  | CCM 7.3 |  | 13 |  | 1,1 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 1,1 |  | E |  |
Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge |  | CCM 7.4 |  | 1 |  | 0,1 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 0,1 |  | E |  |
Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Steuerung und Regelung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden |  | CCM 7.5 |  | 9 |  | 0,7 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 0,7 |  | E |  |
Installation, Wartung von Technologien für erneuerbare Energien |  | CCM 7.6 |  | 91 |  | 7,5 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 2,5 |  | E |  |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | CCM 7.7 |  | 326 |  | 27,0 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 6,7 |  |  |  |
CapEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1) |  |  |  | 557 |  | 46,2 |  | 557,5 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | 18,9 |  |  |  |
davon ermöglichende Tätigkeiten |  |  |  | 114 |  | 9,4 |  | 113,5 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 4,4 |  | E |  |
davon Übergangstätigkeiten |  |  |  | 118 |  | 9,8 |  | 117,8 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 7,9 |  |  |  | T
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  | EL; N/EL ** |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Renovierung bestehender Gebäude |  | CCM 7.2/CE 3.2 |  | 54 |  | 4,4 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 15,6 |  |  |  |
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten |  | CCM 7.3 |  | 0 |  | 0,0 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 0 |  |  |  |
Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge |  | CCM 7.4 |  | 0 |  | 0,0 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 0 |  |  |  |
Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Steuerung und Regelung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden |  | CCM 7.5 |  | 0 |  | 0,0 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 0 |  |  |  |
Installation, Wartung von Technologien für erneuerbare Energien |  | CCM 7.6 |  | 0 |  | 0,0 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 0 |  |  |  |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | CCM 7.7 |  | 515 |  | 42,7 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 56,0 |  |  |  |
Herstellung von CO2-armen Verkehrs- technologien |  | CCM 3.3 |  | 30 |  | 2,5 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 2,2 |  |  |  |
Herstellung von Elektro- und Elektronik- geräten |  | CE 1.2 |  | 6 |  | 0,5 |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 0,6 |  |  |  |
CapEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2) |  |  |  | 604 |  | 50,1 |  | 604 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 74,5 |  |  |  |
A. CapEx taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2) |  |  |  | 1.162 |  | 96,3 |  | 1.162 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 93,4 |  |  |  |
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten |  |  |  |
CapEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten |  |  |  | 45 |  | 3,7 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Gesamt |  |  |  | 1.207 |  | 100,0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |

* „J“: Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten EU-Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; „N“: Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten EU-Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; „N/EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

** „EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit; „N/EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

*** Anpassung der Angaben der Aktivität 7.7 zum Vorjahr aufgrund neuer Erkenntnisse zur Taxonomiekonformität.

OpEx
|  |  | Kriterien für einen wesentlichen Beitrag |  |  | DNSH-Kriterien („Keine erhebliche Beeinträchtigung“) |  |  |  | Kategorie
|  | Code(s) |  | OpEx |  | OpEx- Anteil, Jahr 2024 |  | Klima- schutz |  | Anpassung an den Klima- wandel |  | Wasser- und Meeresressourcen |  | Kreislauf- wirtschaft |  | Umwelt- verschmutzung |  | Biologische Vielfalt und Öko- systeme |  |  | Klimaschutz |  | Anpassung an den Klimawandel |  | Wasser- und Meeres- ressourcen |  | Kreislauf- wirtschaft |  | Umwelt- verschmutzung |  | Biologische Vielfalt und Öko- systeme |  | Mindestschutz |  | Anteil taxonomie- konformer (A.1) oder taxonomiefähiger (A.2) OpEx-Anteil, Jahr 2023 |  | Kategorie ermöglichende Tätigkeit |  | Kategorie Übergangstätigkeit
Wirtschaftstätigkeiten |  |  |  | Mio. € |  | % |  | J; N; N/EL* |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  | J; N; N/EL |  |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | J/N |  | % |  | E |  | T
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten |  |  |  |
A.1 Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) |  |  |  |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | CCM 7.7 |  | 64 |  | 15,0 |  | J |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | J |  | 14,0 |  |  |  |
OpEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1) |  |  |  | 64 |  | 15,0 |  | 15,0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 14,0 |  |  |  |
davon ermöglichende Tätigkeiten |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
davon Übergangstätigkeiten |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
A.2 Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) |  |  |  |
|  |  |  |  |  |  |  | EL; N/EL ** |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  | EL; N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden |  | CCM 7.7 |  | 345 |  | 81,1 |  | EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  | N/EL |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 81,9 |  |  |  |
OpEx (nicht taxonomiekonforme Tätigkeiten) (A.2) |  |  |  | 345 |  | 81,1 |  | 345,4 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  | 0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
A. OpEx taxonomiefähiger Aktivitäten (A1+A2) |  |  |  | 409 |  | 96,1 |  | – |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 96,0 |  |  |  |
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten |  |  |  |
OpEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten |  |  |  | 17 |  | 3,9 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Gesamt |  |  |  | 426 |  | 100,0 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |

* „J“: Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten EU-Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit; „N“: Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten EU-Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit; „N/EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

** „EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel taxonomiefähige Tätigkeit; „N/EL“: für das jeweilige EU-Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.

Umsatzanteil/Gesamtumsatz
|  | Taxonomiekonform je Ziel |  | Taxonomiefähig je Ziel
CCM |  | 23 % |  | 97 %
CCA |  | 0 % |  | 0 %
WTR |  | 0 % |  | 0 %
CE |  | 0 % |  | 12 %
PPC |  | 0 % |  | 0 %
BIO |  | 0 % |  | 0 %

CapEx-Anteil/Gesamt-CapEx
|  | Taxonomiekonform je Ziel |  | Taxonomiefähig je Ziel
CCM |  | 46 % |  | 96 %
CCA |  | 0 % |  | 0 %
WTR |  | 0 % |  | 0 %
CE |  | 0 % |  | 15 %
PPC |  | 0 % |  | 0 %
BIO |  | 0 % |  | 0 %

OpEx-Anteil/Gesamt-OpEx
|  | Taxonomiekonform je Ziel |  | Taxonomiefähig je Ziel
CCM |  | 15 % |  | 97 %
CCA |  | 0 % |  | 0 %
WTR |  | 0 % |  | 0 %
CE |  | 0 % |  | 0 %
PPC |  | 0 % |  | 0 %
BIO |  | 0 % |  | 0 %

### ESRS E1 Klimawandel

#### E1-1 – Übergangsplan für den Klimaschutz

Vonovia hat einen Übergangsplan entwickelt, der das Ziel hat, bis zum Jahr 2045 einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Darin hat sich Vonovia das Ziel gesetzt, die Treibhausgas (THG)-lntensität ihres Gebäudebestands in Deutschland bis 2030 unter 25 kg CO2e/m 2 Mietfläche und bis 2045 auf unter 5 kg CO2-Äquivalente pro Quadratmeter Mietfläche zu senken (bezogen auf Scope 1, 2 und 3.3). Die im Jahr 2045 noch bestehenden unvermeidbaren Restemissionen sollen durch geeignete und noch festzulegende Maßnahmen ausgeglichen und somit eine CO2-Intensität von Netto-Null erreicht werden.

Zudem sind immer für die jeweils nächsten fünf Jahre verbindliche Zwischenziele definiert. Die Vonovia Klimaschutzziele setzen auf den langjährigen Maßnahmen zur Reduktion der Treibhausgasemissionen auf.

Zudem hat Vonovia sich das Ziel gesetzt, die absoluten Scope 1- und 2-Treibhausgasemissionen bis 2030 um 42 % gegenüber dem Basisjahr 2021 zu reduzieren. Dies bezieht sich auf die THG-Emissionen aus den Gebäudebeständen in Deutschland, Schweden und Österreich, die in Summe rund 97 % der gesamten THG-Emissionen des Vonovia Konzerns abdecken (bezogen auf das Basisjahr 2021, ohne aufgegebene Geschäftsbereiche und SYNVIA). Ebenso verpflichtet sich Vonovia, die absoluten Scope 3-Treibhausgasemissionen aus den Kategorien „Brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten“, „Nutzung verkaufter Produkte“ und „Nachgelagerte vermietete Vermögensgegenstände“ bis 2030 um 25 % gegenüber 2021 zu reduzieren. Die im Ziel beinhalteten Scope 3-Kategorien decken rund 80 % der gesamten Scope 3-THG-Emissionen im Basisjahr 2021 ab. Für diese absoluten Ziele hat die Science Based Targets initiative (SBTi) im März 2024 bestätigt, dass die von Vonovia gesetzten und eingereichten Klimaziele (near-term targets) im Einklang mit dem 1,5-Grad-Ziel des Paris-Abkommens sind. Weitere Informationen zu den Klimazielen können der Angabepflicht E1-4 entnommen werden.

Der Übergangsplan für unseren Gebäudebestand, unser Klimapfad, besteht aus drei Dekarbonisierungshebeln:

1. Effizienzsteigerung und damit Senkung des Energiebedarfs für die Wärme- und Warmwasserversorgung durch energetische Modernisierung der Gebäudehülle,

2. Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier durch den Einbau von Wärmepumpen und den Ausbau der Stromerzeugung durch Photovoltaik auf unseren Gebäuden sowie

3. tiefgreifende Transformation des Energiesektors und Bereitstellung ausreichender Mengen an THG-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft.

Der zentrale Indikator für die Steuerung unserer Klimaschutz-Performance ist die CO2-Intensität des Gebäudebestands. Sie ist auch ein besonders wichtiger Bestandteil des SPI und damit der Unternehmenssteuerung sowie der Vergütung des Vorstands und der Top-Führungskräfte.

Weitere Erläuterungen zu den Konzepten und Maßnahmen zur Umsetzung des Übergangsplans können den Angabepflichten E1-2 und E1-3 entnommen werden.

Zur Unterstützung und Umsetzung unseres Übergangsplans wurden im Berichtsjahr Investitionen in Höhe von 1.162 Mio. € getätigt, das entspricht 96,3 % der insgesamt im Berichtsjahr getätigten Investitionen. Diese Summe stellt den taxonomiefähigen CapEx gemäß der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 in die Geschäftsaktivitäten energetische Renovierung bestehender Gebäude (7.2/CE3.2), in die Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten, in die Installation, Wartung und Reparatur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge in Gebäuden, in die Installation, Wartung und Reparatur von Geräten für die Messung, Regelung und Steuerung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden sowie in die Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien (CCM 7.3 bis 7.6) dar.

Die bis zur Erreichung der Ziele im Jahr 2045 bereits absehbaren THG-Emissionen sind als „eingeschlossene THG-Emissionen“ zu verstehen. Bis 2045 fallen nach Umsetzung des Übergangsplans voraussichtlich THG-Emissionen in Höhe von rund 8,8 Mio. t CO2e an (Scope 1, 2, 3.3). Hinzu kommen rund 49.000 t CO2e aus der Kategorie Scope 3.11 „Verwendung verkaufter Produkte“. Darin sind die THG-Emissionen der für den Verkauf neu gebauten Wohneinheiten erfasst, die im Berichtsjahr fertiggestellt wurden. Als Lebensdauer wurden 50 Jahre angenommen.

Durch die selbst gesetzten THG-Emissionsreduktionsziele und die entsprechenden Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zum Wechsel zu erneuerbaren Energien verringert Vonovia kontinuierlich die Treibhausgasemissionen im Gebäudebestand und im Geschäftsbetrieb. Die Pläne zur Verringerung der „gebundenen THG-Emissionen“ werden detailliert im Übergangsplan beschrieben. Eine Gefährdung der Reduktionsziele oder eine Förderung von Übergangsrisiken besteht nicht.

Vonovia hat keine Zielwerte für die Kennzahlen nach der EU-Taxonomie für 2025 oder 2030 festgelegt. Wir streben an, den Anteil taxonomiekonformer Wirtschaftsaktivitäten (Umsatz, CapEx, OpEx) kontinuierlich zu steigern.

Die taxonomiekonformen Investitionen ergeben sich entsprechend des Geschäftsmodells von Vonovia: Investitionen, die mit der Renovierung bestehender Gebäude (Aktivität 7.2) verbunden sind und zum Übergangsplan beitragen, sind bei Vonovia immer energetische Modernisierungen. Die geforderte Reduzierung des Primärenergiebedarfs von 30 % berücksichtigen wir in der Ausrichtung der Projekte. Investitionen in Heizungsmodernisierung, in Ladesäulen und Wallboxen, in Messtechnik und Smart Metering sowie in Photovoltaik-Anlagen gelten grundsätzlich direkt als Klimaschutzmaßnahmen und sind den Aktivitäten 7.3, 7.4, 7.5 und 7.6 zugeordnet. Unter 7.7 Erwerb und Eigentum an Gebäuden werden Investitionen aus Zukäufen, Development to hold, Investitionen ohne energetische Maßnahmen (z. B. Leerwohnungssanierung oder Großinstandhaltungsmaßnahmen) oder andere aktivierbare Eigenleistungen erfasst. Diese gelten als taxonomiekonform, sofern die gebäudebezogenen technischen Bewertungskriterien erfüllt sind. Der Anteil der taxonomiekonformen Aktivitäten wird im Rahmen der Umsetzung des Übergangsplans durch die kontinuierliche Modernisierung stetig gesteigert werden. Vonovia hat im Berichtsjahr keine signifikanten Investitionen im Zusammenhang mit Wirtschaftstätigkeiten in den Bereichen Kohle, Öl und Gas getätigt. Vonovia ist nicht von den Paris-abgestimmten EU-Referenzwerten ausgenommen.

Der Übergangsplan ist vollständig in die Geschäftsstrategie und Finanzplanung integriert. Die THG-Emissionsreduktionsziele sind als Teil-Indikator des SPI in die Unternehmenssteuerung integriert. Der SPI und alle seine Teil-Indikatoren wie die CO2-Intensität sind Teil des Planungsprozesses und der Fortschritt sowie der zu erwartende Forecast-Wert für das betreffende Geschäftsjahr werden quartalsweise erhoben und an den Vorstand berichtet.

In Zusammenarbeit mit den regionalen Geschäftsbereichen werden gezielt die zu modernisierenden Quartiere und Gebäude ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad und -fahrplan für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionssummen für die Modernisierungsprogramme und den Photovoltaik-Ausbau erfolgt durch den Gesamtvorstand. Die Planung des Einsatzes der zur Umsetzung der Maßnahmen benötigten Investitionsmittel erfolgt im Rahmen der Fünfjahresplanung und der Budgetaufstellung für das jeweilige Folgejahr und wird vom Vorstand beschlossen sowie vom Aufsichtsrat bestätigt. Der Aufsichtsrat bespricht und genehmigt die vom Vorstand vorgeschlagenen Zielwerte des SPI für das Budget 2024 und den Zeitraum des LTIP (für jeweils vier Jahre).

Im Berichtsjahr lag die CO2-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 31,2 kg CO2e/m² Mietfläche und damit rund 1,6 % unter dem Vorjahreswert (2023: 31,7 kg CO2e/m²) sowie 2,5 % unter dem Zielwert für das Berichtsjahr (32,0 kg CO2e/m²). Zu der Verringerung trug neben den im Berichtsjahr trotz verringerten Investitionsvolumens durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (Gebäudehülle und Heizungstausch) auch die Aktualisierung zahlreicher Energieausweise bei.

#### ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

##### Resilienz des Geschäftsmodells

Die Resilienz der Strategie von Vonovia in Bezug auf den Klimawandel wird anhand der im Risikomanagementprozess identifizierten klimabezogenen Risiken überprüft. Dabei werden für den gesamten Konzern alle identifizierten Risiken, die einen Bezug zum Klimawandel aufweisen, als solche gekennzeichnet. Dabei werden sowohl klimabezogene Übergangsrisiken (z. B. erhöhte Kosten durch Regulierungsanforderungen, deutlicher Anstieg des CO2-Preises) als auch klimabezogene physische Risiken betrachtet. Bei der Bewertung der Übergangsrisiken trifft der Risikoverantwortliche selbst die Auswahl der Szenarien bzw. die Annahmen für die Entwicklung der relevanten Einflussgrößen wie regulatorische Vorgaben, Strom- oder Materialpreise. Für das Risiko „Deutlicher Anstieg des CO2-Preises“ wurde dafür ein Szenario für die Entwicklung des CO2-Preises in Deutschland definiert, das einem 1,5-Grad-Pfad auf nationaler Ebene entspricht. Bei anderen Risiken besteht kein direkter Zusammenhang zu einem konkreten Emissions- bzw. Erderwärmungspfad. Darüber hinaus wurde im Berichtsjahr die Mittelfristplanung um eine langfristige Projektion über insgesamt zehn Jahre ergänzt. Für beide Planungszeiträume wurden Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen definiert, z. B. in Bezug auf die Kapitalkosten und die Höhe der Investitionen in energetische Modernisierung, die durch mehrere Ursachen hervorgerufen werden können, darunter auch durch den Übergang zu einer Niedrigemissionswirtschaft. Bei der Bewertung der Übergangsrisiken im Risikomanagementprozess werden auch – wo möglich – Veränderungen in den relevanten Einflussfaktoren berücksichtigt, die sich aus dem Übergang zu einem Wirtschaftssystem mit niedrigen Emissionen ergeben können. So kann sich eine wachsende Besorgnis in Bezug auf den Klimawandel zu Veränderungen des regulatorischen Umfelds, der Förderbedingungen und in den Mieterpräferenzen ausdrücken sowie auch indirekt zu Veränderungen der relativen Preise verschiedener Rohstoffe und Materialien führen.

Bei der Bewertung der klimabezogenen physischen Risiken werden die Auswirkungen auf den gesamten Gebäudebestand des Konzerns (Deutschland, Österreich, Schweden) unter Beachtung verschiedener Klimaszenarien bis zum Jahr 2045 betrachtet (RCP 2.6, RCP 4.5 und RCP 8.5). Die erfassten Klimagefahren sind dabei Hitze, Dürre, Zunahme von Niederschlag, Wind bzw. Sturm, Schneelast und Überflutungen. In die Analyse der physischen Klimarisiken ist auch die nachgelagerte Wertschöpfungskette, insbesondere die Mieter, einbezogen. Die vorgelagerte Wertschöpfungskette ist nicht explizit eingebunden.

Die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia wird jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet. Dabei werden alle klimabezogenen Auswirkungen, Risiken und Chancen bewertet sowie entsprechende Maßnahmen identifiziert, die zur Reduzierung der Auswirkungen und Risiken sowie zur Nutzung der Chancen getätigt werden können. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind dafür verantwortlich, im Rahmen der halbjährlich stattfindenden Risikoinventur die Risiken in ihrem Zuständigkeitsbereich zu identifizieren und zu bewerten. Der Zeithorizont des Risikomanagements und damit der für die Bewertung betrachtete Zeitraum beträgt fünf Jahre nach dem Berichtsjahr. Betrachtet werden im Risikomanagement jeweils die Nettorisiken, d. h. die Risiken nach Berücksichtigung bereits getroffener Maßnahmen wie z. B. der Umsetzung des Übergangsplans. Die Ermittlung wesentlicher Auswirkungen, Risiken und Chancen ist von verschiedenen Unsicherheiten geprägt, wie z. B. die mittel- und langfristige Entwicklung der regulatorischen Rahmenbedingungen, der Preise für wesentliche Technologien, Materialien und Dienstleistungen oder des gesetzlich geregelten CO2-Preises.

Vonovia hat bei der Ermittlung der Auswirkungen, Risiken und Chancen kein wesentliches Risiko im Zusammenhang mit dem Klimawandel identifiziert.

Daher ist die Fähigkeit, die Strategie und das Geschäftsmodell kurz-, mittel- und langfristig an den Klimawandel anzupassen, nicht beeinträchtigt.

Vonovia ermittelt und bewertet klimabezogene Auswirkungen, Risiken und Chancen im Rahmen einer doppelten Wesentlichkeitsanalyse. Das Verfahren wird detailliert in ESRS 2 IRO-1 beschrieben. Um alle relevanten Treibhausgasquellen identifizieren zu können, führt Vonovia entsprechend des GHG-Protocols und den Kriterien der Science-based Target initiative (SBTi) in regelmäßigen Abständen eine umfassende Bewertung der relevanten Geschäftsaktivitäten und Scopes der Treibhausgasbilanzierung durch. Eine Bewertung der einzubeziehenden Treibhausgase findet bei Aufnahme oder Erwerb eines neuen Geschäftsfelds statt. Ein Screening der Scope 3-Kategorien im Hinblick auf Änderungen in ihrer Wesentlichkeit fand im Berichtsjahr statt.

##### Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das Thema „Klimawandel“ sechs wesentliche IROs identifiziert:

- Negativer Beitrag zum globalen Anstieg der Treibhausgasemissionen
- Positiver Effekt auf Reduzierung der Treibhausgase durch Modernisierung als Teil des Kerngeschäfts
- Ertragspotenzial durch die energetische Modernisierung des Gebäudebestands/eine Steigerung des Modernisierungsvolumens
- Positiver Beitrag zur Energiewende
- Begünstigung negativer Folgen des Klimawandels durch Neubau und Nachverdichtung
- Positiver Effekt durch Minderung von Klimawandelfolgen

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer tatsächlichen wesentlichen Auswirkung „Negativer Beitrag zum globalen Anstieg der Treibhausgasemissionen“ auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum. Die Geschäftstätigkeit von Vonovia, insbesondere die Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilien inklusive des Neubaus und der Nachverdichtung, verursachen THG-Emissionen durch die Bereitstellung von Wärme und Warmwasser sowie durch die Baustoffe und die Bautätigkeit. Dabei entsteht ein Teil der THG-Emissionen in den Vonovia Gebäuden selbst, ein anderer Teil entsteht bei der Strom- oder Fernwärmeerzeugung in der Energiewirtschaft. THG-Emissionen im Neubau und der Bautätigkeit entstehen durch die Herstellung der Baumaterialien und die Nutzung von Baumaschinen und Baufahrzeugen. Diese Emissionen tragen zum globalen Treibhausgaseffekt und zur Erderwärmung bei, die langfristig wiederum weitreichende Konsequenzen für Mensch und Umwelt hat. Um diesen negativen Beitrag zu reduzieren, hat Vonovia eine Klimastrategie entwickelt und setzt diese um.

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer tatsächlichen wesentlichen Auswirkung „Positiver Effekt auf Reduzierung der Treibhausgase durch Modernisierung als Teil des Kerngeschäfts“ auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum. Zur Geschäftstätigkeit von Vonovia gehört seit ihrem Bestehen die Instandhaltung und die Modernisierung des Immobilienbestands, um eine langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen. Daraus ergibt sich auch eine kontinuierliche Verbesserung des energetischen Zustands nach dem jeweils aktuellen Stand der Technik, was sich positiv in Form reduzierter THG-Emissionen auswirkt. Dabei findet ein Teil der Reduktion direkt in den jeweiligen Gebäuden statt, ein anderer Teil wirkt indirekt durch geringeren Energiebedarf und verringerten Bedarf an emissionsbehafteter Fernwärme und Strom. Diese Emissionsreduktion verringert den globalen Treibhausgaseffekt und die Erderwärmung und mildert damit auch die langfristigen weitreichenden Konsequenzen für Mensch und Umwelt.

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer wesentlichen Chance „Ertragspotenzial durch die energetische Modernisierung des Gebäudebestands/eine Steigerung des Modernisierungsvolumens“ auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem langfristigen Zeitraum. Eine Erhöhung des finanziellen Modernisierungsvolumens ermöglicht es, über die Umlage der Modernisierungskosten Mieteinnahmen zusätzlich zu steigern. Die Chance betrifft den eigenen Geschäftsbereich in Deutschland. Die Chance hat im mittelfristigen Zeitraum einen potenziell signifikanten positiven Effekt auf die Ertragslage von Vonovia.

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer tatsächlichen wesentlichen Auswirkung „Positiver Beitrag zur Energiewende“ auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum.

Ein Teil der aktuellen und zukünftigen Geschäftstätigkeit von Vonovia ist der Ausbau der Erzeugungskapazität von Strom aus Photovoltaik auf den Dächern des eigenen Gebäudebestands. Der erzeugte Strom wird sowohl für den Betrieb von im Gebäude befindlichen Wärmepumpen genutzt als auch den Mietern als Mieterstrom angeboten. Nicht in einer der beiden Formen genannte Strommengen werden in das Stromnetz eingespeist und tragen damit zur Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im deutschen Strommix bei. Dieser Beitrag zur Energiewende verringert den globalen Treibhausgaseffekt und die Erderwärmung und mildert damit auch die langfristigen weitreichenden Konsequenzen für Mensch und Umwelt.

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer tatsächlichen wesentlichen Auswirkung „Begünstigung negativer Folgen des Klimawandels durch Neubau und Nachverdichtung“ auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum. Ein Teil der aktuellen und zukünftigen Geschäftstätigkeit von Vonovia ist der Neubau von Wohngebäuden und die Nachverdichtung in Bestandsquartieren. Dadurch werden lokal die erwartbaren Folgen des Klimawandels, wie z. B. lokale Hitzeinseln oder verringerte Niederschlagsversickerung, befördert. Davon können in unmittelbarer Umgebung sowohl Umwelt als auch Menschen betroffen sein. Für Vonovia können höhere Betriebskosten für Gebäude oder das Wohnumfeld entstehen.

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer tatsächlichen wesentlichen Auswirkung „ Positiver Effekt durch Minderung von Klimawandelfolgen“ auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum. Ein Teil der aktuellen und zukünftigen Geschäftstätigkeit von Vonovia ist die Weiterentwicklung der Quartiere, sowohl der Gebäude als auch des Wohnumfelds. Teil der Quartiersentwicklung ist typischerweise auch die Entsiegelung von Flächen, die Schaffung von Versickerungsflächen, das Anlegen von Gründächern, das Anbringen von Balkonen und anderen Verschattungen. Dadurch werden lokal die erwartbaren Folgen des Klimawandels, wie z. B. lokale Hitzeinseln oder verringerte Niederschlagsversickerung, verringert. Davon sind in unmittelbarer Umgebung sowohl Umwelt als auch Menschen betroffen. Die positive Auswirkung hat positive Effekte auf unser Geschäftsmodell, da sie zu einer Wertsteigerung der Immobilien und zu höherer Kundenzufriedenheit führt.

#### E1-2 – Konzepte im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel

##### Klimaschutz und Energie

Vonovia verfügt bezüglich des Managements ihrer wesentlichen Auswirkungen im Zusammenhang mit den Sub-Themen Klimaschutz und Energie sowie der damit verbundenen wesentlichen Risiken und Chancen über ein Konzept , das aus den drei Hebeln des Übergangsplans (Klimapfad) besteht:

- Effizienzsteigerung durch energetische Modernisierung der Gebäudehülle,
- Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier sowie
- tiefgreifende Transformation des Energiesektors.

Der Klimapfad basiert auf dem Prinzip einer engen Verzahnung von Wirtschaftlichkeit und Emissionsreduktion. Dieses Prinzip ist in dem Priorisierungsmechanismus des Dekarbonisierungstools (DKT) abgebildet. Das DKT bildet den Gebäudebestand mit allen relevanten ökologischen und wirtschaftlichen Merkmalen ab und führt eine zeitliche Priorisierung der Sanierungen einzelner Gebäude durch, die zu einem Gesamtplan aggregiert werden. Das Ergebnis dieser Priorisierung wird dann in der jeweiligen Planung der energetischen Modernisierungen und der Energiekonzepte berücksichtigt und konkretisiert. Dabei setzen wir auf eine ganzheitliche Betrachtung auf Ebene des Quartiers, bei der sowohl die Modernisierung der Gebäudehülle als auch eine Umstellung der Energieversorgung hin zu klimafreundlichen Systemen im Zusammenhang betrachtet werden. Unsere Vorgehensweise folgt dem Prinzip der sequenziellen Weiterentwicklung. Das bedeutet, dass die einzelnen Gebäude je nach energetischem Ausgangszustand in teilweise zeitlich versetzten Stufen in Richtung der Ziele des Klimapfads für 2045 weiterentwickelt werden.

In Bezug auf den Geschäftsbereich Development verfolgt Vonovia die Strategie, mit den Neubauaktivitäten dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum mit optimierter Energieeffizienz und einem hohen Anteil erneuerbarer Energien zu schaffen. Die BUWOG verfügt über eine Nachhaltigkeitsstrategie für das Development. In 14 Themenfeldern wurden Anleitungen, Vorgaben und Werkzeuge entwickelt, um die vielfältigen Nachhaltigkeitsaspekte im Neubau zu adressieren. Davon abgedeckt sind u. a. die optimierte Wärmeversorgung im Quartier, die Verwendung ökologischer Baustoffe oder die Gestaltung der Freianlagen. Ausgangspunkt ist die Verwendung der deutschen Effizienzhausstandards bzw. der österreichischen „klimaaktiv“-Basiskriterien. Als wichtigster nichtfinanzieller Leistungsindikator im Development dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf (nicht erneuerbar) der neu gebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche.

Die Verankerung dieser Konzepte in unsere Unternehmenssteuerung erfolgt über den SPI, in den die zwei Teil-Indikatoren CO2-Intensität des Gebäudebestands in Deutschland und durchschnittlicher Primärenergiebedarf der Neubauten einfließen. Für alle Indikatoren des SPI werden im Rahmen der Budget- und der Mittelfristplanung konkrete Ziele definiert, die eng mit der Investitionsplanung verknüpft sind und vom Vorstand verabschiedet werden. Die Erreichung der Ziele wird über den Forecast-Prozess überwacht. Die Umsetzung der Maßnahmen zur Erreichung der Ziele erfolgt durch entsprechende Investitionsprogramme und Aktionspläne in den jeweils zuständigen Geschäfts- und Fachbereichen. Bezüglich einer detaillierten Erläuterung des SPI wird auf ESRS 2 GOV-3 verwiesen. Die Umsetzung erfolgt durch die Fachbereiche Controlling und Nachhaltigkeit. Die Teil-Indikatoren und der SPI werden im Geschäftsbericht, dem ESG-Factbook und auf der Unternehmenshomepage von Vonovia ausführlich beschrieben und der Fortschritt jeweils dargestellt.

Allgemeines Ziel des Übergangsplans ist ein treibhausgasneutraler Gebäudebestand in Deutschland. Das Konzept des Klimapfads sowie dessen Verankerung durch den SPI decken die auf die Sub-Themen Klimaschutz und Energie bezogenen Auswirkungen und Chancen ab.

Der Klimapfad bezieht sich auf den Gebäudebestand in Deutschland. Betrachtet werden die Treibhausgasemissionen für Wärme- und Warmwasserbereitstellung (Scope 1 und 2) sowie die Vorkette der dafür verwendeten Energieträger (Scope 3.3). Der Klimapfad und seine drei Hebel wurden vom Vorstand verabschiedet.

##### Klimawandelanpassung

Bezüglich des Managements ihrer wesentlichen Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Sub-Thema Klimawandelanpassung verfolgt Vonovia das Konzept des quartiersbezogenen, ganzheitlichen Entwicklungsansatzes der Urban Quarters (zur Definition des Begriffs sowie bezüglich weiterer Details zum diesbezüglichen Konzept siehe Kapitel Unternehmensspezifische Angabe: Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur ). Prinzip ist dabei das Quartier (Urban Quarters) als zentrale Steuerungsebene, auf der sich das Geschäftsmodell und die Strategie des Unternehmens manifestieren. Der Quartiersansatz ermöglicht uns, sozial und ökologisch zukunftsfähige Orte des Zusammenlebens zur Steigerung der Lebensqualität unserer Mieter zu entwickeln. Dazu gehört auch insbesondere die Anpassung der Quartiere an die erwartbaren Auswirkungen des Klimawandels, wie z. B. eine Zunahme der Durchschnittstemperatur oder von Extremwetterereignissen.

Die Segmentierung nach Urban Quarters erfolgt derzeit ausschließlich für das deutsche Marktsegment. Damit werden 77 % des strategischen Portfoliobestands von dem Quartierskonzept erfasst. Das entspricht 770 Quartieren. Auch in Schweden und Österreich werden Quartiersansätze verfolgt – diese folgen jedoch unterschiedlichen Segmentierungsprinzipien. Für die Entscheidung zur Strukturierung des Portfolios und die daraus resultierende Segmentierung in Urban Quarters und Urban Clusters ist der Vorstand verantwortlich. Alle Maßnahmen, die daraus auf den räumlich begrenzten Zuschnitt eines Quartiers abgeleitet werden, werden im Vorfeld ihrer Umsetzung in den zuständigen regionalen Geschäftsbereichen unter Beteiligung der Abteilungen für Investition, Klimaneutraler Gebäudebestand sowie Unternehmensentwicklung geplant und überprüft.

#### E1-3 – Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit den Klimastrategien

Um die in E1-2 beschriebenen Konzepte und wesentlichen Auswirkungen und Chancen zu adressieren, setzte Vonovia im Berichtsjahr folgende Maßnahmen um:

##### CO 2 -Reduktion im Immobilienbestand

Die energetische Modernisierung mit ihrer Steigerung der Energieeffizienz ist ein Hebel des Vonovia Klimapfads. Aus dem DKT wird ein Gesamtplan erstellt, der für jedes einzelne Gebäude einen individuellen Lösungsplan bezüglich energetischer Modernisierung und Energiekonzept enthält. Umgesetzt werden die Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, insbesondere die Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie der Austausch von Fenstern, im Rahmen des Investitionsprogramms „Upgrade Buildings“. Um die energetische Gebäudesanierung mittel- und langfristig noch kosteneffizienter zu machen, haben wir im Berichtsjahr die serielle Sanierung weiter vorangetrieben. Dieses Verfahren werden wir in den kommenden Jahren in deutlich höherem Maße einsetzen.

Eine weitere Maßnahme ist die Digitalisierung bei der Wärmebereitstellung. Im Berichtsjahr wurden bereits über 2.200 gasgeführte Heizungsanlagen an eine gemeinsam mit dem Start-up Othermo entwickelte digitale Lösung angeschlossen, die Heizungsausfälle in Echtzeit erkennt und die optimierte Einstellung der Anlagentechnik unterstützt. So können rund 15 % Energie und CO2 eingespart werden, wovon unsere Mieter direkt profitieren.

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen . Dazu zählt die Elektrifizierung der Wärmegewinnung durch unsere Wärmepumpeninitiative. Aufbauend auf einer Reihe von Pilotprojekten und den darin gewonnenen Erkenntnissen zum Einsatz der Technologie im Mehrfamilienhausbestand wird die Initiative auf weitere Regionen ausgeweitet. Neben der Installation von Luft-Wasser-Wärmepumpen lag der Fokus auch auf dem bedarfsorientierten Austausch von Heizkörpern, um eine weitere Absenkung der Vorlauftemperatur und so einen effizienten Wärmepumpen-betrieb zu ermöglichen. Im Berichtsjahr wurde zudem in einem Pilotprojekt ein „EnerCube“ getestet, eine kompakte Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint, mehrere Gebäude versorgt und zudem außerhalb der Gebäude in kurzer Zeit installiert werden kann. Auf Basis des erfolgreichen Piloten soll der Einsatz des Konzepts forciert werden.

Zudem wird das im Jahr 2021 gestartete Programm zum Ausbau der Stromerzeugung durch Photovoltaik fortgesetzt. Dabei liegt der Fokus darauf, dass der erzeugte Strom direkt im Quartier genutzt wird – durch unsere Mieter sowie für den Betrieb von Wärmepumpen. Die Installation ist daher auch eng mit der Wärmepumpeninitiative sowie mit dem Modernisierungsprogramm verzahnt.

Über unsere eigene Energieversorgungsgesellschaft Vonovia Energie Service GmbH (VESG) bekommen unsere Kunden Strom aus erneuerbaren Energien angeboten. Allgemeinflächen werden bereits mit zertifizierten Grünstrom versorgt. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugtem oder zertifiziertem Grünstrom versorgen wir über 46.000 Haushalte mit preisgünstigem Strom und unterstützen sie bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. In diesem Zusammenhang haben wir zwei Stromlieferverträge (Power Purchase Agreement) über rund 38 Mio. kWh abgeschlossen. Der Strom wird in insgesamt 15 Windkraftanlagen erzeugt. Dies vermeidet ca. 28.800 t CO₂-Äquivalente.

Zum Ende des Berichtsjahres war Vonovia im Besitz von 3.627 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 134,8 MWp. Das Ziel von 133,1 MWp wurde damit übertroffen. In den kommenden Jahren wird der Photovoltaik-Ausbau weiter stark vorangetrieben: Bis 2028 wollen wir rund 400 MWp Leistung installieren, langfristig wollen wir bis zu 700 MWp erreichen. Im Geschäftsjahr 2025 streben wir eine zusätzliche Kapazität von 80 MWp an.

Ein weiterer wichtiger Hebel unseres Klimapfads ist die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO₂-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft. Voraussetzung dafür ist, dass der Energiesektor die von der Politik gesetzten Ziele des Kohleausstiegs und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien an der Energie- bzw. Stromerzeugung erreicht. Einen wichtigen Schritt dorthin sehen wir in der Pflicht zur kommunalen Wärmeplanung. Diese kann langfristige Planungssicherheit hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fernwärme in den Kommunen schaffen. Das Wärmeplanungsgesetz beinhaltet außerdem verpflichtende Ziele zur Dekarbonisierung der Wärmenetze.

Ein Praxisbeispiel ist das Projekt Wärmewende Bochum, an dem Vonovia sich beteiligt. Hierbei erfolgt als wichtiges Instrument eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure der Kommune. Fernwärme ist immer dort ein wichtiger Hebel für uns, wo es wirtschaftlich möglich ist, weitere Bestände an ein Fernwärmenetz anzuschließen, und gleichzeitig die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung vom Versorger konsequent vorangetrieben wird. Daher setzt Vonovia sich mit den Dekarbonisierungsstrategien der wichtigsten Fernwärmeanbieter auseinander und leitet daraus Handlungsoptionen ab, die in die langfristige Quartiersstrategie einfließen.

Die Fähigkeit zur Durchführung der beschriebenen Maßnahmen hängt von der Verfügbarkeit und Zuweisung der entsprechenden Investitionsmittel und dem Zugang von Finanzmitteln zu erschwinglichen Kapitalkosten ab.

Die beschriebenen Maßnahmen beziehen sich wie der Klimapfad auf den Gebäudebestand in Deutschland und damit überwiegend auf den eigenen Geschäftsbereich. Da in dem Klimapfad auch THG-Emissionen der Vorkette der eingesetzten Energieträger enthalten sind, beziehen sich die Maßnahmen auch auf einen Teil der vorgelagerten Wertschöpfungskette. Auch ein Teil der nachgelagerten Wertschöpfungskette wird einbezogen, da der Ausbau der Photovoltaik-Kapazität in Verbindung mit Mieterstrommodellen die THG-Emissionen unserer Mieter verringert.

Die Maßnahmen zur Umsetzung der drei Hebel des Klimapfads (das Investitionsprogramm Upgrade Buildings und die darin enthaltenen Elemente wie Modernisierung der Gebäudehülle, Wärmepumpeninitiative, Digitalisierung der Wärmebereitstellung) sind dauerhaft angelegt bis zur Erreichung des übergeordneten Ziels 2045.

Der im Berichtsjahr für die beschriebenen Maßnahmen aufgewendete CapEx besteht aus den Investitionen innerhalb des Programms zur energetischen Modernisierung und Heizungstausch „Upgrade Buildings“ inklusive der Investitionen in die Erzeugungskapazitäten mit Photovoltaik und beträgt 1.162 Mio. €. Dies sind 96,3 % am gesamten CapEx im Berichtsjahr.

Für die Umsetzung aller Maßnahmen des Übergangsplans ist ein CapEx von jährlich ungefähr 400 bis 500 Mio. € vorgesehen. Für das Berichtsjahr hat Vonovia eine leichte Erhöhung der CO2-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland von +0,3 kg CO2e/m² auf 32,0 kg CO2e/m² Mietfläche erwartet. Die erzielte Einsparung lag bei -0,5 kg CO2e/m², am Ende des Berichtsjahres lag die CO2-Intensität damit bei 31,2 kg CO2e/m² (Vorjahr: 31,7 kg CO2e/m²).

Für die Umsetzung der Klimaschutzmaßnahmen wurden im Berichtsjahr 1.162 Mio. € CapEx und 409 Mio. € OpEx aufgewendet.

##### Klimawandelanpassung

Vonovia analysiert systematisch die relevanten Klimagefahren, die in einem IT-Tool unter Verwendung der maßgeblichen Klimaszenarien des Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) abgebildet und die Auswirkungen auf unseren Bestand bewertet werden. Dabei berücksichtigen wir auch die jeweiligen Merkmale der Gebäude und Quartiere, wie z. B. vorhandenen Sonnenschutz oder den Versiegelungsgrad.

Klimawandelanpassung wird auch in der Planungsrichtlinie für Nachhaltige Freianlagen berücksichtigt, in der verschiedene Bausteine beschrieben sind, die z. B. zur Verringerung der Aufheizung im Quartier oder zur Verbesserung der Abflussmöglichkeiten beitragen. Diese Richtlinie ist verpflichtende Grundlage für die Planung von Freianlagen in neuen Quartieren.

In unseren Bestandsquartieren setzen wir verschiedene Maßnahmen um, die unsere Quartiere klimaresilienter machen. Dazu gehören z. B. die gezielte Pflanzung von klimaresilienten Baumarten, die Entsiegelung von Parkplätzen und die Schaffung von Versickerungsflächen sowie das Anlegen von Gründächern.

#### E1-4 – Ziele im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel

Die in E1-2 und E1-3 beschriebenen Konzepte zum Klimaschutz und die für deren Umsetzung implementierten Maßnahmen zielen darauf ab, bis zum Jahr 2045 einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand mit einer CO2-Intensität von weniger als 5 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter Mietfläche und einen Ausgleich der unvermeidbaren Restemissionen durch geeignete Maßnahmen zu erreichen. Bis zum Jahr 2030 soll unser Gebäudebestand eine CO2-lntensität von unter 25 kg CO2e/m 2 aufweisen. Beide Zielangaben beziehen sich auf Scope 1, Scope 2 (marktbezogen) und Scope 3.3 des Gebäudebestands in Deutschland. Es handelt sich um einen konkreten absoluten Zielwert für das jeweils entsprechende Zieljahr, gemessen in kg CO2e pro m² Mietfläche. Daher ist das Bezugsjahr immer das aktuelle Jahr. Das Ziel orientiert sich am deutschen Klimaschutzgesetz und wurde unter Einbeziehung des Fraunhofer Instituts ISE abgeleitet und baut in Bezug auf die Entwicklung des Energiesektors auf dem Szenario KNDE 2045 der Agora Energiewende auf. Zudem wurden geringe Veränderungen im Gebäudebestand durch Verkäufe oder durch Neubau in den Annahmen bereits berücksichtigt. Es wurden keine Veränderungen bezüglich der Nachfrage, des regulatorischen Umfelds und der verfügbaren Technologien angenommen.

Das Ziel basiert auf dem Gesamtplan, der über das DKT ermittelt wurde. Darin wird von einer Fortführung der gegenwärtigen Gesetzgebung sowie konstanten technologischen Möglichkeiten ausgegangen. Ebenso wird angenommen, dass die Investitionsmittel gemäß den gültigen internen Renditeanforderungen für Modernisierungsmaßnahmen optimiert eingesetzt werden. Für die Emissionen, die indirekt aus dem Bezug von Fernwärme und Strom entstehen, wird eine kontinuierliche Abnahme der bundesweiten CO2-Intensität (standortbezogen) über den Zeitraum des Ziels angenommen, deren Verlauf auf dem Szenario Klimaneutrales Deutschland der Agora Energiewende beruht. Ein daran angelehnter Verlauf wird auch für die spezifischen Emissionen (marktbezogen) der einzelnen Fernwärmeversorger angenommen. Für die Emissionen aus Allgemeinstrom und Strom für Wärme (Wärmepumpen und Stromdirektheizungen) wird eine Versorgung durch Eigenerzeugung sowie eine Fortführung des Bezugs von Strom aus erneuerbaren Quellen durch ein Power Purchase Agreement (PPA) bzw. in Kombination mit Herkunftsnachweisen und damit insgesamt ein Emissionsfaktor von null angenommen.

Zudem hat Vonovia sich das Ziel gesetzt, die absoluten Scope 1- und 2-Treibhausgasemissionen bis 2030 um 42 % gegenüber dem Basisjahr 2021 zu reduzieren. Dies bezieht sich auf die THG-Emissionen aus dem Betrieb der Gebäudebestände in Deutschland, Schweden und Österreich, die in Summe rund 97 % der gesamten Scope 1- und Scope 2-THG-Emissionen des Vonovia Konzerns abdecken (bezogen auf das Basisjahr 2021). Ebenso verpflichtet sich Vonovia, die absoluten Scope 3-Treibhausgasemissionen aus den Kategorien „Brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten“, „Nutzung verkaufter Produkte“ und „Nachgelagerte vermietete Vermögensgegenstände“ bis 2030 um 25 % zu reduzieren. Die THG-Emissionen der im Ziel inkludierten Scope 3-Kategorien betragen rund 80 % der gesamten Scope 3-Emissionen im Basisjahr.

Das Ziel zur absoluten THG-Reduktion bis 2030 folgt für den Gebäudebestand Deutschland denselben Annahmen wie das Ziel zur CO2-Intensität. Für die Gebäudebestände in Schweden und Österreich wurden ebenfalls Annahmen bezüglich einer Verringerung der Emissionsintensität von Strom und Fernwärme über den Zeitraum des Ziels getroffen. In Schweden beruhen die Annahmen über die Entwicklung der THG-Intensität der Fernwärme konkret auf den Zielsetzungen der Fernwärmeversorger. Für Österreich beruhen die Annahmen zur Entwicklung der Emissionen aus Fernwärme und Strom auf den Szenarien des österreichischen Umweltbundesamts. Es sind dieselben Annahmen getroffen worden bezüglich der Veränderungen im Gebäudebestand, Nachfrage und verfügbaren Technologien wie im CO2-Intensitätsziel.

Das Ziel zur Reduktion der absoluten THG-Emissionen bis 2030 folgt den Vorgaben der SBTi für ein Alignment mit dem 1,5-Grad-Ziel des Paris-Abkommens. Für die absoluten Ziele zur THG-Reduktion bis 2030 hat die SBTi im März 2024 bestätigt, dass die von Vonovia gesetzten und eingereichten Klimaziele (near-term targets) im Einklang mit dem 1,5-Grad-Ziel des Paris-Abkommens sind.

Ein weiteres Ziel ist es, den durchschnittlichen Primärenergiebedarf (nicht erneuerbarer Anteil) der neu gebauten Gebäude bis 2030 auf unter 25 kWh/m² Gebäudenutzfläche (A N ) zu reduzieren. Das Ziel bezieht sich auf alle neu gebauten Gebäude in Deutschland, Schweden und Österreich, sowohl to sell als auch to hold, mit Ausnahme von Aufstockungen und reinen Gewerbegebäuden. Es handelt sich um einen konkreten absoluten Zielwert für das jeweils entsprechende Zieljahr, gemessen in kWh pro m² Gebäudenutzfläche. Daher ist das Bezugsjahr immer das aktuelle Jahr. Im Berichtsjahr lag der durchschnittliche Primärenergiebedarf bei 22,0 kWh/m².

In die Festlegung der Ziele waren externe Stakeholder nicht direkt involviert. Intern wurden verschiedene Fachbereiche einbezogen.

Die Erreichung der Ziele wird kontinuierlich überwacht. Die CO2-Intensität und der durchschnittliche Primärenergiebedarf sind in den vierteljährlichen Forecast-Prozess integriert, der unterjährig die zu erwartende Zielerreichung anzeigt. Das absolute THG-Reduktionsziel wird durch die jährliche THG-Bilanzierung im Rahmen der Berichterstattung überwacht.

Da die THG-Bilanzierung von Vonovia auf Basis der in den Energieausweisen ausgewiesenen Energiebedarfe und -verbräuche erfolgt, sind die Werte im Basisjahr robust gegenüber externen Faktoren wie z. B. schwankenden Witterungsbedingungen. Sie sind repräsentativ, da für mehr als 92 % des Gebäudebestands Energieausweise vorliegen. Für den Rest wurde anhand ihres Baualters der Energieverbrauch mit Erfahrungswerten vergleichbarer Gebäude aus dem eigenen Gebäudebestand hochgerechnet.

THG-Reduktionsziele
|  | Basisjahr 2021 |  | 2024 |  | Ziel für 2030 |  | Ziel für 2045
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  |  |  |
THG-Emissionen Scope 1 und 2 marktbezogen (t CO2e; Immobilienbestand DE, SE, AT) |  | 973.911 |  | – |  | 973.911 |  | 811.344 |  | – |  | 811.344 |  | -42 % |  | –
THG-Emissionen Scope 3 (t CO2e; Kategorien 3.3 + 3.11 + 3.13) |  | 767.187 |  | – |  | 767.187 |  | 746.491 |  | – |  | 746.491 |  | -25 % |  | –
THG-Emissionen im Immobilien- bestand Deutschland (in kg CO2e/m² Mietfläche) |  | 38,4 |  | – |  | 38,4 |  | 31,2 |  | – |  | 31,2 |  | < 25 |  | < 5

In Bezug auf das Ziel für die absoluten THG-Emissionen entfallen im Basisjahr 62 % der THG-Emissionen auf Scope 1 und 38 % auf Scope 2 (marktbezogene Methode). In Bezug auf die THG-Intensität im Immobilienbestand Deutschland entfallen im Basisjahr 47 % auf Scope 1, 42 % auf Scope 2 (marktbezogene Methode) und 11 % auf Scope 3.3.

Vonovia strebt an, die im Jahr 2045 noch bestehenden unvermeidbaren Restemissionen durch geeignete und noch festzulegende Maßnahmen auszugleichen und somit eine CO2-Intensität von Netto-Null zu erreichen.

#### E1-5 – Energieverbrauch und Energiemix

Energieverbrauch und Energiemix |
|  | 2023 |  | 2024 |
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen (MWh) |  | 12.544 |  | – |  | 12.544 |  | 11.064 |  | – |  | 11.064 |
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen (MWh) |  | 193.282 |  | 1.153 |  | 194.435 |  | 117.684 |  | 1.069 |  | 118.752 |
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas (MWh) |  | 2.452.196 |  | 43.994 |  | 2.496.190 |  | 2.498.007 |  | 40.792 |  | 2.538.800 |
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen (MWh) |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
(5) Verbrauch aus erworbener oder erhaltener Elektrizität, Wärme, Dampf und Kühlung und aus fossilen Quellen (MWh) |  | 2.193.844 |  | 12.316 |  | 2.206.159 |  | 1.607.646 |  | 10.214 |  | 1.617.861 |
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (MWh) (Summe der Zeilen 1 bis 5) |  | 4.851.866 |  | 57.462 |  | 4.909.328 |  | 4.234.401 |  | 52.076 |  | 4.286.477 |
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch (in %) |  | 89,67 % |  | 87,15 % |  | 89,64 % |  | 80,69 % |  | 85,18 % |  | 80,74 % |
(7) Verbrauch aus Kernkraftquellen (MWh) |  | 27.698 |  | 829 |  | 28.527 |  | 59.196 |  | 183 |  | 59.379 |
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamt- energieverbrauch (in %) |  | 0,51 % |  | 1,26 % |  | 0,52 % |  | 1,13 % |  | 0,30 % |  | 1,12 % |
(8) Brennstoffverbrauch für erneuerbare Quellen, einschließlich Biomasse (auch Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.) (MWh) |  | 9.665 |  | 538 |  | 10.203 |  | 2.492 |  | 498 |  | 2.991 |
(9) Verbrauch aus erworbener oder erhaltener Elektrizität, Wärme, Dampf und Kühlung und aus erneuerbaren Quellen (MWh) |  | 549.095 |  | 7.934 |  | 557.030 |  | 1.010.682 |  | 8.561 |  | 1.019.242 |
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt (MWh) |  | 202 |  | – |  | 202 |  | 296 |  | – |  | 296 |
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (MWh) (Summe der Zeilen 8 bis 10) |  | 558.962 |  | 8.472 |  | 567.434 |  | 1.013.469 |  | 9.059 |  | 1.022.528 |
Anteil erneuerbarer Quellen am Gesamtenergieverbrauch (in %) |  | 10,33 % |  | 12,85 % |  | 10,36 % |  | 19,31 % |  | 14,82 % |  | 19,26 % |
Gesamtenergieverbrauch (MWh) (Summe der Zeilen 6 und 11) |  | 5.410.828 |  | 65.934 |  | 5.476.762 |  | 5.247.870 |  | 61.135 |  | 5.309.005 |

Die Energieerzeugung von Vonovia bezieht sich auf die Erzeugung von Elektrizität aus Photovoltaik. Vonovia hat im Berichtsjahr 20.410 MWh elektrische Energie aus Photovoltaik erzeugt.

Energieintensität pro Nettoerlös
|  | 2023 |  | 2024 |  | % 2024/2023
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | Insgesamt
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoumsatzerlös aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren (MWh/€) |  | 888 |  | 247 |  | 861 |  | 741 |  | 159 |  | 711 |  | 82,64 %

Für die Bestimmung der Energieintensität wurde der Immobiliensektor als klimaintensiver Sektor herangezogen.

Nettoumsatzerlöse zur Berechnung der Energieintensität (Mio. €) |
|  | 2023 |  | 2024 |
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Nettoumsatzerlöse aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren, die zur Berechnung der Energieintensität herangezogen werden |  | 6.096 |  | 267 |  | 6.363 |  | 7.080 |  | 384 |  | 7.464 |
Nettoumsatzerlöse (sonstige) |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Gesamtnettoumsatzerlöse (Abschluss) |  | 6.096 |  | 267 |  | 6.363 |  | 7.080 |  | 384 |  | 7.464 |

#### E1-6 – THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3 sowie THG-Gesamtemissionen

THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3
|  | Rückblickend |  | Ziele und Zieljahre 2)
|  | Basisjahr 2021 |  | 2023 |  |  | 2024 |  | % 2024/2023 |
|  |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäftsbereiche |  | aufgegebene Geschäftsbereiche |  | Insgesamt |  |  |  | fortgeführte Geschäftsbereiche |  | aufgegebene Geschäftsbereiche |  | Insgesamt |  | Insgesamt |  | 2025 |  | 2030 |  | Jährlich % des Ziels/‌ Basisjahr
Scope-1-Treibhausgasemissionen |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Scope-1- THG-Bruttoemissionen (t CO2e) |  | – |  | 508.141 |  | 9.196 |  | 517.337 |  |  |  | 539.867 |  | 8.527 |  | 548.394 |  | 106,00 % |  | – |  | – |  |
Anteil der Scope-1-THG-Emissionen aus regulierten Emissionshandelssystemen (in %) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
Scope-2-Treibhausgasemissionen |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Standortbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen (t CO2e) |  | – |  | 393.615 |  | 6.808 |  | 400.423 |  |  |  | 335.518 |  | 5.498 |  | 341.016 |  | 85,16 % |  | – |  | – |  |
Marktbezogene Scope-2- THG-Bruttoemissionen (t CO2e) |  | – |  | 323.144 |  | 6.808 |  | 329.952 |  |  |  | 296.965 |  | 5.498 |  | 302.463 |  | 91,67 % |  | – |  | – |  |
Signifikante Scope-3 -Treibhausgasemissionen |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Gesamte indirekte (Scope-3-) THG-Bruttoemissionen (t CO2e) |  | – |  | 964.906 |  | 2.815 |  | 967.721 |  |  |  | 1.054.582 |  | 2.817 |  | 1.057.399 |  | 109,27 % |  | – |  | – |  |
1 Erworbene Waren und Dienstleistungen |  | – |  | 81.021 |  | - 3) |  | 81.021 |  |  |  | 170.748 |  | - 3) |  | 170.748 |  | 210,74 % |  | – |  | – |  |
2 Investitionsgüter |  | – |  | 72.361 |  | - 3) |  | 72.361 |  |  |  | 132.075 |  | - 3) |  | 132.075 |  | 182,52 % |  | – |  | – |  |
3 Tätigkeiten im Zusammenhang mit Brennstoffen und Energie (nicht in Scope 1 oder Scope 2 enthalten) |  | – |  | 210.026 |  | 2.815 |  | 212.841 |  |  |  | 205.634 |  | 2.817 |  | 208.451 |  | 97,94 % |  | – |  | – |  |
4 Vorgelagerter Transport und Vertrieb 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
5 Abfallaufkommen in Betrieben 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
6 Geschäftsreisen 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
7 Pendelnde Arbeitnehmer 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
8 Vorgelagerte geleaste Wirtschaftsgüter 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
9 Nachgelagerter Transport 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
10 Verarbeitung verkaufter Produkte 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
11 Verwendung verkaufter Produkte |  | – |  | 13.974 |  | - 4) |  | 13.974 |  |  |  | 48.557 |  | - 4) |  | 48.557 |  | 347,48 % |  | – |  | – |  |
12 Behandlung von Produkten am Ende der Lebensdauer 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
13 Nachgelagerte geleaste Wirtschaftsgüter |  | – |  | 587.523 |  | - 4) |  | 587.523 |  |  |  | 497.568 |  | - 4) |  | 497.568 |  | 84,69 % |  | – |  | – |  |
14 Franchises 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
15 Investitionen 1) |  | – |  | – |  | – |  | – |  |  |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  |
THG-Emissionen insgesamt |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
THG-Emissionen insgesamt (standortbezogen) (t CO2e) |  | – |  | 1.866.662 |  | 18.820 |  | 1.885.482 |  |  |  | 1.929.967 |  | 16.842 |  | 1.946.809 |  | 103,25 % |  | – |  | – |  |
THG-Emissionen insgesamt (marktbezogen) (t CO2e) |  | – |  | 1.796.191 |  | 18.820 |  | 1.815.011 |  |  |  | 1.891.414 |  | 16.842 |  | 1.908.255 |  | 105,14 % |  | – |  | – |  |

1) Nicht signifikant.

2) Die kombinierten THG-Reduktionsziele für 2030 und 2045 sind im Abschnitt E1–4 zu finden.

3) Nicht berichtet aufgrund quantitativer Unwesentlichkeit.

4) Nicht anwendbar.

In die Berechnung einbezogene Treibhausgase: CO₂-Äquivalente (im Kyoto-Protokoll reglementierte Treibhausgase CO₂, CH₄, N₂O, SF₆, FKW und H-FKW).

Quellen der Emissionsfaktoren: GEMIS 5.0, Defra, Umweltbundesministerium Deutschland, Umweltbundesministerium Österreich, Covenant of Mayors for Climate and Energy und Swedenergy (schwedische gemeinnützige Organisation).

Da tatsächliche Messwerte für das jeweilige Berichtsjahr nicht zum erforderlichen Zeitpunkt zur Verfügung stehen, ermitteln wir die Emissionen auf Grundlage der gültigen Energieausweise der einzelnen Gebäude. Die Energieverbräuche der Gebäude ohne Energieausweis werden auf Basis des jeweiligen Baualters und entsprechender, auf dem restlichen Portfolio beruhender, Durchschnittswerte hochgerechnet.

Für die Berechnung der Emissionen aus Verbrennung fossiler Brennstoffe und der standortbasierten (sog. location-based) Emissionen der Kategorien Scope 1, Scope 2 und Scope 3.3 wurden die CO2e-Faktoren aus der GEMIS-Datenbank Version 5.1 angewandt. GEMIS (Globales Emissions-Modell integrierter Systeme) ist ein international anerkanntes Bilanzierungsmodell für Energie- und Stoffströme mit integrierter Datenbank. Das Bilanzierungsmodell berechnet für alle Prozesse und Szenarien sogenannte Lebenswege (life cycles), d. h., es berücksichtigt von der Primärenergie- bzw. Rohstoffgewinnung bis zur Nutzenergie bzw. Stoffbereitstellung alle wesentlichen Schritte und bezieht auch den Hilfsenergie- und Materialaufwand zur Herstellung von Energieanlagen und Transportsystemen mit ein.

Vonovia hat keine THG-Emissionen, die regulierten Emissionshandelssystemen unterliegen.

Für die Ermittlung der Scope 2-Emissionen aus Fernwärme wurden versorgerspezifische Emissionsfaktoren (marktbezogen) verwendet, wenn in qualifizierter Form vorliegend. Ansonsten wurden standortspezifische Emissionsfaktoren (standortbezogen) verwendet. Der Anteil der versorgerspezifischen Emissionsfaktoren beträgt im Geschäftsjahr 2024 62 % bezogen auf den Fernwärmebezug. Für die Ermittlung der Scope 2-Emissionen aus Stromverbräuchen (marktbezogen) wurde ein Emissionsfaktor von null verwendet, da für die entsprechenden Energiemengen Grünstrom verwendet wird. Der Grünstrom wurde 2024 zu 85 % über Herkunftsnachweise (Guarantees of Origin) und zu 15 % ein Power Purchase Agreement (PPA, Strom aus erneuerbarer Windenergie) abgedeckt.

In den angegebenen THG-Emissionen (Scope 1 und 2) sind alle vollkonsolidierten Gesellschaften enthalten. Emissionen aus Unternehmen, an denen Vonovia eine Minderheitsbeteiligung hält, sind im Einklang mit dem GHG Protocol der Kategorie Scope 3.15 „Investments“ zuzuordnen. Diese Kategorie wurde als nicht signifikant eingeordnet.

Die Scope 3-Treibhausgasemissionen wurden überwiegend auf Basis von Emissionsfaktoren aus anerkannten Datenbanken berechnet. Primärdaten von Lieferanten oder anderen Partnern in der Wertschöpfungskette wurden nicht verwendet.

Vonovia hat folgende Scope 3-Kategorien als signifikant definiert:

- Scope 3.1 Eingekaufte Güter und Dienstleistungen: THG-Emissionen aus der Herstellung und dem Einbau der Baustoffe und Materialien für Instandhaltung, energetische Modernisierung, Wohnungsmodernisierung und Heizungstausch. Die THG-Emissionen werden anhand von Emissionsfaktoren berechnet, die durch externe Experten auf Basis typischer Maßnahmen verschiedener Unternehmen der Wohnungswirtschaft erstellt wurden. Die Emissionen wurden durch Multiplikation der entsprechenden Einheiten der durchgeführten Maßnahmen (modernisierte m² Wohnfläche) mit den jeweiligen Emissionsfaktoren ermittelt.
- Scope 3.2 Kapitalgüter: THG-Emissionen aus der Herstellung der Baustoffe und Materialien, die für die in dem jeweiligen Geschäftsjahr fertiggestellten Neubauten verwendet wurden. Die THG-Emissionen werden anhand von Emissionsfaktoren basierend auf der Konstruktionsart der Gebäude ermittelt, welche im Rahmen einer umfassenden Lebenszyklusanalyse eines Musterhauses durch externe Experten erstellt wurde. Gesamtemissionen wurden ermittelt durch Multiplikation der fertiggestellten Bruttogeschossflächen mit den Emissionsfaktoren für die entsprechende Konstruktionsart.
- Scope 3.3 Brennstoff- und energiebezogene Emissionen (nicht Scope 1 und 2): THG-Emissionen aus der Vorkette der Energieträger, die nicht in Scope 1 und Scope 2 bilanziert wurden (z. B. für Förderung und Transport von Brennstoffen oder Produktion und Transport von Strom und Fernwärme) – sowohl für den Immobilienbestand im vollständigen Besitz als auch für Wohnungen, die sich im Besitz von Vonovia befinden und einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) angehören (deren Scope 1- und 2-Emissionen werden in Scope 3.13 bilanziert).
- Scope 3.11 Verwendung verkaufter Produkte: THG-Emissionen aus dem Betrieb der im betreffenden Geschäftsjahr verkauften neugebauten Wohneinheiten (Bereitstellung von Wärme und Warmwasser) über eine Lebensdauer von 50 Jahren (entsprechend der Empfehlung des Branchenverbands GdW). Über die Lebensdauer wird für die Energieträger Fernwärme und Strom ein Rückgang der THG-Intensität angenommen, der dem angenommenen Verlauf für den eigenen Bestand entspricht.
- Scope 3.13 Downstream geleaste Wirtschaftsgüter: THG-Emissionen aus der Erzeugung von Haushaltsstrom, welcher in den Wohnungen durch Mieter für elektrische Geräte verwendet wird (ausgenommen Allgemeinstrom oder Strom, der für Wärme und Warmwasser erforderlich ist). Die entsprechenden Stromverbräuche werden auf Grundlage eines auf Branchenebene entwickelten Verfahrens geschätzt, da reale Daten dem Vermieter nicht zugänglich sind. Der Nutzerstrom für Gewerbeeinheiten wurden anhand von Durchschnittswerten für die Nutzungsarten hochgerechnet. Für die Emissionsberechnung wird der nationale Emissionsfaktor für Strom verwendet (standortbezogen). Außerdem THG-Emissionen, die durch die Wärme- und Warmwasserbereitstellung in Mieteinheiten entstehen, die sich im Besitz von Vonovia befinden und einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) angehören.

Als nicht signifikant wurden folgende Scope 3-Kategorien eingestuft:

- Scope 3.4 Vorgelagerter Transport und Distribution: teilweise in Kategorien 3.1. und 3.2 enthalten, Emissionshöhe nicht wesentlich
- Scope 3.5 Abfall: Emissionshöhe nicht wesentlich
- Scope 3.6 Geschäftsreisen: Emissionshöhe nicht wesentlich
- Scope 3.7 Pendeln der Mitarbeiter: Emissionshöhe nicht wesentlich
- Scope 3.8 Angemietete oder geleaste Sachanlagen: nicht vorhanden
- Scope 3.9 Nachgelagerter Transport und Distribution: Vonovia verkauft keine Produkte, die transportiert werden
- Scope 3.10 Verarbeitung verkaufter Produkte: Vonovia verkauft keine Produkte, die weiterverarbeitet werden
- Scope 3.12 End-of-life Treatment verkaufter Produkte: Emissionshöhe nicht wesentlich
- Scope 3.14 Franchises: nicht vorhanden
- Scope 3.15 Investment: Emissionshöhe nicht wesentlich

Vonovia betreibt und finanziert aktuell keine eigenen Projekte zum Abbau oder der Speicherung von Treibhausgasen und trägt nicht dazu in der vor- oder nachgelagerten Wertschöpfungskette bei. Derzeit prüfen wir, welche geeigneten Maßnahmen zukünftig umgesetzt werden, um Netto-Null-Emissionen zu erreichen.

Vonovia wendet kein internes CO2-Bepreisungsystem an. Extern gesetzlich vorgegebene CO2-Preise werden in den internen Wirtschaftlichkeitsberechnungen berücksichtigt.

Treibhausgasintensität pro Nettoerlös
|  | 2023 |  | 2024 |  | % 2024/2023
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | Insgesamt
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) pro Nettoerlös (t CO2e/€) |  | 306 |  | 70 |  | 296 |  | 273 |  | 44 |  | 261 |  | 88,0 %
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) pro Nettoerlös (t CO2e/€) |  | 295 |  | 70 |  | 285 |  | 267 |  | 44 |  | 256 |  | 89,6 %

Nettoumsatzerlöse zur Berechnung der Treibhausgasintensität (Mio. €) |
|  | 2023 |  | 2024 |
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Nettoumsatzerlöse, die zur Berechnung der Treibhausgasintensität verwendet werden |  | 6.096 |  | 267 |  | 6.363 |  | 7.080 |  | 384 |  | 7.464 |
Nettoumsatzerlöse (sonstige) |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Gesamtnettoerlöse (im Abschluss) |  | 6.096 |  | 267 |  | 6.363 |  | 7.080 |  | 384 |  | 7.464 |

### ESRS S1 Arbeitskräfte des Unternehmens

#### ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

##### Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das Thema Arbeitskräfte des Unternehmens fünf wesentliche IROs identifiziert:

- Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern
- Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch Mangel an Mitbestimmung
- Mitarbeiterzufriedenheit durch Mitbestimmung
- Förderung von Diversität in der Belegschaft
- Finanzielle Chance durch Arbeitgeberattraktivität

Um die Geschäftsstrategie und das -modell von Vonovia in allen Geschäftsfeldern (siehe diesbezüglich ESRS 2 SBM-1 ) erfolgreich umzusetzen, bedarf es einer breit aufgestellten Belegschaft an ausgezeichnet qualifizierten Arbeitskräften.

Die tatsächlich positive Auswirkung „Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern“ betrifft den eigenen Geschäftsbereich und beinhaltet das Schaffen langfristiger Karriereperspektiven durch verschiedene Ausbildungs- und Berufslaufbahnen sowie Weiterqualifizierungsmöglichkeiten für die Arbeitskräfte von Vonovia. Gut qualifizierte Mitarbeiter sowohl im handwerklich-technischen als auch im kaufmännischen Bereich für unser Kerngeschäft der Bewirtschaftung und Vermietung sowie im Neu- und Umbau von Wohnimmobilien sind unabdingbar für unser Geschäftsmodell, insbesondere vor dem Hintergrund von Innovationen im Geschäftsbetrieb hinsichtlich der Energie- und Wärmewende und neuer regulatorischer Anforderungen. Hinzu kommen Schulungs- und Kompetenzanforderungen, die sich aus gesellschaftlichen Megatrends wie beispielsweise dem Neubau zur Linderung der Wohnungsknappheit, der Optimierung unserer Wohnbestände durch Modernisierung und dem altersgerechten Umbau sowie der notwendigen CO2-Reduktion im Immobilienbestand ergeben. Daher ergreifen wir kontinuierlich Maßnahmen, um die Weiterbildungsmöglichkeiten für unsere Mitarbeiter auszubauen und an neue Gegebenheiten anzupassen. Entsprechend hat Vonovia durch ihre Tätigkeiten einen wesentlichen Anteil an den positiven Auswirkungen. Diese Auswirkung steht in unmittelbarer Verbindung zu unserer Strategie. Wir haben daher ein umfangreiches Aus- und Weiterbildungskonzept als einen zentralen Baustein in unserer Personalstrategie verankert. Daraus resultiert zum einen ein Kompetenz- und Wissenszuwachs sowie ein Erfahrungsaustausch bei den Mitarbeitern, was ihnen mehr Aufstiegschancen ermöglicht. Zum anderen weisen Mitarbeiter eine höhere Zufriedenheit und eine längere Betriebszugehörigkeit auf. Dies zahlt insgesamt auf die Arbeitgeberattraktivität von Vonovia ein. Darüber hinaus profitieren unsere Kunden von einer verbesserten Servicequalität durch qualifiziertere Mitarbeiter. Derzeit erwarten wir einen kurzfristigen Einfluss auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette.

Die tatsächliche negative bzw. positive Auswirkung „Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch Mangel an Mitbestimmung“ sowie „Mitarbeiterzufriedenheit durch Mitbestimmung” betreffen den eigenen Geschäftsbereich. Bestehen unzureichende Repräsentationskanäle oder im eingeschränkten Maße Feedbackformate für Mitarbeiter, werden Möglichkeiten der Mitarbeiterbeteiligung begrenzt und die Einflussnahme auf die eigenen Arbeitsbedingungen oder Arbeitnehmerrechte erschwert. Dies kann eine allgemeine Unzufriedenheit bei den Mitarbeitern und eine höhere Personalfluktuation zur Folge haben und somit unser Geschäftsmodell im Kontext einer allgemeinen Knappheit an qualifizierten Arbeitskräften negativ beeinflussen. Andererseits haben zufriedene Mitarbeiter, die hinreichend Mitbestimmung im Unternehmen ausüben können, eine geringere Personalfluktuation zur Folge. Die Bindung gut qualifizierter Mitarbeiter ist somit unabdingbar für unser Geschäftsmodell. Wenn der soziale Dialog in der Belegschaft sowie die allgemeine Information und Vertretung der Belegschaft im Hinblick auf Arbeitnehmerrechte durch Betriebsräte gestärkt und regelmäßig Befragungsformate umgesetzt werden, kann die Mitarbeiterzufriedenheit erhöht und einer Mitarbeiterfluktuation entgegengewirkt werden. Vonovia hat das Risiko einer drohenden Unzufriedenheit aufgrund mangelnder Mitbestimmungsmöglichkeiten in der eigenen Belegschaft sowie die darin liegende Bedeutung von Mitbestimmung in der eigenen Belegschaft erkannt. Daher wird Mitbestimmung als Thema in der übergreifenden Personalstrategie priorisiert und es werden diesbezüglich Möglichkeiten des sozialen Dialogs in den entsprechenden Betriebsratsstrukturen sowie in verschiedenen, jeweils jährlich wiederkehrenden, Feedbackformaten fest verankert. Entsprechend ergreifen wir kontinuierlich Maßnahmen, um unseren Mitarbeitern Mitbestimmungsmöglichkeiten zu gewähren und diese weiter auszubauen.

Einerseits können sich bei einer Unterschätzung bzw. einer zu geringen Förderung von Beteiligungsformaten, Mitsprachemöglichkeiten sowie einer wertschätzenden und transparenten Feedbackkultur direkte Auswirkungen auf unsere Mitarbeiter, z. B. in Form einer geringeren Motivation und höheren Personalfluktuation, ergeben. Andererseits können sich bei einem ausreichenden Angebot diverser Beteiligungsformate und Mitsprachemöglichkeiten sowie einer wertschätzenden und transparenten Feedbackkultur direkte Auswirkungen auf unsere Mitarbeiter, z. B. in Form einer gesteigerten Motivation und Effizienz, ergeben. Entsprechend hat Vonovia durch ihre Tätigkeiten einen wesentlichen Anteil an den negativen als auch positiven Auswirkungen einer resultierenden Unzufriedenheit bzw. Zufriedenheit von unseren Mitarbeitern. Diese Auswirkung in eine jeweilige Richtung kann sich entweder aus den mangelnden oder andererseits ausreichend vorhandenen Mitbestimmungsmöglichkeiten bei Vonovia ergeben. Die negativen sowie die positiven Auswirkungen stehen in unmittelbarer Verbindung zu unserer Strategie, da sie durch die feste Verankerung unserer Betriebsratsstrukturen sowie die Fokussierung auf die Mitarbeiterbindung als wichtigen Baustein direkt in unserer Personalstrategie integriert sind. Durch diese sowie durch entsprechende Maßnahmen zur Gewährung von Mitbestimmungsmöglichkeiten und -formaten für unsere Mitarbeiter kann die Mitarbeiterzufriedenheit mit beeinflusst werden. Derzeit erwarten wir sowohl für die positive als auch die negative Auswirkung einen kurzfristigen Einfluss auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette.

Die tatsächliche positive Auswirkung „Förderung von Diversität in der Belegschaft“ betrifft den eigenen Geschäftsbereich. Wir beschäftigen Mitarbeiter unterschiedlicher Berufs- und Altersgruppen, Betriebszugehörigkeiten, sexueller Orientierung, Zugehörigkeit, Herkunft, Religion sowie mit oder ohne Behinderung. Daher verstehen wir Diversität als einen wichtigen Bestandteil unserer Unternehmenskultur und haben sie fest in unser Unternehmensleitbild integriert. Die vielseitigen Geschäftsbereiche von Vonovia in unterschiedlichen Ländern und urbanen Gebieten erfordern daher eine sowohl fachlich als auch persönlich vielseitige Belegschaft und ein umfangreiches Diversitätsmanagement. Die Förderung ebendieser ist somit unabdingbar für unser Geschäftsmodell. Entsprechend ergreifen wir kontinuierlich Maßnahmen, beispielsweise zur Sicherstellung von gleichem Lohn für gleiche Arbeit, um Vielfalt und Chancengleichheit zu fördern. Diversität bedingt daher unseren Unternehmenserfolg mit und findet seit Ende des vorherigen Geschäftsjahres sowie im aktuellen Geschäftsjahr als eigenständige Komponente in der Personalstrategie noch stärker Berücksichtigung. Durch die proaktive Förderung einer diskriminierungsfreien Unternehmenskultur, interne Zielvorgaben im Bereich Diversität und die öffentliche Kommunikation von diesbezüglichen Aktionen und Maßnahmen ergeben sich direkte Auswirkungen auf unsere Mitarbeiter, z. B. in Form eines positiven Team- und Unternehmensklimas. Daraus resultiert eine größere Zufriedenheit der Mitarbeiter sowie eine stärkere Identifikation mit der Arbeitgebermarke und eine geringere Personalfluktuation. Die Förderung von Diversität sowie die Positionierung als attraktive Arbeitgeberin werden perspektivisch mit steigendem Fachkräftemangel weiter an Bedeutung zunehmen, da sie eng mit der Fortführung unseres Bewirtschaftungsgeschäfts und der damit zusammenhängenden Servicequalität verknüpft sind. Insofern zahlen unsere Personalstrategie und die diesbezüglichen Maßnahmen unmittelbar auf die Förderung von Diversität in der Belegschaft und übergeordnet auf eine stärkere Unternehmensbindung ein. Die positive Auswirkung steht somit in unmittelbarer Verbindung zu unserer Geschäftsstrategie und die daraus abgeleiteten Maßnahmen sind wiederum explizit in unserer Personalstrategie integriert. Entsprechend hat Vonovia durch ihre Maßnahmen zur Diversitätsförderung einen wesentlichen Anteil an dieser positiven Auswirkung. Derzeit erwarten wir einen kurzfristigen Einfluss auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette.

Aus den oben beschriebenen Auswirkungen ergibt sich bei Umsetzung einer erfolgreichen Personalstrategie die wesentliche finanzielle Chance durch Arbeitgeberattraktivität . Diese spiegelt sich u. a. in geringeren Transaktionskosten durch Personalfluktuation und langfristigem Halten bestehender Mitarbeiter wider. Eine höhere Arbeitgeberattraktivität kann sich vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels wiederum positiv bei der Umsetzung der eigenen Geschäftsstrategie und der Weiterentwicklung innovativer Geschäftsmodelle auswirken.

Unsere finanzielle Chance durch Arbeitgeberattraktivität betrifft den eigenen Geschäftsbereich. Durch die langfristige Sicherung von Arbeitsplätzen sowie die Schaffung fairer Arbeitsbedingungen zeichnet sich Vonovia als eine attraktive Arbeitgeberin aus. Eine Positionierung als attraktive Arbeitgeberin bedeutet, dass es uns in der Konkurrenz mit anderen Unternehmen auf dem Arbeitsmarkt gelingt, Mitarbeiter an uns zu binden. Gleichzeitig kann sich eine differenzierte und effiziente Recruitingstrategie sowie Maßnahmen zur Stärkung der Arbeitgebermarke und Reputation positiv auf die Gewinnung von neuen qualifizierten Mitarbeitern auswirken. Dies kann den Professionalisierungsgrad und das Innovationspotenzial in der Belegschaft steigern, die Servicequalität verbessern und somit eine höhere Kundenzufriedenheit erzielen. Mit dieser finanziellen Chance gehen wiederum größere Umsatzerwartungen einher. Durch die oben genannten Maßnahmen kann Vonovia mittels einer Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit und Bindung dieser an das Unternehmen zu einer reduzierten Personalfluktuation und auf diese Weise zu einer Reduktion von Transaktionskosten beitragen. Durch die zusätzliche Gewinnung von neuen qualifizierten Fachkräften kann Vonovia zudem die eigene Innovations- und Wettbewerbsfähigkeit steigern. Folglich erwarten wir einen positiven Einfluss auf unsere Finanzlage, Ertragslage und Zahlungsströme. Indem unseren Kunden auch zukünftig erfolgreich moderne und zielgruppengerechte Serviceleistungen sowie bezahlbarer und klimafreundlicher Wohnraum angeboten werden können, trägt dies mittelfristig zu einem stabilen organischen Geschäftswachstum von Vonovia bei. Für kurzfristige positive finanzielle Effekte im Berichtsjahr bzw. im folgenden Berichtsjahr ist der Betrachtungszeitraum zu kurz, als dass sich durch die Steigerung der Arbeitgeberattraktivität wesentliche positive finanzielle Effekte auf die Finanzlage von Vonovia verzeichnen lassen.

Wesentliche Änderungen unserer Maßnahmen im Umgang mit unseren wesentlichen Auswirkungen oder unserer wesentlichen Chance gab es im Geschäftsjahr nicht und sind derzeit nicht beabsichtigt.

##### Resilienz des Geschäftsmodells

Zur Einschätzung der Widerstandsfähigkeit unseres Geschäftsmodells in Bezug auf die Fähigkeit, die wesentliche Auswirkung des Fachkräftemangels auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia mittels Steigerung unserer Arbeitgeberattraktivität zu bewältigen, überwachen wir regelmäßig, im jährlich wechselnden Turnus mittels Teil- und Vollbefragungen in der Belegschaft, die Entwicklung unserer steuerungsrelevanten Kennzahl der „Mitarbeiterzufriedenheit“ als Teil-Indikator des SPI (für mehr Details zum Modell des SPI siehe ESRS 2 GOV-3 und zu den Zielen siehe S1-5 ). Die Entwicklung der Kennzahl zeigt, dass unsere Mitarbeiterzufriedenheit sich auf einem konstanten Niveau bewegt (für Details zur Entwicklung der SPI-Indikatoren siehe S1-5 ). Im Rahmen der halbjährlich durchgeführten Analyse unserer Unternehmensrisiken durch das Risikomanagement wird mit Blick auf die eigene Belegschaft der Fachkräftemangel als ein Risiko geführt, welches derzeit in der Schadenshöhe jedoch als gering und für welches die Eintrittswahrscheinlichkeit ebenfalls als gering eingeschätzt wird. Somit können wir schlussfolgern, dass unsere derzeitigen Maßnahmen die Resilienz unseres Geschäftsmodells bezogen auf die Belegschaft stärken und dafür Sorge tragen, dass sich keine wesentlichen Risiken für unser Geschäftsmodell ergeben.

##### Zielgruppenbezug

Alle Personen in der Belegschaft von Vonovia, die von wesentlichen Auswirkungen des Unternehmens betroffen sein können, fallen unter die in gemäß dem ESRS 2 vorgenommenen Angaben und werden somit davon miterfasst. Dies schließt sowohl die fortgeführten Geschäftsbereiche als auch den nicht fortgeführten Geschäftsbereich Pflege ein.

Die Arbeitskräfte von Vonovia können in zwei Kategorien eingeteilt werden: Arbeitskräfte im handwerklich-technischen und Arbeitskräfte im kaufmännisch-administrativen Bereich . Bei der Betrachtung der durch die als wesentlich identifizierten Auswirkungen betroffenen Belegschaft werden ausschließlich bei Vonovia angestellte Beschäftigte herangezogen. Selbstständige, nicht angestellte sowie von Drittunternehmen zur Verfügung gestellte Arbeitnehmer können im Kerngeschäft von Vonovia in Deutschland sowohl im kaufmännisch-administrativen als auch im handwerklich-technischen Bereich eingebunden sein. Jedoch sind unsere aus den Auswirkungen resultierenden strategischen Konzepte und Maßnahmen in erster Linie auf unsere internen, bei Vonovia direkt angestellten Mitarbeiter anwendbar. Diese lassen sich aufgrund ihres festen Arbeitsvertrags mit Vonovia rechtlich bindend unseren geltenden Beschäftigungsvereinbarungen und -bedingungen unterordnen und haben Zugang zu unserer betrieblichen Nutzerinfrastruktur.

Die beschriebenen Auswirkungen resultieren einerseits aus dem allgemeinen Fachkräftemangel, andererseits aus der potenziell nicht ausreichenden Gleichbehandlung und betreffen die beiden Beschäftigtengruppen wie folgt: Zentrale Aufgaben in unserer Wertschöpfungskette – von Hausmeistertätigkeiten über die Grünflächenpflege bis zur Durchführung von Modernisierungsleistungen – werden größtenteils mit eigenen Arbeitskräften aus dem technischen und handwerklichen Bereich ausgeführt. Industrieübergreifend zeichnet sich der Trend ab, dass immer weniger junge Menschen eine Ausbildung oder einen Beruf im handwerklichen Bereich wählen. Dieser Trend wirkt sich u. a. auch auf jene Gewerke in Form des Fachkräfteschwunds aus, die im Bau- und Modernisierungssektor tätig sind. Trotz einer gezielten Insourcing-Strategie, die die Verfügbarkeit von handwerklich-technischen Arbeitskräften an den Baustellen sicherstellen soll, zeigt der Fachkräftemangel deutliche Auswirkungen auf das Recruiting von Nachwuchskräften in handwerklichen Berufszweigen bei Vonovia. Laut Microzensus werden bis 2036 ca. 30 % der noch 2021 erwerbsfähigen Bevölkerung das Renteneintrittsalter überschritten haben. Aufgrund dessen können wir Qualitätseinschränkungen unserer Leistungen sowie steigende Arbeitsbelastungen und daraus resultierende Unzufriedenheit und Abwanderung von Mitarbeitern nur abwenden, indem es uns gelingt, uns als attraktive Arbeitgeberin zu positionieren. Dies erreichen wir, indem wir motivierte Potenzialträger systematisch ansprechen und sie durch gezielte Maßnahmen für eine Tätigkeit bei Vonovia begeistern. Dabei werden interne Potenzialträger im jährlichen Bewertungsprozess durch die Führungskraft identifiziert (Jahresgespräch inklusive Leistungs- und Potenzialeinschätzung). Nach Validierung der Einschätzungen in den Personalklausuren werden anschließend ausgewählte Mitarbeiter beispielsweise zu Programmen wie dem Female-Leadership-Programm eingeladen.

Unsere kaufmännisch-administrativen Mitarbeiter sind insbesondere in der Verwaltung, im Kundenservice und im Portfoliomanagement in unseren regionalen Geschäftsbereichen tätig. Da ein wichtiger Fokus auf einem schnellen und zuverlässigen Kundenservice liegt, betreiben wir eigene Kundenservicecenter in Essen, Dresden und Berlin, wo von über 1.000 Mitarbeitern täglich und in mehreren Sprachen die Anliegen unserer Kunden bearbeitet werden. Diese Tätigkeitsbereiche sind ebenfalls vom demografischen Wandel betroffen, sodass auch in diesen in Zukunft mit einem Mangel an qualifizierten Fachkräften zu rechnen ist.

Die identifizierte wesentliche negative Auswirkung „Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch Mangel an Mitbestimmung“ kann sowohl systemisch als auch unternehmensspezifisch bedingt sein.

- Systemisch: Ein systemisch bedingter Mangel an Mitbestimmung und eine daraus resultierende Unzufriedenheit kann dadurch bedingt sein, dass gesetzliche Vorgaben zur Interessenvertretung bzw. zur Durchsetzung von Arbeitnehmerrechten begrenzt sind und daher keine zufriedenstellende Mitgestaltung der Arbeitsbedingungen für die eigenen Mitarbeiter im Unternehmen herbeigeführt wird.
- Individuell: Unterschätzung der Mitarbeiterperspektive seitens der direkt vorgelagerten Führungsebene oder der Führung des Gesamtkonzerns sowie Depriorisierung von Belangen von eigenen Arbeitskräften in der Geschäftstätigkeit des Gesamtkonzerns (darunter z. B. mögliche Nichtbeachtung der Vereinigungs- und Koalitionsfreiheit sowie potenziell mangelhafte Feedbackkultur bezüglich der Arbeitsbedingungen im Gesamtkonzern oder einer Teilgesellschaft).

Die positive Auswirkung der Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern resultiert aus der Schaffung neuer Arbeitsplätze, Berufszweige und Ausbildungslaufbahnen durch Innovationen im Geschäftsbetrieb (Energie- und Wärmewende) sowie aus strategischen Kooperationen und Partnerschaften zur Anwerbung neuer Talente und Auszubildender. Diese Tätigkeiten betreffen insbesondere den handwerklich-technischen Bereich, beispielsweise die Installation von Photovoltaik-Anlagen, der Ausbau des Energiegeschäfts sowie die Energie- und Gebäudetechnik, aber auch die kaufmännischen Arbeitskräfte. In Bezug auf die kaufmännischen Arbeitskräfte müssen beispielsweise neue Positionen in den Bereichen Nachhaltigkeit und Berichterstattung, Disposition von Wohnungsmodernisierungen sowie Kreislauf- und Abfallwirtschaft geschaffen und Mitarbeiter entsprechend angeworben oder weiterentwickelt werden. Zugleich sehen wir uns in der Verantwortung, unseren Nachwuchs in den verschiedensten Berufszweigen bestmöglich auf das bevorstehende Erwerbsleben vorzubereiten und gleichzeitig für den Verbleib im Unternehmen zu begeistern.

Die Diversität unserer Arbeitskräfte wird durch die überregionale Verwaltung, Bewirtschaftung sowie den Neu- und Umbau von Immobilien in verschiedenen Regionen Deutschlands, Österreichs und Schwedens begünstigt. Die Gesamtheit der verschiedenen Berufszweige bei Vonovia und der dazugehörigen Arbeitskräfte repräsentiert eine große Bandbreite an unterschiedlichsten sozialen, ökonomischen, kulturellen und ethnischen Hintergründen sowie religiösen, geschlechtlichen und politischen Identitäten, die Vonovia durch eine offene und tolerante Unternehmenskultur weiter fördert. Um diese gemeinsame Kultur der Vielfalt weiter auszubauen, berücksichtigen wir Diversitätskriterien auch bei der Rekrutierung neuer Mitarbeiter. Gleichzeitig kommunizieren wir unsere Maßnahmen zur Unterstützung von Diversität öffentlich. Diese Auswirkung betrifft die gesamten Arbeitskräfte von Vonovia, wobei das handwerklich-technische Segment überwiegend männliche Mitarbeiter umfasst. Die Erlangung einer ausgewogeneren Geschlechterverteilung – insbesondere, aber nicht ausschließlich in den technischen Berufszweigen – ist daher als eine Teilkomponente in der Personalstrategie von Vonovia verankert.

Als weitere positive Auswirkung hat Vonovia die Mitarbeiterzufriedenheit durch Mitbestimmung ermittelt. Generell ergeben sich für Vonovia aus den wachsenden gesellschaftlichen und kapitalmarktseitigen Anforderungen an Unternehmen bezüglich Mitarbeiterbeteiligung komplexere Anforderungen bzw. Bedarfe der Arbeitskräfte. Der Bedarf umfangreicherer Mitbestimmungsmöglichkeiten ergibt sich außerdem aufgrund wachsender Wettbewerbsanforderungen bei der Rekrutierung von Fachkräften (Arbeitnehmermarkt). Um diese Anforderungen zu erfüllen und auf unsere Personalstrategie des Haltens und Bindens von Mitarbeitern einzuzahlen, welche nur durch eine hohe Zufriedenheit der Mitarbeiter Erfolg bringen kann, bietet Vonovia diverse Beteiligungsformate und Mitsprachemöglichkeiten an und fördert eine wertschätzende und transparente Feedbackkultur.

Die verschiedenen Aktivitäten in den Geschäftsbereichen von Vonovia – etwa die Modernisierungs-, Entwicklungs- und Bautätigkeiten, die technische Erneuerung der Energie- und Wärmeversorgung, aber auch das Segment Pflege – unterliegen der branchenübergreifenden Herausforderung des Fachkräftemangels. Gleichzeitig können vorgelagert steigende Kosten für Materialien und Rohstoffe, die im Bau- und Modernisierungsgewerbe dringend erforderlich sind, gestörte Lieferketten, eine eingetrübte Förderkulisse oder langwierige Genehmigungs- und Projektverfahren für Bauvorhaben Faktoren darstellen, die sich hemmend bzw. negativ auf die Arbeitsbedingungen wie z. B. die Vergütung, das Angebot von Sozialleistungen, die Beschäftigungssicherheit sowie das allgemeine Arbeitsklima von Mitarbeitern auswirken können. Die Sicherstellung der bestehenden Beschäftigungsverhältnisse mit einer in der Branche konkurrenzfähigen, angemessenen Entlohnung der Arbeitskräfte und die Schaffung eines positiven Arbeitsklimas, u. a. durch eine offene Feedbackkultur und die Gewährung von Mitbestimmungsmöglichkeiten, können dabei eine wesentliche finanzielle Chance für das Unternehmen mit sich bringen: Effektive Maßnahmen zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität (u. a. durch Weiterbildungs- und Qualifizierungsformate, Maßnahmen zur Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben sowie eine transparente Vergütungspolitik und zeitgemäße Sozialleistungen für Mitarbeiter) haben das Potenzial, bestehende Mitarbeiter langfristig an das Unternehmen zu binden und den Erfolg unserer Recruitingstrategie hinsichtlich potenzieller Mitarbeiter weiter zu steigern und gleichzeitig das Innovationspotenzial im Unternehmen nachhaltig zu fördern. Dies zahlt auf die Entwicklung einer zukunftsgerichteten, robusten Personalstrategie ein, mit der für die oben genannten Risiken ein nachhaltiger Umgang entwickelt werden kann.

Im Rahmen der Übergangspläne zur Verringerung der negativen Auswirkungen auf die Umwelt und zur Verwirklichung umweltfreundlicher und treibhausgasneutraler Tätigkeiten ergibt sich die Chance neuer Berufs- bzw. Ausbildungs-, Tätigkeits- und Weiterbildungsfelder für die Arbeitskräfte von Vonovia. Unsere Maßnahmen zur Erreichung eines treibhausgasneutralen Gebäudebestands bis zum Jahr 2045 beinhalten u. a. die Sanierung der Gebäudestrukturen/ -hüllen sowie die Installation von Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen, welche im handwerklich-technischen Bereich die Notwendigkeit entsprechender Fachkenntnisse zur Installation und Wartung mit sich bringen. Auch in den kaufmännischen Segmenten sind z. B. Fachkenntnisse in den Bereichen Nachhaltigkeitsstrategie, Innovationsmanagement, Digitalisierung, Arbeitssicherheit sowie im Personalwesen notwendig, die ebenfalls entsprechende Veränderungen bestehender Berufsbilder und die Schaffung neuer Funktionen bedingen.

Die Übergangspläne könnten jedoch durch die Arbeit mit oder an neuen Technologien Auswirkungen hinsichtlich eines erhöhten Gefährdungspotenzials für die entsprechenden Mitarbeiter mit sich bringen. Ambitionierte Übergangspläne in Kombination mit einem Mangel an Fachkräften in den betroffenen Bereichen können außerdem eine zu hohe Arbeitsbelastung der Mitarbeiter in diesen Bereichen zur Folge haben.

In einer neuen Fassung unserer Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte , die im Frühjahr 2024 vom zuständigen Bereich Compliance freigegeben wurde und in Kraft getreten ist, unterstreichen wir ausdrücklich die Relevanz weltweiter Menschenrechtsstandards. Die Erklärung gilt auch für unsere Tochterunternehmen. Zwangs- und Kinderarbeit werden von uns und allen unseren Partnern unter keinen Umständen geduldet. Auch achten wir die gesetzlichen Rahmenwerke in Deutschland, Österreich und Schweden und integrieren etwaige Änderungen in unsere Prozesse. Nicht zuletzt stellt unser Code of Conduct eine klare Leitlinie für unsere Arbeit dar.

Wir streben volle Transparenz in Bezug auf die Einhaltung der Menschenrechte und aller relevanten Standards in unserer gesamten Lieferkette an. Auch unsere Stakeholder erwarten diese Transparenz zunehmend – von der Rohstoffgewinnung bis zum Vertrieb. Daher verpflichten wir externe Partner und Dienstleister dazu, die folgenden Anforderungen zu berücksichtigen:

- Geschäftspartnerkodex ,
- Allgemeine Einkaufsbedingungen,
- Allgemeine Vertragsbedingungen der Vonovia SE für Bauleistungen,
- Allgemeine Vertragsbedingungen für Planungsleistungen sowie
- Einzelvertragliche Vereinbarungen im Rahmen eines strukturierten Lieferantenmanagements.

Es ist im Kontext der oben genannten gesetzlichen Rahmenbedingungen und Vorkehrungen weder an einem unserer Geschäftsstandorte in Deutschland, Österreich und Schweden noch in einem Tätigkeitsbereich unserer Wertschöpfungskette ein Fall von Zwangsarbeit oder Kinderarbeit bekannt geworden. Wir gehen in Anbetracht der getroffenen Präventionsmaßnahmen nicht von einem erhöhten Risiko für Zwangsarbeit und Kinderarbeit aus.

Als wesentliche negative Auswirkung hat Vonovia die Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch den Mangel an Mitbestimmung identifiziert. Als besonders gefährdete Personengruppe innerhalb des Unternehmens wurden die Arbeitskräfte des Segments Pflege identifiziert, weil diese Mitarbeiter nicht von der jährlichen Umfrage zur Mitarbeiterzufriedenheit erfasst werden.

Vonovia hat lediglich eine wesentliche Chance (und kein wesentliches Risiko) identifiziert: die finanzielle Chance zur Positionierung als attraktive Arbeitgeberin. Diese betrifft keine bestimmte Personengruppe innerhalb der Arbeitskräfte von Vonovia, sondern stellt eine finanzielle Chance für das Unternehmen im Zusammenhang mit den gesamten Arbeitskräften darf. Die Folge des Fachkräftemangels, die sich unmittelbar aus einer fehlenden Arbeitgeberattraktivität ergeben kann, hängt ebenfalls nicht von einer bestimmten Personengruppe ab, sondern betrifft aufgrund der systematischen Verbreitung über alle Branchen und Berufsfelder hinweg die gesamten Arbeitskräfte von Vonovia.

#### S1-1 – Konzepte im Zusammenhang mit den Arbeitskräften des Unternehmens

##### Arbeitsbedingungen (Fachkräftemangel)

Im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse hat Vonovia bezüglich der Themen „Fachkräftemangel“ und „Gleichbehandlung“ wesentliche Auswirkungen und eine finanzielle Chance identifiziert. Beide Sub-Themen sind in unsere langfristig ausgelegte Personalstrategie eingebettet und werden von dieser adressiert. Diese flankiert die neue Geschäftsstrategie von Vonovia, die darauf abzielt, moderne, kundenorientierte Produkte und Dienstleistungen anzubieten. Dies wird realisiert durch ein zukunftsfähiges HR-Management, welches im Unternehmen implementiert werden soll.

Vonovia sieht eine wesentliche finanzielle Chance im Erreichen einer hohen Attraktivität als Arbeitgeberin , um dem vorherrschenden Fachkräftemangel zu begegnen . Diese Chance hängt unmittelbar mit den wesentlichen Auswirkungen „Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern“ und „Mitarbeiter(un-)zufriedenheit durch (fehlende) Mitbestimmung“ zusammen. Eine diesbezügliche Unzufriedenheit kann aufgrund unzureichender Repräsentationskanäle/-möglichkeiten wie z. B. Betriebsrats- und Arbeitnehmervertreterstrukturen für Mitarbeiter sowie aufgrund von eingeschränkten Feedback- und Mitgestaltungsmöglichkeiten (Anhörung und Mitbestimmung) entstehen. Hieraus können Risiken im Bereich Arbeitsbedingungen, wie z. B. nicht angemessene Entlohnung bzw. Vergütungsbedingungen, Überbelastung der Mitarbeiter aufgrund von unflexiblen Arbeitszeitregelungen oder bedingter Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben, resultieren. Diese Auswirkungen können schlussendlich eine verminderte Attraktivität als Arbeitgeberin zur Folge haben, die wiederum zur erhöhten Mitarbeiterfluktuation bzw. erschwerter Neugewinnung von Mitarbeitern und somit zu einer weiteren Verstärkung der negativen Auswirkungen des Fachkräftemangels führen können.

Unsere Personalstrategie greift diese identifizierten Auswirkungen sowie die Chance durch ihre verschiedenen Teil-Komponenten entsprechend auf. Sie wurde auf Vorstandsebene verabschiedet und wird zentral seitens des Bereichs HR konzernweit implementiert, überwacht und gesteuert. Dies inkludiert alle fortgeführten Geschäftsbereiche, inklusive Pflege, sowie die Geschäftsbereiche in Österreich und Schweden. Übergeordnete Ziele dieser Strategie sind die langfristige Sicherung des Geschäftserfolgs sowie damit zusammenhängender Arbeitsplätze und damit einhergehend eine langfristige Gewinnung sowie Bindung von qualifizierten Arbeitskräften an Vonovia. Die Verankerung dieses übergreifenden strategischen Konzepts für den Bereich HR in unsere Unternehmenssteuerung erfolgt über den SPI , in den die zwei Teil-Indikatoren der Mitarbeiterzufriedenheit sowie des Anteils von Frauen in Führungspositionen, auf erster und zweiter Ebene unterhalb des Vorstands , einfließen. Bezüglich einer detaillierten Erläuterung des SPI sowie die Zielverfolgung wird auf ESRS 2 GOV-3 sowie S1-4 und S1-5 verwiesen. Um diese Ziele zu erreichen, begegnen wir dem Fachkräftemangel und dem demografischen Wandel mittels Recruiting , gezielter Personalbedarfsplanung sowie Insourcing von Fachkräften im handwerklich-technischen Bereich. Teil unseres Konzepts ist außerdem das Entwickeln und Halten qualifizierter Fachkräfte und Mitarbeiter (Talent Management) . Gleichzeitig arbeiten wir an der Organisationsentwicklung und der Verankerung einer innovativen, offenen und dynamischen Unternehmenskultur. Vorgesehen sind kurz-, mittel- und langfristige Umsetzungs- und Managementphasen, die durch einen übergreifenden internen Strategieprozess flankiert in einen Steuerungskreis auf Vorstands- und Aufsichtsratsebene eingebettet sind und von diesem sowie vom Bereich HR hinsichtlich seines Fortschritts überwacht werden. So soll die neue Geschäftsstrategie von Vonovia durch entsprechende strategische HR-Bausteine durch drei parallel laufende „Horizonte“ flankiert werden: Zunächst werden unmittelbare Bedarfe, wie z. B. Vergütungs- und Recruitingthemen, sowie das Thema Gleichstellung und Chancengleichheit priorisiert und bearbeitet (1. Horizont). Weiterhin soll mittelfristig schrittweise die Stärkung der Arbeitgebermarke bzw. das Employer Branding auf die Personalbedarfsplanung angepasst, das Talent- und Performance-Management ausgerollt sowie bestehende Mitarbeiter in diesem Kontext noch gezielter auf ihren individuellen Karrierepfaden weiterqualifiziert, begleitet und entwickelt werden (2. Horizont). Außerdem sollen durch strategisches Recruiting weitere qualifizierte Fachkräfte für neue Rollen im Kerngeschäft, wie z. B. in den Geschäftsbereichen Einkauf, Vertrieb, Modernisierung und Development, gewonnen werden, um die Wachstumsstrategie von Vonovia HR-seitig zu unterstützen (3. Horizont). Langfristig stehen die Weiterentwicklung und festere Verankerung führungs- und unternehmenskulturfördernder Aspekte, insbesondere der Förderung von Geschlechter- und Chancengleichheit im Unternehmen, sowie die Verbindung dieser mit Leadership-Konzepten im Fokus unserer HR-Strategie.

Die HR-Strategie wird im Rahmen des Steuerungskreises sowie in den entsprechenden Umsetzungsphasen auf Managementebene vorgestellt und zur Verfügung gestellt. Die zuständigen Führungskräfte sind mit der Umsetzung der aus den genannten strategischen Bausteinen abgeleiteten Maßnahmen in ihren Geschäftsbereichen beauftragt. Zusätzlich werden betroffene Mitarbeiter vor der Implementierung im Rahmen von regelmäßig stattfindenden Betriebsratsversammlungen sowie in den zur Verfügung stehenden Informationskanälen, wie z. B. Intranet und Vorstands-E-Mails, über relevante strategische Entwicklungen, Veränderungen und Neuerungen im Rahmen ihrer Arbeitsverhältnisse informiert.

##### Gleichbehandlung und Chancengleichheit für alle

Als Grundlage für die wesentliche positive Auswirkung und die damit verknüpfte Strategie zur Förderung von Diversität der Arbeitskräfte des Unternehmens verwendet Vonovia den Code of Conduct als zentrale Richtlinie für ein werte- und regelkonformes Verhalten im Vonovia Konzern. Der Code of Conduct regelt Aspekte wie Verhalten, Korruptionsprävention, Interessenkonflikte, Informations- und Datenschutz, Diskriminierung, Umweltschutz und Schutz des Unternehmenseigentums. Er gilt für alle Arbeitskräfte von Vonovia in Deutschland und wurde auch in Österreich und Schweden, modifiziert um landes- und organisationsspezifische Unterschiede, übernommen. Die korrekte Umsetzung der Konzernrichtlinie wird risikobasiert von der Internen Revision überprüft. Darüber hinaus werden entsprechende Hinweise bezüglich der Nichtentsprechung (etwa in mutmaßlichen Fällen von Diskriminierung oder Gewalt am Arbeitsplatz) über die entsprechenden Hinweisgeberkanäle (siehe S1-3 ) gemeldet und bei Bestätigung des Sachverhalts basierend auf formalisierten Prozessen geahndet. Der Inhalt und dessen bestimmte Teildimensionen – insbesondere im Bereich der Vorbeugung von diskriminierendem oder gewaltvollem Verhalten am Arbeitsplatz – wird im Rahmen einer verpflichtenden Schulung für alle Mitarbeiter, Führungskräfte und Vorstandsmitglieder zugänglich gemacht. Unsere etablierten Beschwerde- und Meldemechanismen sorgen für eine konsequente Verfolgung und Ahndung von Verstößen gegen den Code of Conduct und tragen somit zur Eindämmung und Bekämpfung von auftretenden Fällen im Bereich der Diskriminierung bei. Die operative Verantwortung für die Umsetzung, Überwachung und Weiterentwicklung dieses Konzepts teilen sich die Fachbereiche Personal, Recht, Compliance, Unternehmenskommunikation sowie Revision. Die übergeordnete Verantwortung liegt beim Vorstand.

Der europäische Rechtsrahmen, in dem sich Vonovia mit ihrem Geschäftsmodell bewegt, ist auf den Märkten in Deutschland, Österreich und Schweden streng reguliert und kontrolliert. Dies gilt insbesondere für die grundgesetzlich verankerten Menschenrechte , die für Vonovia auch unabhängig vom Rechtsrahmen einen hohen Stellenwert haben. Sie einzuhalten und zu fördern, spiegelt sich in unserem Selbstverständnis und unserem Leitbild wider. Unsere Leitlinien passen wir den sich verändernden Rahmenbedingungen anlassbezogen und nach Bedarf weiter an. Durch das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz und die angekündigte europäische Regulierung steigen die Gestaltung von Lieferketten und die damit verbundenen Sorgfaltspflichten in ihrer Bedeutung für das Unternehmen.

In unserer konzernweit gültigen Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte kommunizieren wir unsere klare Haltung für eine pluralistisch-demokratische Gesellschaft und null Toleranz gegenüber Menschenrechtsverletzungen sowie unser Bekenntnis, die Menschenrechte in allen Aspekten unserer Geschäftstätigkeit zu respektieren. Wir verpflichten uns zur Einhaltung der Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (IAO), der UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und zu den Prinzipien des UN Global Compact, dem wir im Jahr 2020 beigetreten sind. Auch unser Code of Conduct trägt unserer Haltung in Bezug auf die Achtung der Menschenrechte Rechnung.

Das Geschäftsmodell von Vonovia sieht den Bau sowie die Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum vor. Dabei ist unter Menschenrechtsgesichtspunkten insbesondere die Einhaltung von Arbeits- und Sozialstandards auf den Baustellen relevant. Ein Teil der Tätigkeiten im handwerklich-baulichen Bereich in Deutschland wird über den eigenen Technischen Service – und somit von unseren Arbeitskräften – durchgeführt. Auf diese Weise verringert sich einerseits die Abhängigkeit vom Angebot externer Baufirmen und andererseits – durch die etablierten Maßnahmen im eigenen Geschäftsbereich – auch das Risiko der Nichteinhaltung arbeits- und sozialrechtlicher Standards.

Ein Due-Diligence-Prozess zur Vermeidung negativer Auswirkungen des unternehmerischen Handelns auf Menschen und Umwelt bildet den Kern der Einhaltung der Mindestschutzvorschriften. In Orientierung am Leitfaden der OECD hat Vonovia alle empfohlenen Schritte zur Due Diligence umgesetzt. Im Berichtsjahr haben wir eine menschenrechtliche und umweltbezogene Risikoanalyse für unseren eigenen Geschäftsbereich sowie die Lieferkette durchgeführt.

Um identifizierte Risiken zu Themen wie faire Arbeitsbedingungen (angemessener Lohn und soziale Absicherung), Freiheit zur Vereinigung oder Anti-Diskriminierung und Gleichbehandlung zu adressieren, entwickeln wir Maßnahmen, die wir regelmäßig auf Angemessenheit und Wirksamkeit prüfen. Im Rahmen des 2023 in Kraft getretenen Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes (LKSG) haben wir im Vorjahr einen Auftaktworkshop für Mitarbeiter des Bereichs Einkauf durchgeführt. Darüber hinaus haben wir 2023 ein E-Learning eingeführt, um unsere Mitarbeiter für unsere menschenrechtliche Sorgfaltspflicht zu sensibilisieren. Dieses war auch im Berichtsjahr für alle unsere Mitarbeiter mit Zugang zur Vonovia Akademie frei zugänglich. Um Transparenz über Aktivitäten in der Lieferkette und den Austausch mit unseren Geschäftspartnern weiter zu stärken, haben wir 2023 eine umfassende Lieferantenbefragung initiiert, die im Berichtsjahr erneut angestoßen und aus der entsprechende Folgemaßnahmen abgeleitet wurden. U. a. über das Postfach humanrights@vonovia.de beantworten wir menschenrechtsbezogene Fragen unserer Geschäftspartner.

Vonovia hat unterschiedliche Verfahren eingerichtet, um Hinweise auf mögliche Missstände (wie z. B. Menschenrechtsverletzungen) von intern sowie extern, auch anonym, zu ermöglichen. Hinweise auf Verstöße gegen die Einhaltung der Menschenrechte im eigenen Geschäftsbereich oder in der Lieferkette, die uns über die verschiedenen Meldekanäle (siehe hierzu S1- 3 ) erreichen, prüfen wir gründlich.

Aufgrund der Geschäftstätigkeit von Vonovia an geografischen Standorten (Deutschland, Österreich und Schweden), in denen Kinderarbeit, Menschenhandel sowie Zwangsarbeit gesetzlich verboten sind und unter Strafe stehen, werden diese Themen im Rahmen einer Due Diligence-Analyse als geringe Risiken für das Unternehmen eingeschätzt. Folglich stehen diese Themen nicht im Hauptfokus der Personalstrategie von Vonovia. Vonovia hält die gesetzlichen Vorschriften in den jeweiligen Geschäftsgebieten strikt ein und schließt diese Formen der Menschenrechtsverletzung durch entsprechende Konzernrichtlinien ausdrücklich aus. Aufgrund dessen wird keine Gefahr von Menschenhandel, Zwangs- und Kinderarbeit bei Vonovia und in der Wertschöpfungskette gesehen. Dennoch führen wir regelmäßig und falls nötig anlassbezogen Risikoanalysen für unseren eigenen Geschäftsbereich und für unsere Lieferkette durch. Unser Vorgehen im Rahmen der Risikoanalysen und die Risikofelder beschreiben wir in unserer Grundsatzerklärung, die wir regelmäßig aktualisieren.

Durch ein professionelles Gesundheits- und Arbeitssicherheitsmanagement stellt das Unternehmen die Minimierung von Gefährdungspotenzialen sicher und fördert eine Arbeitsatmosphäre, die alle Mitarbeiter vor gesundheitlichen Gefahren am Arbeitsplatz effektiv schützen soll. Über unser betriebliches Gesundheitsmanagement machen wir Angebote zur Gesundheitsvorsorge und gestalten Arbeitsprozesse und -strukturen so, dass sie der Gesundheit zuträglich sind.

In unserer Konzernrichtlinie für Arbeitsschutz haben wir den konzernweit gültigen Arbeitsschutzstandard entsprechend definiert. Dabei verpflichtet sich das Unternehmen, Gesundheitsgefährdungen am Arbeitsplatz zu beurteilen und notwendige Schutzmaßnahmen, die sich daraus ergeben, umzusetzen. Die Richtlinie dient somit dem Schutz der Mitarbeiter vor möglichen Risiken und Gefahren bei der Ausübung ihrer jeweiligen, individuellen, täglichen Arbeit sowie der Prävention, um Gefährdungspotenziale möglichst schon im Vorfeld auszuschließen. Sie legt die Verantwortlichkeiten und Pflichten hierfür bei Vonovia fest. Die sich ergebenden Handlungsanweisungen unterstützen die Führungskräfte bei der Umsetzung ihrer Verantwortung im Arbeitsschutz. Der Vorstand wird gemäß unseren Konzernrichtlinien einmal jährlich über alle Maßnahmen im Arbeits- und Gesundheitsschutz sowie über die Unfallzahlen des Vorjahres informiert.

Die Personalstrategie von Vonovia, die explizit die Verhinderung von Diskriminierung einschließt, erfasst folgende Gründe für Diskriminierung: ethnische Herkunft, Hautfarbe, Geschlecht, sexuelle Orientierung, Geschlechtsidentität, Behinderung, Alter, Religion, politische Meinung, nationale Abstammung oder soziale Herkunft sowie andere Formen der Diskriminierung, die unter die EU-Rechtsvorschriften und nationales Recht fallen.

Im deutschen Grundgesetz, Art. 3, Abs. 3, und im Bundesteilhabegesetz ist ein allgemeines Benachteiligungsverbot für Menschen mit Behinderung verankert, was durch die Zielsetzung zur Ermöglichung von Teilhabe und Selbstbestimmung von Menschen mit Behinderung auch in arbeitsmarktrelevanten Bereichen konkretisiert wird.

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) gestaltet kraft des arbeitsrechtlichen Benachteiligungsverbots den Zugang zu ausgeschriebenen Arbeitsplätzen und somit auch das Management von Recruiting- und Einstellungsverfahren, der Arbeitsbedingungen sowie den Bereich der beruflichen Weiterentwicklung bei Vonovia mit. In Österreich gilt im vergleichbaren Rahmen das Behinderteneinstellungsgesetz (BEinstG), das u. a. einen besonderen Kündigungsschutz für Menschen mit Behinderung vorsieht, sowie in Schweden das Antidiskriminierungsgesetz („Diskrimineringslag“), welches ebenfalls ein Diskriminierungsverbot im Bereich Personal der Tochtergesellschaften vorsieht. Für Vonovia als privatwirtschaftliches Unternehmen gilt neben einem strikten Diskriminierungsverbot insbesondere die Pflicht zur Umsetzung angemessener Strategien zur verstärkten Förderung der Beschäftigung von Menschen mit Behinderung in den eigenen Betrieben, welche in einer entsprechenden Konzernbetriebsvereinbarung („Inklusionsvereinbarung“) zwischen Konzernbetriebsrat und Konzern im Hinblick auf verschiedene Geltungsbereiche (z. B. Eingliederung und Beschäftigung von Menschen mit Behinderung, Schulung der Führungskräfte, Arbeitsplatzgestaltung und berufliche Förderung) verbindlich ausgelegt werden. Für die verschiedenen Konzerngesellschaften (z. B. Holding, Kundenservice, Engineering etc.) stehen zudem betreffenden Mitarbeitern entsprechende Schwerbehindertenvertretungen bei formellen oder arbeitsrelevanten Fragen zur Verfügung. Im Falle von auftretenden Fällen von Diskriminierung stehen Menschen mit Behinderung unsere Meldekanäle (z. B. AGG-Postfach, Hotline, Ombudsperson) zur Verfügung, die die Verdachtsfälle aufnehmen, verfolgen und bei Bestätigung eines Diskriminierungs- oder Belästigungssachverhalts entsprechend ahnden (siehe auch G1-3 ).

#### S1-2 – Verfahren zur Einbeziehung der Arbeitskräfte des Unternehmens und von Arbeitnehmervertretern in Bezug auf Auswirkungen

Mit der jährlichen Erhebung zur Mitarbeiterzufriedenheit mittels eines Online-Fragebogens räumen wir unseren Arbeitskräften Dialogmöglichkeiten sowie einen offenen, anonymen Resonanzraum für Feedback – u. a. in Form von anschließenden Teamworkshops – rund um die Arbeitsbedingungen, Zusammenarbeit und Unternehmenskultur ein. Dies dient insbesondere dem Management unserer wesentlichen negativen Auswirkungen „Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch Mangel an Mitbestimmung“ und zahlt gleichzeitig auf die positive Auswirkung „Mitarbeiterzufriedenheit durch Mitbestimmung“ sowie unsere wesentliche finanzielle Chance durch Arbeitgeberattraktivität ein, indem sie das Einbringen von Sichtweisen auf Mitarbeiterebene und somit eine aktivere Mitgestaltung der Arbeitsbedingungen ermöglicht. Der zugrunde liegende Fragenkatalog wird mit Unterstützung eines externen Dienstleisters entwickelt und regelmäßig angepasst. Unser Ziel ist es, die Beteiligungsrate für die Zwischenbefragung (zuletzt in dieser Form im Geschäftsjahr 2022 durchgeführt) von mindestens 70 % zu erreichen. Im aktuellen Geschäftsjahr wurde abwechselnd mit dem Vollbefragungsformat im Zweijahresturnus wieder der „Puls Check“ als eine Teilbefragung durchgeführt. Die Beteiligung lag dieses Jahr bei 77 %. Mittels dieser Formate wollen wir allen Mitarbeitern vermitteln, dass ihnen Dialogmöglichkeiten mit ihrem Arbeitgeber offenstehen. Anschließend an die letzte Vollbefragung im Jahr 2023 wurden in bereichsspezifischen Workshops unter Einbindung der ersten und zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands die unmittelbaren Ergebnisse der Umfrage ausgewertet. Daran schloss sich eine intensive Bearbeitung und Ableitung zielgerichteter Folgemaßnahmen für die folgenden beiden Geschäftsjahre (2024 und 2025) an, was wiederum positiv auf die Strategie und die dahinterliegenden Zielsetzungen zur Erhöhung der Mitarbeiterzufriedenheit einzahlen soll. Im aktuellen Geschäftsjahr erfolgte eine Überprüfung des Folgeprozesses im Rahmen der Teilbefragung.

Jährliche und systematische Feedbackgespräche fördern zudem eine Kultur der kontinuierlichen Verbesserung, der Wertschätzung und des gegenseitigen Vertrauens. Daher gibt es neben dem Jahresgespräch das Sommergespräch. Im jährlich durchgeführten Sommergespräch geben Mitarbeiter ihrer Führungskraft im Rahmen eines Fragebogens, der in der Success Factors-Oberfläche (eine cloudbasierte SAP-Software, die bei der Verwaltung der eigenen Personalprozesse unterstützt und Module für Talentmanagement, Personalverwaltung, Recruiting, Onboarding, Leistungsbeurteilung und Weiterbildung umfasst) mit eingebunden ist, ein direktes Feedback seitens der Mitarbeiter zum Führungsverhalten der direkten Vorgesetzten mit dem Ziel, das Führungsverhalten und die Zusammenarbeit im Team zu verbessern. Mitarbeiter erhalten so die Möglichkeit, anonym und freiwillig ein schriftliches Feedback anhand des Vonovia Führungsverständnisses, ein Konzept für eine moderne, nachhaltige und wertebasierte Führungspraxis, abzugeben. In einem gemeinsamen Gespräch mit dem gesamten Team und der jeweiligen Führungskraft werden anschließend Maßnahmen zur Stärkung der Zusammenarbeit vereinbart.

Es erfolgt eine Einbindung der Arbeitnehmervertreter , die als Betriebsrat im Sinne des BetrVG verstanden werden können, in die Inhalte der Nachhaltigkeitserklärung. Bei Vonovia stellt der Betriebsrat der Vonovia SE das entsprechende Gremium dar. Auch der Konzernbetriebsrat wird regelmäßig informiert. Der Betriebsrat der Vonovia SE umfasst Arbeitnehmervertreter aus Deutschland sowie Österreich. Die Mitarbeiter der schwedischen Tochtergesellschaft haben bis dato aufgrund abweichender rechtlicher Regelungen keine Arbeitnehmervertretung installiert. Der Betriebsrat der Vonovia SE wird in jedem Geschäftsjahr insbesondere in die Analyse und Bewertung der nachhaltigkeitsbezogenen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit ESRS S1 einbezogen, da der Betriebsrat diesbezüglich über besondere Expertise verfügt. Die Häufigkeit der Termine wird nach Bedarf festgelegt. Der Betriebsrat wird außerdem über Veränderungen der Berichtsinhalte aufgrund neuer Wesentlichkeitsbewertungen sowie über das Ergebnis des Prüfprozesses durch den Prüfer der Nachhaltigkeitserklärung informiert. Darüber hinaus wird der Betriebsrat explizit in die jährliche Informationsabfrage zu den qualitativen Berichtsinhalten des ESRS S1 eingebunden. Weiterhin gibt es in Deutschland Jugend- und Auszubildendenvertretungen sowie Schwerbehindertenvertretungen.

Die operative Verantwortung für die Einbeziehung der Arbeitnehmervertreter sowie für die Berücksichtigung der Ergebnisse im Unternehmenskonzept tragen die Personalvorständin (CHRO) sowie die Bereichsleitung HR von Vonovia.

Vonovia hat mit dem Betriebsrat der Vonovia SE einen Code of Conduct beschlossen, der konzernweit Gültigkeit besitzt und explizit die Achtung der Menschenrechte einschließt. Im Code of Conduct ist für den Konzernbetriebsrat die Möglichkeit verankert, mit dem Vorstand zur Auslegung und Anwendung des Code of Conduct Verhandlungen aufzunehmen. Gleichzeitig werden Konsultationsmöglichkeiten (etwa von Compliance-Beauftragten oder Ansprechpersonen der Bereiche Revision oder Personal) zugesichert. Auf diese Weise wird die Einbeziehung der Sichtweisen der Arbeitskräfte sichergestellt.

Vonovia bewertet die Wirksamkeit der Zusammenarbeit mit seinen Arbeitnehmern anhand der jährlichen Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage, da eine wirksame Mitbestimmung unmittelbar zur Zufriedenheit von Mitarbeitern beiträgt. Die Wirksamkeit der Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat wird nicht überprüft. Allerdings wurden im Berichtsjahr und im Vorjahr Führungskräfte auf der ersten und zweiten Ebene unterhalb des Vorstands zu ihrer Zufriedenheit mit dem Betriebsratsmanagement befragt.

#### S1-3 – Verfahren zur Behebung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die Arbeitskräfte des Unternehmens Bedenken äußern können

Wir möchten für unsere Mitarbeiter faire und transparente Arbeitsbedingungen schaffen und ihnen gleichzeitig die Möglichkeit bieten, zu individuellen Anliegen im Beschäftigungskontext, anonym und unter Wahrung aller datenschutzrechtlichen Vorgaben, über Repräsentanten wie z. B. unseren Betriebsräten in den Austausch zu treten oder im Konfliktfall eine Schlichtung anzustreben. Unsere konzernweit verabschiedete und dezentral etablierte Betriebsratsstruktur sieht Ansprechpersonen vor, die unseren Mitarbeitern im Rahmen von festgelegten Sprechstunden in beratender Funktion zur Verfügung stehen. Im Berichtsjahr konnten keine wesentlichen negativen Auswirkungen in Form von Unzufriedenheit durch Mangel an Mitbestimmung verzeichnet werden. Die jährlich durchgeführte Erhebung zur Mitarbeiterzufriedenheit ergab konzernweit eine Zustimmung von 79 %, was einem Zuwachs von +1 Prozentpunkt im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Bei der Teilbefragung können Mitarbeiter die zentrale Aussage „Alles in allem kann ich sagen, dass Vonovia ein sehr guter Arbeitgeber ist“ bewerten. Die Auswertung des Feedbacks zum relevanten Teil-Indikator („Ich kann meiner Führungskraft offen Feedback geben“) lieferte im Rahmen der zurückliegenden Zufriedenheitsbefragung keine Anhaltspunkte für einen seitens der Befragten wahrgenommenen Mangel an Mitbestimmungsmöglichkeiten und somit auch keinen identifizierten Handlungsbedarf in diesem Bereich.

Vonovia hat ein umfassendes System für sein Beschwerdemanagement implementiert, das – neben der Meldung möglicher Korruptions- und Bestechungsfälle – u. a. die Meldung von potenziellen Diskriminierungsfällen und Menschenrechtsverletzungen ermöglicht. Für Einzelheiten wird auf G1-3 verwiesen. Neben den G1-3 beschriebenen Meldekanälen können Hinweise auf potenzielles oder tatsächliches Fehlverhalten auch an das Postfach agg@vonovia.de sowie an die zuständige Ombudsperson gerichtet oder über die entsprechende Hotline gemeldet werden, die von einer externen Kanzlei betreut wird und auch für die eigenen Mitarbeiter zur Verfügung steht. Zugriff auf das AGG-Funktionspostfach haben alle Mitarbeiter der Abteilung Labour Relations/Arbeitsrecht. Die Verarbeitung erfolgt fallabhängig durch das Team, HR Business Partner oder auch durch Mitarbeiter des Bereichs Compliance.

Im Rahmen unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage wird zukünftig eine Frage bezüglich der Kenntnis der Meldekanäle von Vonovia eingebaut. Hat der Großteil der Mitarbeiter Kenntnis über die Existenz dieser Kanäle, kann durch direkten Einbezug der eigenen Arbeitskräfte geschlussfolgert werden, dass potenzielles oder tatsächliches Verhalten von den Mitarbeitern gemeldet werden kann und die Kanäle somit wirksam sind.

Die verschiedenen anonymen Meldekanäle werden in Richtung der Arbeitskräfte und der Geschäftspartner kommuniziert, beispielsweise im Rahmen von Schulungen und auf unserer Homepage . Die Hinweise bzw. Beschwerden, insbesondere wenn Rückschlüsse auf die Identität der hinweisgebenden Person möglich sind, werden vertraulich behandelt und nur von ausgewählten und speziell geschulten Arbeitskräften bearbeitet. Für weitere Einzelheiten wird auf G1-3 verwiesen. Durch die aktive Kommunikation sowie die regelmäßige Nutzung der Kanäle können wir sicherstellen, dass unsere Mitarbeiter diese kennen und ihnen vertrauen.

#### S1-4 – Ergreifung von Maßnahmen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen auf die Arbeitskräfte des Unternehmens und Ansätze zum Management wesentlicher Risiken und zur Nutzung wesentlicher Chancen im Zusammenhang mit den Arbeitskräften des Unternehmens sowie die Wirksamkeit dieser Maßnahmen

Zur Umsetzung unserer Strategien bezüglich des Themas „Fachkräftemangel“ bzw. der wesentlichen hiermit zusammenhängenden Auswirkungen „Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern“ und „Mitarbeiter(un-)zufriedenheit durch (fehlende) Mitbestimmung“ sowie der „Finanziellen Chance durch Arbeitgeberattraktivität“ werden nachfolgende Maßnahmen umgesetzt. Die Feststellung der erforderlichen und angemessenen Maßnahmen erfolgt insbesondere auf Grundlage der Auswertungen unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage, im Rahmen derer Mitarbeiter offen Feedback zu Themen wie Mitbestimmung, Weiterentwicklungsmöglichkeiten sowie zur generellen Attraktivität von Vonovia als Arbeitgeberin geben können. Im Rahmen der im Berichtsjahr durchgeführten Teilbefragung wurde der Belegschaft die Möglichkeit eingeräumt, den Folgeprozess der Mitarbeiterzufriedenheitsbefragung aus dem Vorjahr in der Kategorie zur Erarbeitung von notwendigen Verbesserungsmaßnahmen zu bewerten. In die Bewertung flossen u. a. Aussagen darüber ein, ob die Befragten die erarbeiteten Verbesserungsmaßnahmen aus dem Vorjahresprozess von ihrer Führungskraft vorgestellt bekommen haben und selbst die Möglichkeit erhalten haben, solche gemeinsam mit der Führungskraft festzulegen. Darüber hinaus wurden der eingeschätzte Umsetzungsgrad sowie daraus resultierende positive Veränderungen – konzernübergreifend sowie auf Teamebene – mit erhoben. Insgesamt zeigt die Erhebung, dass mit 87 % ein überwiegender Teil der Belegschaft an der Erarbeitung von Verbesserungsmaßnahmen im eigenen Arbeitsumfeld beteiligt war und dass mit einer Zustimmung von 50 % die Hälfte der Befragten finden, dass die Verbesserungsmaßnahmen positive Veränderungen bei ihnen im Team bewirkt haben.

Als eine Maßnahme zur Erreichung einer hohen Mitarbeiterzufriedenheit und Arbeitgeberattraktivität sowie einer geringeren Personalfluktuation bieten wir dem Großteil unserer Arbeitskräfte unbefristete Arbeitsverträge an. Über 88 % unserer Arbeitskräfte im Gesamtkonzern verfügten im Berichtsjahr über einen solchen unbefristeten Arbeitsvertrag. Wir halten auch im Berichtsjahr daran fest, Arbeitsplätze nicht ins Ausland zu verlagern und nur in Ausnahmefällen Arbeitskräfte im Leiharbeitsverhältnis anzustellen. Darüber hinaus gibt es im Gesamtkonzern nur reguläre Beschäftigungsverhältnisse. Wir beschäftigen keine Saisonarbeiter oder Scheinselbstständige. Durch unsere Formate wie qualitative Befragungen, Fluktuationsanalysen sowie unsere Mitarbeiterzufriedenheitsbefragung stellen wir sicher, dass unsere bislang etablierten Maßnahmen zielführend und angemessen sind. Diese Maßnahmen zahlen auf ein positives Image von Vonovia als sichere und vertrauenswürdige Arbeitgeberin ein und erhöhen daher die Chance, Fachkräfte anzuziehen und langfristig an sich zu binden. Da es sich um kontinuierliche Maßnahmen handelt, ist kein Abschlusszeitpunkt festgelegt.

Darüber hinaus werden im Berichtsjahr rund 85 % der Mitarbeiter im Gesamtkonzern von Vonovia durch Tarifverträge erfasst. Tarifverträge werden regelmäßig neu ausgehandelt und stellen die Interessenvertretung der Arbeitskräfte sowie die Zahlung fairer Löhne und Gehälter sicher. Um das Lohnniveau und die Kaufkraft unserer Mitarbeiter auf einem stabilen Niveau zu halten, hatten wir unseren Mitarbeitern bei Vonovia bereits mit Beginn des Kalenderjahres 2023 durch kombinierte Regelungen hinsichtlich einer Inflationsausgleichsprämie von insgesamt bis zu 3.000 €, die in monatlichen Tranchen über eine Laufzeit von 24 Monaten ausgezahlt wurde, sowie einer einkommensabhängigen Entgelterhöhung (gestaffelt mit absteigendem Bruttojahresgrundgehalt 1,5 bis 3,5 %) eine Steigerung der Gehälter zugesichert. Die Entgelterhöhung trat im Jahr 2023 in Kraft. Die Leistungen gelten für einen überwiegenden Teil der Vonovia Mitarbeiter in Deutschland sowie von Deutsche Wohnen. Darin sind Trainees, Auszubildende, Aushilfen sowie geringfügig Beschäftigte inkludiert. Den Fokus haben wir dabei auf Einkommensgruppen gelegt, die besonders stark von den steigenden Preisen betroffen sind. Die Inflationsausgleichsprämie war zunächst bis zum Ende des Geschäftsjahres 2024 befristet, wird jedoch für alle Mitarbeiter ab dem 1. Januar 2025 im jeweiligen Bruttomonatsgehalt verstetigt. Die einkommensabhängige Entgelterhöhung besteht darüber hinaus dauerhaft fort.

Wir sind besonders darauf angewiesen, unsere offenen Stellen mit einem für die Anforderungen geeigneten Personalschlüssel sowie stimmigen Kompetenzprofilen aus den verfügbaren Bewerberpools zu besetzen. Daher lagen Schwerpunkte unseres umfangreichen Maßnahmenbündels für ein erfolgreiches Recruiting im Berichtsjahr in der Weiterentwicklung unseres Bewerbungs- und Einstellungsprozesses, unseres Ausbildungskonzepts, in der Anwerbung von Fachkräften aus dem Ausland sowie in einer gezielten Weiterqualifizierung technischer Fach- und Hilfskräfte. Diese Maßnahmen ergreifen wir für die fortgeführten Geschäftsbereiche in Deutschland. Da in den kommenden Jahren keine Entspannung des Fachkräftemangels zu erwarten ist, haben wir keinen Abschlusszeitpunkt für diese Maßnahmen festgelegt. Stattdessen wollen wir unsere diesbezüglichen Prozesse kontinuierlich weiterentwickeln. Im Jahr 2023 hatten wir mit der Überarbeitung unserer Employer-Branding-Strategie und unseres Auftritts als Arbeitgeberin begonnen und zwecks einer fokussierten Weiterentwicklung unserer Arbeitgebermarke breitflächige Analysen mittels Branchenbenchmarks und Stakeholder-Interviews durchgeführt. Im Berichtsjahr wurden erste Fokusthemen bearbeitet und entsprechende auf neue Bewerber abgestimmte, zielgruppenorientierte Maßnahmen abgeleitet. Eine Operationalisierung dieser Maßnahmen ist für das Jahr 2025 avisiert. Die Entwicklung der Employer-Brand, bzw. der Arbeitgebermarke, soll auch über das Jahr 2025 hinaus stetig weiterentwickelt werden. Vor dem Hintergrund der angespannten Situation auf dem Arbeitsmarkt möchten wir unsere Fluktuationsquote möglichst geringhalten. Im Geschäftsjahr 2024 betrug diese 16,7 % für unsere fortgeführten Geschäftsbereiche – dies entspricht einer Verringerung um 2,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Um dem Fachkräftemangel entgegenzuwirken und gleichzeitig die Diversität unserer Arbeitskräfte zu fördern, setzen wir im Berichtsjahr außerdem auf die Anwerbung von Fachkräften aus Kolumbien für die Bereiche Elektroinstallation, Gartenlandschaftsbau, den Ausbau von Photovoltaik-Anlagen sowie für den Technischen Service in Deutschland (exklusive Pflege).

Die Wirksamkeit der in S1-1 und S1-4 beschriebenen Strategien und Maßnahmen, um dem Fachkräftemangel zu begegnen, wird im Bereich Recruiting wie folgt nachverfolgt :

Wir richten unser Zusammenspiel an Recruiting-Maßnahmen entsprechend daran aus, die Zahl der Neueinstellungen mindestens auf dem gleichen hohen Niveau wie im Vorjahr zu halten. Im aktuellen Berichtsjahr haben wir für die fortgeführten Geschäftsbereiche 2.075 neue Mitarbeiter (2023: 1.998) eingestellt. Zudem war für 2024 eine Zielsetzung, weitere Fachkräfte aus Kolumbien in ein Anstellungsverhältnis bei Vonovia zu bringen. Mittlerweile sind bereits 65 Kollegen aus Kolumbien (2023: 45 Fachkräfte) in den Bereichen Elektroinstallation sowie Gartenlandschaftsbau an den Standorten Hamburg, Bremen, Hannover, Braunschweig, Bielefeld, Stuttgart, Kiel, Lübeck, Dortmund und Berlin für Vonovia im Einsatz, von denen 20 im Berichtsjahr rekrutiert wurden. Die neuen Mitarbeiter sollen künftig u. a. den Ausbau von Photovoltaik-Anlagen beim Technischen Service von Vonovia unterstützen. Diese Fortführung des Programms und die Steigerung der Rekrutierungszahlen untermauert, dass sich das Kooperationsprojekt mit der Arbeitsagentur bewährt und dem Mangel an technischen Fachkräften bei Vonovia entgegenwirkt.

In allen Geschäftsbereichen von Vonovia sichern wir im Berichtsjahr einen vertrauensvollen und konstruktiven Austausch zwischen Management und Arbeitskräften, beispielsweise über Betriebsräte, zu. Daneben sind die Arbeitskräfte frei darin, sich gewerkschaftlich zu organisieren und ihre Vereinigungsfreiheit entsprechend den gesetzlichen Gegebenheiten selbst zu gestalten. Dies wird durch entsprechende Betriebsvereinbarungen für die verschiedenen Vonovia Gesellschaften sichergestellt, sodass die Mitbestimmung unserer Mitarbeiter gewährleistet ist und einer diesbezüglichen Unzufriedenheit entgegengewirkt bzw. präventiv vorgegriffen wird. Durch entsprechendes Feedback unserer Mitarbeiter zu relevanten Teil-Indikatoren (Bewertung der Feedbackmöglichkeit gegenüber der Führungskraft) in der alle zwei Jahre stattfindenden Vollbefragung unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage haben wir die Möglichkeit, eine aufkommende Unzufriedenheit unserer Mitarbeiter bezüglich Mitbestimmung und die Angemessenheit unserer Maßnahmen festzustellen und im Negativfall durch die Anpassung der Maßnahmen entsprechend zu reagieren. Im aktuellen Geschäftsjahr erfolgte lediglich eine Teilbefragung zur allgemeinen Zufriedenheit mit dem Folgeprozess aus der Befragung im Geschäftsjahr 2023 sowie mit Vonovia als Arbeitgeberin. Diese Maßnahmen tragen zum Management der negativen Auswirkung drohender Unzufriedenheit der Mitarbeiter bei mangelnder Mitbestimmung bei. Gleichzeitig zahlen sie durch umfangreiche Information und Vertretung der Belegschaft darauf ein, dass Arbeitnehmerrechte gestärkt werden und Mitarbeiter sich in Entscheidungen eingebunden fühlen.

Zu Einzelheiten zur Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage sowie zur Wirksamkeit und Zielerreichung unserer diesbezüglichen Strategien und Maßnahmen wird auf Abschnitt S1-5 verwiesen.

Über regelmäßige Betriebsversammlungen, bei denen die Teilnahme daran allen Mitarbeitern offensteht, werden die Arbeitskräfte über wichtige regulatorisch relevante Belange und Neuerungen informiert. Bei der Zusicherung von Vereinigungsfreiheit handelt es sich um eine kontinuierliche Maßnahme. Einen Abschlusszeitpunkt gibt es nicht.

Als großer Ausbildungsbetrieb investiert Vonovia im Berichtsjahr schwerpunkthaft in die strukturierte Entwicklung seiner jungen Mitarbeiter. Auszubildene stellen für uns zukünftige Mitarbeiter dar, die auf Anforderungen der zukünftigen Arbeitswelt vorbereitet werden müssen. Für die Unterstützung und Schaffung idealer Ausbildungsbedingungen haben wir daher am Standort Berlin im Jahr 2024 mit der Erweiterung unserer Aus- und -weiterbildungsbildungsmöglichkeiten um eine Handwerksakademie mit Schwerpunkt auf der handwerklichen Berufsaus- und Weiterbildung begonnen. Die Akademie wird nach Fertigstellung nach den modernen technischen und digitalen Standards ausgestattet sein und soll als Blaupause für die Eröffnung weiterer Aus- und Weiterbildungsstandorte nach diesem Modell dienen. Die Fertigstellung des Gebäudes ist für das Jahr 2025 geplant. Entsprechend wird ab diesem Zeitpunkt das Ausbildungsangebot an diesem Standort verstetigt.

Die Wirksamkeit der in S1-1 und S1-4 beschriebenen Strategien und Maßnahmen, um dem Fachkräftemangel zu begegnen, wird im Bereich Ausbildung wie folgt nachverfolgt :

Wir verfolgen den Erfolg unseres Ausbildungskonzepts und die Attraktivität von Vonovia als Ausbildungsunternehmen anhand der Ausbildungszahlen sowie der -quote nach. Die Zahl der Auszubildenden in den fortgeführten Geschäftsbereichen in Deutschland konnten wir im Jahr 2024 – von 630 im Jahr 2023 auf 662 Auszubildende – erneut steigern. Dieser Wert entspricht einer Ausbildungsquote von rund 5,6 % (fortgeführte Geschäftsbereiche in Deutschland).

Die Digitalisierung spielt eine zunehmend wichtige Rolle in unserem Ausbildungsansatz. Wir haben digitale Lernplattformen wie das Ulmer Lernportal für Gärtner-Azubis implementiert. Außerdem haben wir im Berichtsjahr daran gearbeitet, unsere Ausbildungssoftware und digitale Lernmanagementsysteme für Deutschland (exklusive Pflege) weiter auszubauen. Die Finalisierung des Ausbaus ist für das Jahr 2025 avisiert. Darüber hinaus werden wir unsere Ausbildungsprozesse weiter optimieren und standardisieren und wir planen für das Jahr 2025 die Einführung eines Young-Talent-Programms.

Zur Erreichung einer hohen Mitarbeiterzufriedenheit und zur Förderung der beruflichen Weiterentwicklung unserer Arbeitskräfte sind zur Erweiterung des Angebots der Vonovia Akademie im Berichtsjahr Anregungen aus der Mitarbeiterbefragung in die unmittelbare Ausgestaltung neuer Angebote und digitaler Lernformate eingeflossen. Die Vonovia Akademie bündelt zentral für alle Mitarbeiter in Deutschland, exklusive Pflege, das gesamte Angebot an Weiterbildungs-, -qualifizierungs- und Trainingsformaten in einem Onlinekatalog. Mit unserem Schulungsangebot möchten wir die Kompetenzen und das Wissen unserer Mitarbeiter mit Blick auf spezifische Rollen, Funktionen und Bedarfe aufbauen und erweitern. So sind in Berichtsjahr beispielsweise neue Lernformate im Bereich Energie sowie weitere Weiterentwicklungspakete im Schulungskatalog aufgenommen worden. Neben klassischen Weiterbildungsformaten, wie E-Learning, Online-, Hybrid- und Präsenzweiterbildungsformaten werden auch Materialien für On-the-Job-Learning sowie Peer-Learning-Formate angeboten. Durch die vielfältigen Entwicklungsmaßnahmen können unsere Mitarbeiter sich gezielt fachlich, methodisch und persönlich weiterbilden sowie berufliche Abschlüsse oder Qualifizierungen erreichen. Bei dieser Maßnahme handelt es sich um eine kontinuierliche Maßnahme, die keinen Abschlusszeitpunkt hat. Eine gezielte Ausrichtung ausgewählter Maßnahmen auf bestimmte Unternehmensbereiche und Rollen stellt im Berichtsjahr sicher, dass die Angebote bedarfsgerecht fokussiert sind. On-Demand- und E-Learning-Angebote, wie beispielsweise digitale Weiterbildungen im Rahmen unseres Entwicklungsprogramms für Führungskräfte, sowie weitere Programme für unsere Mitarbeiter sollen die Weiterqualifizierung bei Vonovia künftig noch agiler und personalisierter gestalten. So können sich Führungskräfte beispielsweise mit professionellen Coaches zu konkreten Aspekten und Herausforderungen von Veränderungsprozessen austauschen und beraten lassen. Das breite Programmangebot wurde im Berichtsjahr in Deutschland (exklusive Pflege) um neue Trainings, kuratierte Lerninhalte und Leitfäden erweitert, um aktuelle und künftige Bedarfe abzudecken. Somit handelt es sich um eine Maßnahme, die kontinuierlich ergriffen wird und keinen festen Abschlusszeitpunkt hat. Mithilfe unseres umfassenden Entwicklungsprogramms für Führungskräfte sollen u. a. Kernkompetenzen entlang der Dimensionen guter Führung sowie Grundwissen zu Innovationsthemen, z. B. zur Integration nachhaltigen Handelns in den eigenen Verantwortungsbereich, analog zum neuen Führungskräfteverständnis vermittelt werden.

Mit Blick auf eine Flexibilisierung der Arbeitsmodelle und -umgebung , die zugeschnitten ist auf die individuellen Bedürfnisse unserer Arbeitskräfte, unterstützen unsere HR-Prozesse eine flexiblere Arbeitsweise durch per Betriebsvereinbarung ermöglichtes mobiles Arbeiten sowie den sukzessiven Ausbau und die Weiterentwicklung von digitalen Prozessen bei Vonovia. Entsprechende Betriebsvereinbarungen sind für die kaufmännischen Mitarbeiter der Vonovia Holding, des Kundenservices, des Technischen Services, des Wohnumfeldservices sowie der BUWOG Immobilien Treuhand und der BUWOG gültig. Unsere Holding-Beschäftigten haben auch im aktuellen Berichtsjahr die Möglichkeit zur Gleitzeitarbeit im Rahmen von 6.30 Uhr bis 22 Uhr. Zu den digitalen Prozessen zählt ein breites Angebot bereits fest etablierter Funktionen wie die Krankmeldung per App oder die digitale Zeiterfassung, die für einen überwiegenden Teil unserer Mitarbeiter im Gesamtkonzern verfügbar sind. Diese ermöglichen den Beschäftigten in den Unternehmensbereichen, auf die eine entsprechende Regelung zum mobilen Arbeiten Anwendung findet, im Berichtsjahr ein ortsungebundenes Arbeiten. Diese Aktivitäten zahlen auf ein positives Image von Vonovia als sichere und vertrauenswürdige Arbeitgeberin ein und erhöhen daher die Chance, Fachkräfte anzuziehen und langfristig an sich zu binden. Um die zukünftige Zusammenarbeit in modernen Arbeitswelten weiterzuentwickeln, hat Vonovia im Berichtsjahr das Projekt „New Work @ Vonovia“, zunächst mit Fokus auf die Unternehmenszentrale in Bochum, angestoßen. Dieses zielt darauf ab, unseren Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten, welches ihren individuellen Bedürfnissen gerecht wird. Die Initiative umfasst insgesamt vier Fokusthemen, die im Geschäftsjahr teilweise schon ausgerollt wurden und die den Rahmen für die Umsetzung weiterer Maßnahmen vorgeben. Dazu gehören die Ausgestaltung von verschiedenen Arbeitsmodellen, eine moderne Arbeitsplatzgestaltung, die aktuell in der Unternehmenszentrale in Bochum auf einer Etage pilotiert wird, digitale Tools und Technologien sowie Schulungskonzepte für Führungskräfte und Mitarbeiter. Davon befinden sich einige Vernetzungsformate bereits im Berichtsjahr in Umsetzung, z. B. das Female Leadership Forum sowie das Vonovia Frauennetzwerk. Nach erfolgreichem Abschluss der ersten Pilotierungsmaßnahmen wird eine Ausweitung auf weitere Standorte avisiert. Da es sich hierbei um ein langfristig angelegtes Maßnahmenbündel handelt, ist ein Abschluss vorerst nicht avisiert.

Für eine bessere Unterstützung der Work-Life-Balance (Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben) bieten wir darüber hinaus auch im Berichtsjahr für unsere Mitarbeiter in Deutschland Benefits, die über die monetäre Vergütung hinausgehen. Dazu gehören beispielsweise Angebote wie das Jobrad, unsere betriebliche Altersvorsorge, Ferienapartments, diverse Kooperationen mit Sport- und Fitnessanbietern sowie Beratungsangebote und Modelle zum mobilen Arbeiten. Im Berichtsjahr konnten wir mit Wellhub eine neue Fitnesskooperation für unsere Mitarbeiter in Deutschland (exklusive Pflege) mit einem umfangreichen Angebot in ganz Deutschland abschließen. Bei den oben genannten Maßnahmen handelt es sich um fortlaufend verfügbare Angebote für unsere Mitarbeiter, weshalb es keinen Abschlusszeitpunkt oder eine Befristung gibt. Durch die Auswertung der Ergebnisse unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage wird die Effektivität dieser Maßnahmen sichergestellt, da Mitarbeiter im Rahmen der Umfrage Kritik und Verbesserungsbedarfe kommunizieren können. Ein Teil-Indikator der Vollbefragung aus dem Vorjahr zur Einschätzung der Befragten zur Vereinbarkeit von Beruf und Familie gibt darüber genaueren Aufschluss und wird 2025 in der nächsten Vollbefragung erneut erhoben. 2023 lag die Zustimmung bei diesem Teil-Indikator bei 81 %.

Zur Umsetzung unserer Strategien bezüglich des Themas „Gleichbehandlung“ bzw. der wesentlichen hiermit zusammenhängenden Auswirkung „Förderung von Diversität der Arbeitskräfte des Unternehmens“ ergreift Vonovia nachfolgende Maßnahmen. Die Feststellung der erforderlichen und angemessenen Maßnahmen erfolgt direkt aus unserer Zielsetzung, den Anteil an Frauen in Führungspositionen auf der ersten und zweiten Ebene unterhalb des Vorstands zu erhöhen (auf 30 % bis 2026) sowie aus den Anregungen, die wir im Rahmen unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage (u. a. durch Möglichkeiten des offenen Feedbacks bzw. der Äußerung von Verbesserungsvorschlägen im Fragebogen der Vollbefragung) von unserer Belegschaft erhalten. Darüber hinaus werden angemessene und erforderliche Maßnahmen in Begleitung von externen Sachverständigen ermittelt, geprüft und nach fundierter Bewertung implementiert. Sollte sich über unsere Meldekanäle eine erhöhte Anzahl gemeldeter Fälle bezüglich Diskriminierung ergeben, leiten wir daraus ebenfalls einen Anpassungsbedarf unserer diesbezüglichen Maßnahmen ab.

Als Maßnahme für eine diskriminierungsfreie Arbeitsumgebung hat Vonovia ein umfassendes System für Beschwerdemanagement implementiert, das im Berichtsjahr im Gesamtkonzern bestand bzw. umgesetzt wurde (siehe hierzu S1-3 ). So können Betroffene etwa über die Whistleblowing-Hotline – einem webbasierten Hinweisgebersystem – oder eine bestellte Ombudsperson mögliche Diskriminierungsvorfälle melden. Die Ombudsperson wird seitens des Compliance Committees bestimmt und anschließend bestellt.

Eine Betriebsvereinbarung zum Umgang mit Diskriminierung, sexueller Belästigung und Mobbing am Arbeitsplatz ist für die österreichische Tochtergesellschaft BUWOG seit dem Frühjahr 2024 in Kraft. Sie regelt für diesen Geltungsbereich die Tatbestände von Diskriminierung und Belästigung am Arbeitsplatz sowie die entsprechenden Mechanismen der etablierten möglichen Beschwerdeverfahren, die zur Vermeidung und Verfolgung von Diskriminierung bei auftretenden Fällen von Betroffenen in Anspruch genommen werden können. Da es sich bei den Maßnahmen zur Vermeidung von Diskriminierung um einen kontinuierlichen Prozess handelt und die Maßnahmen stets an die aktuellen Begebenheiten angepasst werden, existiert kein Zeithorizont zum Abschluss der Maßnahmen.

Zu Einzelheiten sowie zur Wirksamkeit und Zielerreichung unserer in S1-1 und S1-4 beschriebenen Strategien und Maßnahmen wird auf Abschnitt S1-3 sowie auf G1-3 verwiesen.

Wir setzen kontinuierlich – und daher ohne festen Abschlusszeitpunkt – weitere Maßnahmen in diesem Kontext um bzw. passen unsere Maßnahmen sich verändernden Rahmenbedingungen an. So aktualisieren wir regelmäßig unsere Weiterbildungen für diskriminierungsfreies Verhalten und setzen weiterhin auf eine hohe Flexibilisierung der Arbeitszeit, um allen Mitarbeitern eine lebensphasenorientierte Arbeitszeitgestaltung zu ermöglichen. Seit 2023 steht in Deutschland (exklusive Pflege) ein E-Learning zum Thema „Vorurteile und Stereotype erkennen und reduzieren“ kostenfrei für alle Mitarbeiter zur Verfügung. Die Schulung steht unseren Mitarbeitern weiter zur Verfügung und hat daher keinen Abschlusszeitpunkt. Um das Thema Diversität noch stärker auf der strategischen Ebene des Unternehmens zu verankern, verfügt Vonovia außerdem über ein freiwilliges Angebot zur Führungskräfteentwicklung – u. a. mit Fokus auf das Thema „unbewusste Vorurteile“. Gleichzeitig haben wir das Thema Diversität als ein wichtiges Teilkriterium im Führungskräftefahrplan etabliert.

Eine besondere Aufgabe sehen wir in der Stärkung von Chancengleichheit im Unternehmen . In Österreich wurden wir 2021 mit dem equalitA-Gütesiegel für innerbetriebliche Förderung von Chancengleichheit ausgezeichnet, welches im Berichtsjahr nach wie vor Gültigkeit besitzt. In Deutschland (exklusive Pflege) wurden mit dem Frauennetzwerk, dem Female Leadership Forum und einem Mentorenprogramm für Top-Potenzialträgerinnen drei neue Programme zur Förderung von Chancengleichheit ausgerollt. Für das Frauennetzwerk konnten im aktuellen Geschäftsjahr 193 Teilnehmerinnen gewonnen werden. Für das Female Leadership Forum wurden 135 Frauen im Verteiler verzeichnet. Das Mentorenprogramm befindet sich derzeit noch in der Anbahnung, weshalb es hierfür noch keine belastbaren Teilnehmerzahlen gibt. Alle drei Formate wurden im aktuellen Geschäftsjahr eingeführt. Daher können keine vergleichbaren Zahlen aus dem Vorjahr herangezogen werden. Da es sich bei den Maßnahmen zur Förderung von Frauen um einen fortwährenden und kontinuierlichen Prozess handelt und die Maßnahmen stets an die aktuellen Begebenheiten angepasst werden, existiert kein Zeithorizont zum Abschluss der Maßnahmen.

Die Wirksamkeit der in S1-1 und S1-4 beschriebenen Strategien und Maßnahmen, um dem Fachkräftemangel zu begegnen, wird im Bereich Diversität wie folgt nachverfolgt :

Die Wirksamkeit unserer Strategien und Maßnahmen zur Förderung von Diversität wird mithilfe des SPI-Teil-Indikators „Anteil weiblicher Führungskräfte“ nachverfolgt. Zu Einzelheiten wird auf Abschnitt S1-5 verwiesen. Gleichzeitig gibt die regelmäßige Erhebung der Kennzahl zu geschlechtsspezifischen Gehaltsunterschieden (Gender Pay Gap, siehe S1-16 ) übergeordnet Aufschluss über den Erfolg unserer Maßnahmen zur Harmonisierung unserer Vergütungsmodelle.

Außerdem soll die sukzessive Harmonisierung der Sozialleistungen eine entsprechende Gleichberechtigung der Mitarbeiter in ihrem jeweiligen Land der Anstellung sicherstellen. So gilt beispielsweise auch in Österreich unser Mitarbeiteraktienprogramm. Nach der Einführung einer neuen, einheitlichen betrieblichen Altersversorgung im Jahr 2021 steht dieses Angebot zudem auch im Berichtsjahr einem Großteil der Arbeitskräfte von Vonovia in Deutschland zur Verfügung (exklusive Pflege). Ausgenommen sind dabei leitende Angestellte sowie Mitarbeiter, die weniger als sechs Monate im Unternehmen beschäftigt sind. Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf ist uns ein besonders wichtiges Anliegen, weshalb wir alle Führungsrollen mit der Option auf Teilzeittätigkeit ausschreiben. Auch die BUWOG in Österreich stellt für ihre Arbeitskräfte diverse Angebote zur Vereinbarkeit von Familie und Beruf bereit. So wurde von der BUWOG die Pflege von Angehörigen im Berichtsjahr zu einem weiteren Schwerpunktthema erklärt und ihren Mitarbeitern in Österreich verschiedene Informationsangebote zum Thema mittels Veranstaltungen sowie der „because we care“-App zugänglich gemacht. Der Nutzungszeitraum ist nicht begrenzt, weshalb die Maßnahme auch im kommenden Jahr Fortbestand hat. 2023 hat die BUWOG zudem eine Rezertifizierung als familienfreundliches Unternehmen durch das österreichische Bundesministerium für Arbeit, Familie und Jugend erfolgreich durchlaufen. Diese Rezertifizierung findet alle drei Jahre statt und hatte somit auch im Jahr 2024 Gültigkeit. Diese Maßnahme besteht bis zu der nächsten Rezertifizierung im Geschäftsjahr 2026 fort.

Insgesamt sehen wir unsere derzeitigen Maßnahmen als adäquat an, um unsere wesentlichen negativen Auswirkungen zu reduzieren und zu unseren wesentlichen positiven Auswirkungen beizutragen. Negative Auswirkungen unserer Maßnahmen würden sich in unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage oder unseren Beschwerdemechanismen widerspiegeln. Dies ist im Abgleich mit den konkreten Ergebnissen und Rückläufen aus diesen Maßnahmen (siehe für weitere Informationen S1-3 sowie S1-4 und G1-3 ) nicht ersichtlich. Unsere regelmäßige konzernweite Überprüfung unserer Auswirkungen, Chancen und Risiken in Bezug auf die eigenen Arbeitskräfte und andere wesentliche Geschäftsaktivitäten in unserer Wertschöpfungskette stellt darüber hinaus sicher, etwaige potenziell auftretende negative Auswirkungen zukünftig frühzeitig zu identifizieren und angemessen darauf zu reagieren (für mehr Details siehe ESRS 2 SBM-2 und SBM-3 ).

Negative Auswirkungen des Übergangs zu einer umweltfreundlicheren, treibhausgasneutralen Wirtschaft auf unsere eigenen Arbeitskräfte können sich ergeben, wenn es aufgrund des Fachkräftemangels zu Überlastungen unserer Arbeitskräfte durch Mehrarbeit kommt. Ein weiterer Grund kann in der Transformation bestimmter Geschäftsbereiche aufgrund von neuen Klimaschutzrichtlinien, wie z. B. die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), oder Technologien auf dem Markt, die unsere Geschäftsprozesse beeinflussen, liegen. In der Folge kann ein erhöhter Rekrutierungs- sowie Weiterbildungs- und Schulungsbedarf für die Implementierung, den Umgang mit und die Weiterentwicklung neuer Technologien im Kerngeschäft erwachsen. Die geschäftsbezogene Notwendigkeit energieeffizienter Sanierungen und Neubauten mit dem Ziel der Treibhausgas-Reduktion bedingt einen hohen Bedarf an Fachkräften im handwerklich-technischen, aber auch im kaufmännischen Bereich. Wir mildern diese Auswirkungen ab, indem wir unsere Mitarbeiter in diesen Bereichen weiterbilden, zu einem langfristigen Verbleib bei Vonovia motivieren und neue Fachkräfte rekrutieren. Unser Bestreben, uns als attraktive Arbeitgeberin zu positionieren, trägt dazu bei, Fachkräfte zu halten und neu zu gewinnen. Gleichzeitig können diese oben genannten branchenspezifischen Faktoren einen negativen Einfluss auf die Beschäftigungssituation in einigen Geschäftsbereichen (z. B. im Bereich Modernisierung und Development) bei Vonovia haben.

In das Management der wesentlichen Auswirkungen sind unsere CHRO sowie unsere Bereichsleitung HR auf oberster Ebene eingebunden. Hinsichtlich des Managements der identifizierten wesentlichen Auswirkungen haben wir strukturelle Vorkehrungen im Bereich HR getroffen. Die Themen Vergütung und Chancengleichheit werden dabei durch entsprechende Organisationseinheiten im Bereich gezielt bearbeitet und systematisch verfolgt.

#### S1-5 – Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen

##### Arbeitsbedingungen (Fachkräftemangel)

Um unsere Attraktivität als Arbeitgeberin mindestens auf dem gleichen Niveau des Vorjahres zu halten, somit den negativen Folgen des Fachkräftemangels entgegenzutreten und Mitarbeiter langfristig an Vonovia zu binden, verfolgen wir das übergeordnete Ziel einer stetig hohen Mitarbeiterzufriedenheit . Die Mitarbeiterzufriedenheit stellt gleichzeitig einen der sechs steuerungsrelevanten Teil-Indikatoren des konzernweiten SPI dar. Die Mitarbeiterzufriedenheit ergibt sich zudem unmittelbar aus der Förderung der beruflichen Weiterentwicklung sowie den Mitbestimmungsmöglichkeiten unserer Mitarbeiter. Somit adressiert diese Kennzahl direkt unsere wesentlichen IROs der

- Förderung der beruflichen Weiterentwicklung von Mitarbeitern,
- Unzufriedenheit bei Mitarbeitern durch Mangel an Mitbestimmung,
- Mitarbeiterzufriedenheit durch Mitbestimmung sowie
- finanziellen Chance durch Arbeitgeberattraktivität.

Der Zufriedenheitswert bezieht sich auf den Gesamtkonzern und basiert auf dem aggregierten Zustimmungswert, dem sogenannten Bindungsindex, der zugrunde liegenden Mitarbeiterumfrage (Zustimmung zu der übergeordneten Frage „Alles in allem kann ich sagen, dies hier ist ein sehr guter Arbeitsplatz.“), welche jedes Jahr im Herbst konzernweit durchgeführt wird. Da der methodische Aufbau der Befragung individuell auf Vonovias Personalmaßnahmen und Mitarbeiterstruktur zugeschnitten ist, lässt sich der konsolidierte Zustimmungswert nur eingeschränkt mit Befragungsverfahren anderer Unternehmen vergleichen. Die Ziele des SPI werden im Rahmen der Fünfjahresplanung für jeden Teil-Indikator festgelegt. Die Zielerreichung wird am Ende des Jahres über den erreichten IST-Wert ermittelt. Für 2030 verfolgen wir das mittelfristige Ziel, einen Zustimmungswert von mindestens 77 % zu erzielen und zu halten. Der Bezugswert für die Fortschrittsmessung ist das Vorjahr. Als Bezugsjahr gilt das aktuelle Berichtsjahr. Änderungen unserer Ziele ergaben sich im Berichtszeitraum nicht. Der IST-Wert der Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit im Berichtsjahr entspricht somit dem Planwert. Da es sich um einen SPI-Teil-Indikator handelt (weitere Informationen siehe ESRS 2 GOV-3 ), erfolgt die Überwachung direkt durch den Vorstand.

##### Gleichbehandlung und Chancengleichheit

Bezüglich der Zielsetzung, eine Gleichstellung der Geschlechter zu erreichen und Frauen im Unternehmen zu stärken, haben wir uns das Ziel gesetzt, den Anteil an Frauen in Führungspositionen der ersten und zweiten Ebene unterhalb des Vorstands mittelfristig bis 2030 auf mindestens 30 % zu steigern und zu halten. Die Kennzahl bezieht sich auf den Gesamtkonzern und steht in direktem Zusammenhang mit unserer wesentlichen Chance der Förderung von Diversität in der Belegschaft. Als ein weiterer Teil-Indikator, der in den SPI einfließt, unterliegt auch der Anteil von Frauen in Führungspositionen als Zielwert der Fünfjahresplanung. Der Bezugswert für die Fortschrittsmessung ist das Vorjahr. Als Bezugsjahr gilt das aktuelle Berichtsjahr. Im Berichtsjahr lag unser Anteil an Frauen in Führungspositionen bei 25,8 %. Im Vergleich zum Vorjahr konnten wir diesen somit um 1,6 Prozentpunkte steigern. Somit entspricht der IST-Wert des Berichtsjahres dem Planwert. Wir sehen eine Erreichung der Mittelfrist-Zielmarke von mindestens 30 % bis zum Jahr 2030 als realistisch an. Da es sich um einen SPI-Teil-Indikator handelt, erfolgt die Überwachung direkt über die Berichterstattung gegenüber dem Vorstand.

Beide Ziele spiegeln unmittelbar die Zielvorgabe unseres formalisierten Konzepts unserer übergreifenden HR-Strategie

- der langfristigen Sicherung des Geschäftserfolgs sowie damit zusammenhängender Arbeitsplätze und damit einhergehend einer langfristigen Bindung von Fachkräften an Vonovia sowie
- der langfristigen Weiterentwicklung und Verankerung einer innovativen, offenen und dynamischen Unternehmenskultur, die Gleichbehandlung und Chancengleichheit fördert,

wider.

##### Weitere Erläuterungen zu den S1-Indikatoren

Die systematische Nachverfolgung unserer im Rahmen der Personalstrategie gesetzten Ziele erfolgt durch gleich zwei Indikatoren, die gemeinsam mit vier weiteren Indikatoren in unsere zentrale, interne Steuerungsgröße, den SPI, einfließen:

- der „Anteil Frauen in Führungspositionen (erste und zweite Führungsebene unterhalb des Vorstands)“ und
- die „Mitarbeiterzufriedenheit“.

Die Berücksichtigung dieser beiden Indikatoren innerhalb der internen Steuerungsgröße SPI untermauert die strategische Relevanz der Unternehmensbindung unserer Mitarbeiter und die Förderung von Diversität unserer Arbeitskräfte (für eine detaillierte Beschreibung des SPI siehe ESRS 2 GOV-3 ).

Bei der Definition des Zielwerts für den Indikator Frauen in Führungspositionen haben wir uns an der Repräsentanz von Frauen im Gesamtkonzern (exklusive Pflege) orientiert. Die Zieldefinition dieser Kennzahl sowie auch der Mitarbeiterzufriedenheit findet im Rahmen der Fünfjahresplanung durch den Vorstand statt. Die Zieldefinition des SPI-Teil-Indikators „Anteil Frauen in Führungspositionen (erste und zweite Führungsebene unterhalb des Vorstands)“ unterscheidet sich von der Berechnungsgrundlage und den ausgewiesenen IST-Werten der Diversitätsparameter in S1-9 . Das Segment Pflege ist bei der Zieldefinition des Teil-Indikators exkludiert. Für detaillierte Informationen zur Festlegung der SPI-Teil-Indikatoren siehe ESRS 2 GOV-3 .

Die Mitarbeiterzufriedenheit wird mithilfe der jährlichen Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage überwacht. Da der methodische Aufbau der Befragung individuell auf Vonovias Personalmaßnahmen und Mitarbeiterstruktur zugeschnitten ist, lässt sich der konsolidierte Zustimmungswert nur eingeschränkt mit Befragungsverfahren anderer Unternehmen vergleichen. Der Zufriedenheitswert ist im Vergleich zur letzten Teilbefragung im Jahr 2022 wieder von 69 % um zehn Prozentpunkte (+10 Pp.) und im Vergleich zur letzten Vollbefragung im Jahr 2023 um einen Prozentpunkt (+1 Pp.) auf 79 % Zustimmung gestiegen. Mit dem diesjährigen Ergebnis haben wir unseren Zielwert für das Jahr 2024 übertroffen.

#### S1-6 – Merkmale der Arbeitnehmer des Unternehmens

Merkmale der Arbeitnehmer des Unternehmens |
|  | 2023 |  | 2024 |
Anzahl der Arbeitnehmer |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Arbeitnehmer nach Geschlecht |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
männlich |  | 8.482 |  | 875 |  | 9.357 |  | 8.571 |  | 935 |  | 9.506 |
weiblich |  | 3.464 |  | 2.931 |  | 6.395 |  | 3.485 |  | 2.977 |  | 6.462 |
divers |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
keine Angaben |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Gesamtzahl der Beschäftigten |  | 11.946 |  | 3.806 |  | 15.752 |  | 12.056 |  | 3.912 |  | 15.968 |

Merkmale der Arbeitnehmer des Unternehmens |
|  | 2023 |  | 2024 |
Anzahl der Arbeitnehmer |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Arbeitnehmer nach Land |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Deutschland |  | 11.029 |  | 3.806 |  | 14.835 |  | 11.164 |  | 3.912 |  | 15.076 |
Österreich |  | 370 |  | – |  | 370 |  | 367 |  | – |  | 367 |
Schweden |  | 547 |  | – |  | 547 |  | 525 |  | – |  | 525 |

Merkmale der Arbeitnehmer des Unternehmens |
|  | 2023 |  | 2024 |
|  | männlich |  | weiblich |  | divers |  | Ins- gesamt |  | männlich |  | weiblich |  | divers |  | Ins- gesamt |
Zahl der Arbeitnehmer |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
fortgeführte Geschäftsbereiche |  | 8.482 |  | 3.464 |  | – |  | 11.946 |  | 8.571 |  | 3.485 |  | – |  | 12.056 |
aufgegebene Geschäftsbereiche |  | 875 |  | 2.931 |  | – |  | 3.806 |  | 935 |  | 2.977 |  | – |  | 3.912 |
Insgesamt |  | 9.357 |  | 6.395 |  | – |  | 15.752 |  | 9.506 |  | 6.462 |  | – |  | 15.968 |
Zahl der Arbeitnehmer mit unbefristeten Arbeitsverträgen |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
fortgeführte Geschäftsbereiche |  | 7.650 |  | 3.083 |  | – |  | 10.733 |  | 7.661 |  | 3.095 |  | – |  | 10.756 |
aufgegebene Geschäftsbereiche |  | 717 |  | 2.513 |  | – |  | 3.230 |  | 774 |  | 2.608 |  | – |  | 3.382 |
Insgesamt |  | 8.367 |  | 5.596 |  | – |  | 13.963 |  | 8.435 |  | 5.703 |  | – |  | 14.138 |
Zahl der Arbeitnehmer mit befristeten Arbeitsverträgen |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
fortgeführte Geschäftsbereiche |  | 832 |  | 381 |  | – |  | 1.213 |  | 910 |  | 390 |  | – |  | 1.300 |
aufgegebene Geschäftsbereiche |  | 158 |  | 418 |  | – |  | 576 |  | 161 |  | 369 |  | – |  | 530 |
Insgesamt |  | 990 |  | 799 |  | – |  | 1.789 |  | 1.071 |  | 759 |  | – |  | 1.830 |
Zahl der Abrufkräfte |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
fortgeführte Geschäftsbereiche |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
aufgegebene Geschäftsbereiche |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Insgesamt |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Zahl der Vollzeitkräfte |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
fortgeführte Geschäftsbereiche |  | 7.982 |  | 2.498 |  | – |  | 10.480 |  | 8.071 |  | 2.454 |  | – |  | 10.525 |
aufgegebene Geschäftsbereiche |  | 562 |  | 1.257 |  | – |  | 1.819 |  | 584 |  | 1.261 |  | – |  | 1.845 |
Insgesamt |  | 8.544 |  | 3.755 |  | – |  | 12.299 |  | 8.655 |  | 3.715 |  | – |  | 12.370 |
Zahl der Teilzeitkräfte |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
fortgeführte Geschäftsbereiche |  | 500 |  | 966 |  | – |  | 1.466 |  | 500 |  | 1.031 |  | – |  | 1.531 |
aufgegebene Geschäftsbereiche |  | 313 |  | 1.674 |  | – |  | 1.987 |  | 351 |  | 1.716 |  | – |  | 2.067 |
Insgesamt |  | 813 |  | 2.640 |  | – |  | 3.453 |  | 851 |  | 2.747 |  | – |  | 3.598 |

Arbeitnehmerfluktuation |
|  | 2023 |  | 2024 |
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Anzahl Arbeitnehmer, die das Unternehmen im Berichtszeitraum verlassen haben |  | 2.229 |  | 836 |  | 3.065 |  | 1.953 |  | 756 |  | 2.709 |
Fluktuationsquote im Berichtszeitraum in % |  | 19,2 |  | 23,8 |  | 20,3 |  | 16,7 |  | 21,0 |  | 17,7 |

Für den Ausweis der Daten zu den Merkmalen der Arbeitnehmer verwenden wir die Personenzahl, keine Vollzeitäquivalente. Die Anzahl der Arbeitnehmer wird nach der Zählweise des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB) erhoben. Dies inkludiert Teilzeitkräfte und exkludiert den Aufsichtsrat, den Vorstand, Auszubildende sowie Arbeitnehmer, deren Beschäftigungsverhältnis aufgrund von Altersteilzeitregelungen oder wegen Erziehungsurlaub ruht.

Die HGB-Zählweise wurde auch für die Merkmale der Angestellten in Österreich und Schweden angewendet.

Durch die nachträgliche inhaltliche Anpassung des Headcounts nach HGB weicht der Ausweis der Anzahl der Arbeitnehmer zum 31. Dezember 2023 von der im Vorjahr berichteten Grundgesamtheit in Deutschland und Österreich ab.

Für die Arbeitnehmerfluktuation gilt: Alle Austritte in HGB-Zählweise, zusätzlich werden Aushilfen, Werkstudenten und geringfügig Beschäftigte exkludiert. Wir nutzen für die Berechnung die Definition der European Public Real Estate Association (EPRA): Austritte im Geschäftsjahr (exklusive integrationsbedingte Austritte) / Anzahl der Arbeitnehmer zum 31. Dezember 2024 x 100%. Wir verwenden keine Durchschnittswerte, sondern eine Stichtagsbetrachtung zum 31. Dezember 2024.

Typischerweise besteht bei Vonovia ein Normalarbeitsverhältnis, d. h. die Arbeitnehmer werden bei Vollzeit unbefristet eingestellt. In der deutschen – wie auch der österreichischen und schwedischen – Gesetzgebung besteht ein Recht auf Teilzeit bzw. sind Teilzeitwünsche der Arbeitnehmer zu berücksichtigen. Die Teilzeitquote fußt daher auf keiner personalstrategischen Ausrichtung, sondern berücksichtigt die individuellen Bedarfe der Arbeitnehmer.

Für den Ausweis der Arbeitnehmerzahlen in weiteren Teilen dieses Geschäftsberichts nutzen wir dieselbe Erhebungsmethode wie hier im S1-6 .

#### S1-7 – Merkmale der Fremdarbeitskräfte des Unternehmens

Die Gesamtzahl der bei Vonovia tätigen Fremdarbeitskräfte beträgt 63 (2023: 117). Hierbei handelt es sich in erster Linie um Personen im Bereich der „Vermittlung und Überlassung von Arbeitskräften nach NACE-Code N78 (Leiharbeitnehmer)“. Selbstständige beschäftigen wir nicht.

Die Schwankungen im Vergleich zum vorherigen Berichtszeitraum resultiert aus abweichenden Projektbedarfen. Signifikante unterjährige Schwankungen der Anzahl der Leiharbeitnehmer im Berichtszeitraum ergeben sich nicht.

Eine Ausnahme stellen die aufgegebenen Geschäftsbereiche dar: Hier werden Fremdarbeitskräfte für vereinzelte Tage beschäftigt, sodass unterjährig von signifikanten Schwankungen auszugehen ist.

Die Zählweise der Fremdarbeitskräfte entspricht derer in S1-6 dieses Standards, d. h. Ausweis der Personenzahl nach HGB-Zählweise zum Stichtag 31. Dezember 2024.

Leiharbeitnehmer werden bei uns eingesetzt, um Belastungsspitzen im Projektkontext oder bei kurzfristigen Auftragsspitzen abzufedern. Sie ersetzen keine regulären Beschäftigungsverhältnisse.

Die Anzahl der Leiharbeitnehmer bewegt sich auf in der Regel unter 1 % der Gesamtbeschäftigten. Schwankungen entstehen aus den unterschiedlichen Projektbedarfen.

#### S1-8 – Tarifvertragliche Abdeckung und sozialer Dialog

Bei Vonovia sind rund 85 % der Arbeitnehmer von Tarifverträgen abgedeckt. Teilweise besteht eine Mehrfachabdeckung, wenn Beschäftigte bei Vonovia Deutschland (exklusive Pflege), zusätzlich zum Tarifvertrag zur Gründung von Betriebsräten, durch einen Lohntarifvertag abgedeckt sind.

Bei Vonovia sind rund 85 % der Arbeitnehmer von Arbeitnehmervertretungen im Rahmen des sozialen Dialogs abgedeckt.

Es besteht eine Vereinbarung mit unseren Arbeitnehmern über die Vertretung eines Betriebsrats einer Societas Europea (SE). Das höchste Vertretungsgremium der Arbeitnehmer ist der Konzernbetriebsrat. Zudem wurde ein SE-Betriebsrat auf Ebene der Vonovia SE gebildet.

Tarifvertragliche Abdeckung und sozialer Dialog |
|  | 2023 |  |  |  | 2024 |
|  | Tarifvertragliche Abdeckung |  | Sozialer Dialog |  |  |  | Tarifvertragliche Abdeckung |  | Sozialer Dialog |
|  | Arbeitnehmer – EWR (für Länder mit >50 Arbeitnehmern, die >10 % der Gesamtzahl ausmachen) |  | Arbeitnehmer – Nicht-EWR-Länder (Schätzung für Regionen mit >50 Arbeitnehmern, die >10 % der Gesamtzahl ausmachen) |  | Vertretung am Arbeitsplatz (nur EWR) (für Länder mit >50 Arbeitnehmern, die >10 % der Gesamtzahl ausmachen) |  |  |  | Arbeitnehmer – EWR (für Länder mit >50 Arbeitnehmern, die >10 % der Gesamtzahl ausmachen) |  | Arbeitnehmer – Nicht-EWR-Länder (Schätzung für Regionen mit >50 Arbeitnehmern, die >10 % der Gesamtzahl ausmachen) |  | Vertretung am Arbeitsplatz (nur EWR) (für Länder mit >50 Arbeitnehmern, die >10 % der Gesamtzahl ausmachen) |
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  |  |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Abdeckungsquote |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
0–19 % |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
20–39 % |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
40–59 % |  |  |  | Deutschland |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | Deutschland |  |  |  |  |  |  |  | Deutschland |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | Deutschland |  |  |
60–79 % |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
80–100 % |  | Deutschland |  |  |  | Deutschland |  |  |  |  |  |  |  | Deutschland |  |  |  | Deutschland |  |  |  | Deutschland |  |  |  | Deutschland |  |  |  |  |  |  |  | Deutschland |  |  |  | Deutschland |

#### S1-9 – Diversitätskennzahlen

Diversitätsparameter |
|  | 2023 |  | 2024 |
Anzahl der Arbeitnehmer |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | In % |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | In % |
Geschlechterverteilung im Top-Management 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
männlich |  | 178 |  | 16 |  | 194 |  | 71,1 |  | 173 |  | 13 |  | 186 |  | 68,6 |
weiblich |  | 58 |  | 21 |  | 79 |  | 28,9 |  | 60 |  | 25 |  | 85 |  | 31,4 |
divers |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Altersverteilung der Arbeitnehmer |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
unter 30 Jahre |  | 1.558 |  | 421 |  | 1.979 |  | 12,6 |  | 1.621 |  | 474 |  | 2.095 |  | 13,1 |
zwischen 30 und 50 Jahre |  | 6.183 |  | 1.642 |  | 7.825 |  | 49,7 |  | 6.168 |  | 1.654 |  | 7.822 |  | 49,0 |
über 50 Jahre |  | 4.205 |  | 1.743 |  | 5.948 |  | 37,8 |  | 4.267 |  | 1.784 |  | 6.051 |  | 37,9 |
unbekannt |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |

1) Erste und zweite Führungsebene unterhalb des Vorstands.

#### S1-10 – Angemessene Entlohnung

Bei Vonovia erhalten alle Arbeitnehmer eine angemessene Entlohnung, die im Einklang mit den geltenden Referenzwerten steht.

Als Referenzwerte beziehen wir uns – gemäß der Richtlinie (EU) 2022/2041 des Europäischen Parlaments und des Rates – in Deutschland auf den gesetzlich verankerten Mindestlohn und in Österreich und Schweden auf die dort gültigen Tarifverträge.

#### S1-11 – Soziale Absicherung

Die soziale Absicherung ist in den Ländern, in denen der Konzern tätig ist, gesetzlich verankert. Somit sind alle Arbeitnehmer (100 %) von Vonovia gegen Verdienstausfälle aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfällen und Erwerbsunfähigkeit, Elternurlaub und Ruhestand abgesichert. Dies gilt auch für die bei Vonovia tätigen Fremdarbeitskräfte.

#### S1-12 – Menschen mit Behinderungen

Menschen mit Behinderungen |
|  | 2023 |  | 2024 |
in % |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Anteil der Arbeitnehmer mit Behinderungen 1) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
männlich |  | 3,2 |  | 6,4 |  | 3,5 |  | 3,3 |  | 5,1 |  | 3,5 |
weiblich |  | 3,0 |  | 5,8 |  | 4,3 |  | 3,2 |  | 5,1 |  | 4,1 |
divers |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Insgesamt |  | 3,2 |  | 5,9 |  | 4,0 |  | 3,3 |  | 5,1 |  | 3,7 |

1) Nach der sozialrechtlichen Definition für Behinderung nach SGB IX §2 in Deutschland bzw. BEinstG, Art. II § 2 in Österreich (Grad der Behinderung von mind. 50 %). In Schweden ist die Erhebung von Daten bzgl. Menschen mit Behinderung aus rechtlichen Gründen nicht zulässig. Die Darstellung bezieht sich daher auf Deutschland und Österreich und berücksichtigt die Gesamtzahl der Arbeitnehmer für beide Ländern nach S1–6.50.

#### S1-13 – Kennzahlen für Weiterbildung und Kompetenzentwicklung

Parameter für Weiterbildung und Kompetenzentwicklung |
|  | 2023 |  | 2024 |
|  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | In % |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | In % |
Arbeitnehmer, die an regelmäßigen Leistungs- und Laufbahn- beurteilungen teil- genommen haben |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
männlich |  | 3.068 |  | 136 |  | 3.204 |  | 34,2 |  | 2.915 |  | 165 |  | 3.080 |  | 32,4 |
weiblich |  | 2.302 |  | 503 |  | 2.805 |  | 43,9 |  | 2.231 |  | 566 |  | 2.797 |  | 43,3 |
divers |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Insgesamt |  | 5.370 |  | 639 |  | 6.009 |  | 38,1 |  | 5.146 |  | 731 |  | 5.877 |  | 36,8 |
Anteil an Sollüber- prüfungen in % |  | 84,1 |  | 39,6 |  | 75,1 |  | – |  | 93,0 |  | 44,4 |  | 81,8 |  | – |
Durchschnittliche Zahl der Schulungsstunden 1) je Arbeitnehmer |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
männlich |  | 13,3 |  | 3,2 |  | 12,4 |  | – |  | 5,5 |  | 4,4 |  | 5,4 |  | – |
weiblich |  | 17,7 |  | 3,5 |  | 11,2 |  | – |  | 10,3 |  | 4,7 |  | 7,7 |  | – |
divers |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |
Insgesamt |  | 14,6 |  | 3,4 |  | 11,9 |  | – |  | 6,9 |  | 4,7 |  | 6,3 |  | – |

1) Nur über die Vonovia Akademie erfasste Schulungen/Weiterbildung enthalten.

#### S1-15 – Kennzahlen für die Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben

Kennzahlen für die Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben |
|  | 2023 |  | 2024 |
in % |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Anteil der Arbeitnehmer, die Anspruch auf Arbeits- freistellung aus familiären Gründen haben 1) |  | 95,3 |  | 46,0 |  | 83,4 |  | 96,2 |  | 45,4 |  | 83,8 |
Anteil der anspruchsberechtigten Arbeitnehmer, die Arbeits- freistellung aus familiären Gründen in Anspruch genommen haben |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
männlich |  | 3,9 |  | 2,2 |  | 3,8 |  | 3,4 |  | 2,5 |  | 3,4 |
weiblich |  | 7,3 |  | 2,3 |  | 5,9 |  | 7,0 |  | 1,0 |  | 5,3 |
divers |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |  | – |

1) Rechtlicher Anspruch besteht in Österreich und Schweden für alle Arbeitnehmer. In Deutschland besteht kein 100 %-iger Anspruch auf Arbeitsfreistellung aus familiären Gründen, da kein gesetzlicher Anspruch auf Vaterschaftsurlaub besteht.

#### S1-16 – Vergütungsparameter (Verdienstunterschiede und Gesamtvergütung)

Vergütungsparameter (Verdienstunterschiede und Gesamtvergütung) |
|  | 2023 |  | 2024 |
in % |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |  | fortgeführte Geschäfts- bereiche |  | aufgegebene Geschäfts- bereiche |  | Insgesamt |
Verdienstunterschiede zwischen Frauen und Männern in % 1) |  | -5,7 |  | -1,7 |  | 2,5 |  | -6,7 |  | 0,6 |  | -0,4 |
Verhältnis der jährlichen Gesamtvergütung der am höchsten bezahlten Einzelperson zum Median der jähr- lichen Gesamtvergütung aller Arbeitnehmer 2) |  | – |  | – |  | 105,5 |  | – |  | – |  | 96,4 |

1) Berechnung: (Stundenlohn Männer – Stundenlohn Frauen)/Stundenlohn Männer.

2) Ermittlung des Nenners gemäß HGB-Methodik. Für Beschäftigte ohne Stundenerfassung wurden die tatsächlichen Arbeitsstunden geschätzt.

Das geschlechtsspezifische Verdienstgefälle beschreibt die Differenz zwischen dem Durchschnittseinkommen von weiblichen und männlichen Arbeitnehmern, unabhängig vom Berufsbild.

Bei den Arbeitnehmern von Vonovia besteht die Besonderheit, dass ein Gender Pay Gap in den einzelnen Geschäftsbereichen zugunsten der weiblichen Arbeitskräfte besteht: In den fortgeführten Geschäftsbereichen sind im geringer entlohnten handwerklich-baulichen Bereich vorwiegend Männer tätig, während in den höher dotierten, kaufmännischen Berufen ein ausgeglichener Anteil zwischen den Geschlechtern besteht. Dieses Gender Pay Gap resultiert daher nicht aus einer Benachteiligung männlicher Arbeitskräfte, sondern aus dem für diese Kennzahl notwendigen Vergleich unterschiedlicher Berufsgruppen, die mit einem unterschiedlichen Ausbildungsniveau und einer unterschiedlichen berufsspezifischen Entlohnung einhergehen.

Für den Pflegebereich (aufgegebene Geschäftsbereiche) ist das Einkommenverhältnis nahezu ausgeglichen. In diesem Segment sind insgesamt deutlich mehr Frauen als Männer beschäftigt.

Unter „Insgesamt“ werden die fortgeführten Geschäftsbereichen mit den Pflegetätigkeiten konsolidiert aus Konzernsicht ausgewiesen. Aufgrund der unterschiedlichen Lohnhöhen und der unterschiedlichen Verteilung der Geschlechter in den jeweiligen beiden Branchensegmenten Immobilienwirtschaft und Pflege nivelliert sich auf Gesamtkonzernebene der Gender Pay Gap.

Zur Bestimmung des Durchschnittslohns zur Berechnung des Gender Pay Gap berücksichtigen wir das tatsächliche IST-Entgelt (sofern messbar, inklusive Sachbezüge, Altersvorsorge, vermögenswirksame Leistungen, geldwerte Vorteile durch Dienstwagen etc.) im Verhältnis zu den tatsächlich bezahlten Stunden (inklusive bezahlter Abwesenheiten wie Urlaub, Lohnfortzahlung im Krankheitsfall etc.).

#### S1-17 – Vorfälle, Beschwerden und schwerwiegende Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Menschenrechten

Im Geschäftsjahr wurden 7 (2023: 4) Fälle von Diskriminierung, einschließlich Belästigung, gemeldet.

Die Anzahl weiterer eingegangener Beschwerden hinsichtlich Menschenrechtsverletzungen über unsere Hinweisgeberkanäle betrug im Geschäftsjahr 0 (2023: 4).

Wesentliche Geldbußen, Sanktionen und Schadensersatzleistungen im Zusammenhang mit den vorstehend beschriebenen Vorfällen und Beschwerden ergaben sich im Berichtsjahr (und im Vorjahr) nicht. Entsprechend sind in unser Gewinn- und Verlustrechnung keine diesbezüglichen Aufwendungen enthalten.

### ESRS S4 Verbraucher und Endnutzer

#### ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

##### Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das Thema Verbraucher und Endnutzer fünf wesentliche IROs identifiziert:

- Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter
- Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum
- Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität
- Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität
- Finanzielle Chance aus erhöhter Kundenzufriedenheit & Servicequalität

Die tatsächliche positive Auswirkung „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ betrifft den eigenen Geschäftsbereich sowie die nachgelagerte Wertschöpfungskette. Durch das Schaffen von altersgerechtem Wohnraum kann die Verweildauer von Menschen mit körperlichen Einschränkungen in der eigenen Wohnung signifikant verlängert werden und sich diese Selbstbestimmung positiv auf die Lebensumstände und Gesundheit im Alter auswirken. Durch bedarfsorientierte Maßnahmen (z. B. barrierearmes Wohnen) können so bestehende Kundengruppen gehalten und neue hinzugewonnen werden.

Da der Bedarf an barrierearmem Wohnraum aufgrund des demografischen Wandels das bestehende Angebot in Deutschland bis 2035 um rund zwei Millionen Wohnungen übersteigen wird und diese Dissonanz bereits heute spürbar ist, haben wir ein Produktprogramm für barrierearme Teilmodernisierungen in unsere Investitionsstrategie integriert. Wir ergreifen diesbezüglich Maßnahmen, wie beispielsweise das Verlegen rutschfester Böden. Aufgrund der älter werdenden Gesellschaft sind sowohl barrierearme Teilmodernisierungen als auch barrierearme Neubauten langfristig in unsere Strategie und unser Geschäftsmodell (Value-add und Developmentbereich) integriert.

Wir sehen bereits jetzt einen spürbaren Einfluss dieser tatsächlichen wesentlichen Auswirkung auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette. Die positive Auswirkung steht in unmittelbarer Verbindung zu unserer Strategie, da Vonovia mittels ihres Programms für barrierearme Teilmodernisierungen einen relevanten Beitrag zur Befriedigung der immensen Marktnachfrage leistet. Aufgrund dessen ist das Programm für barrierearme Teilmodernisierungen in unsere Strategie integriert. Somit haben wir durch unsere Maßnahmen bezüglich barrierearmer Teilmodernisierungen einen wesentlichen Anteil an dieser positiven Auswirkung. Durch barrierearme Umbauten schaffen wir Wohnraum, der Menschen mit körperlichen Einschränkungen eine deutlich längere Verweildauer in der eigenen Wohnung und somit (länger) ein selbstbestimmtes Leben ermöglicht. Daraus ergeben sich direkte Auswirkungen auf Menschen, respektive unsere Mieter.

Die sich daraus ergebende finanzielle Chance „Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum” betrifft den eigenen Geschäftsbereich sowie die nachgelagerte Wertschöpfungskette. Durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum kann die Verweildauer von älteren Menschen mit körperlichen Einschränkungen in der eigenen Wohnung verlängert und weiteres Mietwachstum generiert werden.

Die wesentliche Chance hat einen positiven Einfluss auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette. Sollte sich eine Reduktion der Kundenfluktuation und eine Steigerung des Angebots aufgrund des Schaffens von bedarfsgerechtem Wohnraum durch niedrigschwellige Aus- und Umbauten bzw. barrierearme Teilmodernisierung ergeben, können Fluktuationskosten gesenkt werden und es ergibt sich das Potenzial, zusätzliche Mietergruppen in höherem Alter sowie Kunden mit körperlichen Einschränkungen anzusprechen. Dies könnte außerdem zu einem Reputationsgewinn für Vonovia führen. Aufgrund des demografischen Wandels besteht marktseitig zusätzlich eine hohe Nachfrage nach barrierearmen altersgerechten Wohnungen. Diese Entwicklung führt zukünftig zu einer Verstärkung der Nachfrage, was positiv auf unser Geschäftsmodell einzahlt. Unsere Maßnahmen bezüglich niedrigschwelliger Aus- und Umbauten bzw. barrierearmer Teilmodernisierung (z. B. Einbau rutschfester Böden, ebenerdiger Duschen etc.) sind in unser Geschäftsmodell und unsere Strategie integriert. Sie tragen bereits jetzt zur Nutzung dieser Chance bei und sollen zukünftig weiter vorangetrieben werden.

Wir haben keine aktuellen finanziellen Effekte auf unsere Finanzlage, Ertragslage und Zahlungsströme identifiziert, die im nächsten Berichtszeitraum ein erhebliches Risiko wesentlicher Buchwertanpassungen der im Abschluss ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in Bezug auf diese Chance beinhalten.

Die tatsächliche positive Auswirkung „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“ betrifft den eigenen Geschäftsbereich. Die positiven Auswirkungen ergeben sich durch die regelmäßige aktive Einbeziehung der Kunden im Rahmen von Kundenbefragungen, vor allem bezüglich der Service- und Produktqualität. Ein mehrsprachig aufgestellter Kundenservice sowie lokale Ansprechpartner vor Ort ermöglichen außerdem eine schnelle und direkte Kontaktaufnahme bzw. Austausch, wodurch eine erhöhte Service- und Produktqualität gefördert wird.

Die Auswirkung kann auch eine negative Ausprägung annehmen und bei „ mangelnder Erreichbarkeit und Servicequalität“ zu einer „eingeschränkten Kundenzufriedenheit” führen – beispielsweise aufgrund einer eingeschränkten Erreichbarkeit bzw. langen Reaktions- oder Bearbeitungszeiten des zentralen Kundenservices oder des Ausfalls von Objektbetreuern oder Handwerkern.

Die Vermietung von Wohnraum ist unser Kerngeschäft, daher hat die Zufriedenheit unserer Mieter einen wesentlichen Einfluss auf unser Geschäftsmodell und unsere Strategie. Wir erheben die Zufriedenheit unserer Mieter quartärlich. Bei negativen Entwicklungen ergreifen wir spezifische Maßnahmen auf regionaler und quartiersbezogener Ebene. An der Verbesserung unserer Servicequalität arbeiten wir stetig und setzen entsprechende Maßnahmen um (siehe diesbezüglich S4-4 ).

Derzeit erwarten wir einen Einfluss dieser tatsächlichen wesentlichen Auswirkung (positive bzw. negative Ausprägung) auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum. Die Auswirkung steht in unmittelbarer Verbindung zu unserer Strategie, da die Zufriedenheit unserer Kunden den Erfolg unseres Unternehmens maßgeblich bestimmt. Unser großes Wohnportfolio in urbanen Ballungsgebieten, niedrige Leerstandsquoten sowie eine große Kundenvielfalt mit diversen Anliegen erfordern ein hohes Maß an Erreichbarkeit, Servicequalität und Geschwindigkeit sowie entsprechend geschultes Personal. Unsere Maßnahmen tragen wesentlich dazu bei, ob diese Auswirkung eine positive oder negative Ausprägung annimmt, beispielsweise durch entsprechend geschulte Mitarbeiter sowie ausreichende personelle Ressourcen im Kunden- und Wohnumfeldservice sowie dem Technischen Service (Beitrag zur positiven Auswirkung) bzw. deren Fehlen (Beitrag zur negativen Auswirkung). Somit haben unsere Maßnahmen bezüglich mehr Erreichbarkeit und Verbesserung der Servicequalität direkten Einfluss auf Menschen, respektive unsere Mieter, deren Zufriedenheit von der Umsetzung dieser Maßnahmen abhängt.

Die negative Ausprägung der Auswirkung kann sich grundsätzlich auf alle Kunden beziehen. Sie kann punktuell auftreten, wenn es beispielsweise vereinzelt zu einer eingeschränkten Erreichbarkeit des zentralen Kundenservices oder der Mitarbeiter vor Ort kommt. Sie liegt aber in der spezifischen Erreichbarkeit und Servicequalität – mithin den operativen Prozessen – begründet und betrifft keine spezielle Kundengruppe in besonderem Maße.

Damit verbunden ist auch eine „ finanzielle Chance aus erhöhter Kundenzufriedenheit & Servicequalität” . Ein unkomplizierter, schneller und transparenter Austausch mit den Kunden sowie eine erhöhte Service- und Produktqualität können sich positiv auf die Kundenzufriedenheit auswirken und die Mieterbindung erhöhen sowie zu einer positiven Reputation beitragen. Diese höhere Kundenzufriedenheit ist außerdem die Basis für den Verkauf ergänzender Produkte und Dienstleistungen.

Wir sehen bereits heute einen Einfluss dieser wesentlichen Chance auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette. Bei konstant hoher Servicequalität ergibt sich daraus die Chance einer erhöhten Kundenzufriedenheit, die wiederum die Mieterbindung fördert und Vonovias Reputation verbessert. Daraus resultiert für uns eine niedrige Leerstandsquote und somit langfristig stabile Umsatzerlöse. Unsere Maßnahmen zur Erhöhung der Servicequalität (beispielsweise durch Schulung unserer Mitarbeiter sowie erweiterte Servicezeiten für schnelle Kontaktaufnahme) sind in unser Geschäftsmodell und unsere Strategie integriert. Sie tragen bereits jetzt zur Nutzung dieser Chance bei und sollen zukünftig weiter vorangetrieben werden.

Bezüglich dieser Chance erwarten wir kurzfristig einen potenziellen Einfluss auf unser Geschäftsmodell und unsere Wertschöpfungskette. Durch eine hohe Kundenzufriedenheit und Servicequalität können wir zum einen unsere Reputation als auch unsere Attraktivität als Arbeitgeberin steigern. Zum anderen können wir aufgrund geringerer Mieterfluktuation unsere Fluktuationskosten senken sowie durch den Ausbau attraktiver Wohnraumangebote zum Mietwachstum beitragen.

Finanzielle Effekte auf unsere Finanzlage, Ertragslage und Zahlungsströme, die im nächsten Berichtszeitraum ein erhebliches Risiko wesentlicher Buchwertanpassungen der im Abschluss ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten beinhalten könnten, sind nicht quantifizierbar.

##### Resilienz des Geschäftsmodells

Die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia wird jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind dafür verantwortlich, im Rahmen der halbjährlich stattfindenden Risikoinventur die Risiken in ihrem Zuständigkeitsbereich zu identifizieren und zu bewerten. Der Zeithorizont des Risikomanagements und damit der für die Bewertung betrachtete Zeitraum beträgt fünf Jahre nach dem Berichtsjahr. Betrachtet werden im Risikomanagement jeweils die Nettorisiken.

Zur Einschätzung der Widerstandsfähigkeit unseres Geschäftsmodells in Bezug auf die Fähigkeit, unsere wesentlichen Auswirkungen zu bewältigen und unsere wesentlichen Chancen zu nutzen, analysieren wir kontinuierlich, wie sich unsere Kundenfluktuation und unsere Kundenzufriedenheit entwickeln. Dabei hat die Analyse gezeigt, dass sowohl unsere Kundenfluktuation auf einem konstant niedrigen als auch unsere Kundenzufriedenheit auf einem konstant hohen Niveau stabil sind. Durch unsere Bewirtschaftungsplattform, die unseren Mietern sowohl zentrale (Kundenservice) als auch dezentrale Ansprechpartner (Objektbetreuer, Handwerker, Bewirtschafter, Techniker und Vermieter) zur Seite stellt, können wir jederzeit die Bedürfnisse unserer Kunden aufnehmen und somit aufkommender Unzufriedenheit entgegenwirken. Wir leiten daraus ab, dass unsere derzeitigen Maßnahmen die Resilienz unseres Geschäftsmodells stärken und dafür Sorge tragen, dass sich keine wesentlichen Risiken für unser Geschäftsmodell ergeben. Zusätzlich trägt die auch zukünftig vorherrschende Wohnungsknappheit und immense Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Ballungsräumen zur Resilienz unseres Geschäftsmodells bei.

##### Geschäftsmodellbezug

Die Vermietung von Wohnungen ist unser Kerngeschäft. Somit sind die Kundenzufriedenheit und die Möglichkeit, diese durch unsere Servicequalität und Erreichbarkeit (positiv oder negativ) zu beeinflussen und die damit zusammenhängende finanzielle Chance elementar für unser Geschäftsmodell , das zusätzlich die berechtigten Interessen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens fokussiert. Der demografische Wandel und der sich daraus ergebende erhöhte Bedarf nach (teil-)modernisierten Wohnungen (Auswirkung „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“) hat ebenfalls direkten Einfluss auf unserer Geschäftsmodell, da wir diesen Bedarf im Rahmen unserer Neubauprojekte berücksichtigen und unsere Aktivitäten bezüglich der Modernisierung von Bestandsimmobilien vorantreiben (müssen). Durch diese Geschäftsaktivitäten ergibt sich unmittelbar die finanzielle Chance der „Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum“, da eine Anpassung unseres Geschäftsmodells an diese identifizierten Bedarfe eine Chance für unseren zukünftigen Geschäftserfolg mit sich bringt.

Gleichzeitig nehmen wir durch das Management unserer wesentlichen Auswirkungen direkten Einfluss auf die Lebenssituation der Menschen, die bei uns wohnen, sowie auch auf die der potenziellen Mieter. Somit entstammen die wesentlichen Auswirkungen „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“, „Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität“ sowie „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ unmittelbar unserem Geschäftsmodell. Dementsprechend stehen diese Personengruppen im Mittelpunkt unserer Geschäftsstrategien: Bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen in unserer Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, die Kunden durch gute Serviceleistungen und gute Wohnangebote langfristig an uns zu binden – das sind die Kernaspekte unseres Konzepts.

##### Zielgruppenbezug

Kernzielgruppe bei Vonovia sind die Mieter unserer Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. Dies umschließt die potenziellen Mietinteressenten ebenso wie die potenziellen Käufer der von Vonovia bzw. BUWOG erstellten Wohnungen sowie Kunden, die von uns immobiliennahe Dienstleistungen (beispielsweise Grünstromverträge, Versicherungen und Multimedia) beziehen können. Grundsätzlich gelten die Angaben im Rahmen der Berichterstattung des ESRS S4 für alle (potenziellen) Mieter und Käufer.

Bei unseren Kunden handelt es sich nicht um Endnutzer von Produkten, die für den Menschen schädlich sind und/oder das Risiko einer chronischen Krankheit erhöhen. Auch handelt es sich nicht um Endnutzer von Dienstleistungen, die sich möglicherweise negativ auf ihr Recht auf Privatsphäre, den Schutz ihrer personenbezogenen Daten, ihr Recht auf freie Meinungsäußerung und Nichtdiskriminierung auswirken. Ebenso sind unsere Kunden nicht auf genaue und zugängliche produkt- oder dienstleistungsbezogene Informationen wie Handbücher und Produktetiketten angewiesen, um eine potenziell schädliche Nutzung eines Produkts oder einer Dienstleistung zu vermeiden. Ebenso wenig sind unsere Kunden Endnutzer, die besonders anfällig für Auswirkungen auf die Privatsphäre oder für Auswirkungen von Marketing- und Verkaufsstrategien sind, wie Kinder oder finanziell schutzbedürftige Personen. Bezüglich unserer Auswirkungen zum Thema „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ stellen ältere oder körperlich eingeschränkte Mieter eine Kundengruppe dar, die besondere Bedürfnisse an ihren Wohnraum haben, denn Bedarfsveränderungen an die Wohnungsausstattung ergeben sich insbesondere aufgrund körperlicher Einschränkungen, die typischerweise im Alter auftreten. Wesentliche IROs in Bezug auf Auswirkungen auf die Gesundheit dieser Zielgruppe haben wir jedoch nicht identifiziert.

Unsere wesentliche negative Auswirkung „Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität“ ist nicht systemischen Ursprungs, sondern zeigt sich in individuellen Kundenvorfällen. Sie können – z. B. aufgrund kurzfristiger Personalausfälle – in einer eingeschränkten Servicequalität begründet liegen, die jeweils nur einzelne Kundenvorfälle oder einen kleinen Teil der gesamten Kundengruppe betreffen.

Unsere positive Auswirkung „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ wird insbesondere durch den niedrigschwelligen Aus- und Umbau von Wohnungen für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen erreicht und betrifft insbesondere die Kundengruppe älterer Mieter. Unsere positive Auswirkung „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“ wird durch unsere zentralen (mehrsprachig und digital) und dezentralen Servicestrukturen erreicht. Diese Auswirkung betrifft alle unsere Mieter.

Wesentliche Chancen bestehen in der erhöhten Kundenzufriedenheit und Servicequalität sowie in der Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum – insbesondere auch für ältere Menschen. Damit können wir einen positiven Einfluss auf die Lebenssituation und Zufriedenheit unserer Mieter nehmen.

#### S4-1 – Konzepte im Zusammenhang mit Verbrauchern und Endnutzern

##### Kundenzufriedenheit

Die Zufriedenheit der Kunden bestimmt den Erfolg eines Unternehmens. Aufgrund dessen verfolgen wir das Ziel einer konstant hohen Kundenzufriedenheit , d. h. einer positiven Entwicklung des Customer Satisfaction Index (CSI) (Teil-Indikator des SPI). Für uns ist sie vor allem damit verbunden, dass unsere Mieter mit unserer Servicequalität und der Erreichbarkeit unseres Kundenservices zufrieden sind (IROs: „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“, „Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität“ und „Finanzielle Chance aus erhöhter Kundenzufriedenheit & Servicequalität“). Diesbezüglich verfügt Vonovia über das Konzept der zentralen und digitalen Bewirtschaftungsplattform . Hierbei handelt es sich um eine Anwendung im ERP-Umfeld mit unternehmensindividuellen Konfigurationen, welche die effiziente und effektive Bewirtschaftung unseres Wohnungsbestands (eigener Geschäftsbereich) in Deutschland ermöglicht sowie die Basis für das darauf aufbauende Konzept einer erfolgreichen Digitalisierung unserer Prozessketten bildet. Dieser „end-to-end“ durchgängig digitalisierte Prozess stellt hohe Effizienzvorteile im Sinne von „Economies of Scales“ dar, repräsentiert erhebliche Kostenvorteile und ein Differenzierungsmerkmal im Wettbewerb. Das Know-how der Bewirtschaftungsplattform und die Steuerung zentraler und lokaler Bewirtschaftungsprozessen überträgt Vonovia auch auf das Bewirtschaftungsgeschäft in Österreich und Schweden, entsprechend den dortigen Anforderungsprofilen. Die Umsetzung des Konzepts erfolgt auf oberster Ebene durch den Vorstand (CRO).

##### Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter

Die durch den demografischen Wandel bedingte älter werdende Gesellschaft verändert die Bedürfnisse unserer Kunden. Prognosen zufolge wird der Bedarf an altersgerechten Wohnungen in Deutschland das bestehende Angebot bis 2035 um rund zwei Millionen übersteigen. Daher verfügen wir in Deutschland (eigener Geschäftsbereich) über ein Konzept zur Schaffung von altersgerechtem Wohnraum , das insbesondere durch unser Investitionsprogramm barrierearme (Teil-)Modernisierung formalisiert ist (IROs „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ und „Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum“). Es zielt auf die barrierearme (Teil-)Modernisierung von sich im Leerstand (Mieterwechsel) befindlichen Wohnungen ab. Wir verfolgen in diesem Konzept das Ziel, bis 2030 jährlich einen Anteil von rund 27 % barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in Deutschland zu erreichen (siehe bezüglich dieser Zielsetzung auch S4-5 ) und somit altersgerechten Wohnraum zu schaffen. Diese Zielsetzung ist ebenfalls über den Teil-Indikator „Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen“ in unser übergeordnetes Nachhaltigkeitskonzept, den SPI, integriert. Ergänzt wird der Ansatz um bereits barrierearm geplanten Neubau. Die Umsetzung des Konzepts erfolgt auf oberster Ebene durch den Vorstand (CRO und CDO). Unsere Konzepte zu den Themen Kundenzufriedenheit und Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter nebst entsprechender Ziele, Maßnahmen und Kennzahlen zielen grundsätzlich auf unser Kerngeschäft der Immobilienvermietung und -bewirtschaftung in Deutschland ab. Sie exkludieren daher den Pflegebereich.

##### Verankerung in der Unternehmenssteuerung

Die Verankerung dieser Konzepte in unsere Unternehmenssteuerung erfolgt über den SPI , in den die zwei Teil-Indikatoren Kundenzufriedenheitsindex (CSI) und Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen einfließen. Die beschriebenen Ziele für die Teil-Indikatoren des SPI werden im Rahmen der Budget- und der Mittelfristplanung definiert und sind mit der Investitionsplanung verknüpft. Die Erreichung der Ziele wird quartärlich überwacht. Die Umsetzung der Maßnahmen zur Erreichung der Ziele erfolgt durch entsprechende Investitionsprogramme und Aktionspläne in den jeweils zuständigen Geschäfts- und Fachbereichen. Bezüglich einer detaillierten Erläuterung des SPI wird auf ESRS 2 GOV-3 verwiesen.

##### Achtung der Menschenrechte

Für unsere Kunden gelten alle für Vonovia gültigen menschenrechtsbezogenen Verpflichtungen und Rahmenwerke. In unserer konzernweit verbindlichen Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte kommunizieren wir unsere klare Haltung für eine pluralistisch-demokratische Gesellschaft und null Toleranz gegenüber Menschenrechtsverletzungen sowie unser Bekenntnis, die Menschenrechte in allen Aspekten unserer Geschäftstätigkeit zu respektieren. Dies schließt den Ausschluss von Diskriminierung jeglicher Art – z. B. bei der Wohnungsvergabe – mit ein.

Wir verpflichten uns zur Einhaltung der Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (IAO), der UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und zu den Prinzipien des UN Global Compact, dem wir im Jahr 2020 beigetreten sind.

Die Beachtung der Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte , die Kernarbeitsnormen der IAO, UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte sowie die Prinzipien des UN Global Compact haben bei der Umsetzung unserer Konzepte bezüglich der Themen Bedarfsgerechtes Wohnen und Kundenzufriedenheit absolute Priorität. Bezüglich des Überwachungsprozesses wird auf ESRS 2 GOV-4 verwiesen.

Auf den Märkten, auf denen wir aktiv sind – Deutschland, Österreich und Schweden – bestehen darüber hinaus umfangreiche rechtliche Schutzmechanismen im Mietrecht und Sozialchartas für Mieter, um sie gegen Menschenrechtsverletzungen abzusichern.

Eine direkte Einbeziehung von Verbrauchern und/oder Endnutzern erfolgt diesbezüglich nicht. Verstöße gegen Menschenrechte oder (Verdachts-)Fälle von Diskriminierung können jedoch von unseren Mietern über verschiedene Kanäle gemeldet werden (siehe G1-3 ). Gemeldete Fälle werden umgehend nachverfolgt, sodass auf diese Weise die (indirekte) Einbeziehung unserer Kunden in unsere Prozesse zur Überwachung der oben genannten Prinzipien und Richtlinien erfolgt.

Jede Meldung wird konsequent nachverfolgt und nach sorgfältiger Prüfung werden individuelle verhältnismäßige Maßnahmen ergriffen. Zu weiteren Einzelheiten zur unseren Hinweisgeberkanälen wird auf S4-3 und G1-3 verwiesen.

Unsere Geschäftsstrategie zu bedarfsgerechtem Wohnen und zur Kundenzufriedenheit steht im Einklang mit den oben genannten international anerkannten Instrumenten, einschließlich der Leitlinien der Vereinten Nationen für Unternehmen und Menschenrechte. Die Achtung der Menschenrechte hat im Rahmen unserer gesamten Geschäftsprozesse oberste Priorität . Sollten sich (Verdachts-)Fälle von Menschenrechtsverletzungen oder Diskriminierung ergeben, werden diese umgehend nachverfolgt. Da wir vorwiegend Vermietungen durch eigene Mitarbeiter, die wir zur Einhaltung der oben genannten Prinzipien und Leitlinien unmittelbar verpflichten, und nicht über externe Makler, vornehmen, minimieren wir das Risiko der Nichteinhaltung dieser Prinzipien und Richtlinien. Im Berichtsjahr sind uns keine Fälle der Nichteinhaltung der Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte, der Erklärung der IAO über grundlegende Prinzipien und Rechte bei der Arbeit oder der OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen im Zusammenhang mit Mietern bekannt geworden.

#### S4-2 – Verfahren zur Einbeziehung von Verbrauchern und Endnutzern in Bezug auf Auswirkungen

Durch quartalweise stattfindende Kundenbefragungen , die durch einen externen Dienstleister durchgeführt werden, bezieht Vonovia ihre Kunden aktiv und auf direktem Weg in ihre Entscheidungen und Tätigkeiten ein. Die Kundenzufriedenheit drückt sich im CSI, dem Kundenzufriedenheitsindex aus, der sich aus 25 Einzelfragen zusammensetzt. Dieser Index ist spezifisch auf Vonovia zugeschnitten und somit nicht mit anderen Kundenzufriedenheitsanalysen und -indizes vergleichbar. Der CSI gibt auch Auskunft über die Wirksamkeit der Zusammenarbeit mit unseren Kunden, weil diese auf diesem Wege aktiv positive oder negative Kritik äußern können und uns somit die Möglichkeit gegeben wird, auf diese zu reagieren.

Die Befragungen umfassen Aspekte zur Service- und Produktqualität (z. B. zur Wohnung und deren Ausstattung, zur Lärmbelästigung, zur Sicherheit und Sauberkeit im Wohnumfeld sowie zur Wohnsiedlung), zum Image, zur Kundenbindung sowie zur Gesamtzufriedenheit und werden von uns genutzt, um Rückmeldungen zur Kundenbetreuung, zu Kundenbedarfen, zu Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Wohngebäuden, den Außenanlagen und zum Quartier sowie zu notwendigen und durchgeführten Reparaturen einzuholen. Die Ergebnisse werden dann von allen operativen Fachbereichen analysiert. Anhand des Kundenfeedbacks werden anschließend Maßnahmen auf Quartiersebene abgeleitet, umgesetzt und überprüft, die die Servicequalität und Wohnqualität weiter verbessern.

Außerdem ist der anlassbezogene, kontinuierliche Austausch mit Mieter- und Verbraucherschutzvertretungen für uns von besonderer Bedeutung, um gebündelt und gezielt Mieterinteressen aufgreifen und verarbeiten zu können. Dieser konzentriert sich nicht nur auf den Austausch mit den zentralen Verbandsspitzen, dem Deutschen Mieterbund, der österreichischen Mietervereinigung und der schwedischen Mietergewerkschaft, sondern findet insbesondere auch auf regionaler oder lokaler Ebene mit den Mietervereinen oder Mieterbeiräten in Quartieren statt. Auch auf Mieterversammlungen bei anstehenden Modernisierungen oder Mieterfesten sowie im direkten Kontakt mit den Objektbetreuern vor Ort haben unsere Mieter die Möglichkeit, sich direkt mit Mitarbeitern von Vonovia auszutauschen. Während auf zentraler Ebene der Vorstand sowie unsere Unternehmenskommunikation (Public Affairs) den Austausch gestalten, erfolgt der lokale Kontakt über die Regionalverantwortlichen bei Vonovia. Dies gilt auch für den Kontakt zu Politik und Verwaltung, über die ebenfalls Kundenbelange an uns herangetragen werden.

Bei geplanten Maßnahmen im Quartier möchten wir möglichst viele Wünsche und Anregungen der Bewohner berücksichtigen sowie Städte und Kommunen einbinden. Wir informieren daher stets frühzeitig über unsere Vorhaben und laden zu Dialog und Mitgestaltung (beispielsweise auf Informationsveranstaltungen, Kiezspaziergängen, über unsere Objektbetreuer und Quartiersmanager, Beteiligungsbriefkästen oder Mietersprechstunden) ein.

Neben dem Austausch mit Mieter- und Verbraucherschutzvertretern stehen wir auch mit Akteuren der freien Wohlfahrtspflege sowie weiteren gemeinnützigen Organisationen und Vereinigungen in Kontakt. Der Dialog sowie die daraus entstehenden Kooperationen helfen uns dabei, die Anliegen insbesondere von älteren sowie von Obdachlosigkeit bedrohten oder betroffenen Menschen zu verstehen und in Angebote zu überführen. Dies gilt ebenfalls in besonderem Maße auch für Menschen mit Fluchterfahrung.

#### S4-3 – Verfahren zur Verbesserung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die Verbraucher und Endnutzer Bedenken äußern können

Kundenanliegen können eine große Bandbreite aufweisen, die entsprechend einfache oder komplexere Verfahren und Prozesse zur Abhilfe erfordern.

Insbesondere für alle Gefährdungsrisiken gelten strikte Vorgaben und Regelprozesse zur Einhaltung aller Verkehrssicherungspflichten, um präventiv vor allem Gesundheits- und Sicherheitsgefährdungen zu vermeiden. Sollten Kundenanliegen dennoch in einer Gefährdungssituation begründet sein, werden entsprechende Sofortmaßnahmen – z. B. zur Beseitigung von Schimmel, Legionellen oder bei Wasserschäden – eingeleitet.

Üblicherweise beziehen sich Kundenanliegen auf Themen zum Mietverhältnis oder zur Wohn- und Sauberkeitssituation im und um das Gebäude. Hier kann der Kundenservice oder auch die Ansprechperson vor Ort die Anfragen entweder direkt selbst lösen oder an die passenden Stellen zur weiteren Bearbeitung im Unternehmen adressieren. Diese Ansprechpartner sind per Telefon, Mieter-App oder im Falle der Ansprechperson vor Ort auch persönlich erreichbar. Primäres Medium zur Bewertung der Wirksamkeit und Überwachung unserer Abhilfemaßnahmen und Kanäle ist unsere Kundenzufriedenheitsumfrage, die es unseren Kunden ermöglicht, positive und negative Kritik an uns zu übermitteln und uns die Möglichkeit gibt, unsere Verfahren auf Grundlage dieser Kritik zu bewerten.

Darüber hinaus stehen allen Mietern auch unsere Hinweisgeber- und Beschwerdekanäle zur Verfügung (siehe G1-3 ). Über ein webbasiertes Hinweisgeberportal können z. B. Hinweise auf Fehlverhalten von Mitarbeitern übermittelt werden.

Um unsere für das Vermietungsgeschäft verantwortlichen Regionalleiter für diese Thematik stärker zu sensibilisieren und Mietinteressenten zu schützen, haben wir im Berichtsjahr 2022 die Broschüre „Fairplay in der Neuvermietung“ entwickelt. Sie wurde mitsamt einem erläuternden Anschreiben zu den Hintergründen an alle Vonovia Vermieter in Deutschland verteilt. Die Broschüre klärt u. a. über den korrekten Umgang mit Provisionsforderungen durch Dritte auf. Sie beschreibt, über welche Kanäle Fehlverhalten gemeldet werden kann und welche Ansprechpartner für Fragen und Hinweise zur Verfügung stehen.

Die mit dem Beschwerdeverfahren betrauten Personen sind zur Vertraulichkeit verpflichtet und die einzigen, die auf die Beschwerden sowie den Kommunikationsweg mit der meldenden Person zugreifen können. Gespeichert werden die Daten nur so lange, wie es für den jeweiligen Zweck notwendig ist. Nach entsprechender Prüfung der gemeldeten Sachverhalte werden für den jeweiligen Einzelfall individuelle verhältnismäßige Maßnahmen ergriffen. Die Zugangsmöglichkeiten zum Hinweisgebersystem sind auf der Konzernwebseite leicht zugänglich einsehbar. Durch die Anonymität des Hinweisgebersystems sind Einzelpersonen vor Vergeltungsmaßnahmen geschützt. Aufgrund der regelmäßigen Nutzung der Kanäle können wir schlussfolgern, dass unsere Kunden Kenntnis von diesen Kanälen haben und sie als vertrauenswürdig einstufen. Hierzu trägt auch der niederschwellige Zugang zu unseren Hinweisgeberkanälen (Homepage, E-Mail, Telefon, persönlich) in acht verschiedenen Sprachen bei (siehe auch G1-3 )

#### S4-4 – Ergreifung von Maßnahmen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen auf Verbraucher und Endnutzer und Ansätze zum Management wesentlicher Risiken und zur Nutzung wesentlicher Chancen im Zusammenhang mit Verbrauchern und Endnutzern sowie die Wirksamkeit dieser Maßnahmen

##### Maßnahmen zur Kundenzufriedenheit

Wir ergreifen kontinuierlich Maßnahmen, um unsere Kundenzufriedenheit und Servicequalität an allen Standorten zu verbessern bzw. auf einem hohen Level zu halten. Diese Maßnahmen adressieren somit sowohl die Auswirkung „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“ (positive Ausprägung) als auch die Auswirkung „Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität“ (negative Ausprägung) und tragen gleichzeitig zur Realisierung unserer finanziellen Chance aus erhöhter Kundenzufriedenheit & Servicequalität, u. a. in Form von geringeren Fluktuations- und Opportunitätskosten, bei.

Wir erreichen dies insbesondere durch die kontinuierliche Verbesserung von Leistungen und Produkten, schnelle Reaktions- und Bearbeitungszeiten im Kundenservice und eine gute Erreichbarkeit – beispielsweise über den Ausbau digitaler Kanäle.

Eine zentrale Maßnahme stellt auch im Berichtsjahr der Betrieb eigener zentraler Kundenservicecenter ergänzt um dezentrale lokale Ansprechpartner in Deutschland dar, die für einen schnellen und zuverlässigen Service sorgen und so direkt auf unser Ziel eines hohen Zufriedenheitsniveaus bezüglich des Konzepts zum Thema Kundenzufriedenheit einzahlen. Unsere zentralen, mehrsprachig aufgestellten und auf Dauer eingerichteten Kundenservicecenter in Essen, Dresden und Berlin fungieren als primärer Ansprechpartner, während sich unsere Objektbetreuer, Handwerker sowie Vermieter um die Anliegen unserer Mieter vor Ort kümmern. Diese Organisationsstruktur ermöglicht es uns, (aufkommende) Unzufriedenheit bei unseren Mietern wahrzunehmen und ad hoc reagieren zu können.

Eine weitere Maßnahme zur Erhöhung der Kundenzufriedenheit bzw. zu Mitigierung einer negativen Kundenzufriedenheit stellt unser zentrales, auf Dauer eingerichtetes Wissens- und Trainingsmanagement dar. Um den Bedürfnissen unserer Kunden gerecht zu werden, entwickeln wir unsere Beschäftigten im Gesamtkonzern auch im Berichtsjahr kontinuierlich weiter. Dabei stellt die Abteilung Training & Qualität im Kundenservice gemeinsam mit dem Personalbereich einen umfassenden und an den jeweiligen Lernbedarfen der Mitarbeiter ausgerichteten Trainingskatalog zusammen, der rund 70 verschiedene Schulungsmodule umfasst. Regelmäßige Austauschroutinen sichern Performance und Qualität. Ziel ist es, dasselbe Qualitätsniveau für das gesamte Portfolio in Deutschland gewährleisten zu können. Ein hohes Service- und Qualitätsniveau zahlt wiederum auf unser übergeordnetes Ziel eines hohen Zufriedenheitsniveaus im Rahmen des Managementkonzepts zum Thema Kundenzufriedenheit ein.

Unser Digitalisierungskonzept setzen wir auch im Berichtsjahr durch die Etablierung von Self-Service-Funktionen im Gesamtkonzern um. Insbesondere in unseren Mieter-Apps können wir eine vollständige Customer Journey abbilden: von der Wohnungssuche inklusive Vereinbarung von Besichtigungsterminen über den digitalen Vertragsabschluss und alle weiteren Bestandskundenthemen wie z. B. die Nebenkostenabrechnung bis hin zu den Anliegen ausziehender und ehemaliger Kunden. Die auf dem deutschen Markt eingesetzten Apps „Mein Vonovia“ und „DeuWo Digital“ weisen bereits über 1,2 Millionen Downloads auf und werden von rund 250.000 Usern aktiv genutzt. Das App-Portfolio wird um die „BUWOG-Kunden-App“ ergänzt. Der Launch unserer Mieter-Apps ist zwar grundsätzlich abgeschlossen, jedoch werden diese digitalen Prozesse kontinuierlich weiterentwickelt, weshalb diese Maßnahme als fortlaufend zu betrachten und kein Abschlusszeitpunkt festgelegt ist. Dadurch, dass unsere Self-Service-Funktionen ganzjährig und ganztägig nutzbar sind, können wir einen Beitrag zur Mitigierung der Unzufriedenheit bezüglich zu geringer Erreichbarkeit leisten, die Kundenzufriedenheit verbessern und somit durch diese Maßnahme auf unser Ziel einer hohen Kundenzufriedenheit bezüglich des Konzepts zum Thema Kundenzufriedenheit einzahlen.

Als weitere Maßnahme zur Erreichung einer hohen Kundenzufriedenheit durch Servicequalität setzen wir im Gesamtkonzern auch im Berichtsjahr auf eine umfangreiche, ergänzende Kommunikation . So informieren wir unsere Mieter auf unserer Webseite umfangreich und auf verschiedenen Sprachen über wichtige Themen rund um das Wohnen – beispielsweise über Möglichkeiten zum Energiesparen. Diese (Zusatz-)Informationen und Services tragen ebenfalls zur Erreichung unseres Ziels eines hohen Zufriedenheitsniveaus im Rahmen des Managementkonzepts zum Thema Kundenzufriedenheit bei. Da stets aktuelle Themen kommuniziert werden müssen, handelt es sich um eine kontinuierliche Maßnahme, für die kein Zeithorizont zum Abschluss existiert.

##### Maßnahmen zum bedarfsgerechten Wohnen

Wir ergreifen Maßnahmen, um unsere positive Auswirkung „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ zu adressieren und unsere wesentliche Chance „Reduktion der Kundenfluktuation durch das Schaffen von bedarfsgerechtem Wohnraum“ zu nutzen.

Im Bestand sind niedrigschwellige bauliche Maßnahmen im Rahmen barrierearmer (Teil-)Modernisierungen zumeist ausreichend, um den Wohnkomfort im Alter deutlich zu erhöhen. Gerade bei Neuvermietungen bietet sich – aufgrund des kurzfristigen temporären Leerstands der Wohnung – ein zeitliches Fenster, um z. B. rutschfeste Böden oder bodengleiche Duschen einzubauen oder um Türrahmen zu verbreitern. Eine vollständige Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 ist dabei in den seltensten Fällen notwendig. Wir haben als zusätzliche Maßnahme für die barrierearme (Teil-)Modernisierung einen entsprechenden Kriterienkatalog baulicher Maßnahmen festgelegt. Diese setzen wir – nach Prüfung der Bestandsgebäude auf ihre Potenziale zum Barriereabbau und der Konkretisierung des Umfangs der Maßnahmen – entsprechend um. Unseren Bestandskunden bieten wir das Programm „altersgerechte Modernisierungen auf Mieterwunsch“ an. Beim Vorliegen einer Pflegestufe können dabei Teilkosten von der jeweiligen Krankenkasse übernommen werden.

Als weitere Maßnahme zur Adressierung unserer Auswirkungen und Chance planen wir im Berichtsjahr fortgesetzte Neubauten in hohem Maß barrierefrei bzw. rollstuhlgerecht . Die auf Dauer ausgerichteten Maßnahmen zum barrierearmen Neu- und Umbau ermöglichen unseren Mietern einen längeren Verbleib in der eigenen Wohnung und ein selbstbestimmtes Leben im Alter. Somit tragen diese Maßnahmen zur Erreichung unseres Ziels bei, bis 2030 jährlich einen Anteil von rund 27 % barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in Deutschland zu erreichen und somit altersgerechten Wohnraum zu schaffen.

Das Modernisierungsprogramm bezieht sich auf den deutschen Bestand. In Österreich und Schweden wird im Rahmen der jeweiligen Bauordnungen der Abbau von Barrieren ebenfalls berücksichtigt.

Ergänzend zu den baulichen Maßnahmen spielt auch die soziale Infrastruktur im Quartier eine wichtige Rolle. Daher haben wir als weitere Maßnahmen zur Adressierung unserer Auswirkung „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ Sonderwohnformen, wie z. B. Seniorenwohnen, Serviceangebote und Quartierstreffs, mit gemeinwohlorientierten Kooperationspartnern etabliert. Diese bestanden somit auch im Berichtsjahr und werden – wie die weiteren Maßnahmen auch – dauerhaft umgesetzt. Durch diese Unterstützungsmaßnahmen im Gesamtkonzern erreichen wir wiederum einen Beitrag zu unserem übergeordneten Ziel unseres Konzepts bezüglich bedarfsgerechten Wohnens.

##### Wirksamkeit der Maßnahmen

Die Erkenntnisse aus der Kundenzufriedenheitsbefragung stellen in Deutschland die grundlegende Informationsbasis für die operativen Bereiche und das Managementkonzept für die Kundenzufriedenheit dar. Die Ergebnisse geben uns Einblick in die Bewertung unserer Servicequalität sowie die bauliche und wohnliche Situation unserer Mieter, ob unsere Maßnahmen – insbesondere in Bezug auf die negative Auswirkung der eingeschränkten Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität – angemessen sind und somit die Auswirkungen und Chancen der beiden Themen „Bedarfsgerechtes Wohnen“ und „Kundenzufriedenheit“ adressieren. Die Auswertungen der Zufriedenheitsbefragung werden quartärlich in den Regionalbereichen vor Ort besprochen und es werden Maßnahmen auf Quartiersebene abgeleitet. Entsprechend ermöglicht uns diese Befragung ggf. notwendige Anpassungen bezüglich unserer Maßnahmen zur Adressierung unserer negativen Auswirkung vorzunehmen oder neue zu ergreifen. Weitere Maßnahmen in Zusammenarbeit mit ggf. relevanten Parteien sehen wir derzeit nicht als erforderlich an.

In Österreich nutzen wir ebenfalls das Instrument der Kundenzufriedenheitsbefragung, das bei allen Neubauprojekten in Wien sowie alljährlich in 5 bis 10 % des Bestands primär online angewendet wird. Die Ergebnisse werden direkt mit den Fachbereichen besprochen, um Verbesserungsvorschläge zu erarbeiten. Die Umsetzung von Maßnahmen erfolgt immer mit einer Feedbackschleife sowie einem Bericht an die Geschäftsführung. Basierend auf dem Feedback unserer Kunden und anhand von Optimierungspotenzialen, die bei der Beschwerdebearbeitung identifiziert werden, entwickeln wir in Österreich zudem Trainings für Mitarbeiter, um ihre Kompetenzen im Umgang mit den Kunden zu erweitern.

Auch in Schweden ist die Kundenzufriedenheit elementare Richtgröße aller Geschäftsprozesse. Indikatoren wie die Leerstandsquote und die Mieterfluktuation unterstützen unsere diesbezüglichen Analysen.

Da unsere Kundenzufriedenheitsumfrage quartärlich durchgeführt wird, ist sichergestellt, dass zeitnah Abhilfemaßnahmen bei identifizierten negativen Auswirkungen auf die Kundenzufriedenheit aufgrund mangelnder Erreichbarkeit und Servicequalität verfügbar sind und deren Wirksamkeit ebenfalls zeitnah (im Rahmen der nächsten Kundenzufriedenheitsumfrage) sichergestellt werden kann.

Im Rahmen der Kundenbefragungen werden auch Analysen der Reaktions- und Bearbeitungszeiten durchgeführt. Unsere Erfahrung zeigt, dass vor allem Erreichbarkeit, Schnelligkeit und Transparenz im Service für Kunden ausschlaggebend sind, um Zufriedenheit zu erreichen. Über diese Analysen identifizieren wir Schwachstellen in unserem Serviceversprechen und können diese beheben.

##### Umfangreicher Ressourceneinsatz

Zum Management der Kundenzufriedenheit und unserer wesentlichen Auswirkungen „Verbesserte Kundenzufriedenheit durch mehr Erreichbarkeit und Servicequalität“ und „Eingeschränkte Kundenzufriedenheit durch mangelnde Erreichbarkeit und Servicequalität“ stellen wir umfangreiche personelle Ressourcen bereit. So arbeiten in unseren Kundenservicecentern mehr als 1.000 Mitarbeiter. Lokal tragen zusätzlich Objektbetreuer, Handwerker, Vermieter etc. direkt zum Management dieser wesentlichen Auswirkungen bei. Unsere Kunden können sich somit auf direktem Wege vor Ort oder durch die Nutzung unserer Kundenservicecenter ein Bild vom Management der wesentlichen Auswirkungen machen. Zum Management unserer wesentlichen Auswirkung „Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter“ stellen wir umfangreiche finanzielle Ressourcen bereit. So wurden im Geschäftsjahr z. B. für Modernisierungen/Bestand 611,8 Mio. € investiert. Zusätzliche 224,5 Mio. € wurden in Neubau sowie 764,7 Mio. € in Instandhaltung investiert. Der Gesamtbetrag von 1.601,0 Mio. € entspricht dem Ausweis im Wirtschaftsbericht. Im kommenden Geschäftsjahr sind Investitionen auf höherem Niveau geplant (siehe Prognosebericht ).

#### S4-5 – Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen

##### Bedarfsgerechtes Wohnen

Kernindikator für den altersgerechten Ausbau unserer Wohnungen ist der Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in Deutschland . Dieser beinhaltet sowohl Maßnahmen bei Mieterwechsel als auch bei Modernisierungen auf Mieterwunsch. Neuvermietungen betrachten wir anhand vergleichbarer Portfolios und ohne neu errichteten Wohnraum.

Wir verfolgen für 2030 das mittelfristige Ziel, in rund 27 % der neuvermieteten Wohnungen eines jeweiligen Jahres Modernisierungen vorzunehmen , die den Ansprüchen einer älter werdenden Gesellschaft gerecht werden. In den Vorjahren haben wir die Zielsetzung verfolgt, rund 30 % der neuvermieteten Wohnungen des jeweiligen Jahres zu modernisieren. Da der Anteil altersgerecht modernisierter Wohnungen am Gesamtportfolio jährlich ansteigt und somit zunehmend Wohnungen neu vermietet werden, die keiner erneuten Modernisierung bedürfen, haben wir unsere diesbezügliche Zielsetzung bis zum Jahr 2030 leicht gesenkt. Unser quantifiziertes Ziel spiegelt somit unmittelbar die Zielvorgabe unseres Konzepts bezüglich des Themas Bedarfsgerechtes Wohnen für Mieter wider. Das Bezugsjahr für die Fortschrittsmessung dieses sowie aller anderer SPI-Teil-Indikatoren ist stets das aktuelle Jahr. Die Kennzahl umfasst alle Modernisierungsmaßnahmen, die im Rahmen des entsprechenden Investitionsprogramms im Berichtsjahr umgesetzt wurden. Die Kriterien für „barrierearm“ sind an den entsprechenden Produktkatalog der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angelehnt. Die Kennzahl bezieht sich auf das deutsche Bestandsportfolio.

Während wir im Jahr 2023 aufgrund eingeschränkter Investitionsmöglichkeiten nur rund 6.550 Wohnungen (bzw. 17,5 % der Neuvermietungen) barrierearm (teil-)modernisieren konnten, haben wir im Geschäftsjahr wieder unser Zielniveau erreicht: Rund 11.100 Wohnungen haben wir 2024 barrierearm (teil-)modernisiert – was einem Anteil von 29,5 % an den Neuvermietungen in Deutschland entspricht. Da es sich um einen SPI-Teil-Indikator handelt (weitere Informationen siehe ESRS 2 GOV-3 ), erfolgt die Überwachung direkt durch den Vorstand.

##### Kundenzufriedenheit

Kernindikator für die Kundenzufriedenheit ist der CSI . Den Kundenzufriedenheitswert, den wir als Grundlage für die Berechnung der Veränderung heranziehen, geben wir dabei in Prozent, die Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Prozentpunkten an. Dieser Index ist spezifisch auf Vonovia zugeschnitten und somit nicht mit anderen Kundenzufriedenheitsanalysen und -indizes vergleichbar.

Wir verfolgen für 2030 das mittelfristige Ziel, unser hohes Zufriedenheitsniveau zu halten. Wir verstehen darunter einen Zufriedenheitsindex von >73 %, den wir jährlich erreichen wollen. Die Zielstellung leitet sich aus dem Peer Benchmark des externen Dienstleisters der Zufriedenheitsbefragung ab. Unser quantifiziertes Ziel spiegelt somit unmittelbar die Zielvorgabe unseres Konzepts bezüglich des Themas Kundenzufriedenheit wider. Das Bezugsjahr für die Fortschrittsmessung dieses sowie aller anderer SPI-Teil-Indikatoren ist stets das aktuelle Jahr. Die Kennzahl wird anhand von 25 Fragen aus Kundenfragebögen erhoben. Dabei ändern sich die Fragebögen über den Zeitablauf nicht, um Vergleichbarkeit gewährleisten zu können. Pro Quartal werden rund 32.000 Kunden befragt. Die Kennzahl bezieht sich ausschließlich auf Deutschland.

2024 konnten wir unsere Kundenzufriedenheit gegenüber dem Vorjahr um 2,8 Prozentpunkte auf einen Zufriedenheitswert von 75,2 % steigern. Da es sich um einen SPI-Teil-Indikator handelt (weitere Informationen siehe ESRS 2 GOV-3 ), erfolgt die Überwachung direkt durch den Vorstand.

##### Weitere Erläuterungen zu den S4-Indikatoren

Beide Indikatoren – sowohl der „Anteil barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen an Neuvermietungen in Deutschland“ als auch die „Kundenzufriedenheit in Deutschland“ – sind Teil des SPI – und damit zwei der sechs vergütungsrelevanten Steuerungskennzahlen im Nachhaltigkeitsbereich (siehe ESRS 2 GOV-3 ).

Die Ziele der Einzelindikatoren des SPI wurden für das Jahr 2030 durch den Vorstand festgelegt. Sie sind eng mit der Fünfjahres-Investitionsplanung verknüpft. Die entsprechenden Kennzahlen werden quartalsweise durch das Controlling erfasst und finden Verwendung in unserem externen Reporting sowie in der Kommunikation mit dem Kapitalmarkt. Die Zielerreichung wird am Ende des Jahres über den erreichten IST-Wert ermittelt. Zu Einzelheiten zum SPI wird auf ESRS 2 GOV-3 verwiesen. Eine Berücksichtigung wissenschaftlicher Erkenntnisse bei der Festlegung der im Rahmen von ESRS S4 genannten Ziele erfolgt nicht. Bei der Festlegung der Ziele der Teil-Indikatoren des SPI, der Nachverfolgung der Leistung in Bezug auf die Verwirklichung dieser Ziele sowie bei der Ermittlung von Verbesserungsmöglichkeiten wurden keine Verbraucher/ Endnutzer bzw. deren Vertretungen direkt einbezogen.

### Unternehmensspezifische Angabe „Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur“

Die gesellschaftlichen Megatrends Klimawandel, Urbanisierung und demografischer Wandel bestimmen die Rahmenbedingungen, innerhalb derer Anbieter von Wohnraum Angebote und Lösungen entwickeln müssen. Ob treibhausgasneutraler Gebäudebestand, die Bereitstellung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren oder Angebote für eine älter werdende Gesellschaft – die Anforderungen sind vielfältig und erfordern ganzheitlich gedachte Lösungen.

Das Denken und Handeln in Quartierszusammenhängen ist unsere Antwort auf diese wesentlichen Megatrends – gleichzeitig ist sie unsere Lösungsebene für die ökonomische, ökologische und soziale Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände, die sich zu einem großen Teil in Quartieren befinden. Darunter verstehen wir – der Definition des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) folgend – eine optisch zusammenhängende städtebauliche Struktur, die von den Bewohnern als abgrenzbares Gebiet aufgefasst wird und einen Handlungsraum darstellt, in dem das Wohnungsunternehmen etwas bewirken bzw. positive Effekte erfahren kann. Es umfasst mindestens 150 Wohnungen (siehe Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft ).

#### ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

##### Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Die tatsächlich positive Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zur Quartiersentwicklung und -infrastruktur“ bezieht sich auf unsere Kunden und Quartiere und damit auf den eigenen Geschäftsbereich und die nachgelagerte Wertschöpfungskette, unter der wir hier die weiteren Nutzer des Quartiers verstehen. Sie umfasst die Effekte einer gezielt an den Bedürfnissen der Interessenträger ausgerichteten Quartiersentwicklung sowie positive Synergieeffekte, die sich aus einer verbesserten Quartiersinfrastruktur ergeben. Antizipierte Kosten – etwa beim treibhausgasneutralen Umbau von Quartieren – können so gesenkt und die nachhaltige Entwicklung von unseren Quartieren beschleunigt werden.

Unsere Aktivitäten in der Quartiersentwicklung tragen dazu bei, sozial und ökologisch zukunftsfähige Orte des Zusammenlebens in zentraler städtischer Lage und in Ballungsgebieten zur Steigerung der Lebensqualität unserer Mieter zu entwickeln. Dies kann sich langfristig in einem bedarfsgerechteren bzw. klimafreundlichen Bestand, einer besseren Infrastrukturanbindung, einer stärkeren Durchmischung oder einem höheren Bildungsgrad bzw. Durchschnittseinkommen im Quartier bemerkbar machen.

Der ganzheitliche Blick auf das Quartier spiegelt sich in der Strategie und dem Geschäftsmodell des Unternehmens wider: Etwa 77 % des strategischen Immobilienbestands von Vonovia in Deutschland befinden sich in rund 770 zusammenhängenden Quartieren. An diesem Zuschnitt orientieren sich die Investitions- und Entwicklungsprogramme von Vonovia – insbesondere entlang unseres strategischen Klimapfads (siehe ESRS E1 ). Die ganzheitliche Quartierslogik ist somit Steuerungsebene für alle ökologischen, infrastrukturellen und sozialen Maßnahmen. Dies gilt auch für unsere Neubau- und Developmentaktivitäten. Sie nimmt damit – aktuell und zukünftig – wesentlichen Einfluss auf die strategische Ausrichtung des Unternehmens. Unsere Quartiersentwicklungsmaßnahmen ergeben sich direkt aus der Geschäftsstrategie von Vonovia und folgen dem übergeordneten Ziel, bedarfsgerechten Wohnraum für alle Menschen bereitzustellen.

Die positiven Effekte von Quartiersentwicklungen können sowohl in der sozialen, baulichen wie in der unmittelbaren Versorgungsinfrastruktur in einem Quartier auftreten – z. B. durch die ökologische Aufwertung des Gebäudebestands, die Gestaltung neuer Grünanlagen, das Schaffen oder Unterstützen kommunikativer Quartierszentren und sozialer sowie kultureller Angebote, das Stärken von Nachbarschaftsnetzwerken (u. a. mittels integrativer Maßnahmen) oder die Anbindung von Nahversorgern und Betreuungseinrichtungen. Auf diese Weise wird die Lebens- und Aufenthaltsqualität für unsere Mieter und darüber hinaus für Anwohner im Quartier aufgewertet und trägt so zu einer hohen Zufriedenheit, insbesondere unserer Kunden, bei.

Der Betrachtungszeitraum dieser Auswirkung beschränkt sich auf einen kurzfristigen Zeithorizont, da sie maßgeblich von den im Geschäftsjahr bereitgestellten bzw. für das Folgejahr geplanten Investitionen im Quartierszusammenhang beeinflusst wird. Eine langfristige positive Folgewirkung ist jedoch ebenfalls erwartbar, wenn sich mehrere Effekte einer verbesserten Lebensqualität auf Quartiersebene positiv bedingen und verstärken.

Je höher der Anteil von Vonovia am Wohnungsbestand im zusammenhängenden Quartier und je umfangreicher die angestoßenen Maßnahmen – z. B. energetische Modernisierungen, Photovoltaik-Ausbau, Aufwertung des Wohnumfelds – angelegt sind, desto unmittelbarer und wirkungsvoller sind die quartiersbezogenen Infrastrukturmaßnahmen. Der Anteil von Vonovia an der positiven Auswirkung bemisst sich somit am Umfang und dem unmittelbaren Quartiersbezug der getätigten Investitionen und umgesetzten Maßnahmen in den jeweiligen Quartieren.

##### Resilienz des Geschäftsmodells

Die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia werden jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet. Der Zeithorizont des Risikomanagements deckt den mittelfristigen Zeithorizont ab und wird durch die Planungsebene in Bezug auf die kurzfristige Abdeckung ergänzt.

#### ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS 2 (MDR-P) – Strategische Konzepte im Zusammenhang mit Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

Wir sehen es als unsere Aufgabe, Menschen ein nachhaltiges, bezahlbares Zuhause sowie ein Leben in Nachbarschaften zu ermöglichen, in denen sie sich wohl, sicher und zuhause fühlen.

Das Denken und Handeln in Quartierszusammenhängen ist für Vonovia dabei die zentrale Steuerungsebene, auf der sich das Geschäftsmodell und die Strategie des Unternehmens manifestieren. Für Details zum übergreifenden Geschäftsmodell und zu unserem Verständnis von Bezahlbarkeit siehe ESRS 2 SBM-1 .

Die im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse identifizierte tatsächliche positive Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung, -infrastruktur“ legt die Handlungsebene für entsprechende strategische Konzepte fest, die im Folgenden erläutert werden. Die Auswirkung wird im Rahmen der Aktualisierung des IRO-Assessments jährlich auf ihre Gültigkeit hin durch das Portfoliomanagement überprüft.

Die Größe des Gesamtportfolios sowie die Standortpräsenz von Vonovia in Form von Quartieren in (Groß-)Städten und Ballungsgebieten ermöglichen einen quartiersbezogenen, ganzheitlichen Entwicklungsansatz. Maßnahmen für die Gestaltung unseres Bestands werden sequenziell im Quartierszusammenhang umgesetzt, um sozial und ökologisch zukunftsfähige Orte des Zusammenlebens in zentraler städtischer Lage und in Ballungsgebieten zur Steigerung der Lebensqualität unserer Mieter zu entwickeln.

Gleichzeitig ermöglichen uns die Portfoliogröße und die Standortpräsenz in Form von Quartieren energetische Sanierungen von Gebäuden entlang des Klimapfads voranzutreiben, einen Beitrag zur Energiewende zu leisten und aktiv Treiber der Infrastrukturwende zu sein, ohne den Wirtschaftlichkeitsgedanken eines privatwirtschaftlichen Unternehmens außer Acht zu lassen.

Dieser Ansatz gilt insbesondere auch für unsere Neubauaktivitäten, die – wo möglich – ebenfalls dem Quartiersgedanken folgen und bereits im Planungsprozess auf die Nutzungsmöglichkeiten von ganzheitlich gedachten Maßnahmen ausgelegt werden.

Die Bestandsgröße stellt – in Verbindung mit dem Quartiersansatz – eine wesentliche immaterielle Ressource für Vonovia dar.

Der Quartiersansatz ist eingebettet in unterschiedliche Investitionsprogramme (u. a. Modernisierung, Heizungstausch, Photovoltaik, altersgerechtes Wohnen, Instandhaltung) und bildet sich systemisch durch den räumlichen Zuschnitt nach Urban Quarters/ Clusters ab. Sowohl das Dekarbonisierungstool (DKT, siehe ESRS E1 ) als auch der Investitionsrechner des Portfoliomanagements basieren auf der Segmentierung des Bestands in Quartiere.

Grundlegende Investitionsentscheidungen werden auf der Ebene des Vorstands (insbesondere CRO) getroffen, dezentral in den regionalen Geschäftsbereichen umgesetzt und im Hinblick auf die Zielerfüllung – insbesondere bezüglich der Einhaltung des Klimapfads – überwacht. Formell wurden die strategischen Konzepte hinsichtlich des Urban Quarters/Clusters-Ansatzes sowie der Investitionsprogramme in entsprechenden Beschlussunterlagen dokumentiert. Letztere lassen sich nach verschiedenen Investitionsarten kategorisieren, welche basierend auf den individuellen Gegebenheiten unserer Quartiere in differenzierter Abstufung für energetische Modernisierungsmaßnahmen im Bestand, den bedarfsgerechten Umbau von Wohnungen sowie für den Heizungstausch bzw. die Installation von Photovoltaik-Anlagen abgestellt werden.

Die Segmentierung nach Urban Quarters – entsprechend der oben genannten Definition – erfolgt derzeit ausschließlich für das deutsche Marktsegment. Damit werden 77 % des strategischen Portfoliobestands von dem Quartierskonzept erfasst (siehe Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft ). Auch in Schweden und Österreich werden Quartiersansätze verfolgt – diese folgen jedoch anderen Segmentierungsprinzipien. Während bei der österreichischen BUWOG Maßnahmen in einem zusammenhängenden Quartierskontext meist in die Entwicklung von Neubauprojekten eingebettet werden, erfolgt die Segmentierung des Bestandsportfolios in Schweden analog zur polizeilichen Einteilung regionaler Quartiersbezirke. Die Maßnahmen beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich sowie die nachgelagerte Wertschöpfungskette. Hierunter verstehen wir insbesondere die Nutzung der quartiersbezogenen Angebote und Maßnahmen durch die Mieter und Anwohner.

Für die Entscheidung zur Strukturierung des Portfolios und die daraus resultierende Segmentierung in Urban Quarters und Urban Clusters ist der Vorstand (CRO) verantwortlich. Alle Maßnahmen, die daraus auf den räumlich begrenzten Zuschnitt eines Quartiers abgeleitet werden, werden im Vorfeld ihrer Umsetzung in den zuständigen regionalen Geschäftsbereichen unter Beteiligung der Abteilungen für Investition, Klimaneutraler Gebäudebestand sowie Unternehmensentwicklung geplant und überprüft.

#### ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS2 (MDR-A / MDR-T / MDR-M) - Ziele, Ergreifung von Maßnahmen und wesentliche Kennzahlen im Zusammenhang mit Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

Zur Anwendung unseres strategischen Quartierskonzepts im Hinblick auf die als wesentlich identifizierte, tatsächliche Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung und -infrastruktur“ werden folgende Zielgrößen formuliert, entsprechende Maßnahmen umgesetzt und durch folgende wesentliche Kennzahlen erfasst:

In unserem zentralen, ganzheitlichen Quartiersansatz ergänzen sich ökologische und soziale Aspekte. Bei Vonovia werden beide Ebenen zusammen gedacht und es wird sich für das soziale Miteinander vor Ort eingesetzt. Maßnahmen zur Stärkung des Zusammenlebens sowie Maßnahmen zur treibhausgasneutralen Transformation des Gebäudebestands werden erst durch die Quartiersausrichtung steuerbar, wirkungsvoll und effizient umsetzbar. Im Kontext unseres mehrdimensionalen Quartiersentwicklungsansatzes kommen verschiedene strategische Bausteine – je Quartier in individueller Zusammensetzung – zur Anwendung:

- Energetische Gebäudemodernisierungen und Ausbau von Photovoltaik-Anlagen auf den eigenen Liegenschaften: Die sequenzielle energetische Modernisierung des eigenen Wohnungsbestands entlang des Klimapfads, die Nutzung innovativer Wärme- und Stromkonzepte (z. B. Nahwärmenetze), der Ausbau erneuerbarer Energieversorgungssysteme (vor allem über Photovoltaik) sowie ihre intelligente Verknüpfung im Quartierskontext sind zentrale Elemente unserer Klimastrategie, die insbesondere im Quartier durch die Nutzung von Synergie- und Skaleneffekten ihre besondere Wirkungskraft entfalten. Unsere Quartiersentwicklungen werden dabei an den klaren Klimaschutzvorgaben unseres Klimapfads ausgerichtet. Energetische Modernisierungen und der Ausbau von Photovoltaik sind kontinuierliche Maßnahmen, die wir in großem Umfang umsetzen. Dabei haben wir 2024 das Tempo des Solarstromausbaus noch einmal deutlich beschleunigt und unsere Kapazitätsziele hochgesetzt (siehe ESRS E1 ).
- Ausbau der quartiersbezogenen Infrastruktur (Grün- und Gemeinschaftsflächen, Spielplätze, Ansiedlung von Nahversorgern, Bildungs- und Sozialeinrichtungen, …): In unseren Quartieren kommen sowohl verschiedene Quartiersservices vor Ort (z. B. geleistet durch Regionalmitarbeiter, Bewirtschafter, Quartiersmanager, Objektbetreuer und Techniker) sowie soziale und infrastrukturelle Maßnahmen zum Einsatz – z. B. die Ansiedlung bedarfsgerechter Versorgungsangebote (Supermarkt, Arztpraxis, Bäcker etc.), neue Grünanlagen oder kommunikative Quartierszentren (Erholungsräume). Die Maßnahmengestaltung zeichnet sich durch eine hohe Vielfalt und Menge aus, um den jeweiligen Quartiersbedarfen gerecht zu werden. Die hier beschriebenen Maßnahmen sind als Permanentaufgabe zu verstehen, die wir – bedarfsorientiert – sowohl in der Vergangenheit als auch im Berichtsjahr sowie in der Zukunft durchführen.
- Bereitstellung von Räumlichkeiten für soziale Einrichtungen: Öffentlich nutzbarer und frei zugänglicher Raum kann als ein Schlüsselkriterium lebenswerter Quartiere und Nachbarschaften betrachtet werden und steigert durch die zusätzliche Vernetzungs- sowie vielfältigen Aneignungsmöglichkeiten die Angebotsvielfalt und Lebensqualität für alle Nutzer (Kinder und Jugendliche, Familien, ältere Menschen oder Menschen in besonderen Notlagen) in der unmittelbaren Umgebung. Im Geschäftsjahr 2024 haben wir daher rund 100.000 m² bzw. 14,0 % unserer Gewerbeflächen für soziale und gemeinwohlorientierte Zwecke (z. B. Seniorentreffs, Kitas, Räume für Kinderbetreuung) zur Verfügung gestellt. Mit unserem flexiblen Quartiersraumkonzept „freiRaum“ bieten wir darüber hinaus für lokale Initiativen und Gruppen frei und niedrigschwellig zugängliche Orte zur sozialen Teilhabe und Vernetzung in unseren Quartieren. Entsprechende Modelle existieren bereits in Dresden, Bremen und Hamburg und sollen als Blaupause für die Einrichtung weiterer zentraler Treffpunkte in verschiedenen Vonovia Quartieren dienen.
- Maßnahmen zur Förderung moderner Mobilitätskonzepte: Wir unterstützen mit unseren Maßnahmen die Verkehrswende hin zu einer emissionsärmeren (E-)Mobilität in unseren Quartieren. Bei Neubauprojekten achten wir auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, setzen verstärkt auf Fahrradstellplätze und berücksichtigen die Bereitstellung von Lademöglichkeiten für E-Mobilität bereits im Planungsprozess. In unseren Bestandsquartieren haben wir bisher rund 30 Quartiersladesäulen für E-Mobilität installiert. Für den weiteren Aufbau wurden im Berichtsjahr die Umsetzungsmöglichkeiten für rund 100 zusätzliche Standorte geprüft. 96 dieser Standorte befinden sich derzeit in der Umsetzung, deren Fertigstellung wir im Laufe des Jahres 2025 erwarten. Car- und Bikesharing-Angebote (auch für E-Fahrzeuge) ergänzen das Angebot. Des Weiteren setzen wir verstärkt auf Angebote rund um das Fahrradfahren. Wir wollen unsere Quartiere sukzessive an die kommunalen Radwegenetze anbinden. Mit der Gründung des konzerneigenen Start-ups NEARBYK im Jahr 2023 bieten wir E-Bikes zum Kauf oder zur Miete sowie Service-Points für die Reparatur und Wartung der Räder an, um den wachsenden Kundenbedürfnissen für diese Mobilitätsart gerecht zu werden. Das Angebot wird zunächst für 16 Monate an den drei Standorten Essen, Dresden und Bremen getestet. Frei zugängliche Reparaturstationen sowie der Verleih von Lastenrädern ergänzen unsere Angebotspalette in ausgewählten weiteren Quartieren.
- Kundenbefragungen zur Zufriedenheit unserer Mieter mit ihrem direkten Wohnumfeld: In unseren quartärlich durchgeführten Kundenbefragungen lassen wir unsere Mieter – neben vielen weiteren Fragen zu ihrer Wohn- und Mietsituation – auch die lokale Infrastruktur (z. B. Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen usw.), das subjektive Sicherheitsgefühl sowie das soziale Umfeld in der Nachbarschaft ihrer Wohngegend beurteilen. Die Antworten werten wir – wo möglich – auf Quartiersebene aus und berücksichtigen das Feedback in unseren Maßnahmen. Den gemittelten Jahreswert dieses Teil-Indikators zur „Zufriedenheit der Mieter mit dem Quartiersumfeld“ weisen wir seit dieser Berichtsphase neu als Kennzahl aus, um den Erfolg unserer Maßnahmen zur Aufwertung des Quartiersumfelds auch in der Gesamtheit konkreter quantitativ darstellen, auswerten und überwachen zu können. Ziel ist es, diesen Zufriedenheitswert mittelfristig auf einem konstant hohen Niveau (> 80 %) halten zu können.

Diese Maßnahmen sind auch für die Zukunft weiter geplant.

Aufgrund der Heterogenität und Menge der auf die jeweiligen Quartiersbedarfe zugeschnittenen Maßnahmen, ist eine Beschreibung konkreter Ergebnisse zwar für das jeweilige Quartier möglich, nicht aber auf der Gesamtkonzernebene. Wir nutzen daher drei ausgewählte Kennzahlen, die wir nachfolgend beschreiben, um die Entwicklung unserer quartiersbezogenen Maßnahmen und deren Wirksamkeit näherungsweise auch auf Konzernebene in Deutschland zu beschreiben.

Die Maßnahmen beziehen sich auf den deutschen Markt und fokussieren hier auf die oben beschriebene Clusterung nach Quartieren (Urban Quarters) im strategischen Bestand. Diese machen rund 77 % des deutschen Wohnungsbestands von Vonovia aus. Alle Maßnahmen, die der Aufwertung der Urban Quarters dienen, werten wir als Quartiersaktivitäten. Sie beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich sowie die nachgelagerte Wertschöpfungskette, die sich hier insbesondere auf die Nutzung der Maßnahmen durch die Mieter und Anwohner fokussiert.

Alle Maßnahmen im Quartier sind darauf ausgerichtet, mittel- bis langfristig die Lebensqualität für die Anwohner zu erhöhen. Sie können dabei unterschiedliche Zeithorizonte umfassen, sollen in ihrer Wirksamkeit aber in der Regel über den eigentlichen Zeitraum der Maßnahme (z. B. energetische Modernisierung, Aufwertung einer Grünfläche) hinausgehen. Sie sind als permanente Aufgabe zu verstehen. Aufgrund der Granularität der Einzelmaßnahmen gibt es keine fest vorgegebenen Zeithorizonte, in denen die Gesamtmaßnahmen abzuschließen sind.

Im Geschäftsjahr 2024 haben wir Investitionen im Quartierszusammenhang in einer Gesamthöhe von 510 Mio. € in unsere Urban Quarters in Deutschland durchgeführt.

Aufgrund des weiterhin eingetrübten Investitionsklimas haben wir unsere Quartiersentwicklungen im Vorjahr differenzierter ausgerichtet und die Maßnahmenpakete kleinteiliger gestaltet. Das ursprünglich eigenständige Investitionsprogramm „Quartiersentwicklungen“ haben wir zugunsten einer höheren Steuerungsflexibilität aufgelöst, sodass nunmehr auch alle weiteren Investitionsprogramme (für die detaillierten Investitionsarten siehe MDR-P ) in die Betrachtungsweise der Quartiere einbezogen werden. Die aus den Vorjahren bekannte Kennzahl „Investitionsvolumen für Quartiersentwicklung in Deutschland“ wird von der nun breiteren Sichtweise abgelöst und entspricht der Erhebungslogik, die wir im Lagebericht im Abschnitt Wirtschaftsbericht/Ertragslage für die Aufwendungen in Modernisierungsleistungen anwenden.

Für 2025 gehen wir von einem Investitionsvolumen in Höhe von rund 785 Mio. € in Urban Quarters aus.

##### Kennzahl „Investitionen im Quartierszusammenhang (in Deutschland)“

Die Investitionen im Quartierszusammenhang basieren auf dem Ansatz des GRI (2016) 203-1, der den Stand der Entwicklung erheblicher Infrastrukturinvestitionen und geförderter Dienstleistungen abbildet. Die Kennzahl beschreibt die Investitionen in Euro, die Vonovia für den strategischen Portfoliobestand, der sich zum Stichtag 31. Dezember 2024 in Deutschland in Urban Quarters befand, aufwendet. Sie wird gebildet aus der Summe der in diesem Portfoliozuschnitt getätigten Investitionen in Gebäudemodernisierungen (energetische Modernisierung und Heizungsmodernisierungen), Leerwohnungssanierung (inklusive barrierearm (teil-)modernisierter Wohnungen), substanzwahrende Instandhaltungsmaßnahmen, für den eigenen Bestand fertiggestellte Neubauten (inklusive Dachgeschossaufstockungen) sowie den Ausbau von Photovoltaik im Berichtsjahr. 2024 investierte Vonovia nach dieser Definition rund 510 Mio. € in Quartierszusammenhänge in Deutschland.

##### Kennzahl „Zufriedenheit Mieter mit Quartiersumfeld (in Deutschland)“

Die „Zufriedenheit der Mieter mit dem Quartiersumfeld (in Deutschland)“ wird aus einer Teilmenge von drei Fragen des CSI-Fragebogens zur Messung der Kundenzufriedenheit (siehe S4-5 ) gebildet. Diese bilden – gleich gewichtet – einen Score. Die Angabe erfolgt als Prozentwert aus dem gemittelten Jahreswert aller Antworten aus den vier CSI-Fragebögen eines Jahres, die mit den Werten „eher gut“ oder „sehr gut“ gekennzeichnet wurden. Befragt werden ausschließlich Vonovia Mieter in Deutschland. Für 2024 betrug dieser Wert 83,4 %. Da es sich um einen im Berichtsjahr neu eingeführten Indikator handelt, liegt kein Bezugswert aus dem Vorjahr vor.

##### Kennzahl „Anteil sozial genutzter Gewerbeflächen (in Deutschland)“

Der „Anteil sozial genutzter Gewerbeflächen (in Deutschland)“ wird aus einer Auswertung der Nutzungsart für Gewerbeeinheiten gebildet. Diese umfasst alle vorab als „sozial“ klassifizierte Nutzungsarten von Gewerbeeinheiten, die von Vonovia in Deutschland aktiv vermietet werden. Dazu zählen u. a. Nutzungsarten wie beispielsweise als Quartiersbüro, Begegnungsstätte, Kita oder für andere Bildungszwecke. Diese werden ins Verhältnis – bezogen auf die Quadratmeterfläche – zu allen vermieteten Gewerbeeinheiten mit bestätigter Nutzungsart in Deutschland gesetzt. Großgewerbeeinheiten sind aus dieser Kennzahl ausgenommen. Die Kennzahl basiert auf dem Ansatz des GRI (2016) 413-1, der den Prozentsatz der Betriebsstätten (hier vermietete Gewerbeeinheiten), an denen Maßnahmen zu Einbindung lokaler Gemeinschaften umgesetzt wurden, abbildet. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 wurden nach dieser Berechnung rund 100.000 m² Gewerbeeinheiten an soziale Einrichtungen vergeben. Das entspricht einem Anteil von 14,0 % an den gesamten vermieteten Gewerbeeinheiten in Deutschland. Da diese Klassifizierung der Gewerbeeinheiten systemisch erst 2024 neu eingeführt wurde, liegt kein Bezugswert aus dem Vorjahr vor.

Investitionen im Quartierszusammenhang bilden den zentralen Handlungsrahmen in Verbindung mit dem wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekt „Quartiersentwicklung“ und der dazugehörigen Auswirkung „Mehr Lebensqualität für Mieter durch Beitrag zu Quartiersentwicklung und -infrastruktur“. Für diese Kennzahl hat Vonovia keine Ziele festgelegt. Dies liegt in der Heterogenität und Menge der verschiedenen Einzelmaßnahmen begründet, die bedarfsgerecht auf die jeweiligen Quartiersbelange angewendet werden. Wir sehen aber die Plangröße der Budgetvorgaben für das Folgejahr für die Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland als geeignetes Näherungsinstrument an. Denn gelingende Infrastrukturvorhaben und eine damit einhergehende verbesserte Lebensqualität in Städten und Quartieren lassen sich – neben weiteren aussagekräftigen Indikatoren – am konkretesten quantitativ durch Investitionen beziffern, die für die Entwicklung dieser aufgewendet wurden. Wir nutzen daher die Kennzahl „Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland“, um den Fortschritt für das Thema Quartiersentwicklung abzubilden.

Da die Kennzahl im Berichtsjahr 2024 neu eingeführt wurde, liegen keine Vergangenheitswerte vor. Für 2025 plant Vonovia mit Investitionen im Quartierszusammenhang in Deutschland in Höhe von rund 785 Mio. €. Dieser Planwert wird aus dem prozentualen Anteil der strategischen Urban Quarters (77 % des deutschen Bestands) an den geplanten Gesamtinvestitionen gebildet.

### Unternehmensspezifische Angabe „Wohnen zu fairen Preisen“

#### ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

##### Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das unternehmensspezifische Thema „Wohnen zu fairen Preisen“ drei wesentliche IROs identifiziert:

- Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen
- Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten
- Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)

Die tatsächliche positive Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ bezieht sich auf den eigenen Geschäftsbereich und beschreibt die Effekte, die das strikte Einhalten regulatorischer Rahmen (Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmieten, Mietpreisbremse, Preisbindungen etc.) bei der Mietpreisgestaltung auf die Verlässlichkeit und Stabilität in der Vermieter-Mieter-Beziehung – und somit auf die Sicherung bezahlbaren Wohnraums – haben kann.

Über ergänzende Maßnahmen für unterschiedliche Kundensegmente (z. B. Regelungen für Senioren, Härtefallmanagement, Einsatz von Sozialmanagern, Kappungsgrenzen nach Modernisierung, Angebot an öffentlich geförderten Wohnungen) können auch einkommensschwache, schutzbedürftige Kundengruppen adressiert werden, damit auch diese möglichst langfristig in ihren Wohnungen bleiben können bzw. weiterhin Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.

Die Vermietung von Wohnraum stellt das Kerngeschäft von Vonovia dar. An den Mietspiegeln orientierte Mietanpassungen sind notwendige und gängige Instrumente, um einerseits den wirtschaftlichen Anforderungen unserer Investoren zu genügen und andererseits Spielraum für Investitionen und bedarfsgerechte Mietangebote, die eine möglichst große Kundengruppe ansprechen sollen, zu schaffen. Qualifizierte Mietspiegel werden nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und bilden daher den Mietwohnungsmarkt fair ab. Sowohl die Vermieter- als auch die Mieterseite ist bei der Erstellung beteiligt und erkennt den Mietspiegel dann formell an. Für einen stabilen und verlässlichen Wohnungsmarkt braucht es solche regulatorischen Rahmenbedingungen, die Sicherheit und Kontinuität für Mieter und Vermieter garantieren – ohne dabei erforderliche Investitionen unwirtschaftlich werden zu lassen. Durch das Einhalten der regulatorischen Standards und Vorgaben durch Vonovia leisten wir einen wichtigen Beitrag zu dieser Stabilität. Auch unter veränderten Rahmenbedingungen erwarten wir keine Änderungen des Geschäftsmodells oder größere Anpassungen der Strategie.

Wir tragen damit dazu bei, dass sich unsere Mieter in Bezug auf die Stabilität der Mietentwicklung ihrer Wohnungen einstellen können. Ziel ist es, langfristige Kundenbeziehungen aufzubauen und die Fluktuation in unserem Bestand möglichst gering zu halten. Durch weitere Maßnahmen wie preisgebundenen Wohnraum oder individuelle Hilfen wollen wir dieses Sicherungsnetz weiter stärken und die Bezahlbarkeit des Wohnraums für möglichst viele Menschen ermöglichen.

Die Ausrichtung auf eine breite Zielgruppe an Mietern gehört zu unserer Strategie und spiegelt sich im Wohnungsbestand und unseren Produkten, mit denen wir auf die Anforderungen unserer Kunden an die zeitgemäße Wohnungsausstattung eingehen, wider. Durchschnittlich stiegen die Mieten bei Vonovia in Deutschland im Berichtsjahr um 3,8 % und lagen damit unterhalb des Anstiegs der Nettolöhne und -gehälter, der 2024 rund 5,4 % betrug (siehe Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft ).

Der Betrachtungszeitraum der Auswirkung bezieht sich auf einen kurzfristigen Zeithorizont (Berichtsjahr und Folgejahr), da sie als tatsächlich eingestuft wurde. Da Mietverhältnisse und die Auswirkungen der Mietenentwicklung auch in einem mittel- bis langfristigen Zeitraum Wirkung entfalten, ist eine entsprechende Folgewirkung für diese Zeiträume für die Mieter ebenso zu erwarten.

Es besteht ein direkter Bezug der Maßnahmen, die Vonovia im Bereich des bezahlbaren Wohnraums umsetzt, zu der hier beschriebenen positiven Auswirkung. Mit der Gestaltung der Mietpreise nehmen wir direkten Einfluss auf die – wahrgenommene oder reale – Bezahlbarkeit des Wohnraums.

Die tatsächliche positive Auswirkung „ Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ bezieht sich auf den eigenen Geschäftsbereich und beschreibt die Effekte, die durch das Schaffen von neuem, bedarfsgerechtem und – teilweise – gefördertem Wohnraum in Quartieren (Development to hold) insgesamt der Verknappung des Wohnungsangebots sowie einer Verschärfung der Mietpreise, insbesondere für die Bestandskundschaft, entgegenwirken können. Sie bezieht sich auf den lokalen Markt, in dem wir Neubau unterschiedlichen Zielgruppen anbieten können. Dabei handelt es sich überwiegend um urbane Ballungsgebiete, die auch von einem hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum geprägt sind.

Dementsprechend sehen wir hierin eine Chance für unser Unternehmen, die wir durch unsere Developmentaktivitäten nutzen und verstärken wollen. Die Ausprägung hängt maßgeblich von den Investitionsmöglichkeiten des Unternehmens ab. Diese waren – insbesondere aufgrund des ungünstigen Zinsniveaus sowie der deutlich gestiegenen Baukosten – eingeschränkt. Wir haben darauf in den vergangenen beiden Jahren mit einer Reduzierung unserer Bautätigkeiten reagiert, beabsichtigen aber aktuell diese wieder auszuweiten.

Über die Erhöhung des Angebots von Wohnraum durch Neubauten wollen wir dazu beitragen, den Mietmarkt insgesamt zu entlasten. Die Ausrichtung auf unterschiedliche Kundensegmente gehört zu dieser Strategie und spiegelt sich auch im Development wider. Wir arbeiten hier in der Regel mit Mischkalkulationen und einem Mix aus frei finanziertem und preisgebundenem Wohnungsneubau für den eigenen Bestand (Development to hold) sowie für den Verkauf (Development to sell). Wir arbeiten weiterhin an der Optimierung der Baukosten, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen und anteilig vergünstigten Wohnraum neu zur Verfügung stellen zu können. Die Auswirkungen gehen somit von der Strategie und dem Geschäftsmodell des Unternehmens aus. Der Betrachtungszeitraum bezieht sich auch hier auf einen kurzfristigen Zeithorizont (Berichtsjahr und Folgejahr), da die Auswirkung als tatsächlich eingestuft wurde. Eine langfristige positive Folgewirkung für die Mieter ist jedoch ebenfalls erwartbar, da das Geschäftsmodell und insbesondere die Developmentaktivitäten bezüglich der Auswirkung Kontinuität aufweisen und diese auch in einem mittel- bis langfristigen Zeitraum zu erwarten ist. Durch unsere Developmentaktivitäten nehmen wir direkten Einfluss auf die Auswirkung.

Das mittelfristige „finanzielle Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)“ bezieht sich auf den eigenen Geschäftsbereich und beschreibt die Effekte, die eine Verschärfung der Regulierung von Mieten (z. B. über Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen) sowie sonstige Regulierungen (Neubau- und Modernisierungsstandards, Anforderungen an Klimaschutz) bezüglich der Umlagefähigkeit von Investitionsausgaben und Betriebskosten für das Unternehmen haben könnten. Dies könnte eine Einschränkung des Handlungsspielraums von Vonovia (hinsichtlich Miethöhen und Umlagen) bedeuten.

Während ein stabiler und verlässlicher Rahmen zur Regulierung von Mieten, der genügend Spielraum für die wirtschaftliche Ausgestaltung lässt, zur Stabilität von Mietverhältnissen beitragen kann, können starke zusätzliche Einschränkungen der Ausgestaltungsmöglichkeiten von Mieten zu einer Verengung dieses Spielraums führen. Dies erschwert die wirtschaftliche Mietpreisgestaltung und Investitionserfordernisse – beispielsweise für Klimaschutz oder zeitgemäße Ausstattungsstandards sowie Neubau für unterschiedliche Kundengruppen und Mischkalkulationen – und somit die wirtschaftliche Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum vor dem Hintergrund gestiegener Baustandards.

Weder für das Berichtsjahr noch für das Folgejahr sind aufgrund des hier beschriebenen Risikos finanzielle Effekte auf die Finanzlage, Ertragslage und Zahlungsströme erkenn- oder erwartbar, bei denen ein erhebliches Risiko einer Anpassung der Buchwerte der im zugehörigen Abschluss ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten bestünde.

##### Resilienz des Geschäftsmodells

Es ist nicht erkennbar, dass sich die hohe Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Ballungsgebieten in einem absehbaren Zeitrahmen ändert. Aufgrund dieser auch perspektivisch angespannten Marktsituation stehen gerade große Anbieter von Wohnraum wie Vonovia im öffentlichen Interesse und Fokus – was ein Fehlverhalten hinsichtlich der Einhaltung regulatorischer Rahmen stärker sanktionieren würde. Gleichzeitig sichern die geringe Fluktuation aufgrund der hohen Nachfrage Stabilität und Spielraum für ergänzende Maßnahmen zur Sicherung der Bezahlbarkeit von Wohnraum.

Das Geschäftsmodell ist in Bezug auf die Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ sowie des Risikos „Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)“ vor dem Hintergrund der konstant hohen Wohnungsknappheit und dem damit verbundenen öffentlichen Fokus auf das Unternehmen robust.

In Bezug auf die Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ hat sich insbesondere in den vergangenen zwei Jahren gezeigt, dass eine hohe Geschwindigkeit im Anstieg des Zinsniveaus sowie der Baukosten deutlichen Einfluss auf die Umsetzung des Development-Geschäftsmodells haben. Vor dem Hintergrund der Marktsituation sind jedoch keine Anzeichen erkennbar, dass das Geschäftsmodell grundlegend infrage gestellt werden muss.

Die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia werden jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet. Der Zeithorizont des Risikomanagements deckt den mittelfristigen Zeithorizont ab und wird durch die Planungsebene in Bezug auf die kurzfristige Abdeckung ergänzt.

#### ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS 2 (MDR-P) – Strategische Konzepte im Zusammenhang mit Wohnen zu fairen Preisen

Als verantwortungsvolles Unternehmen verpflichtet sich Vonovia, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, um das Grundbedürfnis nach Wohnen zu erfüllen. Wir formulieren dies in unserem Geschäftsverständnis, um unsere Haltung für unsere Mieter und die Gesellschaft transparent zu machen. Unser Konzept adressiert unsere beiden wesentlichen Auswirkungen, aus denen sich unmittelbar unser wesentliches finanzielles Risiko der Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards) ergibt. Unser Ziel ist es, möglichst vielen Menschen eine langfristige Wohnperspektive zu bieten. Dabei stehen wir vor der Herausforderung, auch unter erschwerten Rahmenbedingungen ein breites Angebot an Wohnungen zu fairen und transparenten – sowie marktgerechten – Preisen anzubieten, während wir gleichzeitig unseren Klimapfad verfolgen, der einen treibhausgasneutralen Gebäudebestand bis 2045 vorsieht.

Die Sozialverträglichkeit und Transparenz unserer Mieten sind in diesem Kontext entscheidende Faktoren. Durch Investitionen im Kerngeschäft – Vermietung, Modernisierung und Neubau – wollen wir zur Entspannung der aktuellen Wohnungsmarktsituation beitragen.

Das Einhalten regulatorischer Vorgaben in einem stark regulierten Markt, wie Mietspiegel und Preisbindungen, sichert Verlässlichkeit und Stabilität in der Vermieter-Mieter-Beziehung (siehe Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“) – und ist für uns daher obligatorisch. Dies bedeutet aber auch, dass für uns ein mögliches Risiko darin besteht, dass sich die regulatorischen Rahmenbedingungen hinsichtlich Mieten und (Bau-)Standards für Vonovia ungünstig entwickeln und damit direkten Einfluss auf die Ertragslage und den Handlungsspielraum des Unternehmens haben können. Wir befürworten dennoch regulierende Eingriffe auf den Wohnungsmärkten, da sie aus unserer Sicht das soziale Gleichgewicht stützen und so für ein stabiles Geschäftsumfeld sorgen. Bei der Vermietung richten wir uns nach den geltenden länderspezifischen Gesetzgebungen, was wir über unsere regionale Organisation vor Ort und eine systemische Unterstützung durch unser zentrales Portfoliomanagement sicherstellen.

Zusätzliche Maßnahmen, wie spezielle Regelungen für Senioren, Härtefallmanagement und der Einsatz von Sozialmanagern, ermöglichen es uns, auch einkommensschwache und schutzbedürftige Kundengruppen zu unterstützen, damit auch diese möglichst langfristig in ihren Wohnungen bleiben können bzw. weiterhin Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.

Der Einsatz öffentlicher Fördermittel unterstützt uns dabei, bestehenden und neuen Wohnraum (siehe Auswirkung „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“) für unsere Mieter bezahlbar zu gestalten und gleichzeitig Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen. Dies trägt zu einer ausgewogenen durchmischten Mieterstruktur in unseren Quartieren bei. Wir arbeiten an der Optimierung der Baukosten und setzen auf die Entwicklung des „Basishauses“ (siehe ESRS E1 und ESRS 2 SBM-1 ), um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen zu bauen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus in der Umsetzung.

Unser Engagement in sozialen Programmen und die Bereitstellung von Sozialwohnungen sind weitere Säulen unseres Ansatzes. Die enge Zusammenarbeit mit lokalen Behörden und die Einbindung von Stakeholdern sind essenziell, um bedarfsgerechte und nachhaltige Lösungen für den Wohnungsmarkt zu entwickeln.

Beide Auswirkungen sowie das Risiko werden im Rahmen der Aktualisierung des IRO-Assessments jährlich auf ihre Gültigkeit hin durch das Portfoliomanagement sowie den Rechtsbereich und die Unternehmenskommunikation (Public Affairs) überprüft.

Das Mietenmanagement und die entsprechende Handhabung der flankierenden Maßnahmen gelten grundsätzlich für den gesamten Konzern und beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich, worunter wir hier den Vermietungsprozess bzw. die Nutzung der Immobilie durch die Mieter verstehen.

Eine Ausnahme bildet Schweden, wo die Mieten in der Regel verbindlich und einvernehmlich durch Verhandlungen zwischen Mietervereinigungen und Vermietern preislich fixiert werden. Erhöhungen erfolgen üblicherweise jährlich und nach Modernisierungen auf einen höheren Standard. Hier ist der Handlungsspielraum bzw. die Bedeutung regulatorischer Vorgaben zur Gestaltung der Miethöhen kleiner, so dass das Konzept dort nicht die gleichen Ausprägungen erfährt, wie insbesondere in Deutschland.

Grundlegende Entscheidungen über die strategische Ausrichtung des Vermietungsgeschäfts werden im Vorstand getroffen. Insbesondere im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen zeigt sich dabei das Zusammenspiel von Investitionen in den Klimaschutz und das Austarieren einer sozialverträglichen Umlage der Kosten auf die Mieter. Die konkrete Planung und Umsetzung der Maßnahmen erfolgt – nach entsprechender Vorstandsfreigabe – dezentral in den Regionen durch die dort verantwortlichen Vermieter. Durch etablierte Austauschformate zwischen den zentralen und dezentralen Verantwortlichen wird das Einhalten des hier beschriebenen Ansatzes sichergestellt.

Über unser Geschäftsverständnis und unser Leitbild, die auf unserer Webseite öffentlich zugänglich sind, sowie unsere weitere Kommunikation und Öffentlichkeitsarbeit tragen wir unsere Grundhaltung nach außen und bieten über unsere Kundenwebseite direkten Zugang zu Informations- und Kontaktmöglichkeiten – beispielsweise hinsichtlich unseres Sozialmanagements. Über unsere Kundenbefragungen eruieren wir, ob unsere Mieter ihre Miethöhe angemessen finden und geben ihnen so die Möglichkeit, auf Missverhältnisse hinzuweisen. Kundenbefragungen führen wir auch für Neubauprojekte durch und geben unseren Kunden dort ebenfalls die Möglichkeit, sich über das Produkt zu äußern.

#### ESRS 1 (Anlage A, AR2) / ESRS 2 (MDR-A / MDR-T / MDR-M) – Ziele, Ergreifung von Maßnahmen und wesentliche Kennzahlen im Zusammenhang mit Wohnen zu fairen Preisen

Zur Anwendung unseres Konzepts, bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Menschen in der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, werden mit Blick auf die als wesentlich identifizierten Auswirkungen „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Einhaltung regulatorischer Rahmen“ und „Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Mieter durch Neubau- und Developmentaktivitäten“ sowie das als wesentlich identifizierte Risiko „Finanzielles Risiko durch Änderungen regulatorischer Rahmenbedingungen (Mieten und Standards)“ folgende Zielgrößen formuliert, entsprechende Maßnahmen umgesetzt und durch folgende wesentliche Kennzahlen erfasst:

- Faire Mietpreisgestaltung: Bei unseren Mietpreisen orientieren wir uns an den ortsüblichen Mieten und – sofern vorhanden – an qualifizierten Mietspiegeln. Zum Gelingen dieser tragen wir an zahlreichen Orten durch die Mitwirkung an Mietspiegelkommissionen und das Bereitstellen von Daten bei. Das Einhalten der jeweils gültigen regulatorischen Rahmen stellen wir durch das zentrale Mietenmanagement sicher.

Die durchschnittliche Miete betrug im Geschäftsjahr 2024 konzernweit 8,01 €/m² (2023: 7,74 €/m²) und in Deutschland 7,89 €/m² (2023: 7,63 €/m²), was einer organischen Mietsteigerung von 4,1 % entspricht.

Indexmieten, also Mieten, die an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind, machen nur rund 1 % unserer Mietverträge aus. Die durchschnittliche Bruttokaltmiete in unserem Portfolio liegt auch weiterhin bei unter 30 % im Vergleich zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von Mieterhaushalten in Deutschland.

In Deutschland können die Kosten einer energetischen Modernisierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Der Staat hat die Umlagefähigkeit auf 3 € pro Quadratmeter (2 € bei Mieten unter 7 €/m²) begrenzt. Die daraus resultierenden höheren Mieten werden für die Mieter durch eine zu erwartende Senkung der Heizkosten abgefedert. Bei der Umlage der Modernisierungskosten haben wir einerseits stets im Blick, die Belastungen für unsere Mieter sozial verträglich zu gestalten, und bieten – im Rahmen unseres Sozialmanagements – individuelle Lösungen an. Andererseits gilt es, angemessene Zielabwägungen zugunsten weiterer Klimaschutzmaßnahmen zu treffen. Im Geschäftsjahr 2024 betrug die durchschnittliche Umlage der Modernisierungskosten 1,25 €/m² (2023: 1,32 €/m²).

- Öffentlich geförderter Wohnraum: Mit unserem Geschäftsmodell sind wir immer in die jeweilige Stadtgesellschaft eingebunden, in der wir Wohnraum anbieten. Städte und Gemeinden sind daher unsere wichtigsten Partner, wenn es um die konkrete lokale Ausgestaltung unserer Wohnangebote geht. In zahlreichen Städten und Gemeinden bieten wir geförderten – in Deutschland sind derzeit rund 33.700 unserer Wohnungen (2023: 38.000) preisgebunden – sowie frei finanzierten Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen und reagieren mit bedarfsgerechten Angeboten auf die ortsspezifischen Herausforderungen.

Unsere ergänzenden freiwilligen Vereinbarungen, die wir mit Städten und Gemeinden treffen, regeln beispielsweise faire Mietbedingungen, den Bau neuer Wohnungen oder die Stärkung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und die gemeinsame Entwicklung von Quartieren.

Preisgebundenen Wohnraum bieten wir insbesondere auch in Österreich und Schweden an. In Österreich unterliegen fast 19.000 (> 90 %) und in Schweden 100 % unserer rund 40.000 Wohnungen einer Preisbindung. Insgesamt sind somit rund 17 % unseres gesamten Wohnungsbestands mietrechtlich gedeckelt.

Grundgedanke aller Vereinbarungen ist es, dass Vonovia partnerschaftlich mit Politik und Gesellschaft an den kommunalen Herausforderungen arbeiten möchte und wir in unseren Planungen die spezifischen lokalen und sozialen Herausforderungen in den Städten berücksichtigen.

- Schaffen von Wohnraum zur Entlastung des Mietmarkts: Die steigende Mietpreisentwicklung (z. B. durch Teuerung der Bodenpreise oder nicht ausgeschöpfte staatliche Instrumente zur Wohnraumförderung) sowie steigende Kosten des Wohnens (z. B. für Energie, regulatorische Anforderungen) können dazu führen, dass Wohnraum für viele Menschen zu teuer wird. Dies wird durch die Umlage der Modernisierungskosten auf Mieter und eine unvorteilhafte Förderlandschaft weiter verstärkt. Durch das Schaffen von neuem, passgenauem und – teilweise – gefördertem Wohnraum in Quartieren wird insgesamt der Verknappung des Wohnungsangebots sowie einer Verschärfung der Mietpreise, insbesondere für die Bestandskundschaft, entgegengewirkt. Über die Developmenttochter BUWOG baut Vonovia Wohnungen für den Bestand und den Verkauf – insbesondere in hoch nachgefragten Ballungsgebieten. 2024 konnten wir in diesem Bereich 3.747 (2023: 2.460) Wohneinheiten fertigstellen, davon 1.276 (2023: 1.332) Einheiten für den eigenen Bestand und 2.471 (2023: 1.128) Einheiten für den Verkauf an Dritte.
- Umfangreiches Härtefall- und Sozialmanagement: Wir nutzen ein umfassendes Sozialmanagement, um Wohnen zu fairen Preisen zu gewährleisten und unseren Mietern ein sicheres Netz zu bieten. Unser Ziel ist es dabei, die Menschen in ihrer Zahlungsfähigkeit zu unterstützen, damit sie in ihren Wohnungen bleiben können und ihr Wohnraum weiterhin bezahlbar bleibt. Dazu bieten wir individuelle Unterstützungsmaßnahmen an, die von Mietstundungen und Ratenzahlungen über die Begleitung bei Wohngeldanträgen bis hin zu Umzugshilfen reichen. Hierfür steht ein Team aus entsprechend geschulten Sozialmanagern bereit.

Im Rahmen unserer Härtefallregelungen bei Modernisierungen wenden wir einheitliche Standards an, die auf wohlfahrtsverbandlichen Orientierungswerten basieren. Diese Standards wurden 2021 gemeinsam mit dem Mieterbund und weiteren Wohnungsunternehmen entwickelt und tragen zu mehr Verlässlichkeit und Transparenz in Härtefallsituationen bei. In den vergangenen Jahren haben wir bei der überwiegenden Mehrheit der Härtefalleinwände ein positives Ergebnis erzielen und den betroffenen Mietern direkt helfen können, beispielsweise durch die Reduzierung oder den Wegfall der Modernisierungsumlage.

Ebenfalls weiterhin Gültigkeit hat unser Bestandsschutz für Menschen über 70 Jahre.

- Wohnraum für vulnerable Zielgruppen: Besonders vulnerable Gruppen in Bezug auf das Thema Wohnen sind die von Obdachlosigkeit betroffenen oder bedrohten sowie geflüchtete Menschen. Daher legt Vonovia einen speziellen Fokus des sozialen Engagements auf diese Zielgruppen. So haben wir auch im Berichtsjahr zahlreiche Projekte und Maßnahmen umgesetzt und unterstützt. In Bezug auf das Thema Obdachlosigkeit verfolgen wir den Housing-First-Ansatz, der vorsieht, wohnungslose Menschen – unabhängig von psychischen und physischen Belastungen – in einem ersten Schritt in ein normales, unbefristetes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten aufzunehmen. Erst im Anschluss wird ihnen stabilisierende und wohnbegleitende Hilfe angeboten. Vonovia stellt hierzu in zahlreichen Kooperationen deutschlandweit Wohnraum zur Verfügung. Dies ist auch der Fokus im Rahmen unserer Unterstützung für geflüchtete Menschen. Über direkte Kooperationen mit Stadtverwaltungen in ganz Deutschland können wir unbürokratisch und schnell Wohnungen für Geflüchtete – insbesondere aus der Ukraine – vermitteln.

Diese Maßnahmen sind auch für die Zukunft weiter geplant.

Die Maßnahmen beziehen sich vornehmlich auf den deutschen Markt, finden sich teilweise aber auch in Österreich und Schweden. Sie beziehen sich auf den eigenen Geschäftsbereich, der sich hier insbesondere auf die Nutzung der Maßnahmen durch die Mieter fokussiert.

Alle Maßnahmen mit Blick auf eine faire Mietpreisgestaltung sind darauf ausgerichtet, kurzfristig die (potenziellen) Mieter nicht zu überlasten. Sie können und sollen dabei in ihrer Wirksamkeit aber in der Regel über den eigentlichen Zeitraum der Maßnahme (z. B. Härtefallmaßnahme) hinausgehen. Sie sind als Permanent-Aufgabe zu verstehen. Aufgrund der Granularität der Einzelmaßnahmen gibt es keine fest vorgegebenen Zeithorizonte, in denen die Gesamtmaßnahmen abzuschließen sind. Sie werden aber regelmäßig evaluiert.

Maßnahmen, die zur fairen Mietpreisgestaltung eingesetzt werden, führen nicht zu erheblichen OpEx- oder CapEx-Aufwendungen. Vielmehr führen sie eher zu Einschränkungen im Umsatz, da potenzielle Margen nicht vollständig ausgeschöpft werden.

Ausnahme bildet hier das Bauen neuer Wohnungen: Die operativen Kosten im Development lagen im Geschäftsjahr 2024 mit 41,7 Mio. € (2023: 39,6 Mio. €) 5,3 % (2023: 17,5 %) über dem Vergleichswert des Vorjahres (siehe Ertragslage – Segment Development ). Die Investitionen für Neubau (to hold) umfassten im Berichtsjahr 224,5 Mio. € (2023: 291,2 Mio. €, siehe Ertragslage – Segment Rental ). Für 2025 rechnen wir mit einer deutlichen Ausweitung des CapEx im Developmentbereich (siehe Prognosebericht ).

##### Kennzahl „Durchschnittliche Miete pro Quadratmeter“

Die Kennzahl stellt einen Durchschnittswert über alle vermieteten Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden dar (siehe Kennzahlen ). Für die Währungsumrechnung zu Schweden, wird der 31. Dezember 2024 als Stichtag verwendet. Es erfolgt eine ergänzende Ausweisung des deutschen Durchschnittswerts, d. h. über alle vermieteten Wohnungen in Deutschland, da dies der Kernmarkt von Vonovia ist. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter beschreibt die vertraglich geschuldete monatliche Miete der vermieteten Wohnung bezogen auf die vermietete Fläche. Über alle Vermietungsobjekte wird hier ein Durchschnittswert gebildet. Die Kennzahl wird in Euro angegeben.

##### Kennzahl „Anzahl/Anteil preisgebundener Wohnungen“

Mietpreisbindungen bestehen in Deutschland bei Wohnungen, die in der Regel mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden und fördervertraglichen oder gesetzlichen Mietpreisbeschränkungen (Kostenmiete) unterliegen. In Österreich wird die Preisbindung aus dem gültigen Mietmodell des Vertrags bzw. der Mieteinheit abgeleitet. Die Preisbindung ist in der Regel an die Gesellschaftsform (zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung) gekoppelt. In Schweden werden die Grundmieten einmal jährlich mit den örtlichen Mieterverbänden verhandelt. Sie müssen angemessen sein und sind kostenbasiert. Folglich unterliegen die Mieten kollektiv Beschränkungen, sodass durch Vonovia alle Mieten bzw. Wohnungen in Schweden als preisgebunden deklariert werden. Die Kennzahl „Anzahl/ Anteil preisgebundener Wohnungen“ beschreibt die Anzahl aller als „preisgebunden“ geschlüsselten Wohnungen von Vonovia. Zur Ermittlung des prozentualen Anteils werden die preisgebundenen Wohnungen ins Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand gesetzt.

##### Kennzahl „Durchschnittliche Modernisierungsumlage (in Deutschland)“

In Deutschland können die Kosten einer energetischen Sanierung – in einem bestimmten Rahmen – auf die Kaltmiete umgelegt werden. Der Staat hat die Umlagefähigkeit auf 3 € pro Quadratmeter (2 € bei Mieten unter 7 €/m²) begrenzt. Da dieses Umlagemodell in Österreich und Schweden nicht existiert, bezieht sich die Kennzahl auf das deutsche Portfolio. Die Kennzahl „Durchschnittliche Modernisierungsumlage (in Deutschland)“ beschreibt die durchschnittliche Mietsteigerung pro Quadratmeter aller modernisierten Wohnungen in Deutschland im Berichtsjahr. Die Kennzahl wird in Euro angegeben.

Für die wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte zu diesem Thema hat Vonovia keine konkreten Ziele festgelegt. Dies liegt darin begründet, dass das Einhalten regulatorischer Standards keine quantifizierbare Größe darstellt, sondern eine grundlegende Ausrichtung des Unternehmens widerspiegelt und Abhängigkeiten von der Ausgestaltung der regulatorischen Rahmenbedingungen bestehen, auf die das Unternehmen keinen direkten Einfluss hat.

Die gewählten Kennzahlen dienen daher als Vergleichsmaßstab, um insbesondere bei Branchen-Benchmarks den Charakter der verantwortungsbewussten Mietpreisgestaltung deutlich zu machen.

Ergänzend sehen wir in der Plangröße der organischen Mietsteigerung für das Folgejahr ein geeignetes Näherungsinstrument für eine Zielgröße. Diese bewegt sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten bzw. Mietspiegeln. Das zentrale Mietenmanagement monitort den Entwicklungsprozess sowie alle regulatorischen Vorgaben. Für 2025 rechnen wir mit einer organischen Mietsteigerung von ca. 4,0 % im Vergleich zum Bezugsjahr 2024.

### ESRS G1 Unternehmensführung

#### ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

##### Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

Im Rahmen unserer Wesentlichkeitsanalyse haben wir für das Thema Unternehmensführung zwei wesentliche IROs identifiziert:

- Finanzielles Risiko durch Bestechung und Korruption
- Positive Auswirkungen auf Mitarbeiter durch den Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur

Das „finanzielle Risiko durch Bestechung und Korruption“ betrifft den eigenen Geschäftsbereich. Die finanziellen Risiken (auch durch Haftungs- und Reputationsrisiken), die aus Verstößen gegen den Code of Conduct, die Konzernrichtlinie Anti-Korruption oder andere rechtliche Vorgaben in Bezug auf Bestechung und Korruption resultieren können, umfassen:

- möglicher Schadensersatz durch Bußgelder o. Ä.,
- Ausschluss von Vergabeverfahren,
- negative Presse, Imageverlust,
- negative Auswirkung auf Employer Brand,
- Abwertung in Ratings,
- Vertrauensverlust bei Stakeholdern (auch Investoren).

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unseres wesentlichen Risikos auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem mittelfristigen Zeitraum.

Im Falle von wesentlichen Fällen von Bestechung und Korruption, die beispielsweise einen Imageverlust, Vertrauensverlust von Investoren, Schadenersatzforderungen oder Abwertung in Ratings nach sich ziehen, können sich negative Auswirkungen für unsere Finanzierungsstrategie und Liquidität aufgrund verschlechterter Zugänge zum Kapitalmarkt ergeben. Diese können wiederum negative Folgen für die Finanzierung und Umsetzung unserer Neubau- und Developmentaktivitäten und somit für unsere (potenziellen) Mieter aufgrund geringerer Neubau- und Modernisierungsvolumina (Geschäftsbereich) nach sich ziehen. Um diesen Einflüssen entgegenzuwirken, ergreifen wir umfangreiche präventive Maßnahmen zur Verhinderung (und Bekämpfung) von Bestechung und Korruption: U. a. ist jeder Mitarbeiter in einer risikobehafteten Funktion verpflichtet, sich jährlich bezüglich Bestechung und Korruption schulen zu lassen. Verdachtsmeldungen können über Hinweisgeberkanäle (siehe diesbezüglich G1-3 ) von internen und externen Personen abgegeben werden. Jede Meldung wird von uns nachverfolgt. Unser Code of Conduct und unser Geschäftspartnerkodex enthalten explizite Regelungen bezüglich Bestechung und Korruption.

Die tatsächliche positive Auswirkung „Positive Auswirkungen auf Mitarbeiter durch den Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur“ betrifft den eigenen Geschäftsbereich.

Derzeit erwarten wir einen Einfluss unserer tatsächlichen wesentlichen Auswirkung auf unser Geschäftsmodell, unsere Strategie und unsere Wertschöpfungskette in einem kurzfristigen Zeitraum. Die positive Auswirkung steht in unmittelbarer Verbindung zu unserer Strategie, da die Einhaltung unseres Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur direkt intern durch unsere Strategie (bezüglich deren Gestaltung) und entsprechende Maßnahmen beeinflusst werden können. Somit haben wir durch unsere Maßnahmen zur Gestaltung einer positiven Unternehmenskultur und der Sicherstellung, dass unser Code of Conduct „gelebt wird“, einen wesentlichen Anteil an dieser positiven Auswirkung. Durch unseren Code of Conduct und unsere Unternehmenskultur ergeben sich außerdem direkte Auswirkungen auf Menschen, explizit auf unsere Mitarbeiter, die von einer vertrauens- und respektvollen Zusammenarbeit, einer an den Interessen aller Parteien ausgerichteten Unternehmensführung und der Einhaltung geltenden Rechts unmittelbar profitieren.

Eine positive Unternehmenskultur kann zudem positiv auf unsere Attraktivität als Arbeitgeberin einzahlen und somit die Herausforderung des Fachkräftemangels adressieren. Eine entsprechende Personaldecke sowohl im handwerklich-technischen als auch im kaufmännischen Bereich ist unabdingbar für unser Geschäftsmodell. Aufgrund dessen wird der Fachkräftemangel durch die Sicherstellung attraktiver Arbeitsbedingungen (wesentliches Thema im ESRS S1 ), die u. a. einen zeitgemäßen Führungsstil beinhalten, der wiederum zu einer positiven Arbeitsatmosphäre beiträgt, durch unsere Personalstrategie (nebst entsprechender Maßnahmen) adressiert.

Weitere Maßnahmen, die wir zur Erreichung positiver Auswirkungen auf unsere Mitarbeiter implementiert haben, zielen auf die Förderung von Diversität und Chancengleichheit in unserer Belegschaft ab. Die Förderung von Chancengleichheit ist ebenfalls explizit in unsere Personalstrategie integriert und unser Code of Conduct verbietet jegliche Art von Diskriminierung. Somit greifen unsere Strategien im Bereich Unternehmenskultur und Personal direkt ineinander.

Wir erwarten mittelfristig einen potenziellen Einfluss unseres finanziellen Risikos durch Bestechung und Korruption auf unser Geschäftsmodell und unsere Wertschöpfungskette. Entsprechend haben wir keine aktuellen finanziellen Effekte auf unsere Finanzlage, Ertragslage und Zahlungsströme identifiziert, die im nächsten Berichtszeitraum ein erhebliches Risiko wesentlicher Buchwertanpassungen der im Abschluss ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten beinhalten.

##### Resilienz des Geschäftsmodells

Die Resilienz der Strategie und des Geschäftsmodells von Vonovia werden jährlich im Rahmen des Risikomanagements analysiert und bewertet. Zur Einschätzung der Widerstandsfähigkeit unseres Geschäftsmodells in Bezug auf die Fähigkeit, unsere wesentliche Auswirkung und unser wesentliches Risiko zu bewältigen, analysieren wir kontinuierlich, ob sich Verstöße gegen unseren Code of Conduct ergeben und wie viele bestätigte Fälle von Korruption und Bestechung sich ereignet haben. Dabei hat die Analyse der vergangenen Berichtsperioden gezeigt, dass unsere Systeme zur Aufdeckung von Bestechung und Korruption sowie von Verstößen gegen den Code of Conduct kurz-, mittel- und langfristig funktionsfähig sind. Gemeldete Verstöße wurden umgehend nachverfolgt und (sofern notwendig) geahndet. Sollte sich ein schwerwiegender Korruptions- oder Bestechungsfall ergeben, werden angemessene und wirksame Maßnahmen ergriffen. U. a. kann es sich hierbei um eine interne Untersuchung zu den jeweiligen Verdachtsmomenten handeln. Die notwendigen Ressourcen werden hierfür umgehend durch den Vorstand zur Verfügung gestellt. Beginnend im Jahr 2023 wurde eine umfangreiche interne Untersuchung, die aufgrund eines staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens gegen ehemalige Mitarbeiter bzw. Nachunternehmer von Vonovia eingeleitet wurde, durchgeführt. Durch Maßnahmen wie verpflichtende Schulungen, u. a. zum Code of Conduct, schaffen wir außerdem präventiv ein entsprechendes Bewusstsein für Compliance-Themen bei unseren Mitarbeitern. Dabei haben wir rechtliche Änderungen stets im Blick, um unsere Schulungen sowie ggf. unsere Konzepte (Code of Conduct, Richtlinie Anti-Korruption etc.) unmittelbar an etwaige Neuerungen anpassen zu können. Unsere, seit diesem Jahr jährlich, durchgeführte Risikoanalyse hilft uns zudem Compliance-Risiken zu ermitteln und mitigierende Maßnahmen umzusetzen. Somit können wir schlussfolgern, dass unsere derzeitigen Maßnahmen die Resilienz unseres Geschäftsmodells stärken und dafür Sorge tragen, dass sich keine wesentlichen Risiken für unser Geschäftsmodell ergeben.

#### G1-1 – Unternehmenskultur und Konzepte für die Unternehmensführung

Unter Corporate Governance versteht Vonovia die verantwortungsbewusste, an nachhaltiger Wertschöpfung orientierte Leitung, Überwachung sowie vertrauensvolle und transparente Unternehmensführung. Diese stellt für Vonovia einen Anspruch dar, der alle Bereiche des Unternehmens einbezieht. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich umfassend zu den Prinzipien der Corporate Governance, wie diese im Deutschen Corporate Governance Kodex niedergelegt sind.

Diese Grundsätze stellen die Grundlage für einen nachhaltigen Unternehmenserfolg und damit die Richtschnur für das Verhalten im Führungs- und Unternehmensalltag dar. Eine gute Corporate Governance stärkt das Vertrauen unserer Aktionäre, Geschäftspartner, Mitarbeiter und Kunden sowie der Öffentlichkeit in Vonovia. Sie erhöht die Unternehmenstransparenz und stärkt die Glaubwürdigkeit unserer Unternehmensgruppe. Vorstand und Aufsichtsrat wollen mit einer ausgewogenen Corporate Governance die Wettbewerbsfähigkeit von Vonovia sichern, das Vertrauen des Kapitalmarkts und der Öffentlichkeit in das Unternehmen stärken und den Unternehmenswert nachhaltig steigern.

Die Gesamtheit unserer Konzepte und Maßnahmen zur Vermeidung von Regelverstößen im Zusammenhang mit Corporate Governance sind in unserem Compliance-Management-System (CMS) zusammengefasst. Das CMS von Vonovia umfasst somit alle Richtlinien, Regelungen und Betriebsvereinbarungen, wie beispielsweise den Code of Conduct . Dabei basiert das CMS auf drei Säulen: Vermeidung, Aufdeckung und Reaktion. Das CMS unterliegt in wiederkehrenden Abständen einer Revisionsprüfung, die durch einen externen Prüfer durchgeführt wird. Im Berichtsjahr wurde die externe Zertifizierung des CMS für den Bereich Anti-Korruption vorbereitet, die Prüfung der Angemessenheit soll im kommenden Berichtsjahr erfolgen. Durch diese externe Zertifizierung sollen die Angemessenheit und Wirksamkeit des CMS im Bereich Anti-Korruption nachgewiesen werden. An der Spitze des internen Compliance-Regelwerks steht die Konzernrichtlinie Anti-Korruption . Sie bildet den verbindlichen Rahmen, der alle Richtlinien und Regelungen miteinander verknüpft und somit dem Compliance-Regelwerk eine einheitliche Struktur verleiht.

Das CMS gilt ausnahmslos für alle Teilkonzerne (inklusive Pflege) und soll sicherstellen, dass alle Geschäfte und Prozesse so durchgeführt werden, dass sie den betroffenen Gesetzen, Verordnungen und Verwaltungsvorschriften, aber auch den vertraglichen Verpflichtungen und den unternehmensinternen Richtlinien und Anweisungen formell und inhaltlich entsprechen. Sollten im Einzelfall zwingende gesetzliche Regelungen in Österreich oder Schweden den konzernweiten Regelungen entgegenstehen, wird für die Teilkonzerne eine abweichende Regelung in Form einer Länderrichtlinie erlassen. Die oberste Verantwortung hierfür liegt bei der jeweiligen Geschäftsführung.

Um das identifizierte wesentliche Risiko und die wesentliche positive Auswirkung zu managen und um die Unternehmenskultur zu fördern, verfügt Vonovia über die nachfolgend beschriebenen Konzepte.

Die operative Verantwortung für die Umsetzung, Überwachung und Weiterentwicklung der Konzepte bezüglich der Unternehmenskultur sowie Bestechung und Korruption teilen sich die Fachbereiche Personal, Recht, Compliance, Unternehmenskommunikation sowie Revision. Die übergeordnete Verantwortung liegt beim Vorstand. Der Chief Compliance Officer, der den Fachbereich Compliance und Datenschutz verantwortet, ist für die Identifikation von Compliance-Risiken, für die Ergreifung geeigneter Maßnahmen zur Vermeidung und Aufdeckung dieser Risiken und für die angemessene Reaktion auf festgestellte Compliance-Risiken zuständig.

##### Unternehmenskultur

Unser Konzept zur Förderung der Unternehmenskultur haben wir in unserem Code of Conduct dargelegt. Über diesen stecken wir den ethisch-rechtlichen Rahmen ab, innerhalb dessen wir handeln, den wirtschaftlichen Erfolg sichern und positive Auswirkungen auf unsere Mitarbeiter durch eine positive Arbeitsatmosphäre und einen vertrauensvollen, konstruktiven Führungsstil erzielen wollen. Er ist Ausdruck unserer Unternehmenswerte und gilt für alle Vonovia Arbeitskräfte. Im Vordergrund steht ein fairer Umgang miteinander, aber insbesondere auch ein fairer Umgang mit unseren Mietern, Geschäftspartnern und Kapitalgebern. Zudem legen wir Wert darauf, dass die geltenden Gesetze und Vorschriften ohne Einschränkung eingehalten werden. Dabei gilt das Befolgen von rechtlichen Rahmen und Vorschriften ganz grundsätzlich nicht nur für unsere Arbeitskräfte, sondern auch für die Lieferanten und Dienstleister, mit denen wir zusammenarbeiten.

Ergänzend kommunizieren wir in unserer konzernweit gültigen Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte – die dem Status einer Konzernrichtlinie gleichkommt – unsere klare Haltung für eine pluralistisch-demokratische Gesellschaft und null Toleranz gegenüber Menschenrechtsverletzungen sowie unser Bekenntnis, die Menschenrechte in allen Aspekten unserer Geschäftstätigkeit zu respektieren. Wir verpflichten uns zur Einhaltung der Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (IAO), der UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und zu den Prinzipien des UN Global Compact, dem wir im Jahr 2020 beigetreten sind. Auch unser Code of Conduct trägt unserer Haltung in Bezug auf die Achtung der Menschenrechte Rechnung.

Wir verfolgen bezüglich unserer „positiven Auswirkungen auf Mitarbeiter durch den Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur“ das Ziel, eine Unternehmenskultur zu fördern, die eine kontinuierliche Entwicklung und Potenzialentfaltung jedes Einzelnen ermöglicht, Diversität fördert und somit ausgezeichnete Talente an uns bindet. Unsere Unternehmenskultur soll dafür Sorge tragen, dass gute Arbeit angemessen entlohnt und Grundprinzipien wie Respekt und die Achtung von Vielfalt als selbstverständlich erachtet werden. Außerdem setzen wir darauf, ein zukunftsorientiertes, attraktives und sicheres Arbeitsumfeld zu schaffen, das die Grundlage für unseren gemeinsamen Erfolg bildet und auf die Zufriedenheit unserer Mitarbeiter einzahlt.

Als wesentliche Maßnahmen zur Förderung unserer Unternehmenskultur sehen wir eine transparente Berichterstattung und Unternehmenskommunikation , eine an den Interessen aller am Unternehmen interessierten Parteien ausgerichtete Unternehmensführung sowie die vertrauensvolle Zusammenarbeit sowohl von Vorstand und Aufsichtsrat als auch der Mitarbeiter untereinander. Wir schulen unsere Mitarbeiter zu Diversitätsthemen (siehe diesbezüglich S1-4 ), um diese für Vielfalt und Chancengleichheit zu sensibilisieren, und bieten spezielle Programme zur Förderung von Chancengleichheit (Frauennetzwerk, Female Leadership Forum, Mentorenprogramm für Top-Potenzialträgerinnen) an (zu Details siehe ebenfalls S1-4 ). Diese Maßnahmen werden kontinuierlich – und somit auch im Berichtsjahr – für den Gesamtkonzern umgesetzt. Die drei Programme zur Förderung von Chancengleichheit wurden im Berichtsjahr initiiert. Da es sich um einen fortwährenden und kontinuierlichen Prozess handelt und die Maßnahmen stets an die aktuellen Begebenheiten angepasst werden, existiert kein Zeithorizont zum Abschluss der Maßnahmen.

Als weitere Maßnahme zur Förderung der Unternehmenskultur formulieren wir auch im Geschäftsjahr unsere Erwartungen und Anforderungen in unserem Geschäftspartnerkodex , den unsere Lieferanten gegenzeichnen müssen. Diese Anforderungen beziehen sich insbesondere auf die zur Einhaltung der Menschenrechte, von der Rechtskonformität über die Gewährleistung gesetzlicher Standards bei den Arbeitsbedingungen und die Zusicherung von Vereinigungsfreiheit bis zum Ausschluss von Kinderarbeit, Zwangsarbeit und Diskriminierung. Die Beschaffung von Mineralien soll verantwortungsvoll erfolgen, insbesondere bei Konfliktmineralien gemäß OECD-Leitlinien. Wir erwarten ferner von unseren Geschäftspartnern, dass sie ihre eigenen Geschäftspartner entlang ihrer Lieferkette zu denselben Standards und Grundsätzen verpflichten. Im Rahmen der regelmäßigen Bewertung unserer wesentlichen Lieferanten und Dienstleister über unser Partnerportal achten wir auch auf die Einhaltung der im Geschäftspartnerkodex genannten Kriterien. Bei Vorfällen und Verstößen greift ein strukturiertes Maßnahmenmanagement, das nach Ausschöpfung aller Mittel auch in einer Auftrags- bis hin zur Lieferantensperre münden kann. Durch partnerschaftliche und langfristige Kooperationen bauen wir zudem ein enges Vertrauensverhältnis zu unseren Vertragspartnern auf, welches maßgeblich durch den Einkauf verantwortet wird und in dem sich etwaiges Fehlverhalten adressieren lässt. Dem Vertragsabschluss wird in Deutschland und Österreich eine automatische Prüfung gegen relevante Sanktionslisten vorgeschaltet, und der Bereich Compliance wird informiert, sobald eine Treffermeldung vorliegt. In Österreich überprüft der dortige Einkauf alle Kreditoren bei der Neuanlage sowie regelmäßig im halbjährlichen Rhythmus im Rahmen eines Compliance-Checks, der auch eine Sanktionslistenprüfung (über den Kreditschutzverband von 1870) umfasst. Im Berichtsjahr hat der Einkauf in Österreich ebenfalls ein Partnerportal für Lieferanten und Dienstleister implementiert, das sich am deutschen Portal orientiert und an nationale Standards angepasst wurde. Der Geschäftspartnerkodex gilt grundsätzlich für den Gesamtkonzern. Jedoch sind im Teilkonzern (Österreich und Schweden sowie der Bereich Pflege) lokale Abweichungen zulässig, sofern diese aus landesspezifischen oder operativen Gründen erforderlich sind. Da es sich um eine fortwährende Maßnahme handelt, existiert kein Zeithorizont zum Abschluss. Bei Bedarf werden außerdem Aktualisierungen des Kodex vorgenommen. Eine solche Aktualisierung des Geschäftspartnerkodex wurde im Geschäftsjahr vorgenommen. Zudem wurden die Konzernrichtlinie Compliance , die Konzernrichtlinie Anti-Korruption , die Konzernrichtlinie Geldwäscheprävention & Verhinderung der Terrorismusfinanzierung sowie die Konzernrichtlinie Hinweisgebersysteme überarbeitet und aktualisiert.

Die „Unternehmenskultur“ ist ein vielschichtiges Thema, dessen Aspekte nicht durch einen einzelnen oder mehrere quantitative Zielwerte vollständig erfassbar sind, weshalb wir keine messbaren, ergebnisorientierten Ziele festgelegt haben.

Dennoch liefern die beiden quantitativen Indikatoren der „Mitarbeiterzufriedenheit“ sowie des „Anteils an Frauen in Führungspositionen“ (Teil-Indikatoren des SPI) eine Indikation für die Wirksamkeit unseres Konzepts und der Maßnahmen in Bezug auf das Thema „Unternehmenskultur” und die zugehörige wesentliche positive Auswirkung auf Mitarbeiter durch den Code of Conduct und die Gestaltung einer entsprechenden Unternehmenskultur: Zu einer hohen Mitarbeiterzufriedenheit trägt eine positiv empfundene Unternehmenskultur bei. Ein hoher Anteil an Frauen in Führungspositionen zeugt von einer Unternehmenskultur, die u. a. Diversität fördert und Talente an uns bindet.

Bezüglich unserer Mitarbeiterzufriedenheit streben wir für das Jahr 2030 einen Zielwert von mindestens 77 % an. Die Zielwerte werden im Rahmen der LTIP-Planungen durch den Vorstand vorgeschlagen und vom Aufsichtsrat validiert. Hinsichtlich des Anteils an Frauen in Führungspositionen (erste und zweite Ebene unterhalb des Vorstands) verfolgen wir das Ziel, diesen bis zum Jahr 2030 auf mindestens 30 % zu steigern. Zu weiteren Details wird auf S1-5 verwiesen.

Zudem tagt quartalsweise das Compliance Committee, welches sich u. a. auch zu den Themen der Unternehmenskultur, aber auch zum aktuellen Stand und dem Anpassungsbedarf des Compliance-Management-Systems austauscht. Sofern erforderlich, werden entsprechende Konzepte entwickelt bzw. Maßnahmen festgelegt.

##### Bestechung und Korruption

Vonovia begegnet dem wesentlichen finanziellen Risiko einschließlich Haftungs- und Reputationsrisiken aufgrund von Bestechung und Korruption mit dem Code of Conduct , der Richtlinie zur Achtung der Menschenrechte , der Compliance-Richtlinie , der Hinweisgeber-Richtlinie , der Richtlinie Geldwäscheprävention & Verhinderung der Terrorismusfinanzierung und der Konzernrichtlinie Anti-Korruption . Diese Konzepte gelten grundsätzlich für den Gesamtkonzern (im Bereich Pflege modifiziert um organisationsspezifische Unterschiede, in Österreich und Schweden modifiziert um landes- und organisationsspezifische Unterschiede). Die korrekte Umsetzung der Konzernrichtlinien wird risikobasiert von der Internen Revision überprüft.

Diese Konzepte zielen auf die Vermeidung und Bekämpfung von Bestechung und Korruption und die Verhinderung von entsprechenden Vorkommnissen ab, um negativer Auswirkungen in Form von möglichen Schadensersatzansprüchen, Ausschluss von Vergabeverfahren, negativer Presse, Imageverlust und Schaden für die Employer Brand, Abwertung in Ratings, Vertrauensverlust bei Stakeholdern und höherer Kosten und Nachteile für Mieter, Mitarbeiter und Geschäftspartner von Vonovia zu vermeiden.

Dabei stehen unsere Konzepte im Einklang mit den Prüfungsstandards, die sich aus dem IDW PS 980 ergeben und im Wesentlichen mit dem Übereinkommen der Vereinten Nationen gegen Korruption übereinstimmen. Unser Ziel der Vermeidung und Bekämpfung von Bestechung und Korruption und die Verhinderung von entsprechenden Vorkommnissen verfolgen wir mithilfe der quantitativen Kennzahlen „Anzahl der Verurteilungen und Höhe der Geldstrafen für Verstöße gegen Korruptions- und Bestechungsvorschriften“ sowie „Gesamtzahl bestätigter Fälle von Korruption und Bestechung“ bezüglich unserer eigenen Arbeitskräfte und unserer Geschäftspartner nach (siehe diesbezüglich G1-4 ).

Als Maßnahmen zur Umsetzung dieses Konzepts und zur Erreichung des Ziels hat Vonovia

- Compliance Self Assessments vorbereitet sowie lokale Ansprechpartner für Compliance-Themen (Compliance-Manager) implementiert,
- ein umfassendes Beschwerdemanagement bzw. Hinweisgebersystem implementiert (siehe G1-3 ) sowie
- umfangreiche Schulungen, insbesondere für Personen in risikobehafteten Funktionen, ausgerollt.

Im Berichtsjahr wurde die Einführung jährlicher Compliance Self Assessments in den einzelnen Fachbereichen des Konzerns vorbereitet. Die Compliance-Risikoanalyse wird ab dem Geschäftsjahr 2025 jährlich (bislang alle zwei Jahre) durchgeführt und wird wiederkehrend auch Österreich und Schweden umfassen. Im Geschäftsjahr 2024 wurde zudem eine dezentrale Compliance-Struktur implementiert: In relevanten Geschäftsbereichen werden einzelne Mitarbeiter als lokale Ansprechpartner für Compliance-Themen ausgebildet, um erste Fragen direkt vor Ort beantworten und niedrigschwellig unterstützen zu können. Der Fachbereich Compliance und Datenschutz schult die lokalen Ansprechpartner, berät fachlich und steht mit ihnen im ständigen Austausch. Da diese Maßnahme dauerhaft besteht, ist kein Abschlusszeitpunkt festgelegt.

Vonovia hat als weitere Maßnahme ein umfassendes Beschwerdemanagement implementiert, das Mitarbeitern und Externen, wie u. a. Kunden und Geschäftspartnern, die Einreichung von Hinweisen auf Korruption und Bestechung, aber auch bezüglich sonstigen Fehlverhaltens, ermöglicht. Eingegangene Hinweise bzw. Beschwerden werden von einem berechtigten, speziell geschulten unabhängigen Personenkreis unverzüglich bearbeitet. Weitere Einzelheiten können Angabepflicht G1-3 entnommen werden.

Regelmäßige konzernweite Schulungen bilden die Basis, um Fehlverhalten präventiv zu vermeiden. Ein umfassender Katalog an Regel- und Pflichtschulungen ist bereits fest etabliert und an die jeweiligen internen Zielgruppen angepasst. In Deutschland werden grundsätzlich alle Mitarbeiter, die über ein firmeninternes digitales Endgerät verfügen, jährlich in einem 60-minütigen Training zu den Inhalten unseres Code of Conduct geschult. Zusätzlich erhalten alle Mitarbeiter – und somit auch die Mitarbeiter ohne ein entsprechendes digitales Endgerät – den Code of Conduct als Anlage zum Arbeitsvertrag. Im Bereich Pflege werden die jeweiligen Einrichtungsleitungen zu den Vorgaben des Code of Conduct geschult. Sämtliche Mitarbeiter der SYNVIA werden ebenfalls zu den Inhalten des Code of Conduct geschult. Die jeweilige Dauer der Schulung ist individuell. In Schweden werden alle Mitarbeiter bei Eintritt in das Unternehmen sowie bei Änderungen über die Inhalte des Code of Conduct informiert und müssen diesen gegenzeichnen. Anschließend unterliegen alle Mitarbeiter einer jährlichen 45- bis 60-minütigen Compliance-Schulung, im Rahmen derer auch zu den Themen des Code of Conduct sowie zu Bestechung und Korruption geschult wird. In Österreich werden unsere Mitarbeiter während des Onboardings und im Anschluss jährlich im Rahmen einer 45- bis 60-minütigen Schulung zu Compliance-Themen (inklusive Code of Conduct sowie Inhalten zu Bestechung und Korruption) geschult. Im Berichtsjahr wurden erste Compliance-Schulungen über unsere E-Learning-Plattform Success Factors ausgerollt. Einzelheiten zu den im Geschäftsjahr durchgeführten Schulungen zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung können der Angabepflicht G1-3 entnommen werden. Neben den Schulungen zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung schult Vonovia ihre Mitarbeiter auch jährlich zu weiteren Themen wie Interessenkonflikten, Anti-Korruption, Geldwäscheprävention sowie Datenschutz und – bezogen auf Deutschland – Inhalten des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Unsere Schulungen werden bei Bedarf (beispielsweise bei Änderungen des Code of Conduct oder rechtlichen Änderungen) an aktuelle Begebenheiten angepasst. Aufgrund dessen existiert kein Zeithorizont für den Abschluss dieser Maßnahme.

Risikobehaftete Funktionen in Österreich, Schweden und bei Vonovia Deutschland, die dem höchsten Risiko von Korruption und Bestechung ausgesetzt sind, umfassen den Einkauf, Vertrieb und Developmentbereich sowie Führungskräfte. Bei SYNVIA stufen wir alle Mitarbeiter und im Pflegebereich die Einrichtungsleitungen als risikobehaftete Funktionen ein.

G1-3 – Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung

Als Maßnahme zur Umsetzung unseres Konzepts zum Management des wesentlichen Risikos von Bestechung und Korruption hat Vonovia (inklusive SYNVIA) ein umfassendes, konzernweit gültiges, System für das Beschwerdemanagement (siehe ebenfalls G1-1 ) implementiert, wobei SYNVIA im Berichtsjahr an das Hinweisgebersystem von Vonovia angebunden wurde. Das Segment Pflege verfügt über ein eigenes Hinweisgebersystem, darüber hinaus wurde im Berichtsjahr die Zugangsmöglichkeit zum Vonovia Hinweisgebersystem erweitert, indem dort eine eigene entsprechende zusätzliche Kategorie für das Segment Pflege eingerichtet wurde. Unsere schwedische Tochtergesellschaft verfügt ebenfalls über ein eigenes Hinweisgebersystem.

Über das jeweilige Hinweisgeberportal können Hinweise auf Korruption und Bestechung übermittelt werden. Neben Deutsch und Englisch ist das Hinweisgeberportal in sechs weiteren Sprachen verfügbar. Durch eine Zufriedenheitsfrage werden die (nutzenden) Interessenträger einbezogen, wodurch die Effizienz sichergestellt wird. Das Portal ergänzt und erweitert das auch im Berichtsjahr weiterhin fortbestehende System der unabhängigen Ombudsperson und ist auch im Partnerportal für Geschäftspartner eingebunden. Die Ombudsperson wird seitens des Compliance Committees bestimmt und anschließend bestellt. Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Compliance-Hotline, welche seitens Vonovia bei der externen Anwaltskanzlei GSK eingerichtet wurde, telefonisch oder per E-Mail zu kontaktieren. Unsere Arbeitskräfte können Hinweise auf potenzielles oder tatsächliches Fehlverhalten außerdem auch im Berichtsjahr weiterhin an den Betriebsrat, an die Personalabteilung oder an das Postfach compliance@vonovia.de richten. Die Wirksamkeit wird durch die diversen niederschwelligen Möglichkeiten zur Meldungsabgabe sichergestellt. Somit wurden bewusst diverse Kanäle geschaffen, um potenziell Meldenden die Möglichkeit zu geben, ihre Hinweise zu übermitteln. Im Rahmen der Compliance-Risiko-Analyse im Jahr 2023 haben wir den Teilnehmerkreis zu diversen Themenkomplexen – u. a. Kommunikationswege für Compliance-Themen, der Vertrautheit und der Unterstützung durch Compliance – befragt und positives Feedback erhalten. Da die Maßnahme des Beschwerdemanagements fortwährend besteht, ist kein Abschlusszeitpunkt festgelegt. Durch die Existenz unterschiedlicher digitaler und analoger Kanäle ist sichergestellt, dass jeder Mitarbeiter an seinem Arbeitsplatz Zugang zu einem oder mehreren dieser Beschwerdekanäle hat. Der Zugang zu diesen Kanälen wird seitens des Konzerns bzw. unter Zuhilfenahme Dritter technisch und organisatorisch sichergestellt.

Die mit dem Beschwerdeverfahren betrauten Personen sind zur Vertraulichkeit verpflichtet und die einzigen, die auf die Beschwerden sowie den Kommunikationsweg mit der meldenden Person zugreifen können. Die Auswertung der Beschwerden wird allein von diesem berechtigten Personenkreis vorgenommen. Informationen aus dem System werden in der Regel nicht an externe Dritte weitergeleitet, außer wenn dies für die Bearbeitung durch einen externen Anwalt oder Wirtschaftsprüfer erforderlich ist, im Rahmen von Ermittlungsverfahren benötigt oder Teil eines Gerichtsverfahrens wird oder aufgrund gesetzlicher Anforderungen übermittelt werden muss. Gespeichert werden die Daten nur so lange, wie es für den jeweiligen Zweck notwendig ist. Unsere Arbeitskräfte werden im Rahmen der Compliance-Pflichtschulungen und über die Unternehmenshomepage über die vorhandenen Meldekanäle informiert. Darüber hinaus finden sich Hinweise zu den Hinweisgeberabläufen im Intranet (unter dem Bereich Compliance) und in anlassbezogenen Artikeln, welche im Intranet oder in Mitarbeiterzeitungen (wie „Die Profis“) veröffentlicht werden. Im Rahmen der Risikoanalyse wird auf Führungskräfteebene abgefragt, ob die Meldekanäle für Compliance-Verdachtsfälle bekannt sind. Außerdem wird im Rahmen unserer Mitarbeiterzufriedenheitsumfrage zukünftig eine Frage bezüglich der Kenntnis und Vertrauenswürdigkeit dieser Meldekanäle eingebaut. Aufgrund des derzeitigen Nutzungsverhaltens und entsprechenden Feedbacks aus den Abteilungen und vom Betriebsrat können wir schlussfolgern, dass unsere Mitarbeiter Kenntnis von diesen Kanälen haben und sie als vertrauenswürdig einstufen. Nach entsprechender Prüfung der gemeldeten Sachverhalte werden für den jeweiligen Einzelfall individuelle verhältnismäßige Maßnahmen ergriffen.

Verantwortlich für die Umsetzung des gesamten CMS – einschließlich aller beschriebenen Konzepte und Maßnahmen – ist der Vorstandsvorsitzende (CEO). Ein Compliance Committee, dem der Chief Compliance Officer, die Compliance Officer, die Ombudsperson, Vertreter der Bereiche Revision, Risikomanagement und Personalmanagement, des Betriebsrats sowie der Auslandsgesellschaften angehören, tagt quartärlich und passt das System regelmäßig aktuellen Anforderungen an. Der Chief Compliance Officer fungiert hierbei als zentraler Ansprechpartner im Unternehmen für Compliance-Fragen und -Verdachtsfälle. Der Chief Compliance Officer verfügt über die zwingend erforderliche Unabhängigkeit und hat aus diesem Grunde eine direkte Berichtslinie an den CEO sowie an den Aufsichtsrat (Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss). Weiterhin ist der Chief Compliance Officer keinen Weisungen von anderen Unternehmensbereichen unterworfen. In seiner Arbeit wird er von den Compliance Officern und Compliance-Managern in den Fachbereichen unterstützt.

Der Chief Compliance Officer berichtet mindestens monatlich direkt an den Vorstandsvorsitzenden. Außerdem erfolgt bei essenziellen Themen ein Ad-hoc-Reporting. Der Vorstand erhält quartärlich, der Prüfungs-, Risiko- und Complianceausschuss des Aufsichtsrats halbjährlich, umfassende Informationen über die Themen Compliance und Korruption sowie über bestehende Richtlinien und Verfahren. Im Compliance-Report wird zu Verdachtsfällen, Maßnahmen, sonstigen Compliance-relevanten Themen sowie zu Datenschutzthemen informiert. Sofern erforderlich, wird – über den zuständigen Ausschuss hinaus – der gesamte Aufsichtsrat informiert.

Auf der Investor-Relations-Webseite von Vonovia sind sowohl internen als auch externen Personen umfassende Informationen zum Thema Corporate Governance zugänglich, einschließlich unserer Konzernrichtlinie Compliance . Außerdem findet sich auf unserer öffentlichen Unternehmenshomepage eine Übersicht über alle verfügbaren Meldekanäle bezüglich Verdachtsfällen von Bestechung und Korruption. Unsere Arbeitskräfte finden aktuelle Informationen rund um Compliance zusätzlich im Intranet. Unsere Geschäftspartner informieren wir über unsere Erwartungshaltung mittels unseres Geschäftspartnerkodex .

Um unserem wesentlichen Risiko von Bestechung und Korruption zu begegnen, hat Vonovia als weitere Maßnahme mehrere verpflichtende Schulungen eingeführt, um Korruption und Bestechung zu verhindern. Es handelt sich in der Regel um virtuelle Trainings mit einer Dauer von 45 bis 60 Minuten. Die Schulungen erläutern die geltenden Vorgaben und sensibilisieren mithilfe praxisnaher Beispiele für die Erkennung von und den korrekten Umgang mit potenziellen oder tatsächlichen Betrugs- und Korruptionsfällen. In Deutschland müssen grundsätzlich alle Mitarbeiter jährlich eine 60-minütige Schulung zur Erkennung und Vermeidung von Korruption und Betrugsfällen, zum Umgang mit Interessenkonflikten sowie zu den Inhalten des Code of Conduct absolvieren. Im Bereich Pflege werden die jeweiligen Einrichtungsleitungen zu den Vorgaben des Code of Conduct und zum Thema Anti-Korruption geschult. Sämtliche Mitarbeiter der SYNVIA werden ebenfalls zu den Inhalten des Code of Conduct sowie Anti-Korruption geschult. Die jeweilige Dauer der Schulung ist individuell. In Österreich und Schweden werden unsere Mitarbeiter jährlich im Rahmen einer kombinierten Schulung zu Compliance sowie Bestechung und Korruption geschult (siehe hierzu die Ausführungen zu den Schulungen zum Code of Conduct in G1-1 ). In Schweden wurden diese Schulungen im Berichtszeitraum ausgerollt.

Personen in risikobehafteten Funktionen obliegen zusätzlich weiteren obligatorischen, individuell zugeschnittenen Schulungen: Mitarbeiter im Vertrieb durchlaufen jährlich eine 60-minütige Schulung zur Geldwäscheprävention. Mitarbeiter im Einkauf erhalten jährlich jeweils eine spezielle 60-minütige Schulung zu Korruption und Korruptionsstrafrecht. Eine weitere verpflichtende jährliche 60-minütige Schulung für die gesamte Führungsebene widmet sich dem Thema Korruption und Betrugserkennung. Mitarbeiter aus den Bereichen Einkauf, Compliance & Datenschutz, Nachhaltigkeit, einige Mitarbeiter aus den Geschäftsbereichen, Value-add sowie alle Führungskräfte der ersten Führungsebene sowie der Vorstand absolvieren außerdem jährlich eine 60-minütige Schulung zum Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz. Bei Pflege und SYNVIA müssen die risikobehafteten Funktionen jährlich eine 45- bis 60-minütige Schulung zu Anti-Korruption absolvieren (siehe hierzu Angabepflicht G1-1 ).

Die beschriebenen Schulungen im Gesamtkonzern wurden größtenteils bereits in vorherigen Geschäftsjahren eingeführt, da sie jedoch dauerhaft bestehen, ist diese Maßnahme als fortlaufend anzusehen. Lediglich für SYNVIA und Pflege wurden die Schulungen (größtenteils) erst im Berichtsjahr eingeführt. Somit bestanden die Schulungen auch im Berichtsjahr.

Risikobehaftete Funktionen sind diejenigen, die aufgrund ihres Tätigkeitsfelds spezifischen Risiken im Bereich Korruption und Bestechung ausgesetzt sind, die durch Zuweisung der relevanten Schulungen reduziert wird. Im Gesamtkonzern haben rund 68 % der Mitarbeiter in risikobehafteten Funktionen die entsprechend genannten und zugewiesenen Schulungen absolviert. In Schweden werden die diesbezüglichen Schulungen im Jahr 2025 eingeführt.

Der Vorstand durchläuft dieselben verpflichtenden Schulungen wie die Mitarbeiter bei Vonovia. Der Aufsichtsrat unterliegt keinen verpflichtenden Schulungen in den Bereichen Compliance oder Bestechung und Korruption.

#### G1-4 – Fälle von Korruption und Bestechung

Zur Beurteilung der Leistung und Wirksamkeit unserer Konzepte bezüglich des identifizierten wesentlichen Risikos durch Bestechung und Korruption erhebt Vonovia die Anzahl der gerichtlichen Verurteilungen in Bezug auf Korruption und Bestechung. Die Anzahl gerichtlich verurteilter Korruptions- und Bestechungsvorfälle betrug im Geschäftsjahr 0 (2023: 0). Im Geschäftsjahr fanden keine Verurteilungen statt und es fielen entsprechend auch keine Geldstrafen für Verstöße gegen Korruptions- und Bestechungsvorschriften an.

Auf Grundlage unseres Ziels, unser Unternehmen frei von Korruption und Bestechung zu halten, streben wir für diese Kennzahl in jedem Geschäftsjahr das messbare ergebnisorientierte Ziel an, eine absolute Anzahl gerichtlich verurteilter Korruptions- und Bestechungsfällen von null zu erreichen. Diese betrifft sowohl den eigenen Geschäftsbereich als auch unsere Geschäftspartner. Interessenträger wurden bei der Festlegung der Ziele nicht einbezogen. Unser quantifiziertes Ziel spiegelt somit unmittelbar die Zielvorgabe unseres Konzepts, unser Unternehmen frei von Bestechungs- und Korruptionsfällen zu halten, wider. Da sich im Geschäftsjahr keine gerichtlichen Verurteilungen in Bezug auf Bestechung und Korruption ergeben haben, haben wir unser diesbezügliches Ziel erreicht.

Laufende Ermittlungsverfahren werden in dieser Kennzahl nicht berücksichtigt. Der Fachbereich Compliance und Datenschutz überwacht die Einhaltung geltender Vorgaben für den Gesamtkonzern und steuert bzw. überwacht laufende Gerichtsverhandlungen und Ergebnisse und somit auch die Zielerreichung in Bezug auf diese Kennzahl. Falls Vonovia aufgrund von Korruption oder Bestechung Geldstrafen auferlegt werden, informiert der Fachbereich Compliance und Datenschutz unmittelbar den Vorstand und Aufsichtsrat. Der Fachbereich erhält außerdem monatliche Reportings von den Tochtergesellschaften aus Schweden und Österreich. Die Tochtergesellschaften aus dem Bereich Pflege und SYNVIA berichten bei Bedarf ad-hoc oder nach Anfrage des Fachbereichs Compliance & Datenschutz.

Da im Geschäftsjahr keine gerichtlich verurteilten Korruptions- und Bestechungsfälle vorlagen, wurden keine Maßnahmen ergriffen, um gegen Verstöße gegen Verfahren und Standards zur Bekämpfung von Korruption und Bestechung vorzugehen.

Die Anzahl bestätigter Fälle von Bestechung und Korruption – sowohl unter Beteiligung von Arbeitskräften unseres Unternehmens als auch von Geschäftspartnern – betrug im Geschäftsjahr 2 (2023: 1). Beide Fälle betrafen potenziell dolose Handlungen in Bezug auf die Zusammenarbeit mit Nachunternehmern. Der Sachverhalt im Jahr 2023 betraf einzelne (größtenteils ehemalige) Mitarbeiter auf der operativen Ebene im technischen Bereich, bei denen es zum Schaden von Vonovia zu problematischen Vorgängen im Zusammenhang mit den Beziehungen zu Nachunternehmern gekommen ist. Die von Vonovia unmittelbar eingeleitete umfassende interne Untersuchung mit Unterstützung der Kanzlei Hengeler Mueller und der Prüfungsgesellschaft Deloitte wurde im Geschäftsjahr abgeschlossen. Außerdem wurden entsprechende Weiterentwicklungsmaßnahmen des IKS umgesetzt.

Auf Grundlage unseres Ziels, unser Unternehmen frei von Korruption und Bestechung zu halten, streben wir für diese Kennzahl in jedem Geschäftsjahr das messbare ergebnisorientierte Ziel an, eine absolute Anzahl bestätigter Korruptions- und Bestechungsfällen von null zu erreichen. Dieses betrifft sowohl den Geschäftsbereich als auch unsere Geschäftspartner. Interessenträger wurden bei der Festlegung der Ziele nicht einbezogen. Unser quantifiziertes Ziel spiegelt somit unmittelbar die Zielvorgabe unseres Konzepts, unser Unternehmen frei von Bestechungs- und Korruptionsfällen zu halten, wider. Da sich im Geschäftsjahr zwei bestätigte Fälle von Bestechung und Korruption ergeben haben, haben wir unser diesbezügliches Ziel nicht erreicht.

Die Kennzahl bezieht sich auf bestätigte Vorfälle, die über das Compliance-Postfach oder andere Hinweisgeberkanäle eingegangen sind und für die der Fachbereich Compliance und Datenschutz im Rahmen einer internen Untersuchung den Nachweis eines solchen Sachverhalts ermitteln konnte oder sofern eine rechtskräftige, gerichtliche Feststellung eines solchen Sachverhalts erfolgt ist.

Ebenso wie bei der Anzahl der gerichtlichen Verurteilungen überwacht der Fachbereich Compliance und Datenschutz die Einhaltung geltender Vorgaben für den Gesamtkonzern und steuert bzw. überwacht laufende Gerichtsverhandlungen und Ergebnisse und somit auch die Zielerreichung in Bezug auf diese Kennzahl. Falls Mitarbeiter von Vonovia aufgrund von Korruption oder Bestechung verurteilt und im Anschluss abgemahnt oder entlassen wurde, informiert der Fachbereich Compliance und Datenschutz den Vorstand. Falls Geschäftspartner von Vonovia aufgrund von Korruption oder Bestechung verurteilt wurden, informiert der Fachbereich Compliance und Datenschutz ebenfalls den Vorstand. Der Fachbereich erhält außerdem monatliche Reportings von den Tochtergesellschaften aus Schweden und Österreich. Die Tochtergesellschaften aus dem Bereich Pflege und SYNVIA berichten bei Bedarf ad-hoc oder nach Anfrage des Fachbereichs Compliance & Datenschutz. Im Falle bestätigter Korruptionsfälle von Geschäftspartnern wird unsere Geschäftsbeziehung beendet oder nicht verlängert.

Die im Geschäftsjahr gemeldeten Compliance-Verdachtsfälle waren nahezu allesamt geringfügig, sofern diese sich überhaupt bestätigt haben. Ausnahmen bilden lediglich die zuvor benannten zwei bestätigten Fälle von Bestechung und Korruption. Im Geschäftsjahr wurden – in den zuvor berichteten zwei bestätigten Fällen – eigene Arbeitskräfte wegen Korruptions- oder Bestechungsvorwürfen entlassen oder diszipliniert.

Es lagen im Berichtsjahr keine bestätigten Fälle in Bezug auf Verträge mit Geschäftspartnern vor, die aufgrund von Verstößen im Zusammenhang mit Korruption oder Bestechung beendet oder nicht verlängert wurden.

Im Berichtszeitraum wurden keine öffentlichen Gerichtsverfahren gegen das Unternehmen oder seine Arbeitskräfte eingeleitet. Fälle aus früheren Berichtsjahren existieren nicht. Bezüglich des Sachverhalts aus dem Jahr 2023 ist ein staatsanwaltschaftliches Ermittlungsverfahren anhängig, bei welchem Vonovia als Geschädigte beteiligt ist. Ein Gerichtsverfahren hat aktuell noch nicht begonnen.

## Chancen und Risiken

### Struktur und Instrumente des Risikomanagements

Das Marktumfeld und die gesetzlichen bzw. regulatorischen Rahmenbedingungen von Vonovia verändern sich stetig. Vonovia stellt sich darauf ein, indem sie ihre Strategie und in Verbindung damit ihre Geschäftstätigkeit kontinuierlich weiterentwickelt. Auch auf ESG-Einflüsse der verschiedensten Anspruchsgruppen stellt sich Vonovia mit einer Justierung der entsprechenden ESG-Ziele ein. Mit diesen Veränderungen ergeben sich regelmäßig weitere Chancen und Risiken bzw. kann sich die Ausprägung bereits erkannter Chancen und Risiken ändern.

Vonovia hat daher zum Erkennen, Bewerten und Steuern aller für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) relevanten Risiken ein umfassendes Risikomanagement implementiert. Damit werden Gefährdungspotenziale verringert, der Fortbestand des Unternehmens gesichert, die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens unterstützt sowie verantwortungsvolles und unternehmerisches Handeln gefördert.

Risiken sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine negative Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens haben können und damit zu einer negativen Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts) sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Auch Abweichungen von den ESG-Zielsetzungen des Unternehmens bergen Risiken für die wirtschaftliche Entwicklung.

Chancen sind mögliche Ereignisse oder Entwicklungen, die eine positive Auswirkung auf die erwartete wirtschaftliche Entwicklung haben können und damit zu einer positiven Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts) sowie zur Mittelfristplanung (Fünfjahresplan) führen. Aus Abweichungen von den ESG-Zielsetzungen des Unternehmens können sich auch Chancen ergeben. Für die interne Steuerung erfolgt keine Quantifizierung der Chancen.

Das Risikomanagement von Vonovia basiert auf einem integrierten Risikomanagementansatz mit fünf Säulen.

#### (1) Performance-Management

Eine detaillierte Unternehmensplanung sowie die entsprechende Berichterstattung über Abweichungen in den operativen und finanziellen Kennzahlen aus dem Controlling bilden die Basis für das im Unternehmen eingesetzte Frühwarnsystem. Es analysiert die Geschäftsentwicklung im Abgleich mit den im Aufsichtsrat gebilligten Plänen und im Vergleich zum Vorjahr. Weiterhin werden regelmäßig Prognosen erstellt, die die Auswirkung möglicher Risiken und Chancen auf die Geschäftsentwicklung in angemessener Weise berücksichtigen.

Die Berichterstattung umfasst detaillierte monatliche Controlling-Reports für Vorstand und Aufsichtsrat. Das operative Geschäft wird durch regelmäßige, in Teilen wöchentlich oder täglich erstellte Kennzahlenreports abgebildet. Auf Basis dieser Reports bzw. der darin enthaltenen Soll-/Ist-Abweichungen werden Gegenmaßnahmen eingeleitet und umgesetzt und in den anschließenden Berichtsperioden auf ihre Wirksamkeit hin überprüft.

#### (2) Compliance-Management

Compliance beschreibt das regelkonforme Handeln von Unternehmen, ihrer Organe und Mitarbeiter. Die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Befolgung interner Richtlinien ist für den Vorstand die Grundlage seiner Unternehmensführung und -kultur. Es sollen die Integrität von Mitarbeitern, Kunden und Geschäftspartnern gewährleistet und mögliche negative Folgen für das Unternehmen (und für Umwelt und Gesellschaft) vermieden werden.

Die Unternehmensführung und -kontrolle von Vonovia leitet sich aus den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen, aus der Satzung und aus den Geschäftsordnungen von Aufsichtsrat und Vorstand ab. Sie bilden die Grundlage für unternehmensinterne Regeln und Richtlinien, deren Einhaltung von einem zentralen Compliance-Management-System überwacht und einem Richtlinienmanagement verwaltet wird, das im Bereich Compliance & Datenschutz angesiedelt ist.

In den Richtlinien sind klare Organisations- und Überwachungsstrukturen mit festgelegten Verantwortlichkeiten und entsprechend eingerichteten Kontrollen beschrieben. Das rechtskonforme Verhalten aller Mitarbeiter innerhalb der Geschäftsprozesse wird durch geeignete Kontrollmaßnahmen und die Aufsicht der Führungskräfte sichergestellt.

Darüber hinaus ist ein Compliance-Management-System im Einklang mit IDW PS 980 etabliert und eine zentrale Verantwortungsfunktion, der Chief Compliance Officer, ernannt, um insbesondere Compliance-Risiken zu identifizieren, geeignete Maßnahmen zur Vermeidung und Aufdeckung dieser Risiken zu ergreifen und auf festgestellte Compliance-Risiken angemessen zu reagieren (Compliance-Programm). Er übernimmt gleichzeitig auch die Funktion des Menschenrechtsbeauftragten des Unternehmens.

Wesentliche inhaltliche Kernpunkte des Compliance-Management-Systems sind der Verhaltenskodex (Code of Conduct) von Vonovia, der sich an ethischen Werten und gesetzlichen Vorgaben orientiert und die Eigenverantwortlichkeit der Mitarbeiter stärkt, die Compliance-Richtlinie von Vonovia sowie ein Geschäftspartnerkodex, der Anforderungen an Vertragspartner des Unternehmens stellt. Ein externer Ombudsmann sowie eine Compliance-Hotline bei der externen Kanzlei GSK Stockmann stehen für sämtliche Compliance-Fragen zur Verfügung. Ergänzt werden diese Systeme um einen anonymen Whistleblower-Kanal in sechs Sprachen. Alle Hinweisgeberkanäle stehen nicht nur den Beschäftigten, sondern auch allen externen Personengruppen zur Verfügung, wie Kunden und Geschäftspartnern.

#### (3) Risikomanagementsystem

Die Strategie von Vonovia ist nachhaltig und langfristig ausgerichtet. In Verbindung damit verfolgt Vonovia in ihrer Geschäftstätigkeit eine konservative Risikostrategie. Dies bedeutet nicht die Minimierung von Risiken, sondern das Fördern von unternehmerischem und verantwortungsvollem Handeln einhergehend mit der notwendigen Transparenz möglicher Risiken.

Das Risikomanagementsystem unterstützt das tägliche Handeln aller Mitarbeiter im Rahmen des Leitbilds von Vonovia. Es stellt das frühzeitige Erkennen, Bewertung, Steuerung und Überwachung aller Risiken sicher, die über die im Performance-Management verarbeiteten kurzfristigen finanziellen Risiken hinaus im Konzern existieren und nicht nur die Ertrags- und Vermögenslage, sondern auch immaterielle Werte gefährden können.

Das Risikomanagementsystem berücksichtigt explizit Nachhaltigkeitsrisiken. Im Rahmen der Einführung der Berichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) wurde im Zuge der Wesentlichkeitsanalyse die Erhebung und Bewertung der Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf Menschen und Umwelt sowie der nachhaltigkeitsbezogenen Risiken und Chancen für das Unternehmen in den Risikomanagementprozess integriert (siehe ESRS2 IRO-1 ). Somit werden potenzielle Gefahren, die den Unternehmenswert, die Unternehmensentwicklung oder Menschen und die Umwelt beeinträchtigen können, frühzeitig erkannt. Das Risikomanagement berücksichtigt umfeld- und unternehmensspezifische Frühwarnindikatoren und bezieht die regionalen Kenntnisse und Wahrnehmungen unserer Mitarbeiter ein.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt. Er trägt die Gesamtverantwortung und entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Das Risikomanagementsystem wird operativ vom Leiter Controlling geführt, der verantwortlich für das Risiko-Controlling ist. Er ist dem Chief Financial Officer (CFO) zugeordnet. Das Risiko-Controlling stößt den Software-gestützten periodischen Risikomanagementprozess an und konsolidiert und validiert die gemeldeten Risiken. Zudem validiert es die risikosteuernden Maßnahmen und überwacht deren Umsetzung. Das Risiko-Controlling definiert gemeinsam mit den jeweiligen Risikoverantwortlichen Frühwarnindikatoren zur Überwachung der tatsächlichen Entwicklung bei bestimmten Risiken.

Risikoverantwortlich sind die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands. Sie übernehmen die Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung, Dokumentation und Kommunikation aller Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Zudem erfolgt die Risikoerfassung und -meldung aller Risiken im Risiko-Tool des Unternehmens in den vorgegebenen Berichtszyklen.

Auf der Basis einer halbjährlich angestoßenen Risikoinventur – jeweils im 1. und 3. Quartal eines Geschäftsjahres – erstellt das Risiko-Controlling einen Risikoreport für den Vorstand und den Aufsichtsrat. Zudem simuliert es wesentliche Risikoentwicklungen und deren Auswirkungen auf die Unternehmensplanung und -ziele. Der Vorstand verabschiedet die dokumentierten Ergebnisse des Risikomanagements, berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung und berichtet diese an den Aufsichtsrat. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagements.

Sollten bedeutsame Risiken, also Risiken mit spürbarer Auswirkung auf die Geschäftsentwicklung (Risiken mit einem möglichen Verlust im Adjusted EBT von mehr als 50 Mio. € bzw. einen möglichen bilanziellen Verlust von mehr als 600 Mio. €), unvermittelt auftreten, werden diese ad hoc direkt an den Vorstand und Aufsichtsrat berichtet.

Im Rahmen des Jahresabschlussprozesses werden die im 3. Quartal erhobenen Risiken vom Risiko-Controlling auf ihre Aktualität überprüft und – soweit erforderlich – fortgeschrieben und um neu identifizierte Risiken ergänzt. Neue Risiken können sich im Rahmen der Budget- und Fünfjahresplanung ergeben. Diese werden im Planungsprozess bilateral zwischen dem Risiko-Controlling und den jeweiligen Risikoverantwortlichen abgestimmt und bewertet.

In das Risikomanagementsystem von Vonovia ist ein Simulationsmodell zur Risikotragfähigkeit integriert. Im Rahmen dieser Analyse bewertet das Risikomanagement jährlich bzw. anlassbezogen die Abhängigkeiten zwischen den bedeutsamen Risiken und legt die Parameter zur Risikoaggregation fest. Zur Bestimmung der Gesamtrisikoposition des Unternehmens wird ein Monte-Carlo-Simulationsmodell auf Basis der für die Risiken relevanten statistischen Verteilungsfunktionen eingesetzt. Die sich ergebende Gesamtrisikoposition wird der Risikotragfähigkeit des Unternehmens im Hinblick auf Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung gegenübergestellt. Extremszenarien von ausgewählten bedeutsamen Risiken werden zudem im Rahmen der Unternehmensplanung simuliert. Dabei werden stets die Auswirkungen auf die Steuerungskennzahlen sowie die finanzierungsbezogenen Kennzahlen betrachtet. Die Ergebnisse der Simulationen werden mit dem Vorstand diskutiert. Planung und Risikomanagement liegen dabei im Bereich Controlling in einer Hand.

Das Risikomanagementsystem unterliegt der regelmäßigen Aktualisierung und Weiterentwicklung sowie der Anpassung an Veränderungen im Unternehmen. Die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems wird regelmäßig analysiert.

Das Risikomanagement betrachtet alle Aktivitäten entlang des Risikomanagementprozesses, d. h. heißt die

- Risikoidentifikation,
- Risikobewertung,
- Aggregation der Risiken,
- Risikosteuerung und
- Risikoüberwachung.

In Anlehnung an das COSO -Rahmenwerk ist zur Risikoidentifikation ein Risikouniversum mit den vier Hauptrisikokategorien Strategie, Regulierungsumfeld und gesetzliche Rahmenbedingungen, operatives Geschäft sowie Finanzierung (inklusive Rechnungslegung und Steuern) definiert. Ihnen ist jeweils ein strukturierter Risikokatalog zugeordnet.

Bei der Risikobewertung werden ertragswirksame und bilanzwirksame Risiken unterschieden. Ertragswirksame Risiken haben eine negative Auswirkung auf die nachhaltige Ertragskraft des Unternehmens und damit auf das Adjusted EBITDA der jeweiligen Segmente sowie den Adjusted EBT. In der Regel sind diese Risiken auch liquiditätswirksam. Bilanzwirksame Risiken haben keine Auswirkung auf den Adjusted EBT, aber sehr wohl auf die Vermögenspositionen sowie grundsätzlich auch auf das Periodenergebnis und den EPRA NTA. Diese können auch nichtliquiditätswirksam sein, z. B. aufgrund einer reinen Auswirkung auf Immobilienwerte.

Eine Risikobewertung ist, wenn möglich, immer quantitativ vorzunehmen. Grundsätzlich ist bei der Risikobewertung von einer Worst-Case Betrachtung auszugehen. Sofern dies aber nicht oder nur schwer möglich ist, ist eine qualitative Zuordnung anhand einer detaillierten Matrix vorzunehmen. Die Klassifizierung der erwarteten Schadenshöhe erfolgt in fünf Klassen, wobei die Wertgrenzen für ertragswirksame Risiken im Zuge der Umstellung des Steuerungssystems von Group FFO auf Adjusted EBT entsprechend angepasst wurden:

Kategorie |  | Klasse |  | Beschreibung |  | Ertragswirksam* |  | Bilanzwirksam*
Sehr hoch |  | 5 |  | Existenziell für das Unternehmen |  | Möglicher Verlust von > 900 Mio. € vom Adjusted EBT |  | Möglicher bilanzieller Verlust von > 12.000 Mio. €
Hoch |  | 4 |  | Bedrohliche Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung, vorherige Geschäftslage mittelfristig nicht wiederherstellbar |  | Möglicher Verlust von 450–900 Mio. € vom Adjusted EBT |  | Möglicher bilanzieller Verlust von 6.000–12.000 Mio. €
Wesentlich |  | 3 |  | Beeinträchtigt vorübergehend die Geschäftsentwicklung |  | Möglicher Verlust von 180–450 Mio. € vom Adjusted EBT |  | Möglicher bilanzieller Verlust von 2.400–6.000 Mio. €
Spürbar |  | 2 |  | Geringe Auswirkung, möglicherweise spürbar in der Geschäftsentwicklung eines oder mehrerer Jahre |  | Möglicher Verlust von 50–180 Mio. € vom Adjusted EBT |  | Möglicher bilanzieller Verlust von 600–2.400 Mio. €
Gering |  | 1 |  | Unwesentliche Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung |  | Möglicher Verlust von 5–50 Mio. € vom Adjusted EBT |  | Möglicher bilanzieller Verlust von 80–600 Mio. €

* Möglicher finanzieller Verlust über fünf Jahre, entsprechend dem Planungshorizont der Mittelfristplanung.

Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken ist in fünf Klassen aufgeteilt.

Kategorie |  | Klasse |  | Definition |  | Wahrscheinlichkeit
Sehr wahr- scheinlich |  | 5 |  | Es ist davon auszugehen, dass das Ri- siko im Betrachtungszeitraum eintritt. |  | > 95 %
Wahr scheinlich |  | 4 |  | Es ist wahrscheinlich, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt. |  | 60–95 %
Möglich |  | 3 |  | Das Risiko kann im Betrachtungs zeitraum eintreten. |  | 40–59 %
Unwahr- scheinlich |  | 2 |  | Es ist unwahrscheinlich, dass das Risi- ko im Betrachtungszeitraum eintritt. |  | 5–39 %
Sehr unwahr- scheinlich |  | 1 |  | Es ist sehr unwahrscheinlich, dass das Risiko im Betrachtungszeitraum eintritt. |  | < 5 %

Für jedes Risiko werden die erwarteten Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten vor Maßnahmen (brutto) bzw. nach Maßnahmen (netto) innerhalb der festgelegten Bandbreiten klassifiziert, in einem Risiko-Tool dokumentiert und dort in eine Heatmap überführt. Maßgeblich für das Risiko-Reporting ist die Nettobewertung und die Einordnung der Risiken in die Netto-Heatmap mit je fünf Klassen bei Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe.

Als Top-Risiken werden die in die roten bzw. gelben Felder eingeordneten Risiken angesehen. Diese werden an den Aufsichtsrat berichtet und im Rahmen der externen Berichterstattung veröffentlicht. Die den roten Feldern zugeordneten Risiken werden als für das Unternehmen bedrohliche bzw. existenzgefährdende Risiken eingeordnet. Die den gelben Feldern zugeordneten Risiken sind bedeutsam für das Unternehmen. Rote und gelbe Risiken werden einem intensiven Monitoring durch den Vorstand und Aufsichtsrat unterzogen. Die den grünen Feldern zugeordneten Risiken sind für die aktuelle Risikobetrachtung von untergeordneter Bedeutung.

Im Rahmen einer aktiven Risikosteuerung erfolgt eine Fokussierung auf die wesentlichen (roten und gelben) Risiken. Erforderliche konkrete Maßnahmen zur Risikosteuerung wurden vereinbart und in ein regelmäßiges Monitoring durch das Risiko-Controlling eingebracht.

Eine regelmäßige Risikoüberwachung durch das Risiko-Controlling stellt sicher, dass Maßnahmen zur Risikosteuerung planmäßig umgesetzt werden.

#### (4) Internes Kontrollsystem

Das Interne Kontrollsystem (IKS) umfasst die Grundsätze, Verfahren und Regelungen, die darauf ausgerichtet sind, die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftstätigkeit zu unterstützen, die Ordnungsmäßigkeit und Verlässlichkeit der internen und externen Rechnungslegung zu gewährleisten sowie die Einhaltung der für das Unternehmen maßgeblichen rechtlichen Vorschriften zu sichern.

Alle wesentlichen Prozesse von Vonovia werden erhoben und mithilfe einer Prozessmanagement-Softwarelösung an zentraler Stelle dokumentiert. Diese Dokumentation verdeutlicht neben den relevanten Prozessschritten wesentliche Risiken und Kontrollen im Sinne eines prozessorientierten Internen Kontrollsystems. Sie ist die verbindliche Basis für anschließende Bewertungen, Prüfungen und die Berichterstattungen an die Organe der Vonovia SE über die Wirksamkeit des IKS im Sinne des § 107 Abs. 3 S. 2 AktG.

Die Gesamtverantwortung für die Ausgestaltung und Umsetzung des IKS liegt beim Vonovia Vorstand. Der Vorstand delegiert diese Verantwortung an Prozess- und Kontrollverantwortliche. Die fachliche Weiterentwicklung des IKS wird von der Internen Revision unterstützt, ergänzend zur vollständigen Wahrnehmung ihrer originären Revisionsaufgaben. Die fachliche Betreuung der Dokumentations-Software wird von der Internen Revision wahrgenommen, die administrative Betreuung liegt in der IT.

Ziel des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems ist die Gewährleistung einer gesetzes- und ordnungsmäßigen Finanzberichterstattung im Sinne der einschlägigen Vorschriften. Dabei ist das rechnungslegungsbezogene interne Kontroll- und Risikomanagementsystem in das konzernweite übergreifende Risikomanagementsystem eingebettet.

Die Verantwortung für die Abschlusserstellung ist organisatorisch im Bereich des Chief Financial Officers (CFO) und hier im Bereich Rechnungswesen angesiedelt. Der Bereich Rechnungswesen nimmt die Richtlinienkompetenz für die Anwendung der einschlägigen Rechnungslegungsvorschriften wie auch für die inhaltlichen und zeitlichen Schritte im Abschlusserstellungsprozess wahr.

Organisatorisch und systemtechnisch erfolgen die Abschlussarbeiten für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sowie die Konzernabschlusserstellungsarbeiten in den dafür zentral geschaffenen Shared-Service- Centern, was eine konsistente und stetige Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften in einem einheitlichen Abschlusserstellungsprozess sicherstellt. Darüber hinaus wird durch die Shared-Service-Center-Funktionen sichergestellt, dass Änderungen in den Anforderungen inhaltlich und organisatorisch in den Abschlusserstellungsprozess transformiert werden.

Die Rechenwerke der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind – bis auf einzelne Service-Gesellschaften, die operativen Pflegegesellschaften sowie die Gesellschaften in Schweden und die Beteiligung in den Niederlanden – in einer IT-technischen SAP-Umgebung angesiedelt. Sie unterliegen im Wesentlichen einheitlichen Kontenplänen, Kontierungsvorgaben, Prozessen und Prozesskontrollen. Dabei wird dem Gebot der Funktionstrennung und dem Vier-Augen-Prinzip in angemessener Weise durch präventive wie auch nachgelagerte Kontrollen Rechnung getragen.

Die entsprechenden Servicegesellschaften der Deutsche Wohnen-Gruppe, operativen Pflegegesellschaften sowie die Gesellschaften in Schweden und die Beteiligung in den Niederlanden melden ihre Daten im Rahmen eines IT-gestützten strukturierten Datenerfassungsprozesses.

Die relevanten Abschlussdaten der einzelnen Gesellschaften werden über eine integrierte und automatisierte sowie mit umfangreichen Validierungsregeln ausgestattete Schnittstelle für das SAP-Konsolidierungsmodul zur Weiterverarbeitung zum Konzernabschluss bereitgestellt. Hinsichtlich der Zugriffe auf die Rechenwerke existiert ein Berechtigungskonzept, das auf das jeweilige Stellenprofil des Mitarbeiters abgestimmt ist.

Neu akquirierte Gesellschaften werden in einem strukturierten Integrationsprozess in das interne Kontrollumfeld einbezogen und damit IT-technisch und abschlussprozesstechnisch integriert.

Im Anschluss an die Abschlusserstellung werden der Jahres- und der Konzernabschluss nebst zusammengefasstem Lagebericht dem Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss des Aufsichtsrats vorgelegt. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss gibt dem Aufsichtsrat dann die Empfehlung für die Feststellung bzw. Billigung. Diese Prüfung erfolgt u. a. nach Erörterung mit dem Wirtschaftsprüfer und unter Zugrundelegung des Bestätigungsvermerks. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss ist laufend in die Erstellung und Fortentwicklung des rechnungslegungsrelevanten internen Kontroll- und Risikomanagementsystems eingebunden.

#### (5) Interne Revision

Das System- und Kontrollumfeld, die Geschäftsprozesse sowie das Interne Kontrollsystem werden durch die Konzernrevision von Vonovia geprüft. Organisatorisch ist die Konzernrevision dem Chief Executive Officer (CEO) unterstellt. Der jährliche Prüfungsplan basiert auf einer risikoorientierten Bewertung sämtlicher relevanter Prüfungsfelder des Konzerns (Audit Universe) und wird vom Vorstand und vom Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss des Aufsichtsrats genehmigt.

Im Rahmen der unterjährig durchgeführten Prüfungen liegt der Fokus auf der Bewertung der Wirksamkeit der Kontroll- und Risikomanagementsysteme, auf Prozessverbesserungen im Sinne einer Risikominimierung sowie auf der Nachhaltigkeit des unternehmerischen Handelns. Daneben werden in Abstimmung mit dem Vorstand entsprechende anlassbezogene Sonderprüfungen durchgeführt.

Die internen Berichte liegen regelmäßig dem Vorstand, den Verantwortlichen des geprüften Bereichs sowie bei wesentlichen und schwerwiegenden Feststellungen dem Risikomanager und bei Relevanz dem Compliance Officer vor. Der Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss erhält eine quartalsweise Zusammenfassung der Prüfungsergebnisse und Maßnahmen. Der Umsetzungsstand der abgestimmten Maßnahmen wird laufend nach zeitlicher Fälligkeit überwacht sowie an Vorstand und Prüfungs-, Risiko- und Compliance-Ausschuss quartalsweise berichtet. Die Abstellung schwerwiegender Feststellungen wird im Rahmen einer Follow-up-Prüfung verifiziert.

### Aktuelle Risikoeinschätzung

Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte jeweils im 1. und 2. Halbjahr eine planmäßige Risikoinventur. Das Risiko-Reporting wurde dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss vorgelegt. Zum Jahresende 2024 erfolgte eine Fortschreibung/Aktualisierung der Risikoinventur des 2. Halbjahres. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es im Geschäftsjahr 2024 und bis zur Bilanzaufstellung nicht.

#### Gesamteinschätzung der Risikosituation

Zum Jahresende 2024 wurden für Vonovia insgesamt 115 (2023: 118) Einzelrisiken erfasst.

Insgesamt sind zum Jahresende 2024 nach aktueller Einschätzung keine existenzgefährdenden oder bedrohlichen Risiken für Vonovia erkennbar. Der Vorstand von Vonovia sieht zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Geschäftsentwicklung, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage der Vonovia SE bzw. auf eines der wesentlichen einbezogenen Unternehmen oder des Konzerns auswirken könnten.

Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse 2024 ergab, dass für den Fortbestand von Vonovia in der Fünfjahressicht keine aktuelle Gefährdung besteht. Damit ergibt sich insgesamt keine Veränderung gegenüber der Risikobewertung zum Jahresende 2023.

Zum Jahresende 2024 erfolgte eine Quantifizierung der zu modellierenden Risiken sowie eine detaillierte Analyse der Zusammenhänge zwischen einzelnen Top-Risiken sowie ausgewählten grünen Risiken.

Es wurden 7 (2023: 10) gelbe Risiken für das Unternehmen sowie 108 (2023: 108) weitere grüne Risiken ermittelt. Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild je Risikokategorie (Vorjahreswerte in Klammern):

#### Risiken aus dem operativen Geschäft

Im operativen Geschäft sehen wir zum Jahresende 2024 die nachstehend erläuterten 3 gelben Risiken (2023: 3).

Die im Segment Rental gehaltenen Wohnimmobilien werden regelmäßig einer Bewertung unterzogen. Einzelheiten dazu sind im Konzernanhang im Kapitel [D27] Investment Properties beschrieben. Durch sich ändernde Rahmenbedingungen an den Immobilien- und Kapitalmärkten können zukünftige Marktentwicklungen wie Inflation und weiter steigende Zinsen das Risiko einer weiteren Abwertung der Immobilien mit sich bringen. Sinkende Immobilienwerte würden zu einem steigenden Verschuldungsgrad (LTV) führen und könnten damit negative Effekte auf die Kapitalbeschaffung haben. Das bereits im Jahr 2023 als gelbes, bilanzwirksames Risiko klassifizierte operative Risiko „Zukünftige Marktentwicklung führt zur Abwertung der Immobilien“ wurde auch im Jahr 2024 als gelbes Risiko erfasst und mit einer erwarteten Schadenshöhe von 2.400–6.000 Mio. € (2023: 2.400-6.000 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2023: 5-39 %) bewertet. Zur Begrenzung des Risikos hält Vonovia an der bereits bestehenden Diversifizierung des Portfolios fest.

Die Einwicklung des Angebots und der Nachfrage nach Wohnimmobilien hat einen maßgeblichen Einfluss auf die realisierbaren Immobilienpreise und damit unmittelbar einen Effekt auf den Adjusted EBITDA im Segment Recurring Sales und auf den Erfolg bei Non-Core-Verkäufen. Im Geschäftsjahr 2024 war ein weiterer, leichter Rückgang der Immobilienpreise festzustellen. Ein dauerhaft hohes Zinsniveau und/oder ein weiterer Anstieg des Zinsniveaus kann dazu führen, dass für die Käufer die am Markt verlangten Immobilienpreise nicht mehr finanzierbar werden. Dies könnte zu einem Nachfragerückgang und zu sinkenden Immobilienpreisen führen und für das Segment Recurring Sales ein ertragswirksames Risiko darstellen. Das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko „Sich verschlechternde Marktsituation auf dem Wohnungstransaktionsmarkt bezüglich Verkauf von Wohnungen/Verhalten der Käufer“ wurde zum Ende des Berichtszeitraums mit einer erwarteten Schadenshöhe von 450–900 Mio. € (2023: 375–750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2023: 5–39 %) bewertet. Zur Begrenzung und Überwachung des Risikos ist neben einem Prozess für die optimale Preisfindung eine regelmäßige Berichterstattung zu Absatzmengen und Preisen sowie eine regelmäßige Überprüfung von Zielpreisen und Verkaufsvolumenzielen durch das Portfolio-Controlling implementiert.

Hinsichtlich der Verwertung unserer Developmentprojekte sehen wir ein Risiko, dass sich insbesondere durch deutlich gestiegene Baukosten und dadurch deutlich gestiegene Verkaufspreise oder Mieten, den Verkauf von Neubauten sowie die Vermietung von Neubauwohnungen schwieriger realisieren lässt. Wir haben unsere Planung für Neubauinvestitionen entsprechend angepasst. Das im Jahr 2023 bereits als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste operative Risiko „Verwertungsrisiko Development“ wurde im Jahr 2024 mit einer Schadenshöhe von 180-450 Mio. € (2023: 150-375 Mio. €) bewertet. Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit wurde unverändert mit 40–59 % bewertet. Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien und Marktanalysen erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Identifizierte Marktänderungen werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen somit maßgeblich die Verkaufsplanung.

#### Risiken aus Regulierungsumfeld und gesetzlichen Rahmenbedingungen

Durch Änderungen beim Regulierungsumfeld sowie bei gesetzlichen Rahmenbedingen können sich für alle Geschäftssegmente von Vonovia Risiken ergeben. Aktuell ist kein (2023: 2) wesentliches gelbes Risiko erfasst.

Das Bundeskabinett hat am 13. November 2024 die Änderung der Gefahrstoffverordnung verabschiedet, welche mit Veränderungen beim Risikokonzept für krebserzeugende Gefahrstoffe und mit ergänzten Pflichten für Tätigkeiten mit Asbest einhergeht. Der ursprünglich geplante Generalverdacht auf Asbest für alle vor 1993 fertiggestellten Gebäude sowie die Einführung von grundsätzlichen Erkundungspflichen für Gebäudeeigentümer sind nicht beschlossen worden. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Risiko durch die verabschiedete Gesetzesänderung deutlich gemindert wurde. Die Änderung der Gefahrstoffverordnung hat einen möglichen Einfluss auf alle technischen Prozesse von Vonovia (u. a. Kleinreparaturen, Leerwohnungssanierung, Großinstandsetzung, Modernisierung). Zur Risikomitigation wurde im Jahr 2024 ein umfangreiches Projekt gestartet, um die notwendigen Prozess- und Systemanpassungen zusammenzutragen, die im Rahmen der Gesetzesverabschiedung nun weiter überprüft werden. Das Risiko „Novellierung der Gefahrstoffverordnung“ wurde daher zum Ende des Berichtszeitraums 2024 insgesamt von gelb auf grün herabgestuft. Die Bewertung erfolgte weiterhin qualitativ mit einer geringen (2023: wesentlichen) Schadenshöhe sowie einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 60-95 % (2023: 60-95 %).

Unbeeinflussbare Änderungen oder Anwendungen von Rechtsvorschriften sowie unzureichende Dokumentation von Managemententscheidungen können zu Rechtsstreitigkeiten führen und das Risiko von materiellen Auswirkungen mit sich bringen. Insgesamt ist bei Vonovia die Anzahl an Rechtsstreitigkeiten gering. Neben den Fällen aus dem Kerngeschäft der Wohnungsbewirtschaftung, wie z. B. angekündigte Modernisierungsvorhaben oder zur Angemessenheit von Nebenkostenabrechnungen, betreffen sie sonstige operative sowie arbeits- und gesellschaftsrechtliche, teils materielle Streitigkeiten, insbesondere im Zusammenhang mit Transaktionen. Zum Ende des Berichtszeitraums 2024 wurde das bislang gelbe, ertragswirksame Risiko „Materielle Auswirkungen von Rechtsstreitigkeiten“ mit einem erwarteten Schadensvolumen in Höhe von 50-180 Mio. € (2023: 150-375 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2023: 5-39 %) herabgestuft. Die Rückstufung der Schadenshöhe im Jahr 2024 gegenüber der Bewertung im Vorjahr liegt in der Berücksichtigung eines Rechtsurteils in einem Rechtsstreit mit einem Sozialversicherungsträger begründet. Bei der aktualisierten Bewertung wurde die bilanzielle Berücksichtigung des Risikos in Höhe von 140,0 Mio. € (bei einem Maximalrisiko von 240,0 Mio. €) berücksichtigt.

#### Risiken aus Finanzierung

Im Bereich der Finanzierung sehen wir zum Jahresende 2024 die nachstehend erläuterten 4 gelben Risiken (2023: 5).

Aus einem eingeschränkten Zugang zum Anleihenmarkt sowie durch eine schlechtere Rating-Bewertung können für Vonovia Refinanzierungs-Risiken entstehen, mit der Folge, dass dadurch ggf. temporär zu wenig Liquidität zur Verfügung steht.

Im Geschäftsjahr 2024 hat Vonovia umfangreiche Maßnahmen zur Refinanzierung erfolgreich umgesetzt. Auch die Rating-Bewertung zeigte sich erwartungsgemäß. Einzelheiten dazu sind im Lagebericht im Kapitel Unternehmen und Aktie . Das ertragswirksame Risiko „Höhere Refinanzierungskosten aufgrund eines geänderten Risikoprofils“ ist mit einer erwarteten Schadenshöhe von 450-900 Mio. € (2023: 375-750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2023: 5-39 %) bewertet. Die Eintrittswahrscheinlichkeit spiegelt die aufgrund von Lieferproblemen, Inflation und damit verbundenen höheren Refinanzierungszinssätzen unter Druck geratene Entwicklung des Immobilienmarktes wider. Durch aktives und frühzeitiges Management der Fälligkeiten bei Refinanzierungen wird dafür gesorgt, dass ein ausgewogenes Fälligkeitenprofil zur Vermeidung von Klumpenrisiken besteht. Vonovia setzt weiterhin alle am Markt gängigen Instrumente der Finanzierung ein und verfügt intern über das Know-how, diese Instrumente zu platzieren. Damit wird eine einseitige Abhängigkeit von bestimmten Finanzierungsarten vermieden. Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings hat bei allen strategischen Entscheidungen oberste Priorität. Entsprechend sind wir mit unseren Rating-Agenturen in intensivem Austausch. Für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt temporär nicht möglich sein sollte, besteht der Rückgriff auf bestehende freie Kreditlinien.

Ein weiterer Anstieg der Kapitalmarktzinsen kann Risiken für das Wachstum von Vonovia mit sich bringen und dazu führen, dass geplante Investitionen gekürzt, ausgesetzt oder gestrichen werden. Zudem kann eine steigende Zinslast aufgrund einer ungünstigen Zinsentwicklung zu einem geringeren Wachstum oder sogar einem Sinken des Adjusted EBT führen. Da das aktualisierte Zinsniveau weiterhin in der Planung berücksichtigt wurde, verbleibt das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste Finanzierungs-Risiko „Ungünstige Zinsentwicklung“ im Jahr 2024 gemäß aktueller Einschätzung bei der erwarteten Schadenshöhe von 450-900 Mio. € (2023: 375-750 Mio. €). Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit bleibt unverändert bei 5–39 %. Neben der Diversifizierung der Fremdkapitalinstrumente sowie einem ausgewogenem Fälligkeitenprofil erfolgt die Risikobegrenzung durch eine nachhaltige durchschnittliche Laufzeit/Zinsbindung von rund sechs Jahren. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar.

Vonovia hat aus Anleihen, gesicherten Darlehen und Transaktionen Verpflichtungen, bestimmte Kennzahlen zu berichten und gewisse Covenants einzuhalten. Sollten diese Covenants nicht eingehalten werden oder diese Reporting-Verpflichtungen nicht zeitnah erfüllt werden, können sich für Vonovia Zahlungsverpflichtungen ergeben, und durch neue Finanzierungen könnten zusätzliche negative Ergebnisauswirkungen entstehen. Das gelbe, ertragswirksame Finanzierungs-Risiko „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)“ wurde zum Ende des Berichtszeitraums 2024 mit einer erwarteten Schadenshöhe von >900 Mio. € (2023: >750 Mio. €) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2023: <5 %) bewertet. Um dem Risiko zu begegnen, hat Vonovia standardisierte Prozesse für die Überwachung sowie das Management der Verpflichtungen implementiert.

Durch die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung des Beobachtungszeitraums von 5 auf 10 Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das gelbe, ertragswirksame Risiko „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals“ lag zum Ende des Berichtszeitraums in der Bewertung weiterhin bei einer erwarteten Schadenshöhe von >900 Mio. € (2023: >750 Mio. €) und bei einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2023: <5 %). Neben einer ständigen Überwachung von Rechtsprechung und Gesetzgebung begrenzt Vonovia das Risiko auch durch Sensibilisierung der Entscheidungsträger im Rahmen von Share Deals. Hierdurch ist die Einbindung der internen Steuerabteilung, die dann den Akquisitionsprozess mit überwacht, sichergestellt.

Im Rahmen der in der Vergangenheit getätigten Akquisitionen ist Goodwill entstanden, da der Kaufpreis über dem Wert des übernommenen Vermögens abzüglich aller Schulden lag. Das bilanzwirksame Risiko der „Werthaltigkeit des bilanziellen Goodwills“ wird regelmäßig, mindestens jährlich im Rahmen eines Impairmenttests überprüft. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Liegt der Buchwert einer ZGE über dem erzielbaren Betrag, entsteht ein Wertberichtigungsbedarf. Dies kann Auswirkungen auf unsere Covenants haben. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Headroom, ab welchem eine Wertberichtigung des bestehenden Goodwills vorgenommen werden würde, deutlich gestiegen. Dies resultiert zum einen aus leicht gesunkenen Kapitalkosten gegenüber dem Vorjahr. Zum anderen sind die Erwartungen an die Free Cash-Flows der ZGE Value-add im Planungszeitraum deutlich gestiegen, was im Wesentlichen in der Umsetzung der definierten Strategieinitiativen im Value-add-Segment begründet liegt. In der aktuellen Bewertung wird das bilanzwirksame Risiko insgesamt von einem gelben auf ein grünes Risiko herabgestuft, was in einer geringeren Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % gegenüber dem Vorjahr (2023: 40-59 %) begründet liegt, während die erwartete Schadenshöhe unverändert bei 600–2.400 Mio. € (2023: 600–2.400 Mio. €) bleibt. Um dem Risiko entgegenzuwirken, wurde ein laufendes Performance-Reporting zur Identifikation und Überwachung von Planabweichungen implementiert. Dies ermöglicht die Einleitung von etwaigen Korrekturmaßnahmen zur Einhaltung der Planung. In diesem Zusammenhang wird durch ein dezidiertes Synergie-Monitoring sichergestellt, dass geplante Synergien aus Akquisitionen auch tatsächlich realisiert werden.

Zum Jahresende 2024 (Vorjahreswerte in Klammern) ergab sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:

#### Nachhaltigkeitsrisiken

Neben den genannten gelben Risiken berichtet Vonovia auch über ausgewählte grüne Risiken mit explizitem Nachhaltigkeitsbezug, um der wachsenden Bedeutung dieser Risikobetrachtung Raum zu geben:

##### Risiken aus dem Bereich Umwelt (Environment)

Die Berücksichtigung von Klimaaspekten spielt – analog zum wachsenden Stellenwert in der Gesellschaft – im Geschäftsmodell und in der Strategie von Vonovia eine immer größere Rolle. Daraus resultierende transitorische Klimarisiken beschreiben die Auswirkungen, die aufgrund des Wandels hin zu einem nachhaltigen Wirtschaftssystem für Unternehmen resultieren können. Vonovia hat sich zur Erreichung ihres Klimapfads und den damit verbundenen regulatorischen Anforderungen ein Intensitätsziel von einer Reduktion um rund 35 % der THG-Emissionen bis 2030 im Vergleich zum Jahr 2021 im deutschen Portfolio gesetzt. An diesem Klimaziel halten wir, trotz eingeschränkter Investitionen in Modernisierung und Neubau im vergangenen Jahr, unverändert fest. Daher bewerten wir auch weiterhin das Risiko „Nichteinhaltung des Klimapfads“ mit einer Schadenshöhe von 5-50 Mio. € (2023: 5-40 Mio. €) Schadenshöhe und sehen dies mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit bei 5-39 % (2023: 5-39 %) an.

Darüber hinaus können sich Risiken durch einen „Deutlichen Anstieg des CO2-Preises“ ergeben. Während ein steigender CO2-Preis bereits in unseren Planungen berücksichtigt ist, kann ein im Hinblick auf die nationalen und europäischen Ziele der Klimaneutralität darüber hinaus steigender CO2-Preis zu gegenüber der Planung erhöhten Kosten führen. Dieses Risiko wird mit einer Schadenshöhe von 5-50 Mio. € (2023: 5-40 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % (2023: 40-59 %) bewertet.

Im Berichtsjahr haben wir ein separates Risiko „Physische Klimarisiken“ definiert, das potenzielle Schäden durch chronische oder akute Auswirkungen des sich verstärkenden Klimawandels beinhaltet. Diese bestehen u. a. in einem kontinuierlichen Temperaturanstieg sowie einer Zunahme von Extremwetterereignissen wie Sturm, Hagel, Starkregen oder Überschwemmungen. Bisher waren diese potenziellen Schäden im „Risiko der Betriebskontinuität in Katastrophen-/Krisensituationen“ enthalten. Wir bewerten das Risiko mit einer Schadenshöhe von 5–50 Mio. € und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %. Zur Analyse und Bewertung möglicher langfristiger (d. h. über den üblichen Betrachtungszeitraum des Risikomanagements von fünf Jahren hinausgehender) Folgewirkungen des Klimawandels haben wir ein Klimarisiko-Tool entwickelt, über das die international anerkannten Klimawandelszenarien des Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) abgebildet werden.

Die transitorischen und physischen Klimarisiken können sich potenziell negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns auswirken und zu einer erhöhten Schätzungsunsicherheit im Rahmen der Bilanzierung beitragen. Aktuell sehen wir für den vom Risikomanagement betrachteten Zeitraum keine nennenswerten, unmittelbaren Risiken bedingt durch den Klimawandel, wie z. B. durch Extremwetterlagen wie Starkregen mit Überschwemmungspotenzial. Damit verbunden ergeben sich für Vonovia nach aktuellem Kenntnisstand der künftigen Entwicklungen keine bilanziellen Folgen. Dies betrifft u. a. die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Nutzungsdauern, die Werthaltigkeit von Vermögenswerten und Rückstellungen für Umweltrisiken, für die sich kein wesentlicher Anpassungsbedarf ergibt.

Im Segment Value-add – insbesondere bei unserer Gesellschaft Vonovia Energie-Service Gesellschaft mbH (VESG) – können sich Risiken daraus ergeben, dass die Nachfrage unserer Kunden sich anders entwickelt als erwartet oder dass Marktpreise durch staatliche Eingriffe beeinflusst werden. Dieses „Preisrisiko“ bewerten wir mit einer Schadenshöhe von 5-50 Mio. € (2023: 5-40 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: <5 %).

Mit Bezug auf den geplanten „Ausbau erneuerbarer Energien durch Photovoltaik“ bewerten wir die Risiken durch z. B. steigende Kosten, Verfügbarkeit von Material oder Veränderungen bei der Regulierung weiterhin mit einer geringen Schadenshöhe (5-50 Mio. €, 2023: 5-40 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 % (2023: 5–39 %).

##### Risiken aus dem Bereich Soziales (Social)

Vonovia hat aufgrund ihrer Insourcing-Strategie – insbesondere im brancheninternen Vergleich – einen hohen Bedarf an qualifizierten Fachkräften. Fehlende Nachbesetzungen könnten zu ausbleibendem Wachstum, Qualitätseinschränkungen und geringerer Kundenzufriedenheit sowie steigenden Kosten durch den Einsatz von Subunternehmern führen. Aufgrund wirksamer Strategien für Recruiting und Retention bewerten wir das Risiko „Fachkräftemangel“ mit einer Schadenshöhe von 5-50 Mio. € (2023: 5-40 Mio. €) und sehen den Eintritt mit einer Wahrscheinlichkeit von 5-39 % (2023: 5-39 %) an.

Durch die „Nichteinhaltung von gesetzlichen Regelungen zum Arbeitsschutz und Arbeitssicherheitsmanagement“ können nachteilige Auswirkungen für Vonovia und ihre Mitarbeiter entstehen. Aktuell bewerten wir diese Risiken mit einer spürbaren (2023: wesentlichen) Schadenshöhe, sehen diese jedoch mit < 5 % Eintrittswahrscheinlichkeit als sehr unwahrscheinlich (2023: < 5 %) an.

Analog dazu bewerten wir auch das Risiko „Gefährliche Materialien“ , was insbesondere potenzielle Gesundheitsrisiken für Mieter, Mitarbeiter und Dritte durch die unsachgemäße Verwendung oder Entsorgung von gefährlichen Materialien (z. B. Asbest) umfasst, aufgrund der klar festgelegten Prozesse und Vorgaben mit einer Schadenshöhe von 5-50 Mio. € (2023: 5-40 Mio. €) und sehen diese mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 5-39 % als unwahrscheinlich (2023: 5-39 %) an.

„Risiken durch Verstöße gegen Bestimmungen von vertraglichen Sonderrechten (Sozialchartas)“ , die den Mieterschutz betreffen und damit das Ziel „Wohnen zu fairen Preisen“ beeinträchtigen, bewerten wir mit einer Schadenshöhe von 50–180 Mio. € (2023: 150–375 Mio. €) und sehen diese jedoch mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % als sehr unwahrscheinlich (2023: < 5 %) an.

Im Rahmen der Berichterstattung nach ESRS berichten wir darüber hinaus im Kontext des Abschnitts „Wohnen zu fairen Preisen“ detailliert über das finanzielle Risiko, das sich durch Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen in Bezug auf Mieten und mietrechtliche Standards ergibt (siehe S4 – Unternehmensspezifisch: Wohnen zu fairen Preisen ).

##### Risiken aus dem Bereich Unternehmensführung (Governance)

Für Vonovia besteht das „Risiko des Verlusts der Grundlage nachhaltiger Finanzierungen“ . Nachhaltige „grüne“ Finanzierungen gewinnen zunehmend an Relevanz. Sollte Vonovia z. B. Nachhaltigkeitsziele nicht einhalten, könnte die Grundlage für diese Finanzierungen gefährdet sein. Aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr geringeren Unterschieds zwischen den Zinscoupons der bestehenden ESG-Produkte und potenziellen Kapitalmarktrefinanzierungen bewerten wir das Risiko im Vergleich zum Vorjahr mit einer geringeren Schadenshöhe von 50-180 Mio. € (2023: 150-375 Mio. €) bei gleichbleibender Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % (2023: <5 %).

Darüber hinaus können sich für Vonovia „Risiken aus der Nichterfüllung gesetzlicher Anforderungen und Investoren- oder Analystenerwartungen zur sich weiterentwickelnden Nachhaltigkeitsberichterstattung“ ergeben. Aktuell bewerten wir dieses Risiko mit einer Schadenshöhe von 50-180 Mio. € (2023: 40-150 Mio. €), sehen dies jedoch mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % als sehr unwahrscheinlich (2023: <5 %) an.

Es besteht ein finanzielles Risiko, das sich durch mögliche Bestechungs- und Korruptionsvorfälle ergeben kann. Dieses beschreiben wir im Rahmen der Berichterstattung nach ESRS ausführlich unter dem Abschnitt „G1-3 Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung“.

### Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen

#### Beurteilung der inhärenten Chancen im Geschäftsmodell

Im Rahmen ihrer Strategiefestlegung sowie Mittelfristplanung hat Vonovia Ertragspotenziale identifiziert. Die dafür zugrunde gelegten Annahmen zu den umfeld- und marktbezogenen Faktoren sowie zum operativen Geschäft bergen Abweichungswahrscheinlichkeiten. Diese Abweichungen sind nicht nur in negativer Hinsicht möglich (Risiken). Es kann auch zu vom Plan abweichenden vorteilhaften Geschäftsentwicklungen (Chancen) kommen. Im Rahmen der Einführung der Berichterstattung gemäß ESRS wurde im Zuge der Wesentlichkeitsanalyse die Erhebung und Bewertung der Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf die Unternehmensumwelt (Impacts), der Chancen (Opportunities) und Risiken (Risks) durchgeführt. Die Risiken sind dabei evaluiert und in den Prozess des Risikomanagements integriert worden. Die Chancen werden separat über den Strategie- und Planungsprozess als zukünftige Potenziale zur Ressourcenschonung und Ertragserzielung berücksichtigt. Insgesamt haben sich die Chancen gegenüber dem Vorjahr nicht wesentlich verändert.

#### Strategiebedingte Chancen

Der Kern der Unternehmensstrategie von Vonovia besteht in der langfristigen Vermietung von zeitgemäßem und bezahlbarem Wohnraum, dem Schaffen von neuem Wohnraum, der Verbesserung der Lebensqualität der Kunden und dem Angebot von immobiliennahen Dienstleistungen wie Energie, Solarstrom u. a.

Wir betreiben unser Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der für uns relevanten Megatrends (Urbanisierung/Wohnraummangel, demografischer Wandel, Klimaschutz) und der Nutzung unserer Bewirtschaftungs- und Developmentplattform. Über die Bewirtschaftung von größeren zusammenhängenden Beständen können wir nicht nur Wohnungen besonders ökonomisch bewirtschaften, sondern uns auch an den gesellschaftlichen Aufgaben wirksam beteiligen. Auf Basis der bestehenden Strategie hat Vonovia eine neue Wachstumsstrategie und Initiativen entwickelt, aus denen sich zukünftige Ertragspotenzale ergeben.

Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt in den nächsten Jahren hoch bzw. wird weiter wachsen,da die Schere zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot sich weiter öffnet. Forschungsdaten zur voraussichtlichen demografischen Entwicklung lassen den Schluss zu, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas in den kommenden Jahren anhält. Zentrale Wachstumstreiber sind weiterhin die Zuwanderung und soziologische Einflüsse. Aus heutiger Sicht ist absehbar, dass der grundsätzliche Wohnraumbedarf weder kurz- noch mittelfristig vollständig durch den allgemeinen Neubau abgedeckt werden kann. Daraus ergeben sich für uns unmittelbar Chancen für das Vermietungs- sowie das Development- und Neubaugeschäft.

Der Ausbau des Developmentgeschäfts ist ein wichtiger Teil dieser Strategie. Im Fokus der Neubaustrategie steht dabei ein am Marktbedarf orientiertes Produktfolio mit Flexibilität in der Verwertungsstrategie für den Eigenbestand oder für den Verkauf (Development to hold bzw. Development to sell). Im Rahmen der weiterhin erforderlichen Optimierung der Baukosten setzt Vonovia u. a. anderem auf das sogenannte „Basishaus“, um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum für verschiedene Zielgruppen zu schaffen. Neue Projekte in seriell-modularer Holzbauweise stehen gemeinsam mit dem Joint-Venture-Partner Gropyus im Fokus. Über effiziente Bauprozesse, die über unsere Developmentplattform gesteuert werden, wie z. B. die Einführung der Typ-E-Genehmigung und den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen, reduzieren wir Bauzeiten, das Umsetzungsrisiko und schonen Ressourcen.

Gemäß dem Klimaschutzgesetz soll Deutschland bis zum Jahr 2045 treibhausgasneutral sein. Wir haben uns auf einen Klimapfad verpflichtet, über den wir unseren Bestand bis zum Jahr 2045 nahezu treibhausgasneutral bewirtschaften können. Wohnraum mit positiven energetischen Werten schont nicht nur das Klima, sondern reduziert auch die Heizkosten. Dies erhöht die Attraktivität für unsere Kunden. Zudem steigert die verbesserte Substanz den Wert der Immobilien.

Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.

Die Dekarbonisierung und Modernisierung von Gebäuden ist mit hohen Investitionen verbunden. Hier kommt uns zugute, dass die energetische Optimierung unseres Wohnungsbestands bereits seit vielen Jahren Kern unserer Klimastrategie ist. Die Modernisierungs- bzw. Sanierungsquote lag seitdem immer über dem deutschen Durchschnitt. Um die Kosten möglichst gering zu halten, nutzen wir Innovationen und intelligente Technologien und setzen in der Umsetzung auf bewährte Quartiersansätze (Urban Quarters).

Chancen in der Umsetzung der energetischen Modernisierungen ergeben sich in der effizienten Abwicklung, dem Vorziehen von Investitionen sowie der Kostenskalierung. Diese Strategie verfolgen wir mit der seriellen Sanierung , einem industrialisierten System, das alle Schritte im Sanierungsprozess bündelt und standardisiert. Die Forcierung der Investitionen in die Wärmpumpen-Technologie ist ebenfalls Teil unserer Investitionsstrategie. Hierbei setzen wir auf die neue Heizlösung „EnerCube“, eine Wärmepumpenzentrale, die alle notwendigen Komponenten in einem externen Modul vereint und vor Ort außerhalb des Gebäudes installiert wird.

Über den Ausbau eigener fachlicher Kapazitäten und Ressourcen für Klimawandelanpassungen besteht die Chance, Wettbewerbsvorteile gegenüber Mitbewerbern durch frühzeitig vorgenommene notwendige bauliche Anpassungen im Wohnungsbestand (z. B. Schutzmaßnahmen vor Wärmebelastung) generieren zu können.

Der Ankauf von nicht-modernisierten Gebäuden , deren anschließende Modernisierung und der Wiederverkauf soll als Initiative in das Geschäftsmodell von Vonovia integriert werden. Dabei sollen die Erfahrungen im Development und in der Modernisierung einfließen.

Relevante Chancen ergeben sich für uns im Segment Value-add auch aus dem Ausbau erneuerbarer Energien , d. h. aus dem direkten Verkauf von Solarstrom an unsere Mieter sowie der Produktion (und dem Verkauf) von Strom aus erneuerbaren Quellen in unseren Liegenschaften – und dem damit verbundenen Aufbau eines vollen Produkt-Portfolios entlang der Wertschöpfungskette, von der Erzeugung über die Speicherung und das Energiemanagement bis zum Verkauf. Im Zuge dessen forcieren wir im Rahmen der Wachstumsinitiativen u. a. den deutlichen Ausbau von Photovoltaik-Programmen und den Verkauf von Strom an die Mieter (Mieterstrom). Mit den Photovoltaik-Anlagen ergibt sich die Möglichkeit einer Verknüpfung mit der Wärmeversorgung (Wärmepumpen).

Die Umsetzung der Konzepte eigen erzeugter Energie könnte schneller realisiert werden als geplant, mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Ertragslage. Vonovia verfügt über ein Leistungs-Potenzial von rund 700 MWp aus Photovoltaik-Anlagen und kann zusätzlich langfristig bis zu 14.000 Wärmepumpen installieren. Das Ziel ist eine erhöhte Marktdurchdringung in allen Produktgruppen. Der geplante Ausbau soll zunehmend mit eigenen Mitarbeitern durchgeführt werden – woraus sich weitere Chancen auf der Kosten- sowie Ertragsseite (z. B. Einkaufsvorteile, Handwerkerverfügbarkeit etc.) ergeben.

Das zwischen Vonovia und RWE Supply & Trading geschlossene Power Purchase Agreement ermöglicht alternative Wege der Energieerzeugung und -beschaffung und eröffnet weitere Wachstumspotenziale. Die Laufzeit des Power Purchase Agreements (PPA) für Grünstrom ist zunächst auf ein Jahr ausgelegt. Die Lieferung des grünen Stroms erfolgt seit Januar 2024 und wird in den nächsten Jahren fortgeführt.

Die Basis für das Geschäftsmodell von Vonovia ist die effiziente Bewirtschaftungsplattform , die den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus abbildet. Diese soll im Rahmen der Wachstumsinitiativen auch Drittkunden im Sinne eines Full-Service Bewirtschaftungsdienstleisters zugänglich gemacht werden, um so weitere Ertragspotenziale zu erschließen.

Mit unserer Bewirtschaftungsplattform verfolgen wir ein effizientes und jederzeit skalierbares Geschäftsmodell. Es ist auch vorbereitet für die Bewirtschaftung neuer Bestände, die wir über Akquisitionen in unser Portfolio aufnehmen, wie in der Vergangenheit gezeigt. Vonovia verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bei sich weiter verbessernden Rahmenbedingungen besteht die Chance auf Wachstum durch Wiederaufnahme von Akquisitionen.

Die Zufriedenheit unserer Kunden ist eng gekoppelt an die Leistung und die Motivation unserer Mitarbeiter in der Kundenbegleitung. Unsere Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und der Mitarbeiterzufriedenheit ab. Wir nutzen neue Personalentwicklungskonzepte und gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für Vonovia weitere Chancen durch die mit der Diversity einhergehenden Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität als Arbeitgeber ergeben, die in erhöhter Produktivität und geringeren Personalfluktuationskosten bestehen.

#### Umfeld- und marktbezogene Chancen

Die Wohnungswirtschaft wird in erheblichem Maße von den gesellschaftlichen Trends beeinflusst. Ein wesentlicher Trend ist die Zuwanderung in die Ballungsräume. Hier ist die Infrastruktur gut ausgebaut und das Angebot zur Gesundheitsversorgung umfassend. Hier sind die Wege zur Arbeit kurz und Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung vielfältig.

Gemäß Raumordnungsprognose des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) ist zu erwarten, dass städtische Regionen in den nächsten Jahren weiter wachsen. Die aktuell verlangsamte Bautätigkeit wird voraussichtlich dazu führen, dass in den Ballungsräumen das Ungleichgewicht zwischen Wohnraumangebot und Wohnraumnachfrage weiter zunimmt. So dürfte längerfristig ein Bau von 350.000 bis 400.000 Wohneinheiten jährlich notwendig sein. Die urbane Wohnungsknappheit könnte durch Zuwanderungseffekte aus den weltweiten Krisenregionen, aus gezielt geförderter Arbeitskräftemigration und der Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen zusätzlich verstärkt werden.

Von diesen Entwicklungstendenzen kann unser Unternehmen stark profitieren. Wir konzentrieren uns mit unserem Immobilienbestand vorwiegend auf kleine und mittlere Wohnungsgrößen in den Metropolregionen. Damit sind wir mit dem richtigen Angebot an den richtigen Orten. Der zunehmenden Verknappung von bezahlbarem Wohnraum können wir zudem durch unser Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Voraussetzung dafür ist, dass sich die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bzw. die Voraussetzungen für Investitionen verbessern. Dies ist ohne Deregulierungsmaßnahmen und die Bereitstellung zusätzlichen Baulandes nicht erreichbar, wodurch sich wiederum Chancen für Vonovia ergeben könnten.

Der Kapitalbedarf zur Lösung der wohnungswirtschaftlichen Aufgaben ist ohne privatwirtschaftliche Beteiligung nicht zu decken. Und so ist die Politik zunehmend gefordert, ein Investitionsklima zu schaffen, das langfristig orientierte Eigen- und Fremdkapitalgeber ermutigt, erhebliche Mittel in die Wohnimmobilienmärkte zu investieren. Zu einem positiven Investitionsklima zählt auch, die erforderlichen ökologischen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen ökonomisch gestaltbar zu machen, zusätzliches Bauland bereitzustellen, Regulierung abzubauen und die Akzeptanz privatwirtschaftlicher Immobilieninvestoren im Allgemeinen zu fördern. Mit der steigenden Akzeptanz von langfristig ausgerichteten Kapitalgebern für die Projekte im deutschen Wohnungsbau dürften sich weitere Entwicklungschancen für Vonovia ergeben.

Zur Bewältigung der gesellschaftlichen Herausforderungen strebt die Politik auch die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt an. Die Umsetzung der Vorhaben gerät gegenwärtig ins Stocken – mit spürbaren Beeinträchtigungen für die Wohnungsmärkte (Neubaurückgang, wachsender Wohnungsnotstand, geringere Modernisierungsraten in Deutschland). Sobald sich hier kurzfristige Lösungen im Sinne verbesserter Förderbedingungen und Preisentwicklungen finden, ergeben sich auch für uns entsprechende Chancen – für die wir uns auch entsprechend über unsere Kommunikationskanäle und den Stakeholderaustausch (beispielsweise über unsere Verbandsaktivitäten) einsetzen.

#### Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit

Der demografische Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft schreitet voran und wird zunehmend spürbar. Die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum dürfte in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Studienergebnisse zeigen, dass in Deutschland mindestens zwei Millionen altersgerechte Wohnungen fehlen. Damit verbinden sich Chancen aus der altersgerechten Modernisierung unserer Wohnungen. Mit unserem Angebot an barrierearmen, teilmodernisierten Wohnungen und Investitionen in neue innovative Wohnkonzepte in unseren Quartieren ist zu erwarten, dass dies mit einer Verringerung der Kundenfluktuation und einem weiteren Mietwachstum einhergeht.

Vonovia bewirtschaftet seine Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten und digitalisierten Systemen und Prozessen. Unsere Bewirtschaftungsplattform wurde in den vergangenen Jahren Schritt für Schritt optimiert und arbeitet heute hocheffizient: Die Leerstandsquote ist sehr niedrig. Die Bewirtschaftungskosten je Wohneinheit konnte über die Jahre erheblich gesenkt werden. Die Kundenzufriedenheit stieg im selben Zeitraum spürbar an. Zusammen mit dem Angebot von wohnungsnahen Dienstleistungen und einem aktiven Quartiersmanagement bieten wir unseren Kunden ein Leistungspaket, das auf dem Wohnungsmarkt äußerst wettbewerbsfähig ist und uns finanzielle Chancen bietet. Gleichzeitig sehen wir Chancen in einer verbesserten Reputation aufgrund von Aufwertungen, die wir in unseren Quartieren vornehmen.

Das Geschäftsmodell von Vonovia bildet den gesamten wohnungswirtschaftlichen Zyklus ab: vom Ankauf zukunftsfähiger Grundstücke über den (seriellen) Neubau und die effiziente Bewirtschaftung, die Quartiersentwicklung bis hin zu Sanierungssystemen in Serie sowie die nachhaltige Direktversorgung mit Energie und weiteren immobiliennahen Dienstleistungen. Dieser Zyklus soll im Rahmen der Wachstumsinitiativen auch Drittkunden im Sinne eines Full-Service-Bewirtschaftungsdienstleisters zugänglich gemacht werden. Hieraus ergeben sich Chancen für Vonovia.

Wir verfügen über eine eigene Handwerkerorganisation (VTS). Sie übernimmt für einen Teil unserer Wohnimmobilien Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen. Weitere Handwerkerleistungen kaufen wir zu. In den kommenden Jahren wollen wir den Anteil der Eigenleistung durch unsere Handwerkerorganisation bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen sowie den Bau neuer Gebäude kontinuierlich ausbauen. Die Optimierung und Verbesserung der Handwerkerorganisation VTS wird laufend fortgeführt. Aufgrund des Fachkräftemangels und der Verfügbarkeit entsprechender Kapazitäten wollen wir den Leistungsumfang zudem auf alle Arten von technischen Maßnahmen erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen zu Vonovia überführen. Dies wird durch entsprechende personalwirtschaftliche Konzepte unterstützt.

Über das Value-add-Geschäft bieten wir unseren Kunden Dienstleistungen, die in engem Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Auch hier können sich entlang der Wertschöpfungskette Opportunitäten mit zusätzlichem Ertragspotenzial ergeben – sei es durch das eigene Aufsetzen innovativer Angebote, sei es durch Akquisition von Start-ups oder anderen Unternehmen. Im Value-add-Geschäft können sich sowohl durch den Einstieg ins B2B-Geschäft als auch durch die Ausweitung der bestehenden Geschäftsmodelle auf Vonovia fremde Kundengruppen zukunftsträchtige Chancen ergeben. Dabei stoßen insbesondere Initiativen der Wohnumfeldaktivitäten auf vielversprechendes Interesse mit ersten Drittaktivitäten.

Parallel zum Ausbau der bestehenden wohnungsnahen Dienstleistungen (auch im Wege eines möglichen Drittgeschäfts) sehen wir über die Digitalisierung Potenziale, die Kunden noch stärker, z. B. durch Kundenbindungsprogramme, Kommunikationsplattformen oder Vernetzungen, an unser Geschäftsmodell zu binden. Aus der Digitalisierung ergeben sich für die Immobilienwirtschaft und damit auch für Vonovia erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten – sowohl technologisch als auch in Bezug auf die Optimierung von Prozessen. Wir investieren weiterhin konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien. Zwei Schwerpunktfelder dabei sind „künstliche Intelligenz“ und „Robotics“.

Wir erwarten Chancen aus dem konsequenten Ausrollen von Konzepten wie „predictive maintenance“ (vorausschauende Wartung), „process-automation“ (Automatisierung von Geschäftsprozessen), „building information modeling“ (digitales Modellieren von Immobilienprojekten), „home-automation“ (Aufsetzen smarter Informationssysteme bzw. Schnittstellen beim Kunden) sowie einer engeren digitalen Verbindung zum Kunden. Ein wichtiger Baustein für die Umsetzung unserer digitalen Strategie ist der sogenannte „digital twin“ (digitaler Zwilling). Er ist das digitale Abbild eines Gebäudes in all seinen Facetten und er spiegelt in Zukunft jedes unserer Gebäude mit all seinen unterschiedlichen baulichen und technischen Besonderheiten sowie Systemen wider und ermöglicht so eine optimale Bewirtschaftung.

Diese Chancen aus der Digitalisierung und künstlichen Intelligenz für das operative Geschäft wirken auch auf die Kundenzufriedenheit. Gezielte Akquisitionen sowie die Kooperation mit entsprechenden Start-ups entlang der Wertschöpfungskette zur weiteren Implementierung digitaler Lösungen innerhalb der Prozesse, aber auch an den Schnittstellen, können für Vonovia weitere Ertragspotenziale und Know-how-Potenziale eröffnen.

Ein Faktor, den Vonovia nicht selbst in der Hand hat, der aber für die erfolgreiche und vor allem effiziente Umsetzung von Vorhaben von Bedeutung ist, ist die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung. Die Verschlankung von Verwaltungsprozessen und die Einführung des Gebäudetyps E könnten die Genehmigung von Bauanträgen für das Development- und Neubaugeschäft von Vonovia beschleunigen und es damit positiv beeinflussen.

#### Finanzielle Chancen

Vonovia hat in den vergangenen Jahren die guten Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt für den Aufbau einer sehr stabilen Kapitalstruktur genutzt. Wir verfügen heute über ein breites Finanzierungsinstrumentarium, das ausgewogen und langfristig stabil ist. Dies spiegelt sich in einer anhaltend hohen Bonität wider. Die jüngsten Anleiheemissionen haben gezeigt, dass unser Unternehmen auch in einem schwierigen Kapitalmarktumfeld unverändert gute Möglichkeiten hat, anstehende (Re-)Finanzierungen erfolgreich zu realisieren bzw. sich erforderliche Liquidität zu beschaffen. Das nach wie vor hohe Vertrauen der Kapitalgeber bestätigen wir in dieser Phase mit besonderer Kapitaldisziplin und einer vorausschauenden Kapitalstrukturpolitik. Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bieten sich im aktuellen Kapitalmarktumfeld weiterhin Chancen zur Optimierung der Struktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.

Steigende Inflationsraten und Zinsen machten es zuletzt erforderlich, unsere Investitionen neu auf ihre Rentabilität hin zu überprüfen. Das weitere Verfolgen unserer Nachhaltigkeitsziele und Investitionen stand dabei außer Frage.

Vor dem Hintergrund der soliden Bilanzstruktur und der wieder einsetzenden positiven Marktentwicklung wird unser Verkaufsprogramm als Quelle der Innenfinanzierung fokussiert auf Portfoliobestände im Segment Recurring Sales und Non Core.

Daneben erschließen wir auch neue Finanzierungsquellen. Dazu zählen Private-Equity Joint Ventures, bei denen langfristige Investoren an ausgewählten Beständen Minderheitsanteile erwerben, auf die wir eine Rückkaufoption haben, sowie die Etablierung von Fondstrukturen, die positiv auf die Stärkung der Finanzierungskraft wirken.

Mit einer aktuell eintretenden Normalisierung des Zinsniveaus sieht sich Vonovia auf Basis der optimierten Kapital- und Portfoliostruktur für neues Wachstum aufgestellt. Insgesamt können die gestärkten Innenfinanzierungspotenziale nun wieder Investitionsentscheidungen erlauben, um die Profitabilität insgesamt zu erhöhen bzw. verstärkte Wachstumsinitiativen und Ertragspotenziale zu verfolgen.

Katalysator für eine erfolgreiche Umsetzung der Strategie ist und bleibt dabei das aktive, dynamische Management der Kapitalallokation. Auf Basis unseres aktualisierten „Kapitalallokations-Frameworks“ optimieren wir die Zuteilung von Investitionsmitteln auf die unterschiedlichen Investitionen. Dies ist ein bedeutender Werttreiber, der die Möglichkeiten zu renditeorientierten, nachhaltigen Investitionen eröffnet.

Eine Stärkung unserer finanziellen Position, die Erhöhung der Rentabilität unserer (Nachhaltigkeits-)Investitionen sowie der Ausbau unseres Marktanteils in den Metropolregionen könnten sich positiv auf die Beurteilung durch unsere Kapitalgeber und der Rating -Agenturen auswirken und somit unsere attraktiven Finanzierungsoptionen weiter verbessern.

Unsere Investments in bezahlbaren Wohnraum sind mit einem weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow verbunden. Die damit verbundene Stabilität bietet uns die Chance, unsere finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können.

## Unternehmenssteuerung

### Steuerungsmodell

Die Instrumente der Unternehmenssteuerung sind auf die Umsetzung der Strategie durch unsere nachhaltigen Geschäftsaktivitäten ausgerichtet.

Im Geschäftsjahr 2024 hat Vonovia das zum Jahreswechsel 2023 eingeführte Steuerungsmodell unverändert fortgeführt. Der zugrunde liegende Werttreiber-Ansatz wird im Kapitel Grundlagen des Konzerns detailliert dargestellt und erläutert.

Die Geschäftsaktivitäten werden somit über die vier Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development gesteuert.

Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden.

Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die in einem engen Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Multimedia-Geschäft, die Messdienstleistungen, das Energie-Geschäft inklusive Mieterstrom die Energielieferung sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu. Durch Insourcing dieser Dienstleistungen wollen wir die Verfügbarkeit und eine hohe Servicequalität sicherstellen. Eine hohe Servicequalität, die zu einer hohen Zufriedenheit unserer Kunden beiträgt, zeichnet sich bei Vonovia vor allem durch Erreichbarkeit, Schnelligkeit und Transparenz für unsere Kunden aus.

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio.

Der Verkauf ganzer Gebäude, von Grundstücken oder größerer Portfolios, die jeweils nicht Bestandteil des strategisch relevanten Bestands sind (Non Core und das Ende 2024 aufgelöste Verkaufscluster MFH Sales), erfolgt opportunistisch und ist deshalb nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.

Das Segment Development beinhaltet die Projektentwicklung zur Schaffung von neuem Wohnraum. Dies umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung und dem Verkauf (to sell) bzw. der Integration in den eigenen Bestand (to hold). Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten.

Wir betreiben ein konzernweit integriertes Planungs- und Controllingsystem , das auf zentrale Steuerungskennzahlen abstellt. Basierend auf der aus unserer Strategie abgeleiteten Mittelfristplanung, die einer jährlichen Überprüfung unterliegt und bei nennenswerten Transaktionen unterjährig aktualisiert wird, wird für alle Bereiche des Konzerns ein Budget erstellt. Im Verlauf des Geschäftsjahres erfolgt für alle steuerungsrelevanten Kennzahlen ein regelmäßiger Abgleich der aktuellen Geschäftsentwicklung mit diesen Zielvorgaben sowie den jeweils aktuellen Prognosen. Daraus abgeleitet wird das Geschäft zielgerichtet gesteuert und erforderliche Maßnahmen zur Gegensteuerung werden eingeleitet und nachverfolgt.

Wir unterscheiden in finanzielle und in nichtfinanzielle Steuerungskennzahlen.

Das Steuerungssystem ist modular aufgebaut und unterscheidet Steuerungskennzahlen auf Gesamtkonzernebene in bedeutsamste Steuerungskennzahlen im Sinne des DRS 20 sowie weitere Steuerungskennzahlen. Daneben gibt es Steuerungskennzahlen auf Segmentebene.

#### Steuerungskennzahlen auf Konzernebene

Ausgehend vom Periodenergebnis nach IFRS wird auf das Ergebnis vor Steuern (EBT) übergeleitet, da Steuern nicht Gegenstand der operativen Wertschöpfung sind.

Dieses EBT wird bereinigt um die Sondereffekte in der bisher bestehenden Definition (periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte). Zudem wird das Nettofinanzergebnis um unregelmäßig wiederkehrende, nicht cashrelevante sowie finanzmathematische Bewertungssachverhalte bereinigt. Die weiteren Bereinigungen um Effekte aus der IAS-40-Bewertung, um außerordentliche Abschreibungen, Sonstiges (Ergebnis Non Core/Sonstiges), das Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen sowie Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien führen zu einem Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) des Konzerns sowie weiter unter Berücksichtigung der Minderheitenanteile zu einem Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten.

Das Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) stellt die führende Rentabilitätssteuerungskennzahl dar.

Operativ wird das Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) wie folgt hergeleitet:

Operative Herleitung Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)
|  | Segmenterlöse Rental
(-) |  | Aufwendungen für Instandhaltung
(-) |  | Operative Kosten Rental
= |  | Adjusted EBITDA Rental
|  | Segmenterlöse Value-add
|  | davon externe Erlöse
|  | davon interne Erlöse
(-) |  | Operative Kosten Value-add
= |  | Adjusted EBITDA Value-add
|  | Segmenterlöse Recurring Sales
(-) |  | Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales
= |  | Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales
(-) |  | Vertriebskosten Recurring Sales
= |  | Adjusted EBITDA Recurring Sales
|  | Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell
(-) |  | Herstellkosten Development to sell
(-) |  | Buchwert der veräußerten Vermögenswerte Development to sell
= |  | Rohertrag Development to sell
(+) |  | Mieterlöse Development
(-) |  | Operative Kosten Development
= |  | Adjusted EBITDA Development
Σ |  | Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)
(-) |  | Bereinigtes Netto-Finanzergebnis
(-) |  | Planmäßige Abschreibungen
(-/+) |  | Zwischengewinne/-verluste
= |  | Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)
|  | Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie in €
(-) |  | Minderheiten
= |  | Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten
|  | Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten pro Aktie in €

Aus dem Periodenergebnis lassen sich Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) und Adjusted EBITDA (fortgeführte Geschäftsbereiche) wie folgt herleiten:

Herleitung Adjusted EBT (fortgeführte Geschäfts- bereiche)/Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) aus dem Periodenergebnis
|  | Periodenergebnis gemäß IFRS-Abschluss
(+) |  | Ertragsteuern gemäß Gewinn- und Verlustrechnung
= |  | Ergebnis vor Steuern (EBT) gemäß Gewinn- und Verlustrechnung
(+/-) |  | Sondereinflüsse
(+/-) |  | Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties
(+) |  | Nicht planmäßige Abschreibungen/Wertberichtigungen
(+/-) |  | Bewertungseffekte und Sondereffekte im Finanzergebnis
(+/-) |  | Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen
(+/-) |  | Ergebnisbeitrag aus Verkäufen Non Core/Sonstige
(+/-) |  | Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
= |  | Bereinigtes Ergebnis vor Steuern des Konzerns (Adjusted EBT)
/ |  | Anzahl der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien
= |  | Adjusted EBT pro Aktie
|  | Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)
(+) |  | Bereinigtes Netto-Finanzergebnis
(+) |  | Planmäßige Abschreibungen
(+/-) |  | Zwischengewinne/-verluste
= |  | Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)

Aufbauend auf dem Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) wird auf einen Operating Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet. Dabei werden zum Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) die planmäßigen Abschreibungen hinzuaddiert sowie der Liquiditätsbeitrag des Segments Recurring Sales und die Veränderung des Working Capital berücksichtigt. Die substanzwahrenden Investitionen sowie die Dividendenzahlungen an Konzernfremde sowie die Ertragsteuerzahlungen werden subtrahiert. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft. Er ist ab 2025 auch bedeutsamste Steuerungskennzahl im Sinne des DRS 20.

Herleitung Operating Free Cash-Flow
|  | Bereinigtes Ergebnis vor Steuern des Konzerns (Adjusted EBT)
(+) |  | Planmäßige Abschreibungen
(+/-) |  | Veränderung des Nettoumlaufvermögens (Working Capital) gemäß Kapitalflussrechnung (bereinigt um Sonderzahlungseffekte)
(+) |  | Buchwertabgänge Investment properties (Kerngeschäft)
(-) |  | Substanzwahrende Investitionen
(-) |  | Dividenden und Auszahlungen an nicht beherrschende Anteilseigner (Minderheiten)
(-) |  | Ertragsteuerzahlungen gemäß Kapitalflussrechnung (bereinigt um Ertragsteuern des Nicht-Kerngeschäfts)
= |  | Operating Free Cash-Flow

Der Beitrag aufgegebener Geschäftsaktivitäten wird separat dargestellt.

Auf Gesamtkonzernebene sind ferner der EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) sowie der Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) die bedeutsamsten Steuerungskennzahlen.

Die Überprüfung der Fortentwicklung des Unternehmenswerts erfolgt anhand der Kennzahl EPRA NTA . Dabei orientieren wir uns hinsichtlich der Ermittlung an den „Best Practice Recommendations“ der EPRA (European Public Real Estate Association).

Herleitung EPRA NTA
|  | Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia
(+) |  | Latente Steuern auf Investment Properties*
(+) |  | Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente**
(-) |  | Goodwill
(-) |  | Immaterielle Vermögenswerte
= |  | EPRA NTA
/ |  | Anzahl der zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien
= |  | EPRA NTA pro Aktie

* Anteil für Hold-Portfolio.

** Bereinigt um Effekte aus Fremdwährungsswaps.

Neben den finanziellen Steuerungsgrößen liegen in gleicher Weise auch nichtfinanzielle operative Kennzahlen in unserem Fokus.

Unsere Geschäftsaktivitäten sind auf Klimaschutz, vertrauensvolle, transparente und verlässliche Unternehmensführung sowie auf gesellschaftliche und soziale Verantwortung für unsere Kunden und Mitarbeiter ausgerichtet.

Aufgrund dieser Ausrichtung besteht der Nachhaltigkeits-Performance-Index als zentrale nichtfinanzielle Steuerungsgröße. Indikatoren des Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die CO2-Intensität im Gebäudebestand, der durchschnittliche Primärenergiebedarf von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie der Anteil weiblicher Führungskräfte im Top-Management. Jede Komponente wird mit einem individuellen Faktor gewichtet, und für jede Komponente wird eine jährliche Zielgröße festgelegt. Die gewichteten Zielgrößen entsprechen zusammengefasst einem Zielwert von 100 %, dessen Erreichung jährlich angestrebt wird. In der Berichterstattung über die Ausprägung der Einzelindikatoren innerhalb der nichtfinanziellen Konzernerklärung werden die Geschäftsaktivitäten von Deutsche Wohnen mit berücksichtigt (ohne das Segment Pflege), sofern nicht anders ausgewiesen.

Als weitere nicht-operative, finanzielle Kennzahlen dienen zudem der Loan-to-Value (LTV) zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unsere Immobilienbestände, der Net Debt/EBITDA zur Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrads durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis sowie die Interest Coverage Ratio (ICR) als Zinsdeckungsgrad durch unser nachhaltiges operatives Ergebnis.

#### Steuerungskennzahlen auf Segmentebene

Die wesentliche Steuerungskennzahl auf Segmentebene stellt unverändert das jeweilige Adjusted EBITDA dar. Die Summe der Adjusted EBITDA-Kennzahlen der Segmente ergibt wiederum das auf Konzernebene dargestellte Adjusted EBITDA Total. Das Adjusted EBITDA stellt damit die Basis für die operative Steuerung der vier fortgeführten Segmente, um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigt, dar.

Das Adjusted EBITDA Rental spiegelt das operative Ergebnis aus der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien wider. Es lässt sich unterteilen in die drei zentralen Komponenten Segmenterlöse Rental, Aufwendungen für Instandhaltung und operative Kosten des Segments Rental. Letztere beinhalten alle Aufwendungen und Erträge, die nicht Aufwendungen für Instandhaltung oder Mieteinnahmen des Segments Rental darstellen.

Die organische Mietsteigerung zeigt die Steigerung der monatlichen Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war, zuzüglich der Mietsteigerung durch Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen. Die monatliche Ist-Miete pro m 2 gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Mieterlöse des vermieteten Wohnungsbestands zum jeweiligen Berichtsstichtag.

Neben der operativen Ertragskraft sind die Investitionen (Modernisierungs- und Neubauleistungen) maßgeblich für die Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios.

Die Steuerung der Geschäftsaktivitäten des Segments Value-add erfolgt über das Adjusted EBITDA Value-add . Durch Insourcing von Dienstleistungen im Bereich der Handwerkerorganisation und anderer Value-add-Bereiche wollen wir einerseits Verfügbarkeit und eine hohe Servicequalität sicherstellen und andererseits Kosteneffizienz gegenüber Fremdvergaben realisieren.

Den Erfolg des Segments Recurring Sales messen wir mit dem Adjusted EBITDA Recurring Sales . Dabei werden im Adjusted EBITDA Recurring Sales den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte sowie die zugehörigen Verkaufskosten gegenübergestellt. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit eine Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to-sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellungskosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.

Die Summe der Adjusted EBITDAs unserer vier Segmente ergibt das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche). Es drückt die gesamte Leistung unseres nachhaltigen operativen Geschäfts vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen aus.

Die dargestellten finanziellen Kennzahlen sind sogenannte „Non-GAAP Measures“ oder „Alternative Performance Measures“ (APMs) , d. h. Kennzahlen, die sich nicht direkt aus den Zahlen des Konzernabschlusses nach IFRS ablesen lassen. Die finanziellen Steuerungsgrößen lassen sich aber alle auf die nächstmögliche Konzernabschlusskennzahl überleiten oder in der Überleitung direkt dem IFRS-Konzernabschluss entnehmen.

## Portfoliostruktur

### Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2024 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 539.753 Wohneinheiten (2023: 545.919), 162.697 Garagen und Stellplätzen (2023: 164.330) sowie 8.331 gewerblichen Einheiten (2023: 8.691). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 610 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 73.400 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 88 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 8 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2024 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Ländern
|  | Bestand |  | Verkehrswert*
|  | Wohneinheiten |  | Wohnfläche (in Tsd. m²) |  | Leerstand (in %) |  | (in Mio. €) |  | (in €/m²) |  | Ist-Mieten Multiplikator**
Vonovia Deutschland |  | 479.674 |  | 29.505 |  | 1,7 |  | 69.431,1 |  | 2.278 |  | 24,1
Vonovia Schweden |  | 39.641 |  | 2.826 |  | 4,1 |  | 6.418,2 |  | 2.094 |  | 17,5
Vonovia Österreich |  | 20.438 |  | 1.507 |  | 4,3 |  | 2.671,4 |  | 1.606 |  | 21,4
Vonovia gesamt |  | 539.753 |  | 33.839 |  | 2,0 |  | 78.520,7 |  | 2.230 |  | 23,2

* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. 3.450,7 Mio. €, davon 373,8 Mio. € unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte, 341,2 Mio. € Anlagen im Bau, 1.760,9 Mio. € Development, 606,0 Mio. € Pflege und Betreutes Wohnen (aufgegebene Geschäftsbereiche) und 368,8 Mio. € Sonstige.

** Darstellung nach landesspezifischer Definition (siehe Glossar Monatliche Ist-Miete).

Mieten und Mietentwicklung nach Ländern
|  | Ist-Miete* |  | Mietentwicklung
|  | Gesamt (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (in €/m²) |  | Organisch (in %) |  | Marktmiete Annahme Bewertung (in % p. a.)**
Vonovia Deutschland |  | 2.886 |  | 2.741 |  | 7,89 |  | 3,8 |  | 2,1
Vonovia Schweden |  | 366 |  | 340 |  | 10,48 |  | 6,3 |  | 2,1
Vonovia Österreich |  | 125 |  | 99 |  | 5,71 |  | 4,2 |  | 1,7
Vonovia gesamt |  | 3.377 |  | 3.180 |  | 8,01 |  | 4,1 |  | 2,1

* Darstellung nach landesspezifischer Definition (siehe Glossar Monatliche Ist-Miete).

** Zehnjahres-Horizont höher (siehe Kapitel Verkehrswerte im Lagebericht).

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2024 479.674 Wohneinheiten, 120.484 Garagen und Stellplätze sowie 5.693 gewerbliche Einheiten verteilt auf 460 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 29.505.095 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m². Bei einer Leerstandsquote von 1,7 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 7,89 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2024 betrug für Wohnungen 2.741 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 39.641 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.826.314 m², 26.015 Garagen und Stellplätze sowie 2.068 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 4,1 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2024 von 340 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 10,48 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 20.438 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.507.139 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2024 von 99 Mio. € bei einem Leerstand von 4,3 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 5,71 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 16.198 Garagen und Stellplätze sowie 570 gewerbliche Einheiten.

#### Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2024 erfolgten keine Zukäufe.

Durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie wurden in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

|  |  | Ist-Miete*
|  | Wohneinheiten |  | Wohnfläche (in Tsd. m²) |  | Leerstand (in %) |  | Wohnen (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (in €/m²)
Verkaufsportfolios 2024 |  | 4.892 |  | 295,9 |  | 3,3 |  | 25,1 |  | 7,31

* Darstellung nach landesspezifischer Definition (siehe Glossar Monatliche Ist-Miete).

Vonovia entwickelt das Portfolio dynamisch weiter. Neben den Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2024 vornehmlich durch den Neubau von Wohnungen und den Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in ihre strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Ansätze auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Im Sommer 2022 wurde im Rahmen einer angepassten Unternehmensstrategie ein neues Verkaufscluster MFH Sales definiert, in dem sich hauptsächlich Bestände mit einem niedrigen Yield befanden und deren Verkauf primär als Liquiditätszufluss zur Innenfinanzierung dienen sollte. Mit der neuen Wachstumsstrategie ab Ende 2024 wird dieses Verkaufscluster nicht mehr benötigt. Es wurde daher im Rahmen der aktuellen Portfolioanalyse aufgelöst und die betroffenen Einheiten im Wesentlichen in Urban Clusters zurückgegliedert.

Zum 31. Dezember 2024 stellt sich das Portfolio von Vonovia nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Strategie
|  | Bestand |  | Verkehrswert*
|  | Wohneinheiten |  | Wohnfläche (in Tsd. m²) |  | Leerstand (in %) |  | (in Mio. €) |  | (in €/m²)
Strategic |  | 441.664 |  | 27.072 |  | 1,5 |  | 63.847,0 |  | 2.309
Urban Quarters |  | 340.071 |  | 20.611 |  | 1,5 |  | 48.475,1 |  | 2.309
Urban Clusters |  | 101.593 |  | 6.461 |  | 1,8 |  | 15.371,9 |  | 2.311
Recurring Sales |  | 24.465 |  | 1.680 |  | 2,7 |  | 3.952,4 |  | 2.306
Non Core |  | 13.545 |  | 753 |  | 4,9 |  | 1.631,8 |  | 1.456
Vonovia Deutschland |  | 479.674 |  | 29.505 |  | 1,7 |  | 69.431,1 |  | 2.278

* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebauter Grundstücke und vergebener Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen und Sonstige.

Mieten und Mietentwicklung nach Strategie
|  | Ist-Miete |  | Mietentwicklung
|  | Gesamt (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (in €/m²) |  | Organisch (in %)
Strategic |  | 2.622 |  | 2.529 |  | 7,92 |  | 3,9
Urban Quarters |  | 1.967 |  | 1.905 |  | 7,83 |  | 4,0
Urban Clusters |  | 655 |  | 624 |  | 8,23 |  | 3,5
Recurring Sales |  | 158 |  | 152 |  | 7,76 |  | 3,3
Non Core |  | 107 |  | 60 |  | 6,97 |  | 3,1
Vonovia Deutschland |  | 2.886 |  | 2.741 |  | 7,89 |  | 3,8

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten . Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland , vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 94 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige Strategische Standorte“. Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios „Recurring Sales“ und „ Non Core “ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-Strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestands macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2024 nach Regionalmärkten wie folgt dar:

Bestand und Verkehrswert nach Regionalmärkten
|  | Bestand |  | Verkehrswert*
|  | Wohneinheiten |  | Wohnfläche (in Tsd. m²) |  | Leerstand (in %) |  | (in Mio. €) |  | (in €/m²) |  | Ist-Mieten Multiplikator
Berlin |  | 142.941 |  | 8.555 |  | 0,7 |  | 23.446,4 |  | 2.666 |  | 27,9
Rhein-Main-Gebiet |  | 35.875 |  | 2.266 |  | 2,1 |  | 6.436,5 |  | 2.776 |  | 24,0
Südliches Ruhrgebiet |  | 42.891 |  | 2.650 |  | 2,3 |  | 5.096,0 |  | 1.893 |  | 21,8
Rheinland |  | 31.296 |  | 2.057 |  | 1,8 |  | 5.001,7 |  | 2.371 |  | 23,4
Dresden |  | 43.461 |  | 2.515 |  | 2,1 |  | 4.899,8 |  | 1.846 |  | 22,2
Hamburg |  | 19.992 |  | 1.250 |  | 1,3 |  | 3.204,4 |  | 2.502 |  | 25,0
Hannover |  | 21.975 |  | 1.383 |  | 2,2 |  | 2.799,7 |  | 1.969 |  | 21,5
Kiel |  | 24.954 |  | 1.435 |  | 1,6 |  | 2.673,9 |  | 1.817 |  | 19,9
München |  | 10.351 |  | 670 |  | 0,9 |  | 2.623,7 |  | 3.819 |  | 31,8
Stuttgart |  | 13.122 |  | 829 |  | 1,6 |  | 2.215,7 |  | 2.625 |  | 24,2
Nördliches Ruhrgebiet |  | 24.222 |  | 1.493 |  | 2,6 |  | 1.987,7 |  | 1.318 |  | 16,5
Leipzig |  | 14.444 |  | 950 |  | 2,3 |  | 1.928,3 |  | 1.907 |  | 23,8
Bremen |  | 11.642 |  | 708 |  | 2,0 |  | 1.399,6 |  | 1.928 |  | 23,2
Westfalen |  | 9.404 |  | 615 |  | 2,5 |  | 1.106,1 |  | 1.786 |  | 20,4
Freiburg |  | 3.845 |  | 266 |  | 0,5 |  | 730,3 |  | 2.716 |  | 25,4
Sonstige Strategische Standorte |  | 26.867 |  | 1.702 |  | 3,3 |  | 3.270,5 |  | 1.895 |  | 20,8
Gesamt Strategische Standorte Deutschland |  | 477.282 |  | 29.344 |  | 1,7 |  | 68.820,3 |  | 2.284 |  | 24,2
Non-Strategic Standorte |  | 2.392 |  | 161 |  | 5,6 |  | 610,8 |  | 1.749 |  | 15,0
Deutschland gesamt |  | 479.674 |  | 29.505 |  | 1,7 |  | 69.431,1 |  | 2.278 |  | 24,1

* Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. unbebauter Grundstücke und vergebener Erbbaurechte, Anlagen im Bau, Development, Pflege und Betreutes Wohnen und Sonstige.

Mieten und Mietentwicklung nach Regionalmärkten
|  | Ist-Miete |  | Mietentwicklung
|  | Gesamt (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (p. a. in Mio. €) |  | Wohnen (in €/m²) |  | Organisch (in %) |  | Marktmiete Annahme Bewertung (in % p. a.)*
Berlin |  | 841 |  | 805 |  | 7,91 |  | 4,4 |  | 2,3
Rhein-Main-Gebiet |  | 269 |  | 258 |  | 9,71 |  | 4,4 |  | 2,2
Südliches Ruhrgebiet |  | 234 |  | 227 |  | 7,32 |  | 3,6 |  | 1,9
Rheinland |  | 213 |  | 203 |  | 8,38 |  | 2,7 |  | 2,1
Dresden |  | 220 |  | 206 |  | 6,97 |  | 2,7 |  | 2,0
Hamburg |  | 128 |  | 123 |  | 8,34 |  | 4,0 |  | 2,1
Hannover |  | 130 |  | 124 |  | 7,66 |  | 3,2 |  | 2,0
Kiel |  | 134 |  | 129 |  | 7,66 |  | 3,7 |  | 2,1
München |  | 82 |  | 78 |  | 9,82 |  | 3,3 |  | 2,3
Stuttgart |  | 92 |  | 89 |  | 9,09 |  | 2,3 |  | 2,1
Nördliches Ruhrgebiet |  | 120 |  | 116 |  | 6,67 |  | 3,4 |  | 1,7
Leipzig |  | 81 |  | 76 |  | 6,89 |  | 5,3 |  | 2,0
Bremen |  | 60 |  | 58 |  | 6,95 |  | 4,6 |  | 2,0
Westfalen |  | 54 |  | 53 |  | 7,41 |  | 3,5 |  | 2,1
Freiburg |  | 29 |  | 28 |  | 8,79 |  | 3,1 |  | 2,1
Sonstige Strategische Standorte |  | 157 |  | 153 |  | 7,76 |  | 4,0 |  | 2,0
Gesamt Strategische Standorte Deutschland |  | 2.846 |  | 2.727 |  | 7,89 |  | 3,8 |  | 2,1
Non-Strategic Standorte |  | 41 |  | 14 |  | 7,44 |  | 2,9 |  | 2,0
Deutschland gesamt |  | 2.886 |  | 2.741 |  | 7,89 |  | 3,8 |  | 2,1

* Zehnjahres-Horizont höher (siehe Kapitel Verkehrswerte im Lagebericht).

### Portfolio im Developmentgeschäft

#### Vonovia Development unter der Marke BUWOG

Das Immobilienentwicklungsgeschäft von Vonovia wird unter der eingeführten Marke BUWOG mit seinen Hauptstandorten Wien und Berlin betrieben.

Die regionale Verteilung dieser Developmentaktivitäten erstreckt sich auf das gesamte deutsche Bundesgebiet mit den Schwerpunktregionen Berlin, Rhein-Main, Dresden/Leipzig, Hamburg, Stuttgart und München. Schwerpunktregion in Österreich ist Wien.

Vonovia verfügt durch BUWOG über eine Developmentplattform , welche die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücksentwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur Verwertung abdeckt.

Mit ihrer substanziellen Projekt-Pipeline von aktuell in Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählt Vonovia mit der Marke BUWOG zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und ist der aktivste private Immobilienentwickler Österreichs.

Die Developmentaktivitäten von Deutsche Wohnen werden auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags durch die Strukturen der BUWOG-Organisation verwirklicht zur Erzielung von prozessualen Angleichungen und Skalenerträgen. Durch die Entflechtung von der Quarterback-Developmentplattform verfügt Vonovia gemeinsam mit Deutsche Wohnen über einen großen Vorrat an Entwicklungspotenzialen, um dem Nachfrageüberhang im Wohnimmobiliensektor durch gezielte Angebote zu begegnen. Auch unter geänderten Renditeanforderungen ist das Developmentgeschäft für neues Wachstum gut aufgestellt.

#### Nachhaltiges und erfolgreiches Development

##### Geschäftsmodell Development

Im Rahmen der Strategieanalyse wurde den Developmentaktivitäten von Vonovia ein wichtiger Wertbeitrag beigemessen und das Developmentgeschäft als bedeutender Werttreiber identifiziert und entsprechende Initiativen formuliert.

Die Produktpalette der Wertschöpfung reicht vom Verkauf einzelner neu errichteter Eigentumswohnungen in Entwicklungsprojekten über Neubauprojekte auf erworbenen wie eigenen Grundstücken für den Eigenbestand bis hin zu Globalverkäufen von großen Projekten an Investoren.

Konzeptionelle und technische Lösungen für die ressourcenschonende Errichtung und den nachhaltigen Betrieb von Wohnquartieren sind ein zentraler Bestandteil des Geschäftsmodells im Development. In den drei Schwerpunktthemen Urbanisierung, Energieeffizienz und demografischer Wandel werden zentrale Aspekte der Nachhaltigkeit bereits in den Frühphasen der Projektentwicklung berücksichtigt. Dies umfasst die Konzeption sozial gemischter Quartiere mit Wohnraum für alle Generationen, die Realisierung von energieeffizienten Neubauprojekten für den ökologisch nachhaltigen Betrieb durch Erwerber sowie für den CO2-neutralen Bestand und die Schaffung von barrierefreiem und barrierearmem Wohnraum für eine älter werdende Gesellschaft mit veränderten Wohnbedürfnissen.

Nachhaltigkeit wird dabei über die gesamte Wertschöpfungskette der Wohnimmobilien realisiert – von der Auswahl ökologischer und kreislauffähiger Baumaterialien über die Beauftragung lokal agierender Gewerke und Dienstleister bis hin zum nachhaltigen Betrieb der Developmentprojekte.

Zertifizierungen kommt eine wichtige Bedeutung zu, um schon in der Planungsphase anhand der Kriterien für ökologische, soziale und ökonomische Nachhaltigkeit mögliche Optimierungen durchzuführen und baubegleitend zu steuern.

##### Wertschöpfung und Projektentwicklung

Dank langjähriger Erfahrung, umfassender Markt- und Branchenexpertise sowie intensiver, laufender Marktanalyse können Immobilienentwicklungsaktivitäten mit Erfolg umgesetzt werden.

Durch die Internalisierung von Prozessschritten in die eigene Wertschöpfungskette können die Wohnbauprojekte zielgerichtet betreut und Kostensynergien mit Blick auf technische Lösungen und das Pooling von Einkaufsvolumina genutzt werden.

Im Segment Development unterscheiden wir zwei Verwertungskanäle:

- Development to sell sind jene Einheiten, die an Investoren oder direkt an künftige Eigennutzer veräußert werden.
- Development to hold beschreibt jene Wohnbauprojekte, deren Wohnungen nach ihrer Fertigstellung in den Bewirtschaftungsbestand von Vonovia übergehen.

#### Development im Überblick

Zum 31. Dezember 2024 lag das Gesamtvolumen des Developmentportfolios bei 47.840 Einheiten (insgesamt 3.736 Einheiten aus Projekten in Bau und insgesamt 44.104 Einheiten aus der Pipeline).

Zum 31. Dezember 2024 lag das Volumen des Development-to-sell-Portfolios bei 17.560 Einheiten, davon 2.491 Einheiten aus Projekten in Bau, 1.699 Einheiten aus der kurzfristigen und 13.370 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Deutschland lag bei 15.994 Einheiten (2.491 Einheiten aus Projekten in Bau, 1.171 Einheiten aus der kurzfristigen und 12.332 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Der Anteil aus der Projektentwicklung in Österreich lag bei 1.566 Einheiten (528 Einheiten aus der kurzfristigen und 1.038 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Zusätzlich besteht ein weiteres Potenzial von 4.176 nicht realisierten Einheiten aus geplanten Grundstücksverkäufen im Development-to-sell-Portfolio.

Das Development-to-hold-Portfolio umfasste zum 31. Dezember 2024 30.280 Einheiten, davon 1.245 Einheiten aus Projekten in Bau, 1.357 Einheiten aus der kurzfristigen und 27.678 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline. Der Anteil aus Deutschland lag bei 24.171 Einheiten (1.005 Einheiten aus Projekten in Bau, 914 Einheiten aus der kurzfristigen und 22.252 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Der Anteil aus Österreich lag bei 3.350 Einheiten (235 Einheiten aus Projekten in Bau, 443 Einheiten aus der kurzfristigen und 2.672 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Der Anteil aus Schweden lag bei 2.759 Einheiten (5 Einheiten aus Projekten in Bau, 2.754 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Insgesamt wurden in diesem Bereich 1.276 Einheiten fertiggestellt, davon 1.264 Einheiten in Deutschland und 12 Einheiten in Schweden.

## Wirtschaftsbericht

### Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Mietenentwicklung zeichneten das Kerngeschäft Rental im Geschäftsjahr 2024 aus. Mit einer Leerstandsquote von 2,0 % Ende 2024 (Ende 2023: 2,0 %) war der Wohnimmobilienbestand von Vonovia nahezu voll vermietet.

Im 2. Halbjahr 2024 zeigten sich höhere Immobilien-Transaktionsvolumina sowie eine Bodenbildung bei den Immobilienwerten. Die EZB-Leitzinssenkungen begünstigten Transaktionen insbesondere in den Segmenten Recurring Sales und Development.

Der Kundenzufriedenheitsindex CSI lag im 4. Quartal 2024 um 1,1 Prozentpunkte über dem Vergleichswert des Vorjahres. Bei der Durchschnittsbetrachtung ergibt sich für die Kundenzufriedenheit im Jahr 2024 ein um 2,8 Prozentpunkte höherer Wert als für das Gesamtjahr 2023.

Am 18. September 2024 haben die Vonovia SE und die Deutsche Wohnen SE einen Prozess zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den beiden Gesellschaften eingeleitet. Außenstehenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE soll in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht werden bzw. den verbleibenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE für die Dauer des Unternehmensvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung gewährt werden.

Auf den außerordentlichen Hauptversammlungen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE am 23. und 24. Januar 2025 wurde dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE durch die jeweiligen Aktionäre zugestimmt. Mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wird der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wirksam. Die Eintragung in das Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert. Nach erfolgter Eintragung führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. die Vonovia SE gleicht einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Die Aktionäre, die die Umtauschvereinbarung nicht angenommen haben, erhalten eine Garantiedividende in Höhe von 1,03 € je Aktie netto.

Vonovia und Apollo haben am 30. September 2024 vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Neben Vonovia mit 49 % sollen von Apollo beratene langfristige Investoren in dieser Gesellschaft mit insgesamt 51 % investiert sein. Der Liquiditätszufluss für Vonovia aus dieser Transaktion wird etwas mehr als 1 Mrd. € betragen.

Im Geschäftsjahr 2024 wurden ebenfalls durch Vonovia Kaufverträge zum Erwerb von Baugrundstücken von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe geschlossen. Mit ihrem Vorrat an Grundstücken ist Vonovia gut für zukünftige Developmentprojekte aufgestellt, die dabei helfen werden, die Wohnungsknappheit zu lindern. In dem Zusammenhang wurden ebenfalls selektiv Kaufverträge zum Erwerb von Bewirtschaftungseinheiten durch Vonovia von der QUARTERBACK Immobilien AG geschlossen. Das Gesamtvolumen der im Geschäftsjahr geschlossenen Kaufverträge beträgt rund 1,3 Mrd. €. Der Vollzug der Transaktionen soll voraussichtlich im 1. Halbjahr 2025 erfolgen.

Für die 1. Jahreshälfte 2025 sind weitere Transaktionen im Rahmen des Erwerbs von Baugrundstücken der QUARTERBACK-Objektgesellschaften in Höhe von rund 0,2 Mrd. € geplant.

Die in den finanziellen Vermögenswerten enthaltenen Darlehensforderungen gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe werden im Zuge der Transaktionen mit den ausstehenden Kaufpreisbestandteilen verrechnet.

Vonovia geht davon aus, dass die nach Vollzug der Transaktionen ausstehenden Forderungsbestände nicht werthaltig sind und hat eine entsprechende Wertberichtigung in Höhe von kumuliert 340,0 Mio. €, davon 319,9 Mio. € im Geschäftsjahr 2024, auf den Forderungsbestand vorgenommen.

Darüber hinaus sind vereinnahmte Zinserträge im Geschäftsjahr 2024 vollständig wertberichtigt worden. Die auf diese Zinserträge entfallende Wertberichtigung ist gegen den Zinsertrag saldiert dargestellt. Die weitere Wertberichtigung auf Darlehensforderungen wird in der Linie Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten innerhalb der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Vonovia hat im August 2024 elf Development-Projekte für 489,0 Mio. € an einen von der HIH Invest aufgelegten Fonds veräußert. Zusätzlich wurden weitere Projektentwicklungen der QUARTERBACK Immobilien AG für 142,0 Mio. € an den Fonds verkauft. Vonovia ist mit einem Eigenkapitalanteil von 49,2 % an dem Fonds beteiligt. Bis zum Jahresende 2024 ist der Besitzübergang für ein Volumen von rund 300,0 Mio. € erfolgt.

Darüber hinaus konnte Vonovia am 14. und 15. Oktober 2024 weitere zehn Development-Projekte für 515,9 Mio. € an einen weiteren von der HIH Invest aufgelegten Fonds veräußern. Vonovia ist mit einem Eigenkapitalanteil von 49,2 % an dem Fonds beteiligt. Bis zum Jahresende 2024 ist der Besitzübergang für ein Volumen von rund 70,0 Mio. € erfolgt.

Im Zusammenhang mit laufenden Rechtsstreitigkeiten mit einem Sozialversicherungsträger hat das Bundesarbeitsgericht am 23. Oktober 2024 die Rechtsauffassung des Sozialversicherungsträgers unterstützt. Daher erfolgte eine Neueinschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit. Dies führt zu Beitragsnachzahlungen an Sozialversicherungsträger in Höhe von 89,7 Mio. € sowie Zahlungen an Mitarbeiter in Höhe von 50,3 Mio. €. Von diesen 140,0 Mio. € sind 68,0 Mio. € bereits geflossen und 72,0 Mio. € als Rückstellung ausgewiesen.

Für ein Portfolio in Berlin konnte am 23. April 2024 erfolgreich ein notarieller Verkaufsvertrag vereinbart werden. Im Zuge der Transaktion mit zwei landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften wurden in einem Share Deal rund 4.500 Wohneinheiten mit einem Immobilienwert von rund 700 Mio. € veräußert. Der Vollzug der Transaktion erfolgte durch Übergang des wirtschaftlichen Eigentums am 1. Januar 2025.

Am 26. Juli 2024 konnte Vonovia erfolgreich einen notariellen Verkaufsvertrag über rund 1.970 Wohneinheiten sowie sechs Gewerbeeinheiten vereinbaren. Der Kaufpreis liegt mit rund 300 Mio. € leicht über den zum Zeitpunkt der Verhandlung bilanzierten Buchwerten der Verkaufsobjekte.

Im Rahmen der Verkaufsbemühungen hinsichtlich des Pflegesegments wurden am 2. Oktober 2024 Vertragsabschlüsse über die Veräußerung von insgesamt 27 Pflegeimmobilien sowie über die Veräußerung der Pflegebetriebe „Katharinenhof“ mit einem Kaufpreis von rund 300 Mio. € erzielt.

Am 17. Januar 2025 hat Vonovia einen Vertrag zum Erwerb der PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH (P&W) einschließlich der zugehörigen Immobilien durch die Stadt Hamburg notariell unterzeichnet. Der Erwerb umfasst dabei 13 Pflegeheimstandorte in Hamburg mit rund 2.000 Mitarbeitern und rund 2.400 Pflegeplätzen. Der Ankauf erfolgt über die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement (HGV), die zur Finanzbehörde gehörende Konzernholding der Stadt, in der ein Großteil der privatrechtsförmlichen Unternehmen der Stadt Hamburg gebündelt sind. Der Kaufpreis beträgt 380,0 Mio. €.

Am 15. Januar 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 328,6 Mio. €.

Am 18. Januar 2024 hat Vonovia eine unbesicherte Anleihe über 400,0 Mio. GBP (ca. 465,1 Mio. €) mit 12-jähriger Laufzeit und einem Kupon von 5,5 % (4,55 % nach Währungsabsicherung) emittiert.

Vonovia hat am 14. Februar 2024 eine weitere unbesicherte Anleihe über 150,0 Mio. CHF (ca. 159,3 Mio. €) begeben, die eine 5-jährige Laufzeit und einen Kupon von 2,565 % (4,16 % nach Währungsabsicherung) hat.

Im Januar und Februar 2024 wurden mehrere Ziehungen unter dem Commercial-Paper-Programm über insgesamt 500,0 Mio. € zurückgeführt.

Am 28. März 2024 wurde eine besicherte Finanzierung über 150,0 Mio. € mit der Ergo ausgezahlt, die im Dezember 2023 unterzeichnet worden ist.

Mit einem Volumen von insgesamt 138,7 Mio. € wurden am 31. März 2024 zwei endfällige und besicherte Darlehen zurückgezahlt.

Am 8. April 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 336,1 Mio. €.

Eine weitere in schwedischer Krone begebene Anleihe über 500,0 Mio. SEK (ca. 48,5 Mio. €) wurde am 8. April 2024 planmäßig zurückgeführt.

Am 10. April 2024 hat Vonovia einen unbesicherten Social Bond mit einem Kupon von 4,25 % und einer Laufzeit von zehn Jahren über 850,0 Mio. € begeben.

Vonovia hat im Rahmen eines Private Placement am 19. Juni 2024 eine Anleihe über 750,0 Mio. schwedische Kronen (ca. 66,9 Mio. €) mit 2-jähriger Laufzeit platziert. Die Anleihe ist variabel verzinst (3M STIBOR zuzüglich 1,30 % Marge; 4,51 % nach Zins- und Währungssicherung) und im sozialen Format (Social Bond) ausgestaltet.

Vonovia hat am 6. August 2024 eine besicherte Finanzierung über 135,0 Mio. € mit der Hamburg Commercial Bank abgeschlossen und die Auszahlung erfolgte am 28. August 2024. Das Darlehen hat eine Laufzeit von sieben Jahren.

Am 26. August 2024 hat Vonovia eine Anleihe über 235,0 Mio. CHF (247,8 Mio. €) mit 7-jähriger Laufzeit begeben. Der Kupon beträgt 2,000 % p. a. (bzw. 3,897 % p. a. nach Währungsabsicherung).

Am 9. September 2024 hat Vonovia ein Darlehen über 110 Mio. € und mit 10-jähriger Laufzeit mit der Münchener Hypothekenbank abgeschlossen. Die Auszahlung erfolgte am 12. September 2024.

Am 16. September 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 278,3 Mio. €.

Eine Anleihe über 500,0 Mio. SEK (44,3 Mio. €) hat Vonovia am 26. September 2024 mit 4-jähriger Laufzeit begeben. Diese Anleihe ist variabel verzinst (3M STIBOR zuzüglich 142 Basispunkte).

Am 15. Oktober 2024 wurde eine Tranche über 150,0 Mio. € aus einem Kreditvertrag mit der Europäischen Investitionsbank ausgezahlt, den Vonovia im Jahr 2022 mit der Bank abgeschlossen hatte.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2024 wurde für das Geschäftsjahr 2023 eine Dividende in Höhe von 0,90 € je Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 30,93 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 8.207.927 neue Aktien aus dem Genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 226.785.023,01 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 506.395.475,19 €.

Ab dem Geschäftsjahr 2024 wurde ein modifiziertes Steuerungssystem eingeführt, welches mit der Hauptsteuerungsgröße Adjusted EBT klarer auf Renditeorientierung ausgerichtet ist. Diese Steuerungskennzahl ist zukünftig auch die Hauptreferenzgröße für die Dividendenpolitik. Aufbauend auf dem Adjusted EBT wird auf einen Operating Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft.

Erstmalig wurde am 28. März 2024 durch die Rating-Agentur Fitch ein weiteres Investment-Grade-Rating für Vonovia vergeben. Dieses lautet BBB+ mit stabilem Ausblick. Positiv werden in der Analyse die Stabilität des regulierten Mietwohnungsmarktes in Deutschland, die hohe Nachfrage nach Wohnungen und der sehr hohe Vermietungsstand von 98 % bei Vonovia hervorgehoben.

### Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Die EU-Wirtschaft befindet sich laut Europäischer Kommission in einem komplexen, schwierigen Umfeld. In ihrer Herbstprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2024 ein BIP-Wachstum von 0,9 % in der EU bzw. 0,8 % im Euroraum. Dennoch sind getrieben von der Binnennachfrage die Voraussetzungen für ein allmähliches, nachhaltiges Wirtschaftswachstum gegeben. Die Beschäftigung ist stark, die Realeinkommen erholen sich und die Finanzierungsbedingungen lockern sich. Getrübt werden die Wachstumsaussichten derweil durch Nachwirkungen der hohen Inflation. Zudem haben geopolitische Risiken und politische Unsicherheit zugenommen. Die deutsche Wirtschaft ist nach Schätzung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Jahr 2024 gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,2 % gegenüber dem Vorjahr geschrumpft und kann sich laut IfW Kiel nicht aus der Stagnation lösen. Quartale mit steigender und rückläufiger Wirtschaftsleistung wechseln sich ab. Aufwärtsgerichtet sind insgesamt nur die Dienstleistungsbereiche, während das verarbeitende Gewerbe und Baugewerbe schrumpfen. In Schweden stieg das BIP im Jahr 2024 laut Konjunkturinstitutet um voraussichtlich 0,5 %. Ein wesentlicher Grund für das verhaltene Wachstum ist die anhaltende Konsumzurückhaltung der schwedischen Haushalte. In Österreich schrumpfte das BIP laut WIFO voraussichtlich um 0,9 %. Die weltweite Nachfrageschwäche nach Industriegütern belastet die österreichische Sachgütererzeugung, die Wertschöpfung in der Bauwirtschaft ist rückläufig und die Konsumausgaben der privaten Haushalte sanken erneut. Für 2025 wird ein BIP-Wachstum von 0,0 % in Deutschland (IfW Kiel), 1,2 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 0,6 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Laut Bundesagentur für Arbeit beeinflusste die wirtschaftliche Stagnation den Arbeitsmarkt in Deutschland. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) stiegen im Jahresdurchschnitt 2024 im zweiten Jahr in Folge an. Gleichzeitig ist aber die Zahl der Erwerbstätigen 2024 gegenüber dem Vorjahr gestiegen und damit auf neuem Höchststand. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg im Jahresdurchschnitt 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 6,0 %. In Schweden betrug die Arbeitslosenquote laut Konjunkturinstitutet im Jahr 2024 voraussichtlich 8,4 %, rund 0,7 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. In Österreich lag die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung laut Arbeitsmarktservice im Jahr 2024 bei 7,0 % und damit um 0,6 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2025 wird eine Arbeitslosenquote nach jeweils nationaler Definition von in Deutschland 6,3 % (IfW Kiel), in Schweden 8,5 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 7,4 % (WIFO) erwartet.

Die Inflation hat sich im Laufe des Jahres 2024 weiter abgeschwächt, vor allem sinkende Energiepreise trugen in allen drei Ländern zu dieser Entwicklung bei. Gemessen am jeweiligen nationalen Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflationsrate gegenüber dem Vorjahr laut Zahlen der nationalen statistischen Ämter im Jahresdurchschnitt bei 2,2 % in Deutschland, 2,8 % in Schweden und 2,9 % in Österreich. Nach jeweils nationaler Definition wird im Jahresdurchschnitt 2025 ein VPI-Anstieg von in Deutschland 2,2 % (IfW Kiel), in Schweden 1,7 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 2,3 % (WIFO) erwartet.

Mit der Absicht, die zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen 2 %-Ziel zu erreichen, erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2023 die Leitzinsen. Der Zinssatz für die Einlagefazilität, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert, stieg in mehreren Schritten bis auf 4,00 %. Im Juni 2024 begann die EZB, den Grad der geldpolitischen Straffung zu reduzieren und senkte den Zinssatz in mehreren Schritten, zuletzt im Dezember 2024 auf 3,00 % bzw. zum 5. Februar 2025 auf 2,75 %. Aufgrund der hohen Inflationsrate erhöhte auch die Schwedische Reichsbank im Jahresverlauf 2023 die Policy Rate auf 4,00 %. Nachdem sich die Teuerungsrate wieder dem Inflationsziel näherte, kam es ab Mai 2024 zur Senkung der Policy Rate in mehreren Schritten auf 2,75 % zum Jahresende 2024 bzw. 2,50 % zum 8. Januar 2025. Weitere Zinssenkungsschritte von EZB und Schwedischer Reichsbank dürften im laufenden Jahr folgen. In diesem Umfeld waren die Bauzinsen in Deutschland, Schweden und Österreich in der Tendenz zuletzt leicht rückläufig, lagen aber 2024 spürbar über dem Niveau von vor dem Jahr der Zinswende 2022.

Der Immobilienmarkt zeigte sich differenziert: Am Markt für Wohneigentum haben sich die Preise weitgehend stabilisiert, mancherorts sind wieder Anstiege zu beobachten. Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich noch vergleichsweise verhalten, aber mit zuletzt wieder steigenden Transaktionsvolumen im Segment Wohnen. Für Projektentwickler gestaltete sich die Situation herausfordernd. Derweil bleiben auf dem Mietwohnungsmarkt in Deutschland die Rahmenbedingungen aus Vermietersicht günstig. Angesichts hoher Wohnungsnachfrage, aber rückläufiger Baugenehmigungen ist, so Savills, nicht damit zu rechnen, dass die Mietdynamik zum Stillstand kommt. Zementierende Angebotsknappheit und steigende Mieten dürften auch zu steigenden Kapitalwerten führen. Die inserierten Mieten legten deutschlandweit weiter zu und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 4. Quartal 2024 um 4,7 % (Neubau 5,1 %) höher als im Vorjahresquartal. Laut DB Research sind die Mieten bei bestehenden Verträgen um mehr als 2 % gewachsen. Für 2025 werden weitere Mietanstiege erwartet. Nach Angaben von Statistik Schweden (SCB) erhöhten sich die Mieten in Schweden 2024 im Durchschnitt um 5,0 %. Erste Daten von „Hem & Hyra“, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbands („Hyresgästföreningen“), aus den Mietverhandlungen für das Jahr 2025 deuten auf ein weiteres, kräftiges Plus der Mieten hin. In Österreich stiegen die Mieten (inklusive Neuvermietungen) laut Statistik Austria im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr um 6,7 %. Frei vereinbare Mieten werden laut RE/MAX nachfragebedingt auch 2025 zulegen.

Seit dem Peak der Hauspreise im Jahr 2022 hatten sich diese in Deutschland, Schweden und Österreich merklich abgekühlt. Der Preisrückgang kam in Deutschland im Jahresverlauf im Durchschnitt zum Stillstand. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 4. Quartal 2024 um 0,7 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Preise im 4. Quartal bereits wieder leicht um 0,1 %. Andere Marktbeobachter sehen die Preise für Bestandswohnungen (Immowelt) bzw. Eigentumswohnungen (Europace) im Durchschnitt zum Jahreswechsel bereits leicht über den Vorjahreswerten. Im Neubausegment lag der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen im 4. Quartal 2024 um 2,1 % höher als im Vorjahreszeitraum. Die Experten von DB Research, Fitch Ratings und Immowelt erwarten, dass die Preise 2025 weiter steigen. Die Kaufpreise für Mieter-Eigentümer-Wohnungen in Schweden („Bostadsrätter“) lagen laut Svensk Mäklarstatistik im Dezember 2024 bereits 5,9 % höher als im Vorjahreszeitraum. Seit Jahresbeginn setzte eine sichtliche Erholung ein, die zur Jahresmitte nur kurz durch eine Schwächephase unterbrochen wurde und sich zum Jahresende hin etwas abkühlte. Die Experten der Swedbank rechnen für 2025 mit einem Anstieg der Preise für Wohnimmobilien um rund 5 %. In Österreich zeigt der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser für das 3. Quartal 2024 einen Rückgang um 2,2 % gegenüber dem Vorjahr. Gemessen an den Steigerungen gegenüber dem jeweiligen Vorquartal stagnierten die Preise zuletzt im 2. und 3. Quartal 2024 nahezu mit nur -0,1 % bzw. -0,2 %. Nach Einschätzung von RE/MAX ist der Preistrend bei Eigentumswohnungen in Österreich stark standortabhängig, in zentralen Lagen wird 2025 ein Plus erwartet.

Die Bevölkerungszahl ist in Deutschland, Schweden und Österreich 2024 voraussichtlich erneut gestiegen und dürfte noch weiter wachsen. Viele große Städte und Metropolregionen sind von Wohnungsknappheit betroffen. Derweil ist die Bautätigkeit rückläufig. In der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen bzw. hohen Baukosten befindet sich der Wohnungsbau in allen drei Ländern in einer schwierigen Phase. Nach Schätzungen des GdW dürften im Jahr 2024 in Deutschland nur 256.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Vergleich zu rund 294.400 im Jahr 2023. Für 2025 könnte die Zahl auf 229.000 sinken. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Da eine rasche Zunahme der Neubautätigkeit laut Savills unwahrscheinlich ist, wird Wohnraum noch länger sehr knapp bleiben. Laut Schätzung von Boverket müssen in Schweden bis 2033 jährlich 52.300 Wohnungen neu gebaut werden. Im Jahr 2024 wurden voraussichtlich rund 40.000 Wohnungen fertiggestellt, im Jahr 2025 dürften es nur rund 33.000 Wohnungen sein. Damit wird der jährliche Zusatzbedarf nicht gedeckt. Angesichts etwas verbesserter Rahmenbedingungen könnte aber die Zahl der Baustarts 2025 wieder steigen. Nach kontinuierlichem Rückgang der Baubewilligungen dürfte laut Bank Austria und Exploreal die Zahl der Fertigstellungen auch im Wohnungsbau in Österreich 2024 und 2025 spürbar geringer ausfallen. Angesichts des anhaltend hohen Wohnungsbedarfs rechnet CBRE Austria in den kommenden Jahren mit struktureller Unterversorgung insbesondere in Ballungszentren.

Der Wohninvestmentmarkt Deutschland legte 2024 wieder zu. Das Transaktionsvolumen betrug laut CBRE 8,7 Mrd. € und lag rund 50 % höher als im Vorjahr. Zeigte sich das Transaktionsvolumen in der ersten Jahreshälfte noch verhalten, kam es im Schlussquartal mit einem Volumen von 3,9 Mrd. € zu einer Jahresendrally. Wesentliche Trends waren laut CBRE zum einen Verkäufe im Rahmen von Refinanzierungsrunden vor allem durch gelistete Bestandshalter und zum anderen der Verkauf von Projektentwicklungen insbesondere an öffentliche Wohnungsgesellschaften. Die Risikoklassen Core und Core-plus hatten 2024 einen Anteil von etwas mehr als 50 %. Stark zulegen konnte der Anteil von Value-add- und opportunistischen Investments. Die Spitzenrenditen lagen Ende 2024 bei 3,4 % bzw. 0,05 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. CBRE rechnet für 2025 mit steigender Dynamik am Wohnimmobilieninvestmentmarkt und einem Transaktionsvolumen von bis zu 10 Mrd. €. Am schwedischen Transaktionsmarkt wurden laut Colliers 2024 segmentübergreifend Immobilien im Wert von 11,1 Mrd. € gehandelt, etwa 44 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 32 % das stärkste Segment. Laut CBRE verzeichnete der österreichische Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 2,7 Mrd. € und damit 7 % weniger als im Vorjahr. Der Anteil des Segments Wohnen betrug davon rund 25 %. Wegen der hohen Nachfrage sank die Spitzenrendite im Segment Wohnen und lag Ende 2024 bei 4,25 %, 50 Basispunkte unter dem Vorjahr. Wohnimmobilien bleiben, so berichtete EHL zum 3. Quartal, weiterhin eine beliebte Anlageklasse, insbesondere gut vermietete Objekte in den urbanen Zentren Österreichs.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen in Deutschland im Jahr 2024 zählen u. a. Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Am 1. Januar 2024 trat eine GEG-Novelle in Kraft, die den Anteil erneuerbarer Energien im Heizungssystem erhöhen und Emissionen reduzieren soll. Gleichzeitig führte die BEG eine Richtlinie ein, die den Austausch fossiler Heizungen durch klimafreundliche Heizungen mit Investitionskostenzuschuss unterstützt. Nach einem kurzen Antragsstopp für das BEG-Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau konnten seit Februar 2024 wieder Anträge für günstige Kredite bei der KfW gestellt werden. Im Oktober startete dann das Förderprogramm Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment, um den Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu fördern. Das bis Ende 2025 befristete Programm verlangt den Effizienzhausstandard 55. Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde im März 2024 die degressive AfA für den Bau von Wohnungen beschlossen. Diese gilt befristet für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Im Dezember 2024 beschloss die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse. Dieser befindet sich jedoch weiterhin im parlamentarischen Verfahren und kommt nicht voran. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 führte die Bundesregierung ab dem 1. Januar 2025 eine neue Wohngemeinnützigkeit ein, welche Unternehmen fördert, die bezahlbare Wohnungen bauen und langfristig vermieten. Ende Mai 2024 trat die Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie in Kraft, welche u. a. die Senkung des Energieverbrauchs bei Wohngebäuden vorsieht. Die EU verzichtet dabei auf eine Sanierungspflicht für schlecht gedämmte private Wohngebäude. Zu Beginn des Jahres 2025 treten außerdem die Grundsteuerreform und die Anpassung des Wohngeldes an die Preis- und Mietentwicklung in Kraft. Zudem steigt der CO2-Preis von 45 auf 55 € pro Tonne. In Schweden wird am 1. Juli 2025 eine neue Bauordnung in Kraft treten. Seit 2024 gilt in Österreich ein Mietpreisdeckel, der die Erhöhung der Richtwert- und Kategoriemieten sowie Mieten bei gemeinnützigen Wohnungen begrenzt. Freie Mietverträge sind ausgenommen. Ein im Frühjahr 2024 beschlossenes Wohnbaupaket soll die Bauwirtschaft ankurbeln und Erleichterung bei Wohnbaukrediten bringen.

### Gesamtentwicklung des Konzerns

#### Geschäftsentwicklung 2024 im Überblick

Trotz angespannter Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten blickt Vonovia positiv auf das Geschäftsjahr 2024 zurück. Der erfolgreiche Abschluss des Wohnungsverkaufsprogramms ermöglicht nach zwei Jahren der Bilanzstabilisierung nun eine Fokussierung auf Wachstum und höhere Investitionen ab 2025.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2024 2.470 Recurring-Sales-Einheiten (2023: 1.590) und 5.184 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2023: 2.248) veräußert.

Im Geschäftsjahr 2024 verzeichnete das Kerngeschäft Rental eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und steigende Mieten sowie eine positve Entwicklung der Kundenzufriedenheit. Im Segment Value-add konnten die Investitionen insbesondere in neue Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen gesteigert werden und ein Pachtvertrag für das bestehende Coax-Netz abgeschlossen werden. Im Geschäftsjahr 2024 wurden für Instandhaltung rund 0,8 Mrd. € (2023: 0,7 Mrd. €) sowie für Modernisierung/Bestand und Neubau insgesamt rund 0,8 Mrd. € (2023: 0,8 Mrd. €) investiert. Im Segment Development wurden 1.276 Einheiten für den eigenen Bestand (2023: 1.332) fertiggestellt. Darüber hinaus wurden 2.471 für den Verkauf bestimmte Einheiten (2023: 1.128) fertiggestellt.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns zuletzt für 2024 prognostizierten Steuerungskennzahlen und deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2024.

|  | 2023 |  | Letzte Prognose Zwischenbericht Q3 2024 |  | 2024 |
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) in Mio. € |  | 2.583,8 |  | Oberes Ende 2,55–2,65 Mrd. € |  | 2.625,1 |
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) in Mio. € |  | 1.866,2 |  | Oberes Ende 1,70–1,80 Mrd. € |  | 1.799,6 |
EPRA NTA pro Aktie* in € |  | 46,82 |  | ausgesetzt |  | 45,23 |
Nachhaltigkeits-Performance-Index in % |  | 111 |  | 100 |  | 104 |
Mieteinnahmen Rental in Mio. € |  | 3.253,4 |  | ~3,3 Mrd. € |  | 3.323,5 |
Organische Mietsteigerung in % |  | 3,8 |  | Oberes Ende von 3,8–4,1 |  | 4,1 |
Zusätzlicher Mietsteigerungsanspruch in %** |  | 1,8 |  | ~2 |  | 2,1 |

* Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.

** Für Deutschland: Zusätzliche rechtlich garantierte Mietsteigerung auf Wohnungsebene im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) zum Zeitpunkt der Entstehung, welche erst nach Ablauf des Kappungsgrenzenzeitraums ausgesprochen und damit realisiert werden kann. Der ermittelte Wert zeigt den kumulierten Mietsteigerungsanspruch zum jeweiligen Zeitpunkt. Dieser kann nicht additiv zur organischen Mietsteigerung des jeweiligen Jahres gesehen werden, da die Realisierung sukzessive in den Folgejahren stattfindet.

Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsbereiche mit 2.625,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 1,6 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.583,8 Mio. €. Dazu trugen im Einzelnen die Segmente Rental mit 2.385,7 Mio. € (2023: 2.401,7 Mio. €), Value-add mit 168,4 Mio. € (2023: 105,5 Mio. €), Recurring Sales mit 57,6 Mio. € (2023: 63,4 Mio. €) sowie Development mit 13,4 Mio. € (2023: 13,2 Mio. €) bei.

Das Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsbereiche lag im Geschäftsjahr 2024 bei 1.799,6 Mio. € gegenüber 1.866,2 Mio. € im Vorjahr. In der Überleitung vom Adjusted EBITDA zum Adjusted EBT trugen im Einzelnen das bereinigte Netto-Finanzergebnis mit -709,0 Mio. € (2023: -625,1 Mio. €), die planmäßigen Abschreibungen mit -112,7 Mio. € (2023: -110,2 Mio. €) sowie die Zwischengewinne mit -3,8 Mio. € (2023: Zwischenverluste 17,7 Mio. €) bei.

Der EPRA NTA pro Aktie entwickelte sich von 46,82 € Ende 2023 auf 45,23 € Ende 2024. Maßgeblich für die Entwicklung der Nettovermögenskennzahl war das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von -1.559,0 Mio. € im Jahr 2024 (2023: -10.651,2 Mio. €). Auch die Ausschüttung der Bardividende in Höhe von 506,4 Mio. € im Jahr 2024 (2023: 372,9 Mio. €) sowie die Ausgabe neuer Aktien im Rahmen der Aktiendividende wirkten sich auf die Kennzahl aus.

Der Nachhaltigkeits-Performance-Index lag im Geschäftsjahr 2024 bei 104 % (2023: 111 %). Dazu haben insbesondere die Reduzierung der CO2-Intensität, die Entwicklung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs Neubau sowie eine hohe Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit beigetragen.

#### Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt sich stabil dar, insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der Anleihefinanzierungen gewonnenen Flexibilität durch diversifizierten Finanzierungsmix. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen und der Einsatz von neuen digitalen Softwarelösungen fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.

### Ertragslage

#### Überblick

Insgesamt entwickelte sich Vonovia im Geschäftsjahr 2024 erwartungsgemäß.

Das Adjusted EBITDA im Segment Rental lag trotz der im Jahr 2024 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen nahezu auf Vorjahresniveau.

Das Segment Value-add verzeichnete einen deutlichen Ergebnisanstieg, im Wesentlichen bedingt durch einen positiven Effekt durch Verpachtung unseres Coax-Netzes, der sich im nächsten Jahr nicht in der gleichen Größenordnung niederschlägt. Für die übrigen Segmente haben sich die Rahmenbedingungen im 2. Halbjahr angesichts hoher Transaktionsvolumina und einer Bodenbildung bei den Immobilienwerten weiter stabilisiert.

Das Management hatte sich im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege bereits zum Geschäftsjahresende 2023 entschieden, die Geschäftsaktivitäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Im Laufe des Jahres 2024 sowie Anfang 2025 konnten wie geplant die Objekte sowie die Pflegebetriebe erfolgreich veräußert werden. Ein kleiner Teil des ursprünglichen Pflegesegments (25 Objekte, die durch Fremde betrieben werden) mit Segmenterlösen von 23,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 (2023: 23,2 Mio. €) wurde in das Segment Rental überführt.

Im Einzelnen entwickelte sich das Adjusted EBT im Berichtszeitraum wie folgt:

Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) |  |  |  |  |  |
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |  | Veränderung in %
Segmenterlöse Rental |  | 3.253,4 |  | 3.323,5 |  | 2,2
Aufwendungen für Instandhaltung |  | -426,2 |  | -470,5 |  | 10,4
Operative Kosten Rental |  | -425,5 |  | -467,3 |  | 9,8
Adjusted EBITDA Rental |  | 2.401,7 |  | 2.385,7 |  | -0,7
Segmenterlöse Value-add |  | 1.224,7 |  | 1.359,4 |  | 11,0
davon externe Erlöse |  | 130,9 |  | 179,6 |  | 37,2
davon interne Erlöse |  | 1.093,8 |  | 1.179,8 |  | 7,9
Operative Kosten Value-add |  | -1.119,2 |  | -1.191,0 |  | 6,4
Adjusted EBITDA Value-add |  | 105,5 |  | 168,4 |  | 59,6
Segmenterlöse Recurring Sales |  | 319,3 |  | 441,3 |  | 38,2
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales |  | -239,4 |  | -359,8 |  | 50,3
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales |  | 79,9 |  | 81,5 |  | 2,0
Vertriebskosten Recurring Sales |  | -16,5 |  | -23,9 |  | 44,8
Adjusted EBITDA Recurring Sales |  | 63,4 |  | 57,6 |  | -9,1
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell |  | 348,6 |  | 889,4 |  | >100
Herstellkosten Development to sell |  | -300,9 |  | -813,8 |  | >100
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte Development to sell |  | – |  | -27,8 |  | –
Rohertrag Development to sell |  | 47,7 |  | 47,8 |  | 0,2
Mieterlöse Development |  | 5,1 |  | 7,3 |  | 43,1
Operative Kosten Development |  | -39,6 |  | -41,7 |  | 5,3
Adjusted EBITDA Development |  | 13,2 |  | 13,4 |  | 1,5
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) |  | 2.583,8 |  | 2.625,1 |  | 1,6
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis |  | -625,1 |  | -709,0 |  | 13,4
Planmäßige Abschreibungen* |  | -110,2 |  | -112,7 |  | 2,3
Zwischengewinne/-verluste |  | 17,7 |  | -3,8 |  | –
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) |  | 1.866,2 |  | 1.799,6 |  | -3,6
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie in €** |  | 2,31 |  | 2,20 |  | -5,1
Minderheiten |  | 136,0 |  | 166,0 |  | 22,1
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten |  | 1.730,2 |  | 1.633,6 |  | -5,6
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) nach Minderheiten pro Aktie in €** |  | 2,15 |  | 1,99 |  | -7,1

* Abschreibungen auf Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbst genutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung.

** Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.

Ende Dezember 2024 beschäftigte Vonovia im fortgeführten Geschäft 12.056 Mitarbeiter (Ende Dezember 2023: 11.946) und bewirtschaftete ein Portfolio von 539.753 eigenen Wohnungen (Ende Dezember 2023: 545.919), 162.697 Garagen und Stellplätzen (Ende Dezember 2023: 164.330) sowie 8.331 gewerblichen Einheiten (Ende Dezember 2023: 8.691). Hinzu kamen Ende 2024 73.400 Wohneinheiten (Ende Dezember 2023: 71.424), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet wurden.

#### Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

##### Segment Rental

Ende Dezember 2024 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,0 % (Ende Dezember 2023: 2,0 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Im Geschäftsjahr 2024 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % (2023: 2,1 %) auf nunmehr 3.323,5 Mio. € (2023: 3.253,4 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Geschäftsjahr 2024 2.837,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2023: 2.790,1 Mio. €), 360,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2023: 341,6 Mio. €) sowie 125,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2023: 121,7 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug per Ende Dezember 2024 4,1 % (3,8 % per Ende Dezember 2023). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug per Ende Dezember 2,8 % (2,3 % per Ende Dezember 2023) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 0,9 % (1,0 % per Ende Dezember 2023). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,7 % per Ende Dezember 2024 (3,3 % per Ende Dezember 2023). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,4 % per Ende Dezember 2024 (0,5 % per Ende Dezember 2023) zur organischen Mietsteigerung bei.

Zum Jahresende 2024 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental bei 8,01 € pro m² gegenüber 7,74 € pro m² zum Jahresende 2023. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete zum Jahresende 2024 bei 7,89 € pro m² (zum Jahresende 2023: 7,63 € pro m²), im schwedischen Portfolio zum Jahresende 2024 bei 10,48 € pro m² (zum Jahresende 2023: 10,18 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio zum Jahresende 2024 bei 5,71 € pro m² (zum Jahresende 2023: 5,47 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2024 lag die Gesamtleistung an Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 1.601,0 Mio. € um rund 5 % über dem Vorjahreswert von 1.527,0 Mio. €.

Instandhaltung, Modernisierung/Bestandsinvestitionen, Neubau (fortgeführte Geschäftsbereiche)
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |  | Veränderung in %
Aufwendungen für Instandhaltung |  | 426,2 |  | 470,5 |  | 10,4
Substanzwahrende Investitionen |  | 296,3 |  | 294,2 |  | -0,7
Instandhaltungsleistungen |  | 722,5 |  | 764,7 |  | 5,8
Modernisierung und Bestandsinvestitionen* |  | 513,3 |  | 611,8 |  | 19,2
Neubau (to hold) |  | 291,2 |  | 224,5 |  | -22,9
Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubauleistungen |  | 804,5 |  | 836,3 |  | 4,0
Gesamtsumme Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau* |  | 1.527,0 |  | 1.601,0 |  | 4,8

* Vorjahreswerte 2023 angepasst an aktuelle Kennzahlendefinition, inkl. Bestandsinvestitionen.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Geschäftsjahr 2024 mit -467,3 Mio. € um 9,8 % über den Vergleichszahlen des Vorjahres von -425,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag mit 2.385,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 trotz der im Jahr 2024 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen nahezu auf Vorjahresniveau (2023: 2.401,7 Mio. €).

##### Segment Value-add

Das Segment Value-add war im Geschäftsjahr 2024 durch die generellen Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen negativ beeinflusst. Positiv entwickelten sich Modernisierung und Bestandsinvestitionen. Sie lagen im Geschäftsjahr 2024 um 19,2 % über dem Volumen des Vorjahres. Dazu haben auch die gesteigerten Investitionen in neue Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen beigetragen. Im Bereich Multimedia konnte durch den Abschluss eines Pachtvertrags für das bestehende Coax-Netz im Geschäftsjahr 2024 ein positiver Ergebnis-effekt in Höhe von 58,0 Mio. € erzielt werden.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Geschäftsjahr 2024 mit 1.359,4 Mio. € um 11,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.224,7 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 179,6 Mio. € bzw. um 37,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 130,9 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf den positiven Effekt im Bereich Multimedia aus der Verpachtung von Coax-Netzen zurückzuführen. Die konzerninternen Umsätze lagen im Geschäftsjahr 2024 mit 1.179,8 Mio. € um 7,9 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.093,8 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Geschäftsjahr 2024 mit -1.191,0 Mio. € um 6,4 % über den Vergleichszahlen des Vorjahres von -1.119,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 168,4 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres von 105,5 Mio. €.

##### Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2024 mit 441,3 Mio. € bei 2.470 verkauften Einheiten (2023: 1.590), davon 2.037 in Deutschland (2023: 1.201) und 433 in Österreich (2023: 389), 38,2 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 319,3 Mio. €. Dabei entfielen 339,5 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (2023: 214,6 Mio. €) und 101,8 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (2023: 104,7 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up insgesamt lag aufgrund der Priorisierung von Liquidität vor Profitabilität im Geschäftsjahr 2024 mit 22,6 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 33,4 %. Dazu haben geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland wie in Österreich beigetragen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Geschäftsjahr 2024 mit -23,9 Mio. € um 44,8 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von -16,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2024 mit 57,6 Mio. € um 9,1 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 63,4 Mio. €.

Im Rahmen der Bestandsbereinigung sind ferner im Geschäftsjahr 2024 5.184 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2023: 2.248) mit Gesamterlösen in Höhe von 662,5 Mio. € (2023: 553,7 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 2,3 % im Geschäftsjahr 2024 über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1,1 %.

##### Segment Development

Das Segment Development war im Geschäftsjahr 2024 im Wesentlichen durch hohe Baukosten sowie hohe Bauzinsen negativ beeinflusst.

Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 2.471 Einheiten fertiggestellt (2023: 1.128 Einheiten), sämtlich in Deutschland (2023: 769). In Österreich wurden im Geschäftsjahr 2024 keine Einheiten fertiggestellt (2023: 359). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 889,4 Mio. € (2023: 348,6 Mio. €). Davon entfielen 795,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2023: 296,7 Mio. €) und 94,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2023: 51,9 Mio. €). Im Geschäftsjahr 2024 betrug der resultierende Rohertrag aus Development to sell 47,8 Mio. € bei einer Marge von 5,4 % (2023: Rohertrag 47,7 Mio. €, Marge 13,7 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Geschäftsjahr 2024 mit -41,7 Mio. € um 5,3 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von -39,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2024 bei 13,4 Mio. € (2023: 13,2 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Geschäftsjahr 2024 insgesamt 1.276 Einheiten (2023: 1.332 Einheiten) fertiggestellt, davon 1.264 Einheiten in Deutschland (2023: 851 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (2023: 307 Einheiten) und 12 Einheiten in Schweden (2023: 174 Einheiten).

#### Adjusted EBT

Das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsbereiche lag mit 2.625,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2024 um 1,6 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.583,8 Mio. €.

In der Überleitung vom Adjusted EBITDA zum Adjusted EBT trugen im Einzelnen das bereinigte Netto-Finanzergebnis mit -709,0 Mio. € (2023: -625,1 Mio. €), die planmäßigen Abschreibungen mit -112,7 Mio. € (2023: -110,2 Mio. €) sowie die Zwischengewinne mit -3,8 Mio. € (2023: Zwischenverluste 17,7 Mio. €) bei.

Das Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsbereiche lag im Geschäftsjahr 2024 bei 1.799,6 Mio. € gegenüber 1.866,2 Mio. € im Vorjahr.

Die im Adjusted EBT eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2024 bei 241,8 Mio. € (2023: 147,9 Mio. €).

Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse |  |  |  |  |  |
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |  | Veränderung in %
Transaktionen* |  | 70,0 |  | 33,9 |  | -51,6
Personalbezogene Sachverhalte |  | 35,1 |  | 170,9 |  | >100
Geschäftsmodelloptimierung |  | 34,9 |  | 29,7 |  | -14,9
Forschung und Entwicklung |  | 6,8 |  | 5,9 |  | -13,2
Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen |  | 1,1 |  | 1,4 |  | 27,3
Summe Sondereinflüsse |  | 147,9 |  | 241,8 |  | 63,5

* Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehender Einmalaufwendungen wie integrationsbedingter Personalmaßnahmen und anderer Folgekosten.

Der Anstieg der personalbezogenen Sachverhalte innerhalb der Sondereinflüsse resultiert aus der Neueinschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus Rechtsstreitigkeiten mit einem Sozialversicherungsträger.

#### Überleitungsrechnungen

Das bereinigte Netto-Finanzergebnis entwickelte sich von -625,1 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 auf -709,0 Mio. € im Geschäftsjahr 2024.

Überleitung bereinigtes Netto-Finanzergebnis (fortgeführte Geschäftsbereiche)
Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |  | Veränderung in %
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens |  | 60,6 |  | 17,2 |  | -71,6
Zinserträge Finance Lease |  | – |  | 1,2 |  | –
Erhaltene Zinsen und ähnliche Erträge |  | 22,9 |  | 51,1 |  | >100
Zinsaufwand originäre finanzielle Verbindlichkeiten |  | -765,1 |  | -830,6 |  | 8,6
Swaps (laufender Zinsaufwand der Periode) |  | 49,3 |  | 45,6 |  | -7,5
Aktivierung Fremdkapitalzinsen Development |  | 0,6 |  | 0,6 |  | –
Finanzerträge aus Beteiligungen |  | 6,6 |  | 5,9 |  | -10,6
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis |  | -625,1 |  | -709,0 |  | 13,4
Zinsabgrenzungen |  | -25,6 |  | 15,8 |  | –
Zinszahlungssaldo |  | -650,7 |  | -693,2 |  | 6,5

Im Geschäftsjahr 2024 lag das Periodenergebnis bei -962,3 Mio. € (2023: -6.756,2 Mio. €). Dazu hat das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties im Jahr 2024 mit -1.559,0 Mio. € (2023: -10.651,2 Mio. €) beigetragen.

Das Periodenergebnis leitet sich gemäß nachfolgender Darstellung zum Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) über:

Überleitung Periodenergebnis/Adjusted EBT/Adjusted EBITDA (fortgeführte Geschäftsbereiche)
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |  | Veränderung in %
Periodenergebnis |  | -6.756,2 |  | -962,3 |  | -85,8
Periodenergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen |  | 148,1 |  | -26,7 |  | –
Periodenergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen |  | -6.608,1 |  | -989,0 |  | -85,0
Ertragsteuern |  | -2.577,1 |  | 385,6 |  | –
Ergebnis vor Steuern (EBT) |  | -9.185,2 |  | -603,4 |  | -93,4
Sondereinflüsse |  | 147,9 |  | 241,8 |  | 63,5
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties |  | 10.651,2 |  | 1.559,0 |  | -85,4
Nicht planmäßige Abschreibungen/Wertberichtigungen |  | 334,2 |  | 347,3 |  | 3,9
Bewertungseffekte und Sondereffekte im Finanzergebnis |  | -176,1 |  | 208,5 |  | –
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen |  | 75,7 |  | 53,8 |  | -28,9
Ergebnisbeitrag aus Verkäufen Non Core/Sonstige |  | 12,2 |  | 6,6 |  | -45,9
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien |  | 6,3 |  | -14,0 |  | –
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) |  | 1.866,2 |  | 1.799,6 |  | -3,6
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis |  | 625,1 |  | 709,0 |  | 13,4
Planmäßige Abschreibungen |  | 110,2 |  | 112,7 |  | 2,3
Zwischengewinne/-verluste |  | -17,7 |  | 3,8 |  | –
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) |  | 2.583,8 |  | 2.625,1 |  | 1,6

Die Überleitung vom Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) zum Operating Free Cash-Flow stellt sich wie folgt dar:

Überleitung Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)/Operating Free Cash-Flow
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |  | Veränderung in %
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) |  | 1.866,2 |  | 1.799,6 |  | -3,6
Planmäßige Abschreibungen |  | 110,2 |  | 112,7 |  | 2,3
Veränderung des Nettoumlaufvermögens (Working Capital) gemäß Kapitalflussrechnung (bereinigt um Sonderzahlungseffekte)* |  | -340,2 |  | 274,1 |  | –
Buchwertabgänge Investment properties (Kerngeschäft) |  | 239,4 |  | 387,6 |  | 61,9
Substanzwahrende Investitionen |  | -296,3 |  | -294,2 |  | -0,7
Dividenden und Auszahlungen an nicht beherrschende Anteilseigner (Minderheiten) |  | -40,5 |  | -143,7 |  | >100
Ertragsteuerzahlungen gemäß Kapitalflussrechnung (bereinigt um Ertragsteuern des Nicht-Kerngeschäfts) |  | -124,0 |  | -235,5 |  | 89,9
Operating Free Cash-Flow |  | 1.414,8 |  | 1.900,6 |  | 34,3

* I.W. Bereinigung Rückstellungsbildung wegen Zahlung an einen Sozialversicherungsträger.

### Vermögenslage

#### Konzernbilanzstruktur

Konzernbilanzstruktur
|  | 31.12.2023 |  | 31.12.2024
|  | in Mio. € |  | in % |  | in Mio. € |  | in % |
Langfristige Vermögenswerte |  | 85.121,4 |  | 92,5 |  | 82.326,9 |  | 91,2 |
Kurzfristige Vermögenswerte |  | 6.874,5 |  | 7,5 |  | 7.909,4 |  | 8,8 |
Aktiva |  | 91.995,9 |  | 100,0 |  | 90.236,3 |  | 100,0 |
Eigenkapital |  | 29.944,6 |  | 32,5 |  | 28.126,9 |  | 31,2 |
Langfristige Schulden |  | 56.912,4 |  | 61,9 |  | 54.644,6 |  | 60,6 |
Kurzfristige Schulden |  | 5.138,9 |  | 5,6 |  | 7.464,8 |  | 8,2 |
Passiva |  | 91.995,9 |  | 100,0 |  | 90.236,3 |  | 100,0 |

Das Gesamtvermögen des Konzerns verringerte sich im Vergleich zum 31. Dezember 2023 von 91.995,9 Mio. € um 1.759,6 Mio. € auf 90.236,3 Mio. €.

Die wesentlichste Entwicklung im langfristigen Vermögen ist der Rückgang der Investment Properties um 2.742,4 Mio. €, welcher insbesondere durch die Umgliederung eines Portfolios von rund 4.500 Wohneinheiten in Berlin als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte in das kurzfristige Vermögen sowie das negative Neubewertungsergebnis in Höhe von -1.559,0 Mio. € geprägt ist. Gegenläufig wirkten vor allem aktivierte Modernisierungskosten und Zugänge.

Aus den Transaktionen mit der Apollo Capital Management L.P. über die Veräußerung von Anteilen am sogenannten Südewo-Wohnungsportfolio in Baden-Württemberg sowie einem Portfolio in Norddeutschland im Geschäftsjahr 2023 resultieren Call-Optionen auf diese Anteile, die als Vermögenswert im Geschäftsjahr 2023 initial erfolgsneutral eingebucht wurden. Zum 31. Dezember 2023 erfolgte die erfolgswirksame Fortschreibung der Call-Optionen. Im Vorjahr resultierte hieraus ein Ertrag in Höhe von 90,0 Mio. €. Zum 31. Dezember 2024 erfolgte eine stichtagsbezogene Neubewertung und die Optionen wurden mit einem Betrag von 731,0 Mio. € bewertet. Die Fortschreibung erfolgte erfolgswirksam mit einem Aufwand im Jahr 2024 in Höhe von 107,0 Mio. €.

Im kurzfristigen Vermögen ergab sich insbesondere durch die oben genannte Umgliederung in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte eine Erhöhung dieser Position um 1.185,6 Mio. €. Weitere Änderungen des kurzfristigen Vermögens ergaben sich durch die Abnahme der Immobilienvorräte (-349,7 Mio. €) und die Zunahme der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente (382,3 Mio. €).

Geschäfts- oder Firmenwerte machten zum 31. Dezember 2024 1,5 % des Gesamtvermögens aus (31. Dezember 2023: 1,5 %).

Zum 31. Dezember 2024 betrug der Gross Asset Value (GAV) des Immobilienvermögens 82.570,5 Mio. €. Dies entspricht 91,5 % des Gesamtvermögens im Vergleich zu 84.545,1 Mio. € oder 91,9 % zum Jahresende 2023.

Das Eigenkapital verminderte sich von 29.944,6 Mio. € um 1.817,7 Mio. € auf 28.126,9 Mio. €, was insbesondere aus dem Periodenergebnis in Höhe von -962,3 Mio. € sowie der Dividendenausschüttung resultiert. Das sonstige Ergebnis in Höhe von -95,7 Mio. € ist wesentlich beeinflusst durch Währungseffekte in Höhe von -143,0 Mio. €.

Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2024 beträgt 31,2 % im Vergleich zu 32,5 % zum Jahresende 2023.

Die Schulden erhöhten sich von 62.051,3 Mio. € um 58,1 Mio. € auf 62.109,4 Mio. €. Die Summe der langfristigen originären Finanzschulden verringerte sich von 39.636,5 Mio. € um 2.188,2 Mio. € auf 37.448,3 Mio. €, die der kurzfristigen originären Finanzschulden erhöhte sich von 3.260,6 Mio. € um 1.942,1 Mio. € auf 5.202,7 Mio. €.

Die latenten Steuerschulden verringerten sich von 15.713,2 Mio. € um 99,7 Mio. € auf 15.613,5 Mio. €.

#### Nettovermögen

Vonovia orientiert sich bei der Darstellung des Nettovermögens an den Verlautbarungen der EPRA (European Public Real Estate Association). Zum Ende des Geschäftsjahres 2024 lag der EPRA NTA mit 37.215,6 Mio. € um 2,4 % unter dem Wert zum Jahresende 2023 von 38.140,9 Mio. €. Der EPRA NTA pro Aktie entwickelte sich von 46,82 € Ende 2023 auf 45,23 € zum Ende 2024.

Nettovermögensdarstellung (EPRA NTA) |  |  |  |  |  |
in Mio. € |  | 31.12.2023 |  | 31.12.2024 |  | Veränderung in %
Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia |  | 25.682,6 |  | 23.996,4 |  | -6,6
Latente Steuern auf Investment Properties* |  | 13.895,3 |  | 14.620,2 |  | 5,2
Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente** |  | -13,4 |  | 23,4 |  | –
Goodwill |  | -1.391,7 |  | -1.391,7 |  | –
Immaterielle Vermögenswerte |  | -32,0 |  | -32,7 |  | 2,2
EPRA NTA |  | 38.140,9 |  | 37.215,6 |  | -2,4
EPRA NTA pro Aktie in €*** |  | 46,82 |  | 45,23 |  | -3,4

* Anteil für Hold-Portfolio.

** Bereinigt um Effekte aus Fremdwährungsswaps.

*** EPRA NTA pro Aktie basierend auf den zum jeweiligen Stichtag dividendenberechtigten Aktien.

In einem Betrachtungszeitraum von fünf Jahren stellt sich die Entwicklung des Immobilienvermögens von Vonovia anhand des EPRA NTA sowie des GAV (Gross Asset Value) wie folgt dar:

in Mio. € |  | EPRA NTA |  | GAV
2024 |  | 37.215,6 |  | 82.570,5
2023 |  | 38.140,9 |  | 84.545,1
2022 |  | 45.744,5 |  | 95.125,5
2021 |  | 48.640,8 |  | 98.225,3
2020 |  | 35.488,6 |  | 59.207,1

#### Verkehrswerte

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte von Vonovia beeinflussen, werden in jedem Quartal überprüft. Zum 30. Juni 2024 und auch zum Jahresende 2024 erfolgte eine Neubewertung des kompletten Portfolios.

Die Nachfrage nach Wohnungen ist weiterhin stärker als das Angebot und wirkte sich im Jahr 2024 positiv auf die Mietentwicklung aus. Unsere Einschätzung ist, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Abgeleitet aus Marktdaten setzen wir daher in der Bewertung des Portfolios bei der Marktmietentwicklung eine Steigerung von durchschnittlich 2,6 % in den nächsten zehn Jahren an. Darüber hinaus steigern die Investitionen in energetische Modernisierungen unserer Gebäude und die Verbesserung der Wohnungsausstattung den Marktwert unserer Immobilien . Am Markt treffen die gestiegenen Mieten auf insbesondere im 1. Halbjahr gestiegene Renditeerwartungen von Immobilienkäufern. In Summe ergibt sich im Vergleich zum Vorjahr ein geringerer Verkehrswert unseres Immobilienbestands und eine Entwicklung, bereinigt um An- und Verkäufe, ohne Währungseffekte in Höhe von -0,9 %. Nach der Abwertung im 1. Halbjahr stabilisiert sich das Wertniveau bis zum Jahresende. In dem Teilportfolio Österreich zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr ein nahezu stabiles Wertniveau, im Teilportfolio Schweden sogar eine positive Wertentwicklung.

Das Wohnimmobilienportfolio von Vonovia wurde zusätzlich zur internen Bewertung auch durch die unabhängigen Gutachter CBRE GmbH und Savills Sweden AB bewertet. Der aus den externen Gutachten resultierende Marktwert bestätigte die Werte der internen Bewertungsergebnisse.

Projektentwicklungen von Vonovia für die anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden bis zur Baufertigstellung – vorbehaltlich der Wertüberprüfung bei sogenannten Triggering Events – zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, da sich ihr beizulegender Zeitwert nicht fortwährend verlässlich ermitteln lässt. Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert durch den externen Bewerter W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt.

##### Regelmäßige Verkehrswertermittlung schafft transparente Bewertung des Immobilienbestands

Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient nach innen als Steuerungsgröße und nach außen zur transparenten Darstellung der Wertentwicklung unserer Vermögenswerte.

Die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts des Wohnungsportfolios erfolgte in Übereinstimmung mit IAS 40 und IFRS 13 sowie in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee.

Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF) . Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Zahlungszuflüsse und Zahlungsabflüsse einer Immobilie prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Zahlungszuflüsse im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete bzw. in Schweden aktuell erzielte Inklusivmieten, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand sowie für ein österreichisches Teilportfolio auch aus Vertriebserlösen zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, Immobilienverband Deutschland, Wirtschaftskammer Österreich) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt, Statistik Austria etc.) abgeleitet. In Schweden werden die Mieten und Mieterhöhungen im Rahmen von Verhandlungen mit der Mietervereinigung (Hyresgästföreningen) festgelegt und entsprechend im Bewertungsmodell berücksichtigt. Die zu erwartenden Vertriebserlöse in Österreich werden anhand von historischen Verkaufspreisen sowie aus Marktdaten (u. a. Wirtschaftskammer Österreich, EHL) abgeleitet.

Auf der Seite der Zahlungsabflüsse werden Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten berücksichtigt. Weitere Zahlungsabflüsse sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten, Mietausfall sowie in Österreich Vertriebskosten. In der schwedischen Bewertung werden zusätzlich aufgrund der Besonderheit der Inklusivmieten weitere von Eigentümerseite zu tragende Aufwendungen im DCF-Modell berücksichtigt. Alle Zahlungsabflüsse werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt. Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.

Die Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties erörtern wir ausführlich im Konzernanhang (siehe [D27] Investment Properties ).

Der Verkehrswert des Immobilienbestands von Vonovia mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücken mit vergebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen belief sich zum 31. Dezember 2024 auf 81.971,4 Mio. € (2023: 83.927,7 Mio. €). Das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in der Gewinn- und Verlustrechnung beläuft sich auf -1.559,0 Mio. € (2023: -10.651,2 Mio. €).

### Finanzlage

#### Cashflow

Die Cashflows der Gruppe stellten sich wie folgt dar:

Eckdaten der Kapitalflussrechnung
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit |  | 1.901,2 |  | 2.401,6 |
Cashflow aus der Investitionstätigkeit |  | -825,9 |  | -187,6 |
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit |  | -961,0 |  | -1.821,0 |
Einfluss von Wechselkurs- änderungen |  | 2,1 |  | -3,4 |
Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente |  | 116,4 |  | 389,6 |
abzüglich Zahlungsmittelveränderung aus aufgegebenen Geschäftsbereichen* |  | 2,8 |  | -0,9 |
Umgliederung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte |  | – |  | -8,2 |
Zahlungsmittel und Zahlungs- mitteläquivalente zum Periodenanfang |  | 1.260,8 |  | 1.374,4 |
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zum Periodenende |  | 1.374,4 |  | 1.756,7 |

* Für das Jahr 2023 erfolgt aus Vergleichbarkeitsgründen ein gesonderte Darstellung entsprechend IFRS 5 wie im Jahr 2024.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit betrug 2.401,6 Mio. € für das Jahr 2024, im Vergleich zu 1.901,2 Mio. € für das Jahr 2023.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit zeigt für das Jahr 2024 eine Nettoauszahlung in Höhe von 187,6 Mio. €. Die Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties betrugen 1.265,9 Mio. € (2023: 1.103,7 Mio. €). Gegenläufig konnten Einzahlungen aus Bestandsverkäufen in Höhe von 1.398,3 Mio. € vereinnahmt werden (2023: 588,4 Mio. €).

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von -1.821,0 Mio. € (2023: -961,0 Mio. €) enthält Auszahlungen für reguläre und außerplanmäßige Tilgungen finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von 3.212,3 Mio. € (2023: 6.191,2 Mio. €) sowie gegenläufig Einzahlungen aus der Aufnahme finanzieller Verbindlichkeiten in Höhe von 2.943,8 Mio. € (2023: 4.310,3 Mio. €). Die Auszahlungen für Transaktions- und Finanzierungskosten beliefen sich auf 48,6 Mio. € (2023: 1,9 Mio. €). Die Zinszahlungen im Jahr 2024 betrugen 766,8 Mio. € (2023: 719,3 Mio. €). Die Auszahlungen an die Aktionäre der Vonovia SE belaufen sich auf 506,4 Mio. € (2023: 372,9 Mio. €), die Auszahlungen an nicht beherrschende Anteilseigner auf 143,7 Mio. € (2023: 40,5 Mio. €). Das Vorjahr war zudem beeinflusst durch Einzahlungen aus der Veräußerung von Anteilen an konsolidierten Unternehmen in Höhe von 2.091,6 Mio. €.

Die Nettoveränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betrug 389,6 Mio. €.

#### Finanzierung

Das Rating der Kreditwürdigkeit von Vonovia durch die Agentur Standard & Poor‘s lautet gemäß Veröffentlichung vom 23. August 2024 unverändert für das Long-Term Issuer Credit Rating auf BBB+ mit einem stabilen Ausblick und für das Short-Term Issuer Credit Rating auf A-2. Im Gleichklang dazu lautet die Kreditwürdigkeit der emittierten und unbesicherten Anleihen BBB+.

Die Rating-Agentur Moody’s hat gemäß Mitteilung vom 4. Februar 2025 das Rating für Vonovia von Baa1 mit stabilem Ausblick bestätigt.

Von der Rating-Agentur Scope hat Vonovia gemäß Mitteilung vom 2. Juli 2024 ein A-Investment Grade Rating mit negativem Ausblick erhalten.

Die Rating-Agentur Fitch hat erstmalig am 28. März 2024 ein Rating für Vonovia vergeben. Dieses lautet BBB+ mit stabilem Ausblick.

Die Vonovia SE hat ein sogenanntes EMTN-Programm (European Medium Term Notes Program) aufgelegt. Über dieses Programm besteht die Möglichkeit, jederzeit und kurzfristig ohne großen administrativen Aufwand Finanzmittel über Anleiheemissionen zu erlangen. Das am 8. November 2024 ergänzte und auf 40 Mrd. € lautende, veröffentlichte Prospekt ist jährlich zu aktualisieren und durch die Finanzaufsicht des Großherzogtums Luxemburg (CSSF) zu genehmigen.

Vonovia hat zum Stichtag 31. Dezember 2024 insgesamt ein Volumen in Höhe von 22,8 Mrd. € an Anleihen platziert, davon 21,7 Mrd. € unter dem EMTN-Programm. Darüber hinaus wurden weitere 1,8 Mrd. € an Anleihen von Deutsche Wohnen übernommen.

Am 15. Januar 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 328,6 Mio. €.

Am 18. Januar 2024 hat Vonovia eine unbesicherte Anleihe über 400,0 Mio. GBP (ca. 465,1 Mio. €) mit 12-jähriger Laufzeit und einem Kupon von 5,5 % (4,55 % nach Währungsabsicherung) emittiert.

Vonovia hat am 14. Februar 2024 eine weitere unbesicherte Anleihe über 150,0 Mio. CHF (ca. 159,3 Mio. €) begeben, die eine 5-jährige Laufzeit und einen Kupon von 2,565 % (4,16 % nach Währungsabsicherung) hat.

Im Januar und Februar 2024 wurden mehrere Ziehungen unter dem Commercial-Paper-Programm über insgesamt 500,0 Mio. € zurückgeführt.

Am 28. März 2024 wurde eine besicherte Finanzierung über 150,0 Mio. € mit der Ergo ausgezahlt, die im Dezember 2023 unterzeichnet worden ist.

Mit einem Volumen von insgesamt 138,7 Mio. € wurden am 31. März 2024 zwei endfällige und besicherte Darlehen zurückgezahlt.

Am 8. April 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 336,1 Mio. €.

Eine weitere in schwedischer Krone begebene Anleihe über 500,0 Mio. SEK (ca. 48,5 Mio. €) wurde am 8. April 2024 planmäßig zurückgeführt.

Am 10. April 2024 hat Vonovia einen unbesicherten Social Bond mit einem Kupon von 4,25 % und einer Laufzeit von 10 Jahren über 850,0 Mio. € begeben.

Vonovia hat im Rahmen eines Private Placement am 19. Juni 2024 eine Anleihe über 750,0 Mio. schwedische Kronen (ca. 66,9 Mio. €) mit 2-jähriger Laufzeit platziert. Die Anleihe ist variabel verzinst (3M STIBOR zuzüglich 1,30 % Marge; 4,51 % nach Zins- und Währungssicherung) und im sozialen Format (Social Bond) ausgestaltet.

Vonovia hat am 6. August 2024 eine besicherte Finanzierung über 135,0 Mio. € mit der Hamburg Commercial Bank abgeschlossen und die Auszahlung erfolgte am 28. August 2024. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 7 Jahren.

Am 26. August 2024 hat Vonovia eine Anleihe über 235,0 Mio. CHF (247,8 Mio. €) mit 7-jähriger Laufzeit begeben. Der Kupon beträgt 2,000% p. a. (bzw. 3,897% p. a. nach Währungsabsicherung).

Am 9. September 2024 hat Vonovia ein Darlehen über 110 Mio. € mit 10-jähriger Laufzeit mit der Münchener Hypothekenbank abgeschlossen. Die Auszahlung erfolgte am 12. September 2024.

Am 16. September 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 278,3 Mio. €.

Eine Anleihe über 500,0 Mio. SEK (44,3 Mio. €) hat Vonovia am 26. September 2024 mit 4-jähriger Laufzeit begeben. Diese Anleihe ist variabel verzinst (3M STIBOR zuzüglich 142 Basispunkte).

Am 6. Dezember 2024 wurde eine Anleihe über 871,0 Mio. € planmäßig zurückgezahlt.

Am 13. Dezember 2024 hat Vonovia eine besicherte Finanzierung mit 10-jähriger Laufzeit über 100,0 Mio. € mit der BayernLB abgeschlossen. Die Auszahlung erfolgte am 20. Dezember 2024.

Ebenfalls am 13. Dezember 2024 wurde eine besicherte Finanzierung über 75,0 Mio. € mit 15-jähriger Laufzeit von Vonovia mit der Ergo Versicherung abgeschlossen. Die Auszahlung erfolgte am 19. Dezember 2024.

Am 18. Dezember 2024 hat Vonovia einen Kreditvertrag über 100,0 Mio. € mit 10-jähriger Laufzeit mit der DZ Hyp abgeschlossen. Die Auszahlung des Kredits erfolgte am 14. Januar 2025.

Die Fälligkeitsstruktur der Finanzierung von Vonovia stellte sich zum 31. Dezember 2024 wie folgt dar:

Zum Stichtag stellt sich der LTV (Loan to Value) wie folgt dar (Berechnung gemäß Definitionen aus den Finanzierungsdokumentationen):

in Mio. € |  | 31.12.2023 |  | 31.12.2024 |  | Veränderung in %
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten |  | 42.933,0 |  | 42.651,0 |  | -0,7
Fremdwährungseffekte |  | – |  | -19,8 |  | –
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente* |  | -1.737,1 |  | -2.127,5 |  | 22,5
Net Debt |  | 41.195,9 |  | 40.503,7 |  | -1,7
Forderungen/Anzahlungen aus Verkäufen |  | -895,2 |  | -873,3 |  | -2,4
Bereinigtes Net Debt |  | 40.300,7 |  | 39.630,4 |  | -1,7
Verkehrswert des Immobilienbestands |  | 83.927,7 |  | 81.971,4 |  | -2,3
Darlehen an Immobilien und Grundstücke haltende Gesellschaften |  | 814,3 |  | 521,8 |  | -35,9
Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen |  | 479,5 |  | 615,9 |  | 28,4
Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestands |  | 85.221,5 |  | 83.109,1 |  | -2,5
LTV |  | 47,3 % |  | 47,7 % |  | 0,4 pp
Bereinigtes Net Debt |  | 40.300,7 |  | 39.630,4 |  | -1,7
Adjusted EBITDA Total** |  | 2.583,8 |  | 2.625,1 |  | 1,6
Bereinigtes Net Debt/Adjusted EBITDA Total |  | 15,6x |  | 15,1x |  | -0,5x

* Inkl. nicht als Zahlungsmitteläquivalente eingestufter Termingelder.

** Summe über vier Quartale.

Im Zusammenhang mit der Emission von unbesicherten Anleihen und Finanzierungen sowie strukturierten besicherten Finanzierungen hat Vonovia sich zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen verpflichtet:

in Mio. € |  | Schwellenwert |  | 31.12.2023 |  | 31.12.2024 |  | Veränderung in %
Total Financial Debt |  |  |  | 42.933,0 |  | 42.651,0 |  | -0,7
Total Assets |  |  |  | 91.995,9 |  | 90.236,3 |  | -1,9
LTV |  | < 60,0 % |  | 46,7 % |  | 47,3 % |  | 0,6 pp
Secured Debt |  |  |  | 12.930,1 |  | 13.204,7 |  | 2,1
Total Assets |  |  |  | 91.995,9 |  | 90.236,3 |  | -1,9
Secured LTV |  | < 45,0 % |  | 14,1 % |  | 14,6 % |  | 0,5 pp
LTM Adjusted EBITDA |  |  |  | 2.583,8 |  | 2.625,1 |  | 1,6
LTM Net Cash Interest |  |  |  | 650,7 |  | 693,2 |  | 6,5
ICR |  | > 1,8x |  | 4,0x |  | 3,8x |  | -0,2x
Unencumbered Assets |  |  |  | 47.296,5 |  | 46.797,0 |  | -1,1
Unsecured Debt |  |  |  | 30.002,9 |  | 29.446,3 |  | -1,9
Unencumbered Assets |  | > 125,0 % |  | 157,6 % |  | 158,9 % |  | 1,3 pp

Auch für die bestehenden strukturierten gesicherten Finanzierungen bestehen die Zusicherungen zur Einhaltung bestimmter marktüblicher Finanzkennzahlen. Die etwaige Nichteinhaltung der vereinbarten Finanzkennzahlen könnte den Liquiditätsstatus negativ beeinflussen.

Die geforderten Finanzkennzahlen (Berechnung gemäß Definitionen aus den Finanzierungsdokumentationen) wurden zum Berichtsstichtag eingehalten.

### Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

#### Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen.

Sie bildet nach dem Börsengang im Jahr 2013 und weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe , einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG-Gruppe zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und Österreich. Seit September 2021 zählt auch die Deutsche Wohnen SE mit ihren Tochtergesellschaften zum Vonovia Konzern.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für deren Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein. Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) und der SE-VO aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.

#### Geschäftsverlauf 2024 im Überblick

Im Wohnimmobiliensektor herrschen unverändert komplexe Rahmenbedingungen vor, die geprägt sind durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bei einem unzureichenden Wohnungsangebot, auch bedingt durch eine zu geringe Anzahl an Immobiliendevelopmentprojekten. Die Nachfrage wird wesentlich geprägt durch Migration und soziologische Aspekte, das Angebot im Wesentlichen durch gestiegene Baukosten und Bau-Regulatorik sowie Zinsen.

Auch aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen wurde die mit dem IPO etablierte und erfolgreiche Strategie auf deren bedeutsamste Werttreiber hin analysiert, um die Unternehmenssteuerung gezielter auszurichten.

Am 18. September 2024 haben die Vonovia SE und die Deutsche Wohnen SE einen Prozess zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den beiden Gesellschaften eingeleitet. Außenstehenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE soll in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht werden bzw. den verbleibenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE für die Dauer des Unternehmensvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung gewährt werden. Die erforderliche Zustimmung ist durch außerordentliche Hauptversammlungen der Gesellschaften am 23. und 24. Januar 2025 eingeholt worden. Der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wird mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wirksam. Die Eintragung in das Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert.

Vonovia und Apollo Capital Management L.P. haben am 30. September 2024 vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Neben Vonovia mit 49 % werden von Apollo beratene langfristige Investoren in dieser Gesellschaft mit insgesamt 51 % investiert sein. Der Liquiditätszufluss für Vonovia aus dieser Transaktion wird ca. 1 Mrd. € betragen.

Die Vonovia Finance B.V. , Amsterdam, Niederlande, wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2024 grenzüberschreitend auf die Vonovia SE verschmolzen. Mit Eintragung im Handelsregister von Bochum am 23. Januar 2024 wurde diese Verschmelzung vollzogen und anschließend operativ umgesetzt. Für das Geschäftsjahr 2024 bedeutet dies eine eingeschränkte Vergleichbarkeit mit Vorjahreswerten.

Durch die Verschmelzung wurden insgesamt 10.320 Mio. € an Verbindlichkeiten aus Anleihen sowie 1.264 Mio. € an Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten übernommen. Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind ebenfalls übergangen. Zudem ist bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ein Gesamtbetrag von 8.120.947 T€ durch Konfusion erloschen, welcher aus der Verschmelzung resultiert. Durch die Verschmelzung entstand ein Verschmelzungsgewinn in Höhe von 7,8 Mio. €.

Das operative Bewirtschaftungsgeschäft der Vonovia SE und ihrer Tochtergesellschaften verlief im Geschäftsjahr 2024 weitestgehend planmäßig und erfolgreich. Während das Segment Value-add das Jahr 2024 besser als geplant abschließen konnte, blieben die Ergebnisse der Segmente Development und Recurring Sales hinter den Erwartungen zurück. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen konnte Vonovia im Jahr 2024 doch ein zufriedenstellendes Transaktionsvolumen vorweisen.

Die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen wurden im Zuge des Zusammenschlusses einer strategischen Analyse mit dem Ergebnis unterzogen, die Pflegeaktivitäten nicht mehr als Teil der Strategie von Deutsche Wohnen fortzuführen, sondern diese zu veräußern, was sich entsprechend auch auf Vonovia Konzernebene niederschlägt. In der Konzernberichterstattung werden die Pflegeaktivitäten als nicht fortgeführte bzw. aufgebende Aktivitäten ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2024 wurden die Pflegeaktivitäten unter dem Dach „Katharinenhof“ mit 27 Pflegeimmobilien veräußert. Für die Pflegeaktivitäten unter dem Dach „Pflege und Wohnen“ wurde im Januar 2025 ein Verkaufsvertrag unterzeichnet.

Das Geschäftsjahr 2024 war ebenfalls geprägt von Refinanzierungsmaßnahmen als Reaktion auf sinkende Verkehrswerte und steigende Zinsen. Diese Refinanzierungsmaßnahmen waren im Jahr 2024 mitgeprägt durch Erlöse aus Verkäufen an durch HIH Invest Real Estate GmbH betreute Fondsstrukturen .

Das Rating der Kreditwürdigkeit von Vonovia durch die Agentur Standard & Poor‘s lautet gemäß Veröffentlichung vom 23. August 2024 unverändert für das Long-Term Issuer Credit Rating auf BBB+ mit einem stabilen Ausblick und für das Short-Term Issuer Credit Rating auf A-2. Die Rating-Agentur Moody’s hat gemäß Mitteilung vom 4. Februar 2025 das Rating für Vonovia von Baa1 mit stabilem Ausblick bestätigt. Von der Rating-Agentur Scope hat Vonovia gemäß Mitteilung vom 2. Juli 2024 ein A- Investment Grade Rating mit negativem Ausblick erhalten. Die Rating-Agentur Fitch hat erstmalig am 28. März 2024 ein Rating für Vonovia vergeben. Dieses lautet BBB+ mit stabilem Ausblick.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2024 wurde für das Geschäftsjahr 2023 eine Dividende in Höhe von 0,90 € je Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 30,93 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 8.207.927 neue Aktien aus dem Genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 226.785.023,01 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 506.395.475,19 €.

##### Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip und das Realisationsprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, die Wertberichtigungen auf Finanzanlagen und das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen.

Der Geschäftsverlauf 2024 und damit das Jahresergebnis sind wiederum durch Sondereffekte beeinflusst, die aus außerordentlichen Wertaufholungen auf Finanzanlagen und aus Aufwendungen für Strukturierungsmaßnahmen resultieren, sodass das Jahr 2024 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 667,9 Mio. € abschließt.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigen die Veränderungen in der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung die Auswirkungen aus der Verschmelzung der Vonovia Finance B.V. auf die Vonovia SE zum 1. Januar 2024. Aufgrund der Verschmelzung der Vonovia Finance B.V. auf die Vonovia SE ist ein Vorjahresvergleich nur eingeschränkt möglich.

Bereinigt um den Zuschreibungs- und Verschmelzungsgewinn in Höhe von 858,4 Mio. € liegt das Rohergebnis mit 146,1 Mio. € rund 33,1 Mio. € unterhalb des Vorjahreswerts. Bereinigt man weiterhin die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um die aus Strukturierungsmaßnahmen in Höhe von 146,2 Mio. €, verbleibt ein operativer Fehlbetrag vor Finanzergebnis und Steuern mit 45,9 Mio. € im Vergleich zu 17,3 Mio. € im Vorjahr.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigt das Ergebnis aus Gewinnabführungen und Verlustausgleichen mit 601,7 Mio. € einen Ertrag per Saldo im Vergleich zum Aufwand von 1.569,9 Mio. € im Vorjahr, der aus Verlustübernahmen mit 1,8 Mrd. € im Wesentlichen aus Wertberichtigungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in den Tochtergesellschaften resultierte.

Im Zinsergebnis spiegelt sich im Wesentlichen die Verschmelzung mit der Vonovia Finance B.V. wider. Einerseits stiegen dadurch die Nettozinsaufwendungen gegenüber Dritten um 278,6 Mio. € auf 447,6 Mio. €, andererseits verbesserte sich das Nettozinsergebnis gegenüber verbundenen Unternehmen um 141,3 Mio. € durch die Aufrechnungen in eine Nettoertragsposition in Höhe von 48,5 Mio. €.

Die Umsatzerlöse stiegen von 234,2 Mio. € im Jahr 2023 um 29,4 Mio. € auf 263,6 Mio. € im abgelaufenen Jahr aufgrund einer höheren Entgelteverrechnung aus Geschäftsbesorgungsverträgen. In dem Zuge stieg auch der Materialaufwand aus bezogenen Leistungen an.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind geprägt durch die Sondereffekte aus Zuschreibungen in Höhe von 850,5 Mio. € (Vorjahr: 375,8 Mio. €), sanken aber bereinigt um rund 65 Mio. €. Im Vorjahr enthielten die sonstigen betrieblichen Erträge einen Buchgewinn aus dem Rückkauf einer Anleihe in Höhe von 47,9 Mio. € sowie Erträge aus Zuschreibungen in Höhe von 375,8 Mio. €.

Die Aufwendungen für bezogenen Leistungen erhöhten sich um 37,9 Mio. € im Wesentlichen analog aufgrund höherer Entgelteverrechnung wegen gestiegener intern eingekaufter Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Einbeziehung der Deutsche Wohnen-Gruppe.

Der Personalaufwand des Jahres 2024 stieg per Saldo leicht um 1,5 Mio. € aufgrund höherer Zuführungen zum langfristigen Anreizprogramm. Gegenläufig sanken die Zuführungen zu Pensionsrückstellungen um 1,7 Mio. €.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stiegen deutlich um 138,9 Mio. €, was im Wesentlichen mit den Strukturierungsaufwendungen zusammenhängt.

Das Nettofinanzergebnis verbesserte sich um 2,4 Mrd. € auf einen Nettoertrag in Höhe von 95,2 Mio. €. Ursächlich ist im Wesentlichen die deutliche Verbesserung des Beteiligungsergebnisses aufgrund geringerer Verlustübernahmen sowie geringerer Wertberichtigungen auf Finanzanlagen.

Der Steueraufwand des Jahres 2024 betrug 38,6 Mio. € im Vergleich zu 59,6 Mio. € im Jahr 2023.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 667.974.517,34 € ab. Aus diesem Jahresüberschuss werden gemäß § 150 Abs. 2 AktG 5 % oder 33.398.725,87 € in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Nach Verrechnung des verbliebenen Betrags in Höhe von 634.575.791,47 € mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 16.819.501,80 € entnimmt der Vorstand weitere 448.604.706,73 € aus der Kapitalrücklage, sodass sich für das Geschäftsjahr 2024 ein Bilanzgewinn von 1.100.000.000,00 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2024 der Vonovia SE in Höhe von 1.100.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 1.003.880.568,50 € auf die 822.852.925 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2024 an die Aktionäre als Dividende , entsprechend 1,22 € je Aktie , auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 96.119.431,50 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2024 hinausgehen.

Ergebnisdarstellung
in Mio. € |  | 2023 |  | 2024 |
Umsatzerlöse |  | 234,2 |  | 263,6 |
Sonstige betriebliche Erträge |  | 496,2 |  | 906,1 |
Aufwendungen für bezogene Leistungen |  | -127,4 |  | -165,3 |
Personalaufwand |  | -38,3 |  | -39,8 |
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des An- lagevermögens und Sachanlagen |  | -17,5 |  | -15,1 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen |  | -199,5 |  | -338,3 |
Ergebnis vor Finanzergebnis und Steuern |  | 347,7 |  | 611,2 |
Erträge aus Ergebnisabführungs- verträgen |  | 213,2 |  | 757,6 |
Beteiligungserträge |  | 30,9 |  | 33,5 |
Abschreibungen auf Finanzanlagen |  | -484,1 |  | -4,5 |
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens |  | 140,3 |  | 217,0 |
Zinsen und ähnliche Erträge |  | 194,3 |  | 171,2 |
Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen |  | -1.783,0 |  | -155,9 |
Zinsen und ähnliche Aufwendungen |  | -627,2 |  | -923,6 |
Finanzergebnis |  | -2.315,6 |  | 95,3 |
Steuern |  | -59,7 |  | -38,6 |
Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss |  | -2.027,6 |  | 667,9 |

##### Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Durch die Verschmelzung wurden insgesamt 10.320 Mio. € an Verbindlichkeiten aus Anleihen sowie 1.264 Mio. € an Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten übernommen. Gleichzeitig sind Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen durch die Verschmelzung im Wege der Verrechnung untergegangen. Im Rahmen dieser Verschmelzung entstand ein Gewinn in Höhe von 7,8 Mio. €.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geprägt durch den Konzernfinanzierungssaldo in Höhe von 1.503 Mio. € zugunsten der Vonovia SE, durch die Fremdfinanzierung in Höhe von 29,8 Mrd. € sowie die Anteile an verbundenen Unternehmen mit 32,8 Mrd. €. Der Anstieg der Fremdfinanzierung und die Umkehr des Konzernfinanzierungssaldos in eine Nettoanlageposition resultiert ursächlich direkt aus der Verschmelzung der Vonovia Finance B.V.; der Anstieg der Anteile an verbundenen Unternehmen stammt aus Wertaufholungen.

Die Deutsche Wohnen SE hatte am 4. Januar 2022 ein Darlehen zu Drittvergleichsgrundsätzen an die Vonovia SE in Höhe von 1.450 Mio. € ausgereicht. Es valutierte zum 31. Dezember 2023 mit 320 Mio. €. Dieses Darlehen wurde im Mai 2024 vollständig zurückbezahlt.

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 39.622,6 Mio. € (31. Dezember 2023: 35.308,5 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 39.593,0 Mio. € (31. Dezember 2023: 35.278,2 Mio. €) geprägt. Der Anstieg des Finanzanlagevermögen resultiert im Wesenlichen aus dem Anstieg der Ausleihungen in Höhe von 3,4 Mrd. € als Folge der Verschmelzung.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen veränderten sich im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit unwesentlich.

Die Finanzschulden aus Anleihen und Bankdarlehen erhöhten sich aufgrund der Volumenverschiebung aus der Vonovia Finance B.V. um 11.678,9 Mio. €. Der Konzernfinanzierungssaldo aus Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie den Ausleihungen der Gesellschaft aus der Konzernfinanzierungstätigkeit veränderte sich im Jahr 2024 insgesamt um 11.100,8 Mio. € zugunsten der Vonovia SE.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 315,6 Mio. € (31. Dezember 2023: 223,3 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 101,1 Mio. € (31. Dezember 2023: 101,4 Mio. €) und auf Steuerrückstellungen 39,9 Mio. € (31. Dezember 2023: 54,2 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen stiegen um 107,0 Mio. € im Wesentlichen aufgrund der Strukturierungsaufwendungen sowie ausstehender Rechnungen.

Das Eigenkapital erhöhte sich zum Geschäftsjahresende um 161,5 Mio. € auf 4.624,2 Mio. aufgrund des Jahresüberschusses abzüglich der gezahlten Bardividende.

Der operative Cashflow der Vonovia SE ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Die Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinanzierungen im Rahmen der Konzernfinanzierungsfunktion.

##### Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2024 waren durchschnittlich 154 Mitarbeiter (2023: 159) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 122 Vollzeit- und 32 Teilzeitkräfte.

##### Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2025 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Vermögenslage
in Mio. € |  | 31.12.2023 |  | 31.12.2024 |  |  | in Mio. € |  | 31.12.2023 |  | 31.12.2024 |
Aktiva |  |  |  |  |  |  | Passiva |  |  |  |  |
Finanzanlagevermögen |  | 35.278,2 |  | 39.593,0 |  |  | Eigenkapital |  | 4.462,6 |  | 4.624,2 |
Übriges Anlagevermögen |  | 30,3 |  | 29,6 |  |  | Rückstellungen |  | 223,3 |  | 315,7 |
Forderungen gegen verbundene Unternehmen |  | 1.226,9 |  | 1.357,8 |  |  | Anleihen |  | 12.977,6 |  | 22.788,0 |
Übrige Forderungen und Vermögensgegenstände |  | 79,3 |  | 127,3 |  |  | Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten |  | 5.010,5 |  | 6.655,4 |
|  | – |  | – |  |  | Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen |  | 14.166,5 |  | 6.587,2 |
Liquide Mittel |  | 696,5 |  | 777,8 |  |  | Übrige Verbindlichkeiten |  | 470,7 |  | 915,0 |
Bilanzsumme |  | 37.311,2 |  | 41.885,5 |  |  | Bilanzsumme |  | 37.311,2 |  | 41.885,5 |

##### Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Auf den außerordentlichen Hauptversammlungen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE am 23. und 24. Januar 2025 wurde dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag zwischen der Vonovia SE und der Deutsche Wohnen SE durch die jeweiligen Aktionäre zugestimmt.

Mit Eintragung im Handelsregister der Deutsche Wohnen SE wird dieser Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag wirksam. Die Eintragung in das Handelsregister der Deutsche Wohnen SE ist aufgrund einer Anfechtungsklage gegen den Hauptversammlungsbeschluss der Vonovia SE noch nicht gesichert. Nach erfolgter Eintragung führt die Deutsche Wohnen SE zukünftig das gesamte Jahresergebnis an die Vonovia SE ab bzw. die Vonovia SE gleicht einen Verlust der Deutsche Wohnen SE aus. Die außenstehenden Aktionäre erhalten eine Garantiedividende in Höhe von 1,03 € je Aktie nach Steuern.

Den außenstehenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE wird im Rahmen des Abschlusses des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags ein Angebot zum Tausch der Deutsche Wohnen-Aktien in Vonovia Aktien im Verhältnis 1:0,7947 unterbreitet. Hierfür wird bei der Vonovia SE ein bedingtes Kapital geschaffen.

##### Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2024 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt durch Sondereffekte aufgrund von Wertberichtigungen und Wertaufholungen auf Beteiligungen und Anteile an verbundenen Unternehmen und Aufwendungen im Kontext von Joint-Venture-Vereinbarungen. Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte liegt ein bereinigter operativer Fehlbetrag 2024 entsprechend der Prognose im mittleren zweistelligen Millionenbereich.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2025 wird wieder durch Beteiligungserträge, durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmte bzw. ausgeglichene Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch Erträge aus Serviceleistungen sowie Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und durch das Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2025 einen Fehlbetrag in einer Größenordnung im mittleren zweistelligen Millionenbereich, ohne Sondereffekte, aufweisen wird; dies ohne Berücksichtigung eines etwaigen zukünftigen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags mit Deutsche Wohnen.

#### Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die Recurring Sales sowie ein wertschaffendes Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität und Wertsteigerung des Unternehmens. Die Entwicklung im Inland wird ergänzt durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.

## Prognosebericht

### Geschäftsausblick 2025

Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose ist der Erwerb von Baugrundstücken und Bewirtschaftungseinheiten von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe berücksichtigt, der in der Zwischenmitteilung Q3 bereits kommuniziert wurde. Darüber hinaus berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Unsere Prognose für 2025 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung und darüber hinaus mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein. Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche und Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe Chancen und Risiken ).

Wir gehen davon aus, dass sich für Vonovia und unsere Kunden die Preissteigerungen insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten weiterhin moderat bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird. Ein weiterhin hohes Zinsniveau und die Inflation führen zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung, insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.

Für unser Kerngeschäft Rental erwarten wir einen EBITDA-Beitrag in etwa auf Vorjahresniveau. Im Jahresvergleich werden organische Mietsteigerung und damit verbundene steigende Mieteinnahmen durch einen höheren Mietabgang infolge des verkaufsbedingt geringeren Portfolios kompensiert. Für das Segment Value-add gehen wir für 2025 ebenfalls von einem EBITDA-Beitrag auf Vorjahresniveau aus. Den erwarteten zusätzlichen Ergebnisbeiträgen aus einer verstärkten Investitionstätigkeit in unserer Handwerker-Organisation steht dabei ein Einmaleffekt im Jahr 2024 im Bereich Multimedia aus der Verpachtung von Coax-Netzen gegenüber. Bei den verkaufsbezogenen Segmenten gehen wir von einer Markterholung und damit verbundenen steigenden Preiserwartungen aus. Einen sehr starken Anstieg des EBITDA-Beitrags prognostizieren wir für das Segment Development , der neben dem erwarteten Anstieg der Nachfrage nach neu gebauten Eigentumswohnungen im gezielten Verkauf von unbebauten Grundstücken begründet liegt. Im Segment Recurring Sales erfolgt eine Rückkehr der Strategie zu Profitabilität vor Liquidität und einer damit einhergehenden Erwartung steigender Margen insbesondere in Deutschland, die in einem starken Anstieg des Adjusted EBITDA resultieren. Auf Konzernebene erwarten wir daher für 2025 insgesamt ein Adjusted EBITDA Total leicht über Vorjahresniveau.

Das in den letzten beiden Jahren gestiegene Zinsniveau führt zu einem deutlichen Anstieg der Fremdkapitalkosten und des damit verbundenen negativen bereinigten Nettofinanzergebnisses. Bei leicht steigenden planmäßigen Abschreibungen aufgrund von erhöhten Investitionen in Sachanlagen (insbesondere Photovoltaik) gehen wir daher von einem Adjusted EBT in etwa auf Vorjahresniveau aus.

Darüber hinaus erwarten wir einen Operating Free Cash-Flow vor Berücksichtigung von Veränderungen des Nettoumlaufvermögens moderat unter dem Niveau des Vorjahres.

Insbesondere durch verstärkte Investitionen in unseren Immobilienbestand gehen wir für 2025 von einem Anstieg unserer Investitionstätigkeit aus. Darüber hinaus erwarten wir eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und damit einen leichten Anstieg des EPRA NTA pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer marktbedingter Veränderungen der Immobilienwerte.

Die für das Geschäftsjahr 2025 geplanten Werte der einzelnen gewichteten Zielgrößen ergeben für den Nachhaltigkeits-Performance-Index eine normierte Prognose von 100 %.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns für 2024 prognostizierten Steuerungskennzahlen sowie deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2024 sowie eine Prognose für das Geschäftsjahr 2025.

|  | Ist 2023 |  | Prognose 2024 |  | Prognose 2024 Zwischenbericht Q3 2024 |  | Ist 2024 |  | Prognose 2025
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) in Mio. € |  | 2.583,8 |  | 2,55–2,65 Mrd. € |  | Oberes Ende von 2,55–2,65 Mrd. € |  | 2.625,1 |  | 2,70–2,80 Mrd. €
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) in Mio. € |  | 1.866,2 |  | 1,70–1,80 Mrd. € |  | Oberes Ende von 1,70–1,80 Mrd. € |  | 1.799,6 |  | 1,75–1,85 Mrd. €
Operating Free Cash-Flow |  | 1.414,8 |  | – |  | – |  | 1.900,6 |  | Moderat unter Vorjahr**
Nachhaltigkeits-Performance-Index in % |  | 111 |  | 100 |  | 100 |  | 104 |  | 100
Mieteinnahmen Rental in Mio. € |  | 3.253,4 |  | ~3,3 Mrd. € |  | ~3,3 Mrd. € |  | 3.323,5 |  | 3,3–3,4 Mrd. €
Organische Mietsteigerung in % |  | 3,8 |  | 3,4–3,6 |  | Oberes Ende von 3,8–4,1 |  | 4,1 |  | ~4
Zusätzlicher Mietsteigerungs- anspruch in %* |  | 1,8 |  | >2 |  | ~2 |  | 2,1 |  | –

* Für Deutschland: Zusätzliche rechtlich garantierte Mietsteigerung auf Wohnungsebene im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) zum Zeitpunkt der Entstehung, welche erst nach Ablauf des Kappungsgrenzenzeitraums ausgesprochen und damit realisiert werden kann. Der ermittelte Wert zeigt den kumulierten Mietsteigerungsanspruch zum jeweiligen Zeitpunkt. Dieser kann nicht additiv zur organischen Mietsteigerung des jeweiligen Jahres gesehen werden, da die Realisierung sukzessive in den Folgejahren stattfindet. Angesichts der Erwartung, dass die organische Mietsteigerung langfristig bei ~4 % p. a. liegen wird, verzichtet Vonovia ab 2025 darauf, den zusätzlichen Mietanspruch separat auszuweisen.

** Vor Berücksichtigung von Veränderungen des Nettoumlaufvermögens.

## Weitere gesetzliche Angaben

### Corporate Governance

In der Erklärung zur Unternehmensführung berichten wir gemäß Grundsatz 23 des Deutschen Corporate Governance Kodex bzw. gemäß § 289f HGB über die Prinzipien der Unternehmensführung und zur Corporate Governance. Die Erklärung beinhaltet die Entsprechenserklärung, die Angabe zu Unternehmensführungspraktiken, die Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie wesentliche Corporate-Governance-Strukturen. Die gemäß § 317 Abs. 2 Satz 6 HGB nicht in die Prüfung durch den Abschlussprüfer einbezogene Erklärung zur Unternehmensführung ist auf der Investor-Relations-Webseite veröffentlicht und nicht Bestandteil des Lageberichts.

Wir verstehen unter Corporate Governance die verantwortungsbewusste Leitung und Überwachung eines Unternehmens.

Vorstand und Aufsichtsrat wollen mit einer ausgewogenen Corporate Governance die Wettbewerbsfähigkeit der Vonovia SE sichern, das Vertrauen des Kapitalmarkts und der Öffentlichkeit in das Unternehmen stärken und den Unternehmenswert nachhaltig steigern.

Als große Immobiliengesellschaft sind wir uns der besonderen Bedeutung unseres unternehmerischen Verhaltens für die Gesellschaft bewusst.

Der Vorstand hat sich mit der Angemessenheit des eingerichteten Internen Kontrollsystems befasst und dessen Wirksamkeit gewürdigt. Dabei hat sich der Vorstand davon überzeugt, auch auf Basis von Erörterungen mit der Internen Revision, dass die eingerichteten technischen und organisatorischen Vorkehrungen im Sinne von Kontrollen sicherstellen können, das Unternehmen vor materiellem Schaden durch Vermögensverlust, dolose Handlungen oder Fehlsteuerungen in allen wesentlichen Belangen zu bewahren. Als Maßstab dafür galten u. a. auch die Maßgaben des Deutschen Corporate Governance Codex der jüngsten Veröffentlichungen aus dem Jahre 2022. Im Ergebnis hat der Vorstand keine Erkenntnisse darüber, dass das Interne Kontrollsystem nicht in allen wesentlichen Belangen angemessen und wirksam wäre.

Auf der Grundlage von Feststellungen, die bei Prüfungen der Internen Revision oder externen Prüfungen getroffen werden, nehmen wir kontinuierliche Verbesserungen an unserem Internen Kontrollsystem vor. Ein weiterer Bestandteil unseres Internen Kontrollsystems ist ein regelmäßiges Monitoring, aufgrund dessen identifizierte Schwächen behoben werden. Ebenso wurden aufgrund eines Ermittlungsverfahrens gegen größtenteils ehemalige Mitarbeiter, von dem Vonovia am 7. März 2023 in Kenntnis gesetzt wurde, im Rahmen einer ausgiebigen internen Untersuchung etwaige identifizierte Optimierungspotenziale bereits umgesetzt oder befinden sich aktuell in Umsetzung. Aus den Erkenntnissen der internen Untersuchung lässt sich zudem ableiten, dass durch kollusives Zusammenwirken der Beschuldigten ansonsten wirksam implementierte Kontrollmechanismen umgangen worden sind.

Aufgrund eines aktuellen Compliance-Sachverhalts wird derzeit im Rahmen der internen Untersuchung überprüft, inwieweit die identifizierten Optimierungspotenziale auch für andere Unternehmensbereiche relevant und umzusetzen sind.*

* Die Inhalte dieses und der vorherigen beiden Absätze – insbesondere die Aussage zur Angemessenheit und Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems – sind nicht Bestandteil der gesetzlichen Jahres- und Konzernabschlussprüfung und sind entsprechend ungeprüft.

### Gezeichnetes Kapital und Aktien

Das Grundkapital der Vonovia SE betrug per 31. Dezember 2024 822,8 Mio. € (Vorjahr: 814,6 Mio. €), eingeteilt in 822.852.925 auf den Namen lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von 1,00 € je Aktie. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme und ist maßgebend für den Anteil der Aktionäre am Gewinn des Unternehmens. Die Rechte und Pflichten der Aktionäre ergeben sich im Einzelnen aus den Regelungen des Aktiengesetzes, insbesondere aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO i. V. m. §§ 12, 53a ff., 118 ff. und 186 AktG. Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, bestehen nicht.

### Beteiligungen am Kapital, die 10,0 % der Stimmrechte überschreiten

Nach § 33 Abs. 1 WpHG haben Aktionäre, die u. a. die Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte einer börsennotierten Gesellschaft erreichen, überschreiten oder unterschreiten, dies der Gesellschaft und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unverzüglich mitzuteilen. Diese Mitteilungen werden von der Vonovia SE gemäß § 40 WpHG veröffentlicht. Direkte oder indirekte Beteiligungen am Grundkapital der Vonovia SE, die die Schwelle von 10,0 % der Stimmrechte überschreiten, wurden von der Norges Bank mit Sitz in Oslo gemeldet. Zum 31. Dezember 2024 bestand eine direkte Beteiligung der Norges Bank in Höhe von 14,7 %.

### Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben oder zurückzukaufen

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 29. April 2022 wurde beschlossen, das Genehmigte Kapital 2021 aufzuheben und ein neues Genehmigtes Kapital 2022 in Höhe von 233.000.000,00 € zu schaffen, wonach gemäß Artikel 5 der Satzung der Vorstand bis 2027 ermächtigt ist, das Eigenkapital einmalig oder mehrmalig durch Ausgabe von bis zu 233.000.000 neuen Aktien zu erhöhen („Genehmigtes Kapital 2022“). Von dieser Ermächtigung hat am 31. Mai 2024 der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats zur Begebung von 8.207.927 Aktien gegen Einlage von Dividendenansprüchen (Aktienwahldividende) Gebrauch gemacht und das Grundkapital um 8,2 Mio. € auf 822,8 Mio. erhöht mit einem verbleibenden Genehmigten Kapital 2022 von 206 Mio. €. Zur Bedienung der aufgrund der von der Hauptversammlung vom 16. April 2021 gefassten Ermächtigung zur Begebung von Wandelschuldverschreibungen, Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen wurde ein bedingtes Kapital „Bedingtes Kapital 2021“ geschaffen. Danach ist das Grundkapital durch Beschluss dieser Hauptversammlung um bis zu 282.943.649,00 € durch Ausgabe von 282.943.649 neuen, auf den Namen lautenden Stückaktien mit Gewinnberechtigung bedingt erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber, sprich Gläubiger, von den im Kapitalerhöhungsbeschluss zum bedingten Kapital 2021 dargestellten Schuldtiteln, die Wandlung in Aktien verlangen dürfen und bedient werden anstelle von Zahlung.

Die Befugnisse zum Erwerb eigener Aktien ergeben sich aus Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO i. V. m. §§ 71 ff. AktG sowie zum Bilanzstichtag aus der Ermächtigung durch die Hauptversammlung vom 29. April 2022. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 28. April 2027 ermächtigt, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (Artikel 9 Abs. 1 lit. c) (ii) SE-VO i. V. m. § 53a AktG) eigene Aktien der Gesellschaft bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung oder – falls dieser Wert geringer ist – des zum Zeitpunkt der Ausübung der Ermächtigung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft entsprechend den erteilten Maßgaben zu erwerben und zu verwenden. Die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien dürfen zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, die diese bereits erworben hat und noch besitzt oder ihr nach den §§ 71a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt 10 % des jeweiligen Grundkapitals der Gesellschaft übersteigen.

### Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands sowie Satzungsänderungen

Mitglieder des Vorstands werden gemäß Art. 9 Abs. 1, Art. 39 Abs. 2 SE-VO und §§ 84 und 85 AktG vom Aufsichtsrat bestellt und abberufen. Der Aufsichtsrat bestellt Vorstandsmitglieder gemäß der Satzung der Vonovia SE für einen Zeitraum von höchstens sechs Jahren. Eine erneute Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens sechs Jahre, ist zulässig. Die Satzung der Vonovia SE ergänzt hierzu in § 8 Abs. 1, dass der Vorstand aus mindestens zwei Mitgliedern besteht. Er kann ein Mitglied des Vorstands zum Vorstandsvorsitzenden sowie einen stellvertretenden Vorsitzenden ernennen. Gemäß Art. 59 SE-VO beschließt grundsätzlich die Hauptversammlung über Änderungen der Satzung. Gemäß § 17 Abs. 4 der Satzung bedürfen Satzungsänderungen, soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften eine andere Mehrheit vorschreiben, einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen bzw., sofern mindestens die Hälfte des Grundkapitals vertreten ist, der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

### Change-of-Control-Klauseln und Entschädigungsvereinbarungen im Fall eines Übernahmeangebots

Die wesentlichen Vereinbarungen der Vonovia SE, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels (Change of Control) stehen, betreffen vornehmlich Finanzierungsvereinbarungen. Für den Fall eines Kontrollwechsels sehen diese wie üblich für den Kreditgeber das Recht zur Kündigung und vorzeitigen Fälligstellung der Rückzahlung vor. Ein Kontrollwechsel hätte unter Umständen Auswirkungen auf die von der Vonovia SE ausgegebenen Unternehmensanleihen, Schuldscheindarlehen sowie Hypothekendarlehen und auf die bestehenden Kreditlinien sowie Kreditverträge, die von der Vonovia SE oder Konzerngesellschaften mit Banken abgeschlossen wurden. Die jeweiligen Bedingungen enthalten marktübliche Vereinbarungen, die den Gläubigern das Recht zur vorzeitigen Kündigung beziehungsweise Wandlung bei Eintritt eines Kontrollwechsels im Sinne dieser Bedingungen einräumen. Die Dienstverträge der Vorstandsmitglieder enthalten ebenfalls Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels. Für den Fall der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sind den Vorstandsmitgliedern Leistungen zugesagt worden.

Bochum, den 1. März 2025

Der Vorstand

Rolf Buch Arnd Fittkau

(CEO) (CRO)

Philip Grosse Daniel Riedl

(CFO) (CDO)

Ruth Werhahn

(CHRO)